空余房地產(chǎn)租賃管理存在問題及對策探討

高凌清

【摘 ?要】近年來，國家加大了對房地產(chǎn)市場的調(diào)控力度，但在短期內(nèi)高房價(jià)不能快速回落。在我國現(xiàn)階段高房價(jià)的沖擊下，原有的“重售輕租”的理念正在悄然發(fā)生改變，逐漸令一部分年輕人以持有房產(chǎn)為主，轉(zhuǎn)向租房為主的消費(fèi)模式，國家也出臺(tái)了有關(guān)房地產(chǎn)租賃的政策促進(jìn)房地產(chǎn)市場的發(fā)展。文章分析了我國現(xiàn)階段房地產(chǎn)租賃市場的現(xiàn)狀及存在的問題，并對國外發(fā)達(dá)國家房地產(chǎn)租賃市場進(jìn)行了研究，在此基礎(chǔ)上，有針對性的提出了促進(jìn)我國房地產(chǎn)市場良性發(fā)展的建議。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)調(diào)控;房地產(chǎn)租賃;市場

1 引言

黨的十九大報(bào)告中確提出我國要在2020年全面建成小康社會(huì)。小康社會(huì)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)就會(huì)伴隨著城市化進(jìn)程的不斷加快，就會(huì)有數(shù)以萬計(jì)的農(nóng)村人口涌入城市定居，這就會(huì)對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生很大的需求。現(xiàn)階段，我國還普遍存在著“重購買輕租賃”的觀念，這就使得公共廉租房及個(gè)人去市場上租房缺少理念上的氛圍。一方面是看重房屋購買，另一方面又面臨著大量的住房需求，在我國高房價(jià)居高不下的形勢下，房屋租賃成為一條便捷可行的途徑，因此社會(huì)上，一部分年輕人逐漸改變“持有房產(chǎn)”想法，轉(zhuǎn)向以房屋租賃為主的一種消費(fèi)模式。通過以租代買，實(shí)現(xiàn)居者有其屋，尤其是為低收入群體特別是剛畢業(yè)的大學(xué)生、進(jìn)城務(wù)工者營造一個(gè)宜租、宜居的社會(huì)環(huán)境，是推進(jìn)以人為核心的新型城鎮(zhèn)化的應(yīng)有之義，是促使房屋回歸“居住本質(zhì)屬性”的應(yīng)有之義，這也是我國深化住房制度改革的一項(xiàng)核心內(nèi)容，但如何營造良好氛圍、如何完善我國房地產(chǎn)租賃市場，需要開展深入的研究工作。

2 我國房地產(chǎn)租賃現(xiàn)狀及存在問題

2.1 政策法規(guī)貫徹落實(shí)不到位

有的單位貫徹執(zhí)行政策法規(guī)力度不夠，出現(xiàn)無證租賃、違規(guī)租賃問題;有的受“不經(jīng)商”規(guī)定的制約，偏重守?cái)傋樱箍沼喾康禺a(chǎn)的經(jīng)濟(jì)效益得不到有效發(fā)揮;針對偏遠(yuǎn)地區(qū)空余房地產(chǎn)，不能開拓相應(yīng)途徑，解決租賃項(xiàng)目零散、出租困難、效益低下等難題。

2.2 市場供需結(jié)構(gòu)失衡

從某種意義上說，目前中國房地產(chǎn)存在的問題主要是結(jié)果性方面的問題，存在著結(jié)構(gòu)失衡的問題。一方面，供需結(jié)構(gòu)失衡。不同城市之間，規(guī)模較大的城市人口流入大于流出，凈流入量大，房地產(chǎn)需求在擴(kuò)大，但同時(shí)，新房的土地供應(yīng)存在土地利用計(jì)劃的剛性約束，導(dǎo)致房屋供應(yīng)不能及時(shí)適應(yīng)需求;三四線城市由于大城市的虹吸效應(yīng)，人口凈流出量大，對房地產(chǎn)需求在降低，但同時(shí)房地產(chǎn)供給大于需求，供給過剩，即使房價(jià)下跌也無人問津;另一方面，不同消費(fèi)群體之間也存在供需失衡問題?？芍涫杖敫叩母呤杖肴后w配置了大量的不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)，手中有大量的房屋，在房地產(chǎn)稅等房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收政策還未出臺(tái)之前，這些高收入群體手中的房屋大量空置，就會(huì)導(dǎo)致新增房屋供給不能成為有效供給，而與之相對應(yīng)，進(jìn)城務(wù)工者及低收入群體的房屋剛性需求不能得到有效滿足。

2.3 租賃合同管理不夠規(guī)范

有的單位對承租人的政治背景、資質(zhì)信譽(yù)和履約能力審查不嚴(yán)，空余房地產(chǎn)被不法商販利用，釀成社會(huì)性問題;合同意識(shí)淡薄，不使用房地產(chǎn)租賃合同范本，合同內(nèi)容不完善，條款不清除，權(quán)責(zé)不明確，容易損害雙方利益，產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)糾紛。

3 空余房地產(chǎn)租賃管理對策研究

3.1 推行集中統(tǒng)管，加大信息化建設(shè)力度

遵循保護(hù)產(chǎn)權(quán)、控制規(guī)模、依法租賃和歸口管理的原則，樹立租賃管理一盤棋思想，統(tǒng)籌好局部利益和整體利益的關(guān)系，通過招標(biāo)等形式，使空余房地產(chǎn)發(fā)揮最大效益，防止擾亂市場，減少社會(huì)矛盾。另外，傳統(tǒng)的管理模式已不能適應(yīng)市場的要求，加強(qiáng)信息化建設(shè)，是增強(qiáng)管理效能、節(jié)約管理成本的有效途徑，也是參與市場竟?fàn)幍谋厝灰?。積極構(gòu)筑儲(chǔ)備房地產(chǎn)數(shù)據(jù)庫和網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)，逐步建設(shè)遠(yuǎn)程監(jiān)控系統(tǒng)，增加數(shù)字化管理設(shè)施設(shè)備，將空余房地產(chǎn)資產(chǎn)存量、結(jié)構(gòu)分布、管護(hù)狀況等綜合要素，集約有序展示，力爭實(shí)現(xiàn)應(yīng)急保障智能化、管理手段信息化、市場營銷多元化、資源管理可視化，提高管理效能的處置能力，增強(qiáng)應(yīng)對競爭的快速反應(yīng)能力。

3.2 健全完善房地產(chǎn)租賃市場配套法律法規(guī)

借鑒國外美英德等發(fā)達(dá)國家經(jīng)驗(yàn)，要加強(qiáng)法制建設(shè)，制定房地產(chǎn)租賃市場詳細(xì)的相關(guān)法律法規(guī)，健全中介行業(yè)管理制度、行業(yè)協(xié)會(huì)監(jiān)督管理體系，通過法律法規(guī)來保障承租人的合法權(quán)益，規(guī)范中介行業(yè)，在制度層面予以保障。具體頂層制度設(shè)計(jì)、法律法規(guī)制定入手，從法律層面對房地產(chǎn)市場管理部門的經(jīng)費(fèi)來源、運(yùn)用渠道及管理績效等方面進(jìn)行規(guī)定，對于大量房屋的空置現(xiàn)狀，可通過制定法律法規(guī)的方式，提高持有環(huán)節(jié)的稅收，從而將其推入住房租賃市場。同時(shí)，運(yùn)用法律法規(guī)保障中低收入階層對房屋的承租權(quán)及相關(guān)權(quán)益，規(guī)范承租者與出租者的市場行為。

3.3 正視并引導(dǎo)大量小產(chǎn)權(quán)房租賃問題

小產(chǎn)權(quán)房租賃已是全國范圍內(nèi)非常龐大的市場，雖然無法轉(zhuǎn)正，但也不宜忽視或一拆了之。在房地產(chǎn)租賃新政背景下，如何依法、科學(xué)、合理地利用小產(chǎn)權(quán)房需要智慧和膽識(shí)。處理小產(chǎn)權(quán)房租賃，需要把握三點(diǎn)：一是堅(jiān)決反對和禁止小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)和買賣，這個(gè)底限不能突破，否則還會(huì)出現(xiàn)新問題。二是可以嘗試考慮將租賃合法和產(chǎn)權(quán)不合法分開考慮，這是處理小產(chǎn)權(quán)房租賃問題的關(guān)鍵。質(zhì)量完好，衛(wèi)生達(dá)標(biāo)和消防安全等小產(chǎn)權(quán)房，可以允許出租，并加強(qiáng)備案登記和服務(wù)監(jiān)管。對于質(zhì)量、衛(wèi)生和消防條件不合格的，要加強(qiáng)整頓和引導(dǎo)。對于各種條件都很差的，出于安全和人民健康考慮，必須堅(jiān)決處置。三是對于已經(jīng)長期租賃且符合條件的小產(chǎn)權(quán)房，可以提供居住證及子女上學(xué)等各種便利。深圳是全國首個(gè)正面面對小產(chǎn)權(quán)房并認(rèn)定其租賃合法的城市，并強(qiáng)調(diào)要解決租賃關(guān)系合法與房屋產(chǎn)權(quán)不合法的不平衡問題。提出應(yīng)加大租賃合同備案管理，要將城中村租賃住房統(tǒng)一納入住房租賃信息服務(wù)與監(jiān)管平臺(tái)，享受與普通商品租賃住房同等的公共配套服務(wù)，包括辦理居住證明、子女上學(xué)等。積極鼓勵(lì)各村股份公司或引入專業(yè)化的品牌租賃企業(yè)開展規(guī)模化的租賃運(yùn)營。

4 結(jié)束語

從當(dāng)前的租賃實(shí)際看，城鄉(xiāng)租賃項(xiàng)目存在一定的反差，集中在城市的租賃項(xiàng)目，不管是直管的還是自管的項(xiàng)目，都相對穩(wěn)定，租金也比較高，大部分租賃項(xiàng)目都是社會(huì)穩(wěn)定的事業(yè)，受政策沖擊因素極小，滾動(dòng)發(fā)展的空間較大。地處鄉(xiāng)鎮(zhèn)的空余房地產(chǎn)租賃項(xiàng)目，受政策調(diào)控影響大且不穩(wěn)定，滾動(dòng)發(fā)展空間小，特別是多數(shù)空余房地產(chǎn)設(shè)施不配套、功能缺失、危房較多，不能滿足承租戶要求，上級管理部門應(yīng)當(dāng)出臺(tái)政策，解決危房改造和新出現(xiàn)的問題，按比例允許個(gè)別項(xiàng)目進(jìn)行翻建，進(jìn)一步盤活閑置資源。租賃是獲取經(jīng)濟(jì)效益的主要來源，面對各種情況和問題，須積極尋找機(jī)遇，轉(zhuǎn)變租賃格局，改善租賃元素，調(diào)整租賃政策，確立新的租賃工作發(fā)展方向，特別是面臨困境的承租戶，可視情給予一定扶持，幫助渡過難關(guān)，只有租賃項(xiàng)目持續(xù)健康發(fā)展，租賃工作才能實(shí)現(xiàn)效益最大化和穩(wěn)定發(fā)展。

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（作者單位：上海雅古置業(yè)有限公司）