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    淺談土地“批而未供”的成因及對(duì)策建議

    2019-10-21 04:40:58姜文鑫
    名城繪 2019年3期
    關(guān)鍵詞:對(duì)策建議成因土地

    姜文鑫

    摘要:現(xiàn)階段,我國(guó)土地在“批、供、用”等方面存在的數(shù)量不平衡問題已經(jīng)嚴(yán)重影響到國(guó)土利用效率。再加上“批而未供”等問題的不斷制約與影響,在長(zhǎng)期的積累作用下,土地節(jié)約集約利用制度的實(shí)用效果難以達(dá)到預(yù)期效果。如果仍按照傳統(tǒng)管理方式進(jìn)行處理,則會(huì)進(jìn)一步加劇土地“批而未供”問題的嚴(yán)重程度。針對(duì)于此,文章主要從土地“批而未供”的成因角度進(jìn)行分析,重點(diǎn)闡明土地“批而未供”問題的處置方式,以供參考。

    關(guān)鍵詞:土地;批而未供;成因;對(duì)策建議

    所謂的“批而未供”含義可以從兩個(gè)方面進(jìn)行闡述,分別是“批”與“供”?!芭敝饕侵竾?guó)務(wù)院與省級(jí)人民政府根據(jù)現(xiàn)階段土地運(yùn)用情況,按照相關(guān)規(guī)定與標(biāo)準(zhǔn),新增建設(shè)用地?!肮敝饕侵冈诟鶕?jù)上述已批土地情況的基礎(chǔ)下,依法按照相關(guān)程序與規(guī)范,辦理供地手續(xù)的土地。與此同時(shí),根據(jù)我國(guó)相關(guān)用地法的規(guī)定,針對(duì)城市基礎(chǔ)設(shè)施等用地主體不明確、權(quán)責(zé)不明的情況,或者利用實(shí)際使用土地開發(fā)建設(shè),大體上可以視為已供地,并對(duì)其進(jìn)行合理備案處理。除上述情況之外,在已批地當(dāng)中,其與未供土地均可以視為“批而未供”的界定范圍當(dāng)中。

    1 關(guān)于土地“批而未供”的成因問題分析

    造成土地“批而未供”問題的具體成因可以從多個(gè)角度進(jìn)行分析,一般可以視為四類。一是土地在經(jīng)過用地批準(zhǔn)之后,介于征地拆遷工作長(zhǎng)期未進(jìn)行或者受到某種原因無法落實(shí)的影響,導(dǎo)致供地條件難以在規(guī)定時(shí)間內(nèi)實(shí)現(xiàn),或者無法達(dá)成,導(dǎo)致土地出現(xiàn)“批而未供”的問題[1]。二是招商項(xiàng)目未能按照預(yù)先規(guī)劃的內(nèi)容進(jìn)行貫徹與落實(shí),主要受到地區(qū)發(fā)展規(guī)劃、城市發(fā)展方向等原因的調(diào)整影響,使得預(yù)先承諾或者規(guī)劃難以實(shí)現(xiàn),并且受到市場(chǎng)環(huán)境的進(jìn)一步影響,企業(yè)投資意向發(fā)生微妙變化,使得項(xiàng)目?jī)?nèi)容難以得到有效貫徹與落實(shí)。

    與此同時(shí),城市基礎(chǔ)設(shè)施與公共用地雖得到大面積建設(shè),但是某些建設(shè)并未辦理供地手續(xù),無法按照供地塊進(jìn)行處理或者認(rèn)定,導(dǎo)致“批而未供”現(xiàn)象層出不窮。四是受到客觀因素的不良影響,導(dǎo)致無法實(shí)施供地。造成這一問題的主要原因在批次用地地塊在經(jīng)過多次供應(yīng)之后,剩余地塊無論是在形狀,還是面積方面,都難以達(dá)到供地要求,難以實(shí)現(xiàn)規(guī)劃條件[2]。在上述問題當(dāng)中,前兩類可以視為主要原因,原因復(fù)雜且短時(shí)間內(nèi)難以得到有效解決。第三類基本上可以視為管理問題,大體可以通過加強(qiáng)管理,如優(yōu)化供地程度進(jìn)行有效解決。第四類出現(xiàn)的幾率不高,可以通過優(yōu)化用地布局結(jié)構(gòu)等措施進(jìn)行有效解決。

    2 土地“批而未供”問題的演化情況與現(xiàn)狀問題

    2.1 演化情況

    土地從征收到供應(yīng)的過程中,需要履行并遵守的審批內(nèi)容與程序眾多,必須嚴(yán)格按照規(guī)劃條件、供地方案等規(guī)定流程進(jìn)行合理處理。然而,在正式處理過程中,往往會(huì)受到多種因素的制約影響,征收與供應(yīng)過程會(huì)出現(xiàn)較多的不確定性,且短時(shí)間內(nèi)難以完全消除。如此一來,使得“批而未供”現(xiàn)象基本上成為客觀存在的問題。

    早期因數(shù)量較小難以形成大問題,在經(jīng)過長(zhǎng)時(shí)間的發(fā)展,“批而未供”問題基本上已經(jīng)成為制約我國(guó)土地資源利用效率的重點(diǎn)因素,必須加以及時(shí)解決。

    另外,從某種程度上來說,“批而未供”問題在本質(zhì)上經(jīng)歷了較多發(fā)展歷程,主要完成了由量變向質(zhì)變的轉(zhuǎn)化過程,需要政府部門與主管人員付諸足夠努力,才能夠從根本上規(guī)避這一問題的擴(kuò)大化發(fā)展[3]。

    2.2 現(xiàn)狀問題

    現(xiàn)階段,我國(guó)經(jīng)濟(jì)水平在多年的發(fā)展中,得到了顯著提升。如此一來,在經(jīng)濟(jì)社會(huì)的主導(dǎo)作用下,國(guó)家與人民對(duì)于土地需求量不斷提高。用地指標(biāo)的稀缺性與重要性特征越來越凸顯。地方政府為了規(guī)避“無米之炊”的不良問題,力爭(zhēng)用爭(zhēng)取指標(biāo)的方式,緩解“批而未供”現(xiàn)象。然而,介于批準(zhǔn)用地量基本遠(yuǎn)大于實(shí)際有效供地量的影響,使得用地結(jié)構(gòu)長(zhǎng)期處于不平衡狀態(tài)當(dāng)中,如批、供、用三者狀態(tài)不平衡。

    在此基礎(chǔ)上,受到不平衡狀態(tài)的影響,地方政府無法有效實(shí)行正常的土地供應(yīng)工作,經(jīng)過長(zhǎng)期的積累作用,“批而未供”土地面積逐漸加大。除此之外,地方政府針對(duì)“批而未供”問題并未作出合理的處理,主要體現(xiàn)在并未采取量化式管控手段,使得用地指標(biāo)狀況無法得到有效約束,使得“批而未供”問題進(jìn)一步加劇。針對(duì)于此,相關(guān)部門必須對(duì)這一問題予以高度重視,并進(jìn)行積極解決,防止問題進(jìn)一步發(fā)展[4]。

    3 土地“批而未供”的處置建議

    3.1 分析現(xiàn)有“批而未供”具體成因,制定相應(yīng)措施

    對(duì)已清理的未供土地,要逐宗分析,查找原因,并制定相應(yīng)管理措施。對(duì)已批準(zhǔn)的用地,要加強(qiáng)招商引資工作;對(duì)已簽訂意向性投資企業(yè)和資金緊張的企業(yè),要加快項(xiàng)目落實(shí);對(duì)部分屬于政府負(fù)責(zé)動(dòng)拆遷的項(xiàng)目用地,要加快動(dòng)拆遷速度,盡快供應(yīng)土地;對(duì)屬于企業(yè)負(fù)責(zé)動(dòng)拆遷的項(xiàng)目用地,政府相關(guān)部門要積極配合企業(yè)化解社會(huì)矛盾,盡快完成動(dòng)拆遷工作;對(duì)已完成招標(biāo)拍賣掛牌項(xiàng)目用地、因企業(yè)原因未能及時(shí)辦理土地供應(yīng)手續(xù)的,要限期中標(biāo)企業(yè)辦理土地供應(yīng)手續(xù),否則將依法收回《成交確認(rèn)書》,重新履行招標(biāo)拍賣掛牌出讓程序,確定新的用地單位,并按違約責(zé)任,對(duì)原企業(yè)已繳納的履約保證金、定金等不予返還;對(duì)屬于為重點(diǎn)企業(yè)預(yù)留用地的,應(yīng)暫時(shí)安排臨時(shí)項(xiàng)目,防止土地閑置。

    3.2 根據(jù)國(guó)家方針政策,盡快梳理并清理無效用地文件

    按照自然資源部文件要求,農(nóng)用地轉(zhuǎn)用或土地征收經(jīng)依法批準(zhǔn)后,兩年內(nèi)未用地或未實(shí)施征地補(bǔ)償安置方案的,有關(guān)批準(zhǔn)文件自動(dòng)失效;對(duì)已實(shí)施征地補(bǔ)償安置方案,因相關(guān)規(guī)劃、政策調(diào)整、不具備供地條件的土地,經(jīng)組織核實(shí)現(xiàn)場(chǎng)地類與批準(zhǔn)前一致的,在處理好有關(guān)征地補(bǔ)償事宜后,可由逐級(jí)報(bào)原批準(zhǔn)機(jī)關(guān)申請(qǐng)撤回用地批準(zhǔn)文件。

    3.3實(shí)行建設(shè)用地‘增存掛鉤機(jī)制

    建立建設(shè)用地增量與存量掛鉤機(jī)制。實(shí)行新增建設(shè)用地計(jì)劃下達(dá)與批而未供土地消化利用掛鉤,市、縣政府要履行主體責(zé)任,采取有效措施消化存量建設(shè)用地。

    4結(jié)論

    針對(duì)現(xiàn)階段我國(guó)存在的土地“批而未供”現(xiàn)象,建議相關(guān)部門與主管人員應(yīng)該事先明確好造成“批而未供”問題的具體原因。待明確具體成因之后,可以針對(duì)具體問題具體分析,采取切實(shí)可行的方法措施加以解決。需要注意的是,造成“批而未供”問題的原因多樣,如供地程序、供地方案審批等原因,不可只從一個(gè)方面進(jìn)行分析與處理,避免造成隱患問題。

    參考文獻(xiàn):

    [1]劉勇,張笑凡. 土地“批而未供”的成因及處置方式[J]. 中國(guó)土地,2018(12):49-50.

    [2]申樹云,唐瑜聰. 土地批而未供成因及對(duì)策研究——以上海市某區(qū)為例[J]. 上海房地,2018(09):49-52.

    [3]方臻子,李風(fēng). “眼睛向內(nèi)”盤活存量土地,浙江部署批而未供和閑置土地大清查大處置[J]. 浙江國(guó)土資源,2018(09):4.

    [4].浙江:清查處置批而未供和閑置土地[J]. 城市規(guī)劃通訊,2018(17):11.

    (作者單位:大連金普新區(qū)土地使用權(quán)交易中心)

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