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    簡析設(shè)計管理在房地產(chǎn)開發(fā)過程中的重要性

    2019-10-21 00:06:15李玉蓮
    中國電氣工程學(xué)報 2019年21期
    關(guān)鍵詞:設(shè)計管理房地產(chǎn)開發(fā)重要性

    李玉蓮

    摘要:隨著我國的經(jīng)濟在快速的發(fā)展,社會在不斷的進步,設(shè)計管理貫穿于房地產(chǎn)開發(fā)過程中,有效設(shè)計管理,能夠規(guī)避開發(fā)缺陷與失誤,提高資源配置效率,創(chuàng)造可觀的經(jīng)濟效益?;诖?,文章將設(shè)計管理作為主要研究內(nèi)容,重點闡述其在房地產(chǎn)開發(fā)過程中的重要性。

    關(guān)鍵詞:設(shè)計管理;房地產(chǎn)開發(fā);重要性

    引言

    房地產(chǎn)設(shè)計工作是由設(shè)計單位受托于開發(fā)企業(yè),為開發(fā)企業(yè)設(shè)計滿足目標(biāo)客戶需求同時達(dá)到企業(yè)利潤目標(biāo)的產(chǎn)品的一項技術(shù)工作,貫穿前期拿地、規(guī)劃設(shè)計、項目建造等整個開發(fā)過程。設(shè)計管理包括確定設(shè)計原則、制定設(shè)計進度、提出對各設(shè)計階段的技術(shù)要求、對設(shè)計輸出文件進行評審審查等內(nèi)容。設(shè)計管理工作連接著項目設(shè)計方、主管部門與開發(fā)企業(yè),需要充分結(jié)合多層次和多方面的需求,從而進行詳細(xì)、科學(xué)的規(guī)劃。對于開發(fā)企業(yè)來說不僅是內(nèi)部的管理,而且需要將外部協(xié)作單位和主管部門的溝通協(xié)調(diào)工作納入到企業(yè)內(nèi)部管理流程的環(huán)節(jié)中,通過有效的管理方法來整合各個目標(biāo)體系,使得各個體系之間能夠和諧一致、互相配合,從而形成統(tǒng)一、平衡發(fā)展的局面,為房地產(chǎn)的開發(fā)實施提供有力保障。

    1房地產(chǎn)開發(fā)管理的含義

    為了確保房地產(chǎn)開發(fā)公司高質(zhì)、高效的完成建設(shè)項目的目標(biāo),必須進行房地產(chǎn)開發(fā)管理。依據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)理負(fù)責(zé)制的基本原則,結(jié)合開發(fā)方法與工程發(fā)展意義等基本理論,綜合考慮房地產(chǎn)開發(fā)管理項目的規(guī)律性,對房地產(chǎn)工程建設(shè)項目進行系統(tǒng)的內(nèi)部控制管理、監(jiān)管、協(xié)調(diào)、計劃及組織,以此來實現(xiàn)對房地產(chǎn)建設(shè)全過程生產(chǎn)要素的優(yōu)化配置,確保房地產(chǎn)開發(fā)目標(biāo)高效的完成。在房地產(chǎn)開發(fā)管理過程中,因為開發(fā)管理系統(tǒng)非常復(fù)雜,所以必須構(gòu)建一套高效、規(guī)范、合理、科學(xué)的管理機制作為保證,通過采取這些應(yīng)對措施,才可以對房地產(chǎn)工程建設(shè)全過程實現(xiàn)統(tǒng)籌和協(xié)調(diào),以此實現(xiàn)工程建設(shè)的終極目標(biāo)。

    2房地產(chǎn)開發(fā)中設(shè)計管理工作的現(xiàn)狀分析

    2.1設(shè)計管理工作人員專業(yè)水平低

    通常情況下,開發(fā)企業(yè)與設(shè)計企業(yè)的設(shè)計管理工作不同。作為開發(fā)企業(yè)的設(shè)計管理人員,需積極參與到整合企業(yè)內(nèi)外部資源、定位市場產(chǎn)品過程中,對設(shè)計工作的質(zhì)量、成本管控與進度平衡能力過于關(guān)注,更強調(diào)設(shè)計管理人員的管理能力?,F(xiàn)階段,大部分開發(fā)企業(yè)的設(shè)計管理人員招聘自設(shè)計院,雖然具備較強的技術(shù)水平,但并不具備管理經(jīng)驗,難以對產(chǎn)品特點與賣點進行精準(zhǔn)定位,也未系統(tǒng)掌握設(shè)計管理重點,督促協(xié)調(diào)能力缺失,直接影響了管理的效果。

    2.2開發(fā)企業(yè)設(shè)計管理人員管理能力不足

    對設(shè)計單位的管理一般歸口于開發(fā)企業(yè)的開發(fā)管理部門或技術(shù)部門,開發(fā)企業(yè)的設(shè)計管理和設(shè)計單位的設(shè)計管理工作側(cè)重點是有所區(qū)別的。開發(fā)企業(yè)設(shè)計管理人員要參與市場產(chǎn)品定位、成本測算、內(nèi)外部資源整合協(xié)調(diào),強調(diào)的是設(shè)計質(zhì)量、進度、成本控制的平衡能力,較設(shè)計單位設(shè)計員更側(cè)重管理能力。目前許多開發(fā)企業(yè)的設(shè)計管理人員多是從設(shè)計院招聘的技術(shù)人員,有專業(yè)水平,但沒有從事過管理工作,不能明確認(rèn)識定位產(chǎn)品的特點以及賣點,沒有清晰掌握設(shè)計管理中的重點環(huán)節(jié),缺乏較強的督促協(xié)調(diào)能力,也就是不知道“管什么”和“怎么管”,造成管理錯位缺位。

    2.3成本管理方面存在的問題

    在房地產(chǎn)企業(yè)運營中,企業(yè)盈利是重要保障,資金的運作管理在企業(yè)的發(fā)展中占據(jù)重要地位。我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)工程項目施工現(xiàn)場成本管理體系依舊不健全,存著很多問題。總體來說,我國房地產(chǎn)開發(fā)管理現(xiàn)場成本管理的問題主要有:①不健全的成本管理體系使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在施工合同的談判及簽訂環(huán)節(jié)缺乏相關(guān)體制的支持,成本管理環(huán)節(jié)存在較多不利的漏洞,導(dǎo)致今后的項目索賠執(zhí)行工作以及工程變更難度加大,最終致使整個房地產(chǎn)開發(fā)項目工程成本盲目擴大,而不利于房地產(chǎn)開發(fā)市場的良性發(fā)展。②相關(guān)成本管理體制不夠完善,成本核算缺乏系統(tǒng)化的監(jiān)督制度保障,從而使得開發(fā)企業(yè)對工程項目成本管理的可控性下降,最終導(dǎo)致資金利用率不高,資金浪費嚴(yán)重。

    3房地產(chǎn)開發(fā)中設(shè)計管理的重要性

    3.1投資決策方面

    房地產(chǎn)開發(fā)的投資決策過程中,企業(yè)需分析目標(biāo)地塊的經(jīng)濟效益,根據(jù)土地出讓的條件與地塊地形、環(huán)境等制訂方案,提出具有可行性的產(chǎn)品組合規(guī)劃方案。同時,提供必要的技術(shù)指標(biāo),使投資部門在測算經(jīng)濟效益與拿地價的時獲取必要的參考依據(jù)。在投資決策期間,方案的設(shè)計重點應(yīng)集中在接受調(diào)研部門市場調(diào)研并確定產(chǎn)品定位的目標(biāo)地塊價值實現(xiàn)方面,盡可能充分利用土地資源。在成功論證方案后,開發(fā)企業(yè)就會將方案啟動并開展報批工作,一旦投資決策期間的設(shè)計工作有偏差,必然會對企業(yè)經(jīng)濟效益的獲取帶來直接影響。

    3.2進度階段管理

    規(guī)劃各項工程的建設(shè)日期,加強相關(guān)工程的審批,房地產(chǎn)企業(yè)在設(shè)計方案時,就應(yīng)該制定相應(yīng)的建設(shè)進度規(guī)劃,確保每項工程均在規(guī)定的期限內(nèi)完工,各階段工程之間相互不影響,在確保質(zhì)量的同時,有效控制施工進展。需要注意的是,在制定計劃期間,需要結(jié)合實際情況,制定詳細(xì)、系統(tǒng)的加護,確保每個階段均能夠滿足相應(yīng)的技術(shù)要求。

    3.3強化設(shè)計管理

    設(shè)計管理的圖紙設(shè)計、方案設(shè)計規(guī)劃可以說是整個項目工程現(xiàn)場管理的前提所在,對房地產(chǎn)開發(fā)項目工程的現(xiàn)場管理具有重要意義。通常情況下,房地產(chǎn)開發(fā)項目的設(shè)計方案都是通過不同項目之間的對比,并進行可行性分析而采取的。因而,所涉及到的設(shè)計工作并非由一個設(shè)計單位獨立完成的,這就要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須根據(jù)項目工程的實際情況,根據(jù)工程需求充分整合各設(shè)計單位之間高效的溝通與聯(lián)合實現(xiàn)。此外,房地產(chǎn)發(fā)開企業(yè)還應(yīng)在設(shè)計單位之間構(gòu)建良好的溝通體系,確保設(shè)計工作的內(nèi)在關(guān)系,協(xié)調(diào)各個設(shè)計單位在房地產(chǎn)開發(fā)項目工程建設(shè)整體方案設(shè)計,確保項目工程能夠有效開展以及設(shè)計方案的提交時間。此外,還要對項目建設(shè)現(xiàn)場實際情況進行勘察與分析,確保內(nèi)審有效和出圖質(zhì)量,從而確保設(shè)計管理整體質(zhì)量的穩(wěn)定性。

    3.4建造方面

    目前大部分開發(fā)企業(yè)均引入了項目制管理模式,根據(jù)項目開展核算與考核工作,但仍會出現(xiàn)結(jié)算成本超標(biāo)的情況,最主要的原因就是工程項目的隨意變更。一般情況下,在房地產(chǎn)開發(fā)過程中,管理重點集中在質(zhì)量、進度、成本及安全等方面,而設(shè)計管理則發(fā)揮著配合性作用。建造階段的設(shè)計管理工作主要以項目為主開展技術(shù)交底與圖紙技術(shù)咨詢等工作。尤其是在建造期間,圖紙質(zhì)量問題就會體現(xiàn)出來。所以,需在房地產(chǎn)開發(fā)項目施工之前,積極采取必要的準(zhǔn)備措施,及時發(fā)現(xiàn)圖紙問題并采取補充與完善措施,進而對項目成本與工期加以控制。1)組織召開圖紙審核會議,由監(jiān)理和施工企業(yè)共同審核施工圖紙,針對存在的問題制訂優(yōu)化措施。設(shè)計企業(yè)則要根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項目的技術(shù)重難點對施工企業(yè)開展交底工作,并對施工企業(yè)、監(jiān)理企業(yè)在圖紙方面的疑惑做出解釋。如果有必要,甲方設(shè)計管理人員可經(jīng)過會商以后回復(fù)。2)施工期間設(shè)計管理人員要對圖紙實施狀況進行跟蹤,審批施工企業(yè)的變更申請,結(jié)合實際需求對施工方案做出調(diào)整。

    結(jié)語

    綜上所述,在人們對居住質(zhì)量提出更高要求的背景下,房地產(chǎn)行業(yè)競爭愈加激烈。對于房地產(chǎn)開發(fā)而言,設(shè)計管理的作用十分重要,所以要結(jié)合實際情況采取管理措施,促進各項建設(shè)工作的正常開展,提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟效益。

    參考文獻(xiàn)

    [1]陳蓓.設(shè)計管理在房地產(chǎn)開發(fā)過程中的重要性探討[J].低碳世界,2017,10(29):248-249.

    [2]鄧婭玲,徐波,杜凡.中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設(shè)計管理者的角色狀態(tài)研究[J].城市住宅,2017,24(5):185-189.

    [3]陳思.關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)項目設(shè)計管理的問題分析[J].河南建材,2015(3):139-140.

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