新型理財產(chǎn)品及房地產(chǎn)信托投資基金產(chǎn)品的參與風險

鄭再杰

摘 要：2017年10月，中聯(lián)前海開源-保利地產(chǎn)租賃住房一號資產(chǎn)支持計劃在上海證券交易所審議通過，這一產(chǎn)品的總規(guī)模超過50億元，以保利地產(chǎn)自持租賃住房為底層物業(yè)資產(chǎn)，采取儲架、分期發(fā)行的機制，這是全國首單央企租賃住房房地產(chǎn)信托投資基金（REITs）、首單儲架發(fā)行的REITs。本文將以此為例，對房地產(chǎn)信托投資基金產(chǎn)品的參與風險展開分析，提出相關(guān)對策。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);信托投資基金;參與風險;對策

如今，我國公共租賃住房的建設(shè)資金含有財政預(yù)算資金、土地出讓金、銀行貸款等相關(guān)渠道，但僅僅依據(jù)財政資金難以滿足公共租賃房屋建設(shè)的大量資金需求。而保利租賃住房REITs為解決這一問題提出了可供參考的途徑，對于這種新的融資模式，我們必須引進并加以利用。

一、產(chǎn)品簡介

保利租賃住房REITs項目為保利集團在住房租賃領(lǐng)域踐行央企責任的首單，REITs成為了保利集團搭建以房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營為主、以房地產(chǎn)金融與社區(qū)消費服務(wù)為兩翼的業(yè)務(wù)布局，積極開發(fā)住房租賃市場的金融模式創(chuàng)新。

這一單的REITs為公募REITs積累了很多經(jīng)驗。首先，從發(fā)行的結(jié)構(gòu)分析，保利REITs分為兩個模塊——規(guī)模為15億元的優(yōu)先級與規(guī)模為1.7億元的次級，公開交易的比例在90%以上，已經(jīng)較為接近公募REITs。其次，保利REITs采用儲架、分期發(fā)行的機制。儲架發(fā)行為未來公募發(fā)行的可能做好了準備，進而間接實現(xiàn)了公募REITs的功能。

這一項目的優(yōu)勢在于，保利REITs優(yōu)先級的低利率實際上有一個強主體兜底，靠的是主體信用，并不是靠資產(chǎn)自身質(zhì)量。保利作為央企，具有較強的信用優(yōu)勢，同時在資產(chǎn)端具有體制優(yōu)勢與便利條件，能夠優(yōu)先參與租賃用地的出讓，租賃用地的價格僅為市場價格的五分之一，屬于政府讓利，具有一定的成本優(yōu)勢。

二、存在的參與風險

（一）基礎(chǔ)資產(chǎn)收益

對于基礎(chǔ)資產(chǎn)，具體表現(xiàn)為是否具有穩(wěn)定的現(xiàn)金流量，其次為資產(chǎn)的產(chǎn)品收益率是否可以達到投資者的預(yù)期。保利集團目前的現(xiàn)金流量是健康的，但隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展、政策的變動以及外界環(huán)境的變化等，如果基礎(chǔ)資產(chǎn)的收益率下降，其就不可能達到投資者的實際預(yù)期，存在一定的風險。

（二）公寓的出租率與租金回收率

長租公寓項目是為解決我國大城市買房難而推出的新模式，目前還沒有全面鋪展開來。隨著項目的開展，所推出的項目能否得到租客的認可并獲得較高的出租率還是一個未知數(shù)，同時，對于租金的回收等能否順利開展還有待于時間的考驗。

（三）通貨膨脹導(dǎo)致收益下降

我國經(jīng)濟在飛速發(fā)展的同時，也面臨較為嚴重的通貨膨脹問題。通貨膨脹帶來的就是資產(chǎn)的縮水，基金的收益并不會隨著通貨膨脹的加劇而提升，相反，通貨膨脹會導(dǎo)致基金收益下降。通貨膨脹實際影響的是貨幣的購買力，也就是實際收益。由于保利REITs為國內(nèi)首單，實際的收益情況還有待考驗，如果不能跑贏通貨膨脹，就會導(dǎo)致投資者的收益率降低甚至出現(xiàn)負增長的風險。

（四）物業(yè)老化導(dǎo)致投資者權(quán)益保障降低

REITs是基于物業(yè)資產(chǎn)而開展的融資模式，物業(yè)資產(chǎn)是其最重要的抵押物。對長租公寓項目來說，隨著時間的推移，物業(yè)老化是不可避免的問題，而隨著物業(yè)的老化，其價值降低，進而會導(dǎo)致投資者的權(quán)益保障降低。

三、對策方案

（一）加強對投資者的專業(yè)培訓(xùn)

房地產(chǎn)信托基金在我國還屬于新生事物，因此，對廣大的投資者需要開展必要的培訓(xùn)與教育活動，使人們了解其運作模式以及可能存在的風險，在投資之前就做好充足的準備，進而可以開展較為理性的投資操作活動。

（二）監(jiān)控和維護物業(yè)建筑質(zhì)量與使用品質(zhì)

公租房作為一種特殊情況下的物業(yè)模式，假如監(jiān)管不力，極易導(dǎo)致各種問題，成為政府的長期負擔并降低投資者的收益。為避免類似情況產(chǎn)生，發(fā)起成立保障性住房私募基金的企業(yè)必須信譽良好，且具有較雄厚的實力，并通過政府部門開展全程監(jiān)督與管理。

（三）制定靈活的退出機制

退出機制針對兩個方面，首先，在租戶層面，對已經(jīng)不符合條件的租戶不再提供房源，而對仍然符合條件的可以使其遷入其他公租房內(nèi)。租戶退出管理，不論是對政府管理的公租房還是對私營機構(gòu)管理的公租房來說都是一個難題，重要的是在租戶入住時就制定合理預(yù)期。公租房對租戶而言應(yīng)是個過渡性的住房解決方案，在合理的預(yù)期下，如果租戶需要遷移，不易引發(fā)社會矛盾。其次，在投資者層面，需要開放二級市場，允許REITs進行交易等，有效促進市場自由靈活發(fā)展。

（四）提供政策支撐

對于REITs這一新生事物，需要進一步完善其在建設(shè)、運營管理方面的相關(guān)制度與法律，建立明確的資格認定、申請以及配給制度。搭建REITs操作過程的設(shè)立、募集、運作以及分紅、終止退出等各個環(huán)節(jié)的法律制度。對于符合條件的企業(yè)給予政策支撐與稅負減免等，促進其健康發(fā)展。為避免該REITs產(chǎn)品淪為單純向市場融資的工具，應(yīng)在補貼和租金回收上有相當程度的保證。政府或其他資產(chǎn)發(fā)起人應(yīng)設(shè)專項預(yù)算，并擁有一定的風險準備金，對無法支付自己應(yīng)承擔的租金或物業(yè)管理費的困難租戶加大補貼幅度。

四、結(jié)語

本研究依托于保利REITs項目，在對保利REITs項目展開系統(tǒng)介紹的基礎(chǔ)上，詳細分析了基金運作中投資者可能面臨的風險，并根據(jù)我國實際情況，給出相關(guān)的對策與建議。希望通過本文的研究，可以有效降低REITs項目運營中存在的投資風險，促使廣大投資者進入這一新興的基金項目，在自身獲得投資回報的同時，促進我國長租公寓項目的發(fā)展，緩解大城市的住房壓力。

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