設(shè)計管理在房地產(chǎn)開發(fā)過程中的重要性探討

張建柱

摘要：在實際的工作中，房地產(chǎn)規(guī)劃取決于多方面因素，因此，建設(shè)工作具備較強的復(fù)雜性。在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，想要實現(xiàn)各個建設(shè)目標(biāo)的整合，需要加強設(shè)計管理，確保規(guī)劃工作順利完成，實現(xiàn)各方面的平衡發(fā)展。文章介紹了房地產(chǎn)建設(shè)項目設(shè)計的基本原則和招、投標(biāo)要求，并總結(jié)了其管理模式和主要內(nèi)容，以期從源頭加強對建筑建設(shè)質(zhì)量的控制，實現(xiàn)我國房地產(chǎn)開發(fā)的有效性。

關(guān)鍵詞：設(shè)計管理；房地產(chǎn)；開發(fā)過程；重要性；原則

1建設(shè)項目設(shè)計的基本原則

房地產(chǎn)項目設(shè)計工作中相關(guān)工作人員必須要遵守一些基本原則，才能確保設(shè)計工作的順利開展和設(shè)計方案的適用性，避免房屋建設(shè)項目對城市、環(huán)境造成負面影響，以促使房屋建設(shè)能夠滿足人們的生活需求，全面提升房地產(chǎn)設(shè)計的影響力。結(jié)合相關(guān)資料，在房地產(chǎn)設(shè)計管理中，應(yīng)遵循以下幾點原則：1）設(shè)計人員在設(shè)計建設(shè)方案時，不能盲目設(shè)計，需要深入了解地域文化歷史，確保建筑具備歷史的延續(xù)性，避免對城市的風(fēng)貌特色造成損壞，歷史文化才是城市發(fā)展的根本，只有在房地產(chǎn)設(shè)計融入歷史文化，才能夠有效傳承文化。2）隨著社會經(jīng)濟的轉(zhuǎn)型，房地產(chǎn)建設(shè)需要融入一些地域化特色，在滿足業(yè)主居住需求的同時，發(fā)揮建筑美化城市的作用。3）在設(shè)計階段加強成本、質(zhì)量的控制，確保建設(shè)質(zhì)量符合國家相關(guān)要求。4）為了確保設(shè)計方案的適用性，在設(shè)計階段需要進行實地考察，結(jié)合周圍建筑的性價比，施工現(xiàn)場周圍環(huán)境等采取最佳的設(shè)計方案，同時注意控制后期的變更次數(shù)，全面提升房地產(chǎn)設(shè)計方案的適用性。

2房地產(chǎn)公司設(shè)計管理中存在的典型問題

2.1角色錯位，忽略重點

有設(shè)計院工作經(jīng)歷的管理人員在工作中喜歡一頭扎進圖紙中查找設(shè)計單位的設(shè)計錯漏問題。實際上，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的設(shè)計工作與設(shè)計院的設(shè)計工作在性質(zhì)上是不完全相同的，房地產(chǎn)企業(yè)的設(shè)計管理工作側(cè)重于制定設(shè)計方向和任務(wù)，設(shè)計院的設(shè)計工作側(cè)重于完成甲方提出的任務(wù)和要求。兩者所處立場不同，決定了二者管理的范圍和內(nèi)容都有較大差別。

2.2追求完美，干擾平衡

房地產(chǎn)企業(yè)追求的是當(dāng)前在有效的時間內(nèi)，項目質(zhì)量、工程進度和成本相匹配，追求的是有限的完美，而非極致。如果房地產(chǎn)企業(yè)的設(shè)計管理追求和設(shè)計院一樣的完美，將不斷拉長戰(zhàn)線，導(dǎo)致項目延期，增加運營成本。畢竟房地產(chǎn)企業(yè)實行的是項目管理制，在約定的時間范圍內(nèi)，按照約定的質(zhì)量和成本完成該項目，它對時效性和成本管理把控嚴格，要在經(jīng)營基礎(chǔ)上，最大化地追求項目的完美和竣工，在時間、質(zhì)量和成本之間尋求平衡，而不是沉迷在圖紙設(shè)計階段。

2.3反復(fù)討論，影響進度

房地產(chǎn)企業(yè)的設(shè)計管理問題除了上述的追求完美主義者，還有一個問題就是缺乏統(tǒng)一的設(shè)計評審標(biāo)準(zhǔn)，領(lǐng)導(dǎo)不知道該評審什么，來參加評審的設(shè)計部門、營銷部門、工程部門和售后部門等不知道從哪些角度進行評審，提出的意見都是隨意性和發(fā)散性的，沒有一個正式的統(tǒng)一的評審程序和標(biāo)準(zhǔn)，就造成會而不決，反復(fù)修改，到最后虎頭蛇尾，施工圖來不及充分審查，施工進度一壓再壓。上面所說的都是在房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)計管理工作中比較常見的問題，當(dāng)然，不同的企業(yè)在不同的發(fā)展階段會遇到不同的設(shè)計管理問題，本人所在的公司中，設(shè)計部門要對每一個項目負責(zé)，如何縮短設(shè)計周期、提高工作效率、監(jiān)控設(shè)計質(zhì)量、控制項目成本等問題，都亟待解決。怎么解決這些問題，要從設(shè)計管理的要點切入，從而找到解決問題的方向。

3房地產(chǎn)開發(fā)中設(shè)計管理的重要性

3.1建設(shè)項目工程設(shè)計招標(biāo)投標(biāo)

在房地產(chǎn)的招投標(biāo)階段，企業(yè)首先需要對目標(biāo)地的經(jīng)濟效益進行分析，按照土地的基本條件開展設(shè)計工作，結(jié)合地塊周圍的地形、環(huán)境等，實施多種設(shè)計方案。企業(yè)應(yīng)該將設(shè)計方案送至技術(shù)指標(biāo)部門，開展設(shè)計方案經(jīng)濟測算工作，以此確保建設(shè)成本。在招投標(biāo)階段，房地產(chǎn)設(shè)計方案還需要根據(jù)市場經(jīng)濟部門的需求，實現(xiàn)地塊價值最大化。同時在開展招投標(biāo)的過程中，應(yīng)該盡量選擇專業(yè)技術(shù)、資質(zhì)過硬的設(shè)計機構(gòu)，以此確保設(shè)計方案的精準(zhǔn)性。在相關(guān)部門的論證之后，確定設(shè)計方案的可行性房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該立即開展方案深化、設(shè)計方案批報工作。在建設(shè)期間，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)該加強招標(biāo)機構(gòu)的監(jiān)督工作，以此確保整個的建設(shè)質(zhì)量，全面提升建筑的建設(shè)質(zhì)量，打造高口碑的房地產(chǎn)品牌。

3.2建設(shè)項目工程設(shè)計管理的主要內(nèi)容

建筑項目工程設(shè)計管理的內(nèi)容包括：1）明確設(shè)計要求，房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)的管理部門需要整合各類管理資源，為設(shè)計單位的設(shè)計工作提供資料，落實任務(wù)書的編制工作，確保設(shè)計工作的適應(yīng)性。2）房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)該以招投標(biāo)的形式選擇最佳的設(shè)計單位，加強與設(shè)計單位之間的溝通，在招投標(biāo)過程中應(yīng)該嚴格考核設(shè)計單位的專業(yè)技能、資質(zhì)、能力等，選擇優(yōu)秀的設(shè)計單位是確保設(shè)計方案質(zhì)量的關(guān)鍵。3）實現(xiàn)設(shè)計工作的全過程管理，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強對設(shè)計單位進展進行實時跟蹤，在設(shè)計階段應(yīng)該要求設(shè)計單位參加相關(guān)會議，為下一步的設(shè)計工作奠定基礎(chǔ)。針對關(guān)鍵環(huán)節(jié)需要采取有針對的管理方式，設(shè)計管理部門還應(yīng)該加強關(guān)鍵環(huán)節(jié)的管控，以便及時發(fā)展設(shè)計方案中的問題，采取最佳的解決方式。4）針對已經(jīng)完成的設(shè)計方案及時上交政府部門，房地產(chǎn)企業(yè)需要同政府部門保持良好的溝通，根據(jù)市場經(jīng)濟的變化，需要調(diào)整的項目，應(yīng)該及時到相關(guān)部門申請，以此確保設(shè)計方案的有效性。5）導(dǎo)致設(shè)計方案變更的因素較多，房地產(chǎn)企業(yè)在實施設(shè)計方案前，應(yīng)該組織部門會議，探討設(shè)計方案實施的可行性。同時采購部門還應(yīng)該加強施工材料的購置，確保采購的施工材料滿足實際施工需求，在設(shè)計方案實施過程中針對需要變更的項目需要堅持落實會審制度。

3.3房地產(chǎn)住房項目工程勘察設(shè)計各個階段的工程內(nèi)容

針對房地產(chǎn)項目中相關(guān)的勘察環(huán)節(jié)，應(yīng)該采用信息化勘察技術(shù)和人工勘察相結(jié)合的方式，全面控制架設(shè)質(zhì)量?？辈煸O(shè)計屬于設(shè)計管理的核心，同設(shè)計管理質(zhì)量有著密切的關(guān)系，傳統(tǒng)的勘察設(shè)計是按照專業(yè)采取分頭勘察的方式，導(dǎo)致實際工作中管線位置沖突、設(shè)計變更頻繁、工期延長、施工成本增加等問題普遍存在。隨著國家推廣綠色建筑理念，各地政府應(yīng)加強對房地產(chǎn)行業(yè)的管控。面對著日益提升的建筑難度，為了更好的完成勘察階段的工作內(nèi)容，就必須引進國外先進的勘察技術(shù)，例如：BIM技術(shù)。

4結(jié)語

綜上所述，隨著我國社會經(jīng)濟的迅速發(fā)展，人們對居住質(zhì)量逐漸提升，加之當(dāng)前綠色發(fā)展理念的不斷深入，房地產(chǎn)行業(yè)的競爭力逐漸加劇。在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，只有實施設(shè)計管理，才能夠減少實際建設(shè)中的誤差、缺陷，確保各項建設(shè)工作的有效開展，進而提升房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟效益。

參考文獻：

[1]鄧婭玲，徐波，杜凡.中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設(shè)計管理者的角色狀態(tài)研究[J].城市住宅，2017，24（5）：185-189.

[2]陳蓓.設(shè)計管理在房地產(chǎn)開發(fā)過程中的重要性探討[J].低碳世界，2017，10（29）：248-249.

（作者單位：天津生態(tài)城建設(shè)投資有限公司）