開展市場化住房租賃業(yè)務(wù)的現(xiàn)狀研究與對策建議

解謹(jǐn)瑞

摘 要：黨的十九大報(bào)告提出，要不斷加快建立多主體供給、租購并舉、多渠道保障的住房制度。堅(jiān)持房子是用來住的，不是用來炒的定位。報(bào)告將“租”置于比“購”更優(yōu)先的位置，充分說明加快發(fā)展住房租賃、滿足城鎮(zhèn)居民尤其是新市民、新就業(yè)大學(xué)畢業(yè)生、各類人才住房需求的必要性、重要性。

關(guān)鍵詞：住房租賃;房地產(chǎn)市場;對策

一、目前全國及甘肅省住房租賃業(yè)務(wù)的發(fā)展現(xiàn)狀

住房租賃適應(yīng)了我國城鎮(zhèn)新增就業(yè)人員的住房需求。2017年我國流動人口規(guī)模達(dá)2.44億，占總?cè)丝诘?7%，其中流動人口在現(xiàn)住地的平均居住時(shí)間超過4年，未來打算在現(xiàn)住地長期居住的比例超過半數(shù)。這當(dāng)中以新就業(yè)的大學(xué)生和外來務(wù)工人員為主要群體。由于人口流入地住房價(jià)格普遍較高，這些新轉(zhuǎn)移的就業(yè)人口的購房支付能力不足，形成了大量的住房租賃需求。

（一）眾多資金踴躍入場，房屋租賃的春天到來

根據(jù)一家專業(yè)住房租賃公司的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2018年我國租賃那個(gè)人口約為2億人，租金月平均額為650元/每人，全國的房屋租賃市場租金規(guī)模為1.3萬億元。這一數(shù)據(jù)充分說明我國的租賃需求市場廣闊，充滿商機(jī)。預(yù)計(jì)到2025年中國租賃市場規(guī)模將達(dá)到2.33萬億元，較目前情況實(shí)現(xiàn)翻倍。

我國的住房租賃市場主要呈現(xiàn)以下幾個(gè)特點(diǎn)：一是東部地區(qū)及特大以上城市租賃居住比例較高，中小城市租賃居住比例較低。二是個(gè)人租賃占比居高，專業(yè)租賃機(jī)構(gòu)占比低。當(dāng)前，我國住房租賃市場主要以個(gè)人出租為主，多數(shù)房源是由房主（或者通過小中介、二房東）直接租給需求方。與之對應(yīng)的是專業(yè)化的住房租賃機(jī)構(gòu)的出現(xiàn)，但提供的租賃住房占比很小，供給相對不足，服務(wù)質(zhì)量有待提高。三是機(jī)構(gòu)建 設(shè)租賃房源的產(chǎn)品供給形式剛剛起步。國土資源部和住建部發(fā)布的《利用集體建設(shè)用地建設(shè)住房租賃試點(diǎn)方案》就明確了增加租賃住房供應(yīng)，緩解住房租賃供需矛盾，構(gòu)建租購并舉的住房體系的形成。四是中低端租賃多，高端租賃相對較少。由于租賃主要是外來務(wù)工及新就業(yè)青年群體，租金負(fù)擔(dān)能力有限，目前中低端租賃較多。那些租賃品質(zhì)高、服務(wù)好、權(quán)益有保障的高端租賃還相對較少。

（二）政策的支持——租房信用貸款及公積金租房政策紅利

從住房供需關(guān)系上看，政府鼓勵房屋租賃業(yè)務(wù)的開展，同時(shí)，多家銀行主動配合國家政策，制定出各種有利于提高租賃消費(fèi)的多項(xiàng)金融產(chǎn)品或措施。金融機(jī)構(gòu)為房屋所有者提供租房融資業(yè)務(wù)，激勵租房消費(fèi)。深圳建設(shè)銀行推出國內(nèi)首個(gè)個(gè)人租賃貸款“安居貸”。此外，各地方政府陸續(xù)出臺租賃利好政策：提高公積金提取額度，運(yùn)用公積金支付房租等系列惠民政策。

（三）各大銀行及金融機(jī)構(gòu)加入房屋租賃市場

在國家政策利好的形勢下，全國房地產(chǎn)業(yè)的住房租賃業(yè)務(wù)將迎來深度層次的金融改革。伴隨嚴(yán)格防范金融風(fēng)險(xiǎn)的要求，金融去除杠桿，強(qiáng)化監(jiān)管的力度不斷深入與加強(qiáng)，房地產(chǎn)企業(yè)家的戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃也將發(fā)生改變，向更廣闊的業(yè)態(tài)發(fā)展。在這種情況下，對企業(yè)家的才能提出了更高的要求，資源的整合、資源的有效利用將是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的根本。

（四）甘肅省金融行業(yè)已開展與住房租賃企業(yè)的合作

為積極貫徹落實(shí)甘肅省委省政府《關(guān)于加快培育和發(fā)展甘肅省住房租賃市場的工作要求》，從根本上解決甘肅省大中專院校的應(yīng)屆畢業(yè)生難就業(yè)，難買房、難租房的現(xiàn)實(shí)問題，在甘肅省住建廳及相關(guān)行政部門的大力支持下，中國建設(shè)銀行甘肅省分行率先推出了針對甘肅省每年畢業(yè)的大中專院校師生的“畢業(yè)季留甘肅”的房屋租賃活動。意在為這些想要留在甘肅省的莘莘學(xué)子提供良好優(yōu)質(zhì)的長住公寓等，并且為符合政策條件的學(xué)生和青年人提供個(gè)人住房租賃貸款，用于緩解個(gè)人資金壓力。甘肅省每年都有超過十萬余人的大中專畢業(yè)生進(jìn)入甘肅工作。合理充分運(yùn)用好金融資金，幫助解決這一特定人群的住房難，租房煩的實(shí)際問題，為他們留在甘肅省、為甘肅省的創(chuàng)業(yè)與發(fā)展的有志之士提供有力的幫助和支持。

蘭州市作為甘肅省省會城市，每年都有大量的人口遷入。2019年蘭州市城市流動人口數(shù)達(dá)59萬人。伴隨著城區(qū)人口的不斷上漲，城市可居住戶面積大幅減少，新建房屋的建設(shè)速度低于房屋交付速度，住房供需矛盾凸顯。這使得房屋租賃中介公司的業(yè)務(wù)逐步擴(kuò)大。根據(jù)甘肅統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，近五年來，蘭州市主城區(qū)人口快速增長，去年新增主城區(qū)外來人口達(dá)兩萬人。未來，蘭州市規(guī)劃將形成“兩主三副三輔多點(diǎn)”的四級城市商業(yè)中心體系。其中核心示范區(qū)為城關(guān)商業(yè)主中心和七里河商業(yè)主中心核心商圈范圍，將成為蘭州中心城區(qū)商貿(mào)核心示范區(qū)。隨著核心商圈功能的完善，會帶來激增的住房的剛性需求，因此，可快速入住的租賃業(yè)務(wù)才能滿足新建房屋不足的住房需求。

二、開展住房租賃業(yè)務(wù)的制約與問題

與歐美國家發(fā)達(dá)健康的住房租賃市場相比，我國住房租賃市場還不規(guī)范，主要是長期以來我國的住房租賃市場，基本處于放任、自我的發(fā)展?fàn)顟B(tài)，是一個(gè)初級的、無序的市場，亟須規(guī)范。具體來看，住房租賃市場發(fā)展主要有以下幾個(gè)問題。

（1）租賃關(guān)系不穩(wěn)定，影響租賃意向。主要體現(xiàn)在：租期的長短波動性較大，臨時(shí)解約的事件時(shí)有發(fā)生;租金上漲過快，漲幅不合理，不科學(xué)，隨意性強(qiáng)。對承租人無相應(yīng)的權(quán)益保障，給承租人帶來很大的不確定性。

（2）房屋中介機(jī)構(gòu)的服務(wù)不夠規(guī)范，致使租賃費(fèi)用高，風(fēng)險(xiǎn)較大。誘導(dǎo)和欺騙消費(fèi)者的事件經(jīng)常發(fā)生，一些房屋被黑中介或者二房東，一次租給多人，嚴(yán)重破壞了住房租賃市場的秩序。甚至有些租房中介機(jī)構(gòu)發(fā)布的房源信息不實(shí)，欺騙承租人，做出虛假承諾;惡意抬高租金，強(qiáng)行收取中介傭金，以各種非正當(dāng)理由扣押租房押金;隨意對房屋進(jìn)行分隔，承租人密度過大，消防安全隱患激增。

造成這些現(xiàn)象的原因是：一是中介從業(yè)人員缺乏準(zhǔn)入門檻，大多數(shù)從業(yè)人員為首次就業(yè)的青年人、受教育程度低，法律意識欠缺，只看重短期利益，不重視長遠(yuǎn)規(guī)?；l(fā)展。另外，中介機(jī)構(gòu)的工作人員都屬于臨時(shí)聘用，鮮有專業(yè)從業(yè)資格證，員工流動性較大，造成了很多租賃業(yè)務(wù)雙方的問題與糾紛。二是中介租賃行業(yè)規(guī)范缺失，行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)參次不齊，服務(wù)質(zhì)量良莠不齊。由于規(guī)范的不完善，行業(yè)協(xié)會形同虛設(shè)，作用不能有效發(fā)揮。缺乏各方面的管理制度和統(tǒng)一的行業(yè)規(guī)范，行業(yè)自律是一句空談。

（3）租賃市場發(fā)展不健全，專業(yè)租賃處于萌芽階段。一是房屋提供方主要以個(gè)人租賃為主，專業(yè)租賃少。二是房屋租賃形式以群租較為普遍。三是在房屋供應(yīng)合規(guī)上：非正規(guī)租賃比例大。

（4）政府支持服務(wù)欠缺，監(jiān)督管理不到位。一是部分公租房配套設(shè)施不完善。二是稅收、金融等經(jīng)濟(jì)政策支持不足。三是缺乏公開、透明的信息。四是對租賃市場的管理不到位。

三、對策及建議

加快發(fā)展住房租賃業(yè)務(wù)是市場化轉(zhuǎn)型發(fā)展的重要舉措，按照集團(tuán)戰(zhàn)略部署的要求，就如何開展住房租賃公司的住房租賃業(yè)務(wù)，提出以下幾點(diǎn)對策及建議。

（一）加快房產(chǎn)購置進(jìn)度，為開展住房租賃業(yè)務(wù)提供基礎(chǔ)保障

第一，準(zhǔn)確定位住房租賃市場，選擇合理房源。主要針對學(xué)區(qū)房、軌道交通沿線物業(yè)、物流集散地周邊物業(yè)、中央商務(wù)區(qū)周邊物業(yè)、人流集散地周邊等等這一類住房租賃需求旺盛的區(qū)域，進(jìn)行現(xiàn)場實(shí)地考察、數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)、進(jìn)行可行性分析后，針對滿意的房源，爭取以最優(yōu)的合作方式、合理的成交價(jià)格，對房屋資源進(jìn)行整合——整體購置或整體租賃。

第二，加強(qiáng)與政府合作，充分運(yùn)用政策帶來的普惠條件。由國土資源部和住房城鄉(xiāng)建設(shè)部印發(fā)并實(shí)施的《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)方案》，目標(biāo)是增加住房緊張的城市的住房供給，緩解住房供需矛盾。促進(jìn)建立租購并舉的長效機(jī)制，開展從投資、開發(fā)、建設(shè)再到運(yùn)營的全產(chǎn)業(yè)鏈生產(chǎn)運(yùn)營模式，對完善房地產(chǎn)健康穩(wěn)定發(fā)展的長效機(jī)制起到積極推動作用。

（二）加強(qiáng)與專業(yè)化租賃企業(yè)合作

建議引進(jìn)有社會影響力的公寓品牌，與專業(yè)化公寓租賃公司合作。著重發(fā)展長租公寓、家庭公寓、青年公寓、人才公寓，后期嘗試?yán)夏旯?、公寓式酒店等。在一線城市，成熟的公寓品牌有很多，建議充分了解個(gè)品牌的優(yōu)劣勢，結(jié)合蘭州消費(fèi)和人流量實(shí)際，再引入合理的品牌。

（三）專注發(fā)展長期出租

要給租戶帶來“有長租即長住、長住即安家”的信心。定位長期租住群體：如外地務(wù)工人員的配套宿舍公寓、新就業(yè)大學(xué)生和技工等藍(lán)領(lǐng)的人才公寓，還有部分白領(lǐng)的青年公寓、家長陪讀的家庭公寓等，對各類租房群體對不同的租住環(huán)境要求，配備相應(yīng)的生活設(shè)備，滿足多樣化、個(gè)性化的需求。對于現(xiàn)階段長租市場而言，將來以并購、戰(zhàn)略合作等形式將平臺服務(wù)商納入運(yùn)營鏈條上，構(gòu)建以自有房產(chǎn)的租賃企業(yè)為核心，通過拿地-建設(shè)-裝修-服務(wù)，做成一體化的租賃產(chǎn)業(yè)鏈。

（四）加強(qiáng)與金融機(jī)構(gòu)的合作

目前建設(shè)銀行與很多房屋租賃企業(yè)已經(jīng)開展合作，通過金融創(chuàng)新滿足住房租賃的資金需求。租賃住房市場供給按照其來源主要分為四個(gè)方面：一是新建租賃住房，包括新建一般商品住房作租賃用途和新建“只租不售”用途的住房;二是購買他人房屋用作租賃住房經(jīng)營;三是自有其他用途用房經(jīng)批準(zhǔn)后改造為租賃住房經(jīng)營;四是租賃他人房屋作集中、品牌化轉(zhuǎn)租經(jīng)營。根據(jù)租賃住房資產(chǎn)建構(gòu)的四種方式和融資用途，銀行為租賃住房貸款主要可分為四種模式：租賃住房建設(shè)貸款，租賃住房購買貸款，租賃住房改造、存量債務(wù)置換與日常經(jīng)營維護(hù)貸款，租賃住房轉(zhuǎn)租貸款。將來，各大商業(yè)銀行將在長期租賃業(yè)務(wù)金融產(chǎn)品的開發(fā)、孵化等相關(guān)租賃行業(yè)項(xiàng)目的產(chǎn)業(yè)基金，證券化等一系列金融產(chǎn)業(yè)鏈上拓展業(yè)務(wù)，互惠互利的市場空間將會越來越廣闊。租賃公司應(yīng)積極主動和各大銀行全面開展租賃業(yè)務(wù)的戰(zhàn)略合作，借鑒外省銀企合作的成功案例，探索租賃融資合作模式，打開租賃房屋的融資渠道。

加快發(fā)展住房租賃業(yè)務(wù)，必須以滿足群眾美好生活為向?qū)?，以深化供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革為動力，以解決住房租購不平衡不充分的矛盾為切入點(diǎn)，做好住房租賃市場業(yè)務(wù)的開發(fā)、管理與服務(wù)，發(fā)揮其改善住房供給結(jié)構(gòu)、豐富住房產(chǎn)品方面的作用。我們要充分發(fā)揮國有企業(yè)的市場影響力和專業(yè)化租賃機(jī)構(gòu)的品牌作用，深入研究有利于住房租賃業(yè)務(wù)發(fā)展的各項(xiàng)優(yōu)惠政策，形成穩(wěn)定的住房租賃關(guān)系，做到精準(zhǔn)定位，優(yōu)勢互補(bǔ)，通過租賃市場細(xì)分、消費(fèi)群體目標(biāo)選擇、市場定位的選擇過程，將住房租賃、公寓發(fā)展、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、人才安居相結(jié)合，推動住房租賃業(yè)務(wù)健康有序可持續(xù)發(fā)展，助推公司的轉(zhuǎn)型升級。

參考文獻(xiàn)

[1]劉萬紅.長租公寓——房地產(chǎn)存量市場下的突破口[J].中國房地產(chǎn)，2016（14）.