試論不動(dòng)產(chǎn)異議登記的法律效力

張占軍

摘要：《物權(quán)法》和《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》等相關(guān)法規(guī)頒布之后，我國(guó)已初步確立異議登記制度，利害關(guān)系人可以對(duì)認(rèn)為登記錯(cuò)誤的不動(dòng)產(chǎn)信息向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)異議登記，但在異議登記期間，并不影響不動(dòng)產(chǎn)的處分，對(duì)異議登記期間處分不動(dòng)產(chǎn)的法律效力也未明確。

本文將從異議登記的立法目的、對(duì)現(xiàn)實(shí)交易的實(shí)際影響以及利益平衡等角度評(píng)析采取不限制處分的立法模式具有更高的制度效率。

關(guān)鍵詞：不動(dòng)產(chǎn);異議登記;法律效力

作為物權(quán)法基本原則之一，物權(quán)公示公信原則使善意取得成為可能，也確立了善意第三人的優(yōu)先性原則。即使登記的權(quán)利人非真正權(quán)利人，由于第三人之“善意”，法律保護(hù)其基于公示外觀的判斷?；诖?，真正權(quán)利人若想破除此種局面唯一的辦法就是尋找到一把可以攻破“善意之盾”的矛，不讓“善意”成為可能。不動(dòng)產(chǎn)異議登記制度的立法目的便在于此。更正登記程序復(fù)雜，其要求也很高，需要一段時(shí)間來(lái)完成該程序，但是申請(qǐng)更正的權(quán)利人與異議名義人之間的爭(zhēng)議是短時(shí)間內(nèi)無(wú)法解決的，因此有必要在法律上確立一種照顧真正權(quán)利人利益的臨時(shí)性保護(hù)措施。

一、對(duì)于在異議登記期間，登記名義人能否行使處分權(quán)，處分后產(chǎn)生的法律后果

（一）禁止登記名義人在異議登記期間處分爭(zhēng)議不動(dòng)產(chǎn)，則登記名義人不能對(duì)爭(zhēng)議不動(dòng)產(chǎn)行使處分權(quán)，不動(dòng)產(chǎn)登記部門(mén)也不能辦理相應(yīng)的變更登記手續(xù)，善意第三人不能取得不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)。如果異議登記申請(qǐng)事項(xiàng)不實(shí)，將影響登記名義人和第三人的合理權(quán)益和登記效率。

（二）允許登記名義人處分爭(zhēng)議不動(dòng)產(chǎn)，該不動(dòng)產(chǎn)雖經(jīng)異議登記，登記名義人仍可以將爭(zhēng)議的不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行轉(zhuǎn)移或處分，不動(dòng)產(chǎn)登記部門(mén)將異議登記情況告知登記名義人，登記名義人做出知悉異議登記并自擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的書(shū)面承諾后，可辦理相應(yīng)的變動(dòng)登記。根據(jù)異議登記成立與否，會(huì)產(chǎn)生兩種不同的法律后果：（1）如果異議登記成立，，則該物權(quán)變動(dòng)行為不具有法律效力，第三人即使為善意也因此喪失經(jīng)異議登記的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)。（2）如果異議登記不成立，則第三人能夠根據(jù)登記公信力確定取得不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)，不受該異議登記的限制。

我國(guó)《物權(quán)法》對(duì)異議登記阻斷登記公信力的基本效力未規(guī)定，筆者認(rèn)為對(duì)于異議登記阻斷公信力的效力應(yīng)該是毋庸置疑的。同時(shí)，我國(guó)《物權(quán)法》對(duì)于異議登記效力是否禁止登記名義人行使處分權(quán)未作規(guī)定，雖然《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》對(duì)此進(jìn)行了明確，但也只是起到了一個(gè)告知警示的作用，這使得異議登記的效力和作用大打折扣，也成為當(dāng)前立法解釋亟待解決的問(wèn)題。筆者結(jié)合我國(guó)現(xiàn)行法律體系，分析我國(guó)異議登記的法律效力。

二、 我國(guó)應(yīng)采用有限制的事后阻斷模式

德國(guó)、瑞士、日本民法采用事后阻斷模式，一些地方采用事前防止模式。對(duì)于我國(guó)是采用事后阻斷還是采用事前防止，大體有兩種觀點(diǎn)：一種觀點(diǎn)是采用事前防止模式，通過(guò)該種模式，禁止經(jīng)異議登記的物權(quán)進(jìn)入流通領(lǐng)域，來(lái)確保真實(shí)權(quán)利人的利益。該種方式雖能有效地保護(hù)真實(shí)權(quán)利人的利益，并維護(hù)物權(quán)秩序和安全性，但在交易效率方面存在欠缺。一種觀點(diǎn)是采用事后阻斷模式，該模式賦予登記名義人對(duì)爭(zhēng)議不動(dòng)產(chǎn)的處分權(quán)。采用該方式，有利于不動(dòng)產(chǎn)的流轉(zhuǎn)和交易效率的提高，尊重當(dāng)事人的意思自治，而且通過(guò)阻斷不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)公信力的方式保證真實(shí)權(quán)利人的利益。筆者認(rèn)為我國(guó)應(yīng)以德國(guó)事后阻斷模式為基礎(chǔ)，結(jié)合我國(guó)異議登記與訴訟保全并行模式，適當(dāng)予以限制，采用有限制的事后阻斷方式。

（一）我國(guó)應(yīng)采用事后阻斷模式

我國(guó)應(yīng)采用事后阻斷模式理由如下：第一，事前防止的模式對(duì)真正權(quán)利人的保護(hù)并不周全。事前防止的模式通過(guò)對(duì)經(jīng)異議登記物權(quán)禁止其進(jìn)入流通領(lǐng)域或?qū)ξ餀?quán)轉(zhuǎn)讓不予登記的做法來(lái)保護(hù)真實(shí)權(quán)利人的利益。但是不能通過(guò)異議登記就可以確定異議登記人就是真正權(quán)利人。所以當(dāng)異議登記正確時(shí)，異議登記人的權(quán)利和真實(shí)的權(quán)利相一致，限制登記名義人的處分權(quán)不存在任何瑕疵。但如果異議登記錯(cuò)誤時(shí)，登記名義人本身就是真實(shí)權(quán)利人，限制登記權(quán)利的處分，反而違背了真正權(quán)利人的意志，不利于對(duì)真正權(quán)利人的保護(hù)，不利于登記效率的提高。第二，事前防止模式不利于登記物權(quán)的流通，在交易效率方面有所欠缺。從財(cái)產(chǎn)的利用效率上而言，有悖于“物盡其用，鼓勵(lì)交易”的宗旨，不利于財(cái)產(chǎn)的有效流轉(zhuǎn)，發(fā)揮其經(jīng)濟(jì)效益。第三，事前防止模式限制了第三人的意思自治。異議登記作為對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)存在爭(zhēng)議狀態(tài)的一種公示方式，對(duì)有交易意圖的第三人會(huì)產(chǎn)生警示作用。根據(jù)民法上意思自治的原則，第三人可以在知悉風(fēng)險(xiǎn)的情況下決定是否仍舊冒險(xiǎn)予以交易。法律不應(yīng)當(dāng)強(qiáng)行限制第三人甘愿冒險(xiǎn)并承受可能產(chǎn)生的后果的意愿。如果第三人愿意承受風(fēng)險(xiǎn)，即原登記錯(cuò)誤的情況下喪失物權(quán)而使其得不到維護(hù)，那么法律有什么理由不允許呢？在事后阻斷的立法模式下，第三人享有選擇權(quán)，而經(jīng)異議登記的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)仍具備流轉(zhuǎn)利用的可能，這樣能在保護(hù)異議登記人的權(quán)利前提下，又不會(huì)犧牲登記名義人的利益和商品流通利用的機(jī)會(huì)以及由此產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)效益。可以說(shuō)，把異議登記效力定位于公示作用，在異議成立情況下，排除第三人善意取得的抗辯是較為科學(xué)合理的，平衡了動(dòng)態(tài)利益與靜態(tài)利益。

（二）訴訟保全合理限制事后阻斷模式

我國(guó)異議登記與訴訟保全采用并行模式。在異議登記同時(shí)，如果當(dāng)事人申請(qǐng)財(cái)產(chǎn)保全的，則應(yīng)對(duì)事后阻斷方式進(jìn)行限制。異議登記的目的在于保護(hù)真實(shí)當(dāng)事人的權(quán)利，同樣民事訴訟中的財(cái)產(chǎn)保全也具備此功能，即為了保護(hù)申請(qǐng)人的利益，法院可以裁定查封爭(zhēng)議的標(biāo)的物，不動(dòng)產(chǎn)登記部門(mén)將標(biāo)的物查封情況記載在登記簿上，登記簿上的權(quán)利人不能對(duì)標(biāo)的物行使處分權(quán)。異議登記產(chǎn)生的效力就是阻斷公信力，但不禁止登記名義人行使處分權(quán)利。而財(cái)產(chǎn)保全制度是禁止被保全人對(duì)標(biāo)的物行使處分權(quán)。財(cái)產(chǎn)保全由當(dāng)事人自由選擇的制度，選擇此制度的人要負(fù)擔(dān)提供擔(dān)保的代價(jià)，對(duì)于保全錯(cuò)誤所對(duì)產(chǎn)生的損害后果，擔(dān)保將在損害賠償過(guò)程中發(fā)揮作用。故我國(guó)的財(cái)產(chǎn)保全制度為事后阻斷模式。

三、結(jié)語(yǔ)：

我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)異議登記制度，主要以德國(guó)的民法中異議登記制度為基礎(chǔ)，兼顧其他國(guó)家和地區(qū)的一些立法經(jīng)驗(yàn)而建立。我國(guó)《物權(quán)法》第十九條對(duì)于對(duì)于異議登記的法律效力未作規(guī)定，導(dǎo)致異議登記制度在司法實(shí)踐中法律適用的不統(tǒng)一。筆者此文僅對(duì)我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)異議登記制度的法律效力提出一些粗淺的認(rèn)識(shí)，在此拋磚引玉，希望引起更多的同仁對(duì)不動(dòng)產(chǎn)異議登記的法律效力問(wèn)題加以關(guān)注，為以后相關(guān)立法和司法解釋出臺(tái)提供有益幫助。

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