關(guān)于房地產(chǎn)項目可行性研究評價指標(biāo)體系的探析

陳輝玲 程龍

摘要：房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，不光能夠推動國內(nèi)經(jīng)濟的進步，還能夠提升人們的住房質(zhì)量和生活質(zhì)量，為了提高房地產(chǎn)項目的成功率，進行房地產(chǎn)項目可行性研究也就顯得十分重要。本文對房地產(chǎn)項目的可行性研究在整個階段起到的作用進行了分析，提出了一套比較完善的評價指標(biāo)體系，并對此進行了討論。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項目;可行性研究;指標(biāo)體系;分析

伴隨著國內(nèi)經(jīng)濟的不斷發(fā)展，各行各業(yè)都迎來了新的發(fā)展階段，房地產(chǎn)行業(yè)也不例外。并且，國內(nèi)的部分地區(qū)甚至出現(xiàn)了房地產(chǎn)投資過熱的現(xiàn)象，政府為了能夠有效抑制這種購買情緒，在近幾年也不斷的出臺了許多的政策以進行宏觀調(diào)控，讓整個行業(yè)能夠有著更健康的發(fā)展。據(jù)相關(guān)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，目前為止房地產(chǎn)行業(yè)中的投資仍然在增加，但是漲幅已有所下降。

一、建立評價指標(biāo)體系應(yīng)遵循的原則

（一）可行性

在進行指標(biāo)選取時，首先要以實際狀況出發(fā)，考慮到相關(guān)資料的可獲得性;同時，最大程度的將發(fā)展趨勢的指標(biāo)進行量化，方便進行比較。

（二）可比性

對于一個項目的可行性的指標(biāo)，首先要能夠展現(xiàn)出該項目自身具有的特點;其次，要能夠?qū)㈨椖烤哂械陌l(fā)展前景與競爭性充分的展示出來[1]。使用可比性評價項目，能夠?qū)Σ煌捻椖窟M行對比。但是在對比時，要考慮到指標(biāo)可能存在國際與地區(qū)具有不同判斷指標(biāo)的問題。

（三）規(guī)范化

設(shè)計并建造項目評價體系，是為了能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)項目的可行性進行評估。因此，評價體系中要對哪方面進行評價、將哪些指標(biāo)作為參照來對房地產(chǎn)項目進行評價，都要更加規(guī)范化，便于評價體系能夠更長時間的使用和大量經(jīng)驗的積累。

（四）時間性

房地產(chǎn)項目可能會受到各方面因素的影響，因此，選取的指標(biāo)要具有較強的時間性。這樣能夠有效避免由于信息收集時間的不準(zhǔn)確而造成的判斷錯誤。同時，要保證所選擇的指標(biāo)相互之間不會產(chǎn)生沖突或包含另一項指標(biāo)內(nèi)容。

二、指標(biāo)體系的構(gòu)建

（一）定性評價體系

1、地域因素

現(xiàn)階段的房地產(chǎn)項目主要的建造地段主要包括以下三種：第一種，地段繁華的中央商務(wù)圈;第二種，已經(jīng)成型的社會商圈;第三種，居民用住宅區(qū)。一般情況下，這三者有著密不可分的關(guān)聯(lián)，彼此之間具有良好的互動。中央商務(wù)圈為住宅的用戶提供了需求市場，住宅區(qū)同時為商業(yè)圈提供了足夠量的人力資源[2]。

2、人口因素

主要包括的是人口的數(shù)量、人員的受教育的程度、消費能力、人口群體的年齡構(gòu)成、性別比例、職業(yè)情況、家庭生活周期等。

3、收入因素

能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)項目的可行性產(chǎn)生影響的收入因素主要包括以下內(nèi)容：國民平均收入、個人收入水平、居民可支配收入、單人實際收入與信貸水平等。

4、項目環(huán)境

房地產(chǎn)項目的銷售價格會受到多方面因素的影響，最顯著的一方面因素就是收到當(dāng)?shù)厥袌龇睒s程度的影響。因此，房地產(chǎn)項目的可行性研究的評價會對環(huán)境因素的影響進行重點考量。通常狀況下的環(huán)境因素包括：項目的綠化狀況、周圍的道路交通環(huán)境、停車場數(shù)量等。

5、項目設(shè)計因素

在房地產(chǎn)項目的規(guī)劃設(shè)計階段中，首先要盡量的將當(dāng)前市場的概念體現(xiàn)出來。這方面就需要房地產(chǎn)企業(yè)在進行規(guī)劃工作之前對市場進行詳細(xì)的調(diào)查，同時聘用足夠了解規(guī)劃設(shè)計工作的人員進行設(shè)計工作。設(shè)計人員在進行設(shè)計時，要注意遵守規(guī)劃設(shè)計的相關(guān)原則，例如：可視性原則、公共空間價值原則等。

6、政策因素

房地產(chǎn)行業(yè)一直都是國家非常重視的行業(yè)[3]。因此，房地產(chǎn)行業(yè)會受到國家宏觀政策非常大的影響。因此，在進行房地產(chǎn)項目可行性研究的評價指標(biāo)體系的構(gòu)建中，要對當(dāng)時國家出臺的相關(guān)房地產(chǎn)政策進行充分的研究。

（二）定量評價體系

定性評價體系的構(gòu)建如圖1所示

三、評價指標(biāo)的計算方法

上述內(nèi)容中提到的評價指標(biāo)，都需要以實際數(shù)據(jù)為根據(jù)，運用合適的計算方式才能夠得出的。尤其是定量評價體系中的定量指標(biāo)。較為常用的指標(biāo)計算方法有以下幾種。

（一）比率分析法

這種方法，就是要把商業(yè)房地產(chǎn)評價指標(biāo)中的相關(guān)項目進行比較，然后由計算出的比率來說明各項目之間的關(guān)系[4]。比率分析法能夠使我們更直觀的看到研究的項目所具有的能力。比如：對房地產(chǎn)項目進行財務(wù)評價，其中對房地產(chǎn)項目的資金來源、成本等進行分析，來判定這個項目所具有的款項償還能力。通過這方面的分析能夠使企業(yè)更清楚該項目的財務(wù)風(fēng)險承受，憑借這方面的結(jié)果企業(yè)可以決定是否對此項目進行投資。對房地產(chǎn)的償債能力進行分析，是要根據(jù)銀行的貸款的利息保障倍數(shù)、貸款期等計算出來的。另外，項目的盈利能力分析運用的數(shù)據(jù)是項目中每個項目的收益比率計算得出的。

（二）趨勢分析法

趨勢分析法是指以具有工程幾期連續(xù)的指標(biāo)所列出的數(shù)額，對其前后期的增減幅度進行比較，展現(xiàn)出其指標(biāo)變化的趨勢[5]。這種方法相對與其他方法來說較為簡單，可以對以往的數(shù)據(jù)等進行研究過后，找出未來項目的發(fā)展方向。

（三）線性加權(quán)法

四、結(jié)語：

綜上所述，建立一個完善的房地產(chǎn)可行性研究的評價指標(biāo)體系需要長時間的研究和改善。尤其是構(gòu)建定量評價指標(biāo)體系，需要參考多方面的數(shù)據(jù)，進行更為復(fù)雜的運算等。因此，在進行評價體系的構(gòu)建之前，首先，需要詳細(xì)了解項目的實際狀況;其次，在后期實踐中，對現(xiàn)階段評價體系不斷進行完善，并對計算方法進行創(chuàng)新。最終，達到幫助企業(yè)對房地產(chǎn)項目進行更為準(zhǔn)確的判斷，進而促進企業(yè)發(fā)展的目的。

參考文獻：

[1]巫世峰. 房地產(chǎn)項目可行性研究的評價指標(biāo)體系研究[J]. 國外建材科技，2006（05）：83-85.

[2]趙雪，李輝. 我國房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究存在的問題與對策分析[J]. 居舍，2017（21）：20-21.