改革開放以來我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展及展望

摘要：改革開放以來，我國房地產(chǎn)業(yè)有著突飛猛進(jìn)的發(fā)展，并迅速成為支柱產(chǎn)業(yè)。但我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是不健康的發(fā)展，這引起了廣大學(xué)者的關(guān)注。本文首先介紹了改革開放以來我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展取得的成就，其次從高房價引起的居民用于其他產(chǎn)品支出減少，阻礙其他產(chǎn)業(yè)發(fā)展、土地財政與地方政府債務(wù)、勞動力資源配置不合理及社會穩(wěn)定幾個方面出發(fā)，對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來的問題進(jìn)行解析，最后分別從住房供給側(cè)改革、土地制度等方面提出了解決此類問題的方法。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)業(yè);改革開放;住房供給

一、房地產(chǎn)業(yè)支柱產(chǎn)業(yè)地位不可動搖

房地產(chǎn)業(yè)也稱為不動產(chǎn)，是一種具有基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性、關(guān)聯(lián)性、地域性、周期性、高風(fēng)險高回報性、對金融業(yè)具有極強依賴性的產(chǎn)業(yè)。自1998年全面市場化的住房制度建立以來，中國的房價一直在快速上漲。2003年國務(wù)院第18號文件《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》首次明確房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，即“房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，帶動性強，已經(jīng)成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)”。然而我國房地產(chǎn)業(yè)處于一種高速不健康發(fā)展的形態(tài)，這引起了學(xué)術(shù)界和社會利益相關(guān)者的廣泛討論。

1978年改革開放之時，我國房地產(chǎn)業(yè)增加值為79.9億元，占GDP比重為2.2%。1998年，住房分配貨幣化改革元年，房地產(chǎn)業(yè)增加值達(dá)到3435億元，占GDP比重為4.0%，2018年，房地產(chǎn)業(yè)增加值在突破4萬億之后僅用兩年即將突破6萬億大關(guān)，59846萬億元。房地產(chǎn)業(yè)增加值占GDP比重達(dá)到了6.6個百分點。

改革開放以來。房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展對改善居民住房條件起著至關(guān)重要的作用。據(jù)國家統(tǒng)計局統(tǒng)計，2017年，城鎮(zhèn)居民、農(nóng)村居民人均住房面積分別比1978年增加30.2平方米、38.6平方米。我國2017年人均居住面積已經(jīng)超過英國、德國等發(fā)達(dá)國家。

房地產(chǎn)業(yè)由于其產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性強，在房地產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展的同時，使得其關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)也得到相應(yīng)發(fā)展。房地產(chǎn)行業(yè)所起到的帶動作用分為前向效應(yīng)與后向效應(yīng)，前向效應(yīng)是指那些使用房屋等建筑物的產(chǎn)業(yè)的推動作用，這些產(chǎn)業(yè)利用辦公樓、工廠等場所進(jìn)行生產(chǎn)，房屋作為其不可缺少的生產(chǎn)要素。后向效應(yīng)是指對那些為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供原材料的企業(yè)的拉動作用，如鋼材、水泥、木材等相關(guān)產(chǎn)業(yè)。

從增加就業(yè)角度看，房地產(chǎn)業(yè)及其關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)（如建筑業(yè)、中介服務(wù)業(yè)、原材料供應(yīng)商）提供了大量的就業(yè)崗位，吸納了大量的勞動力，對我國勞動力市場帶來了不可磨滅的貢獻(xiàn)。

二、房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)存問題

房地產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展是一把雙刃劍，在給我國國民經(jīng)濟帶來巨大貢獻(xiàn)的同時，也帶來了很多問題。主要可以概括為以下幾點：

（一）居民用于其他消費支出減少

根據(jù)消費者選擇理論，假設(shè)居民收入為I，且只消費兩種商品：住房H和其他商品O，PH和PO分別為住房和其他產(chǎn)品的價格，那么這個人的預(yù)算約束線可以描述為下式：

假定人們進(jìn)行購買時，對每一種商品的效用可以衡量，并總是力求獲得效用最大化。那么當(dāng)房價在低位運行時，人們用于住房和其他商品消費的組合應(yīng)該如圖X點所示，即效用曲線與約束曲線的切點。當(dāng)房價在高位運行時，理性的人應(yīng)該大幅度的減少住房的消費支出，從而不過度減少其他商品的支出，此時的最優(yōu)選擇應(yīng)為圖中點Z的消費組合，然而由于商品房建筑面積、社會觀念、以及剛需等原因，不少家庭選擇大幅度減少其他商品的支出，而將大部分收入用于住房消費上，即如圖中所示Y點，該消費組合的效用明顯低于Z點?？梢姡叻績r一方面通過減少居民用于其他消費影響居民的生活幸福感。另一方面，整個社會的資金過于集中在房地產(chǎn)上，不利于其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

圖一

（二）地方政府土地出讓金依賴性

1994年分稅制改革之后，地方政府出現(xiàn)了財權(quán)與事權(quán)不匹配的問題。我國早期地方政府考核唯GDP是從，2002年的土地出讓制度改革為地方政府大興土地財政提供了一個契機，然而土地財政在給地方政府帶來巨額收益的同時也帶來了一系列的負(fù)面影響。首先，受限于土地資源的稀缺與不可再生性，土地財政無法長期持續(xù)，這不符合我國可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略。其次，土地財政助長了土地的粗放利用，異化了城市化進(jìn)程。土地價格的升高推動了商品房價格，商品房價格反過來帶動土地價格上升。

（三）勞動力資源配置及社會穩(wěn)定性

假設(shè)不考慮住房問題及社會關(guān)系等，居民甲當(dāng)前在A地工作，發(fā)現(xiàn)B地有更適合自己的工作，那么居民有很大可能搬往B地，從事其邊際效益更高的工作，這對其個人及整個社會的效益提升都是有利的。接下來放開假設(shè)條件，考慮住房問題，由于住房的高價值性、不可移動性，當(dāng)居民甲發(fā)現(xiàn)B地有更好的就業(yè)機會時，就需要額外考慮B地與A地的收益差能否抵消搬遷的巨額成本，這不利于勞動力資源的自由流動，造成個體及社會總體效益降低。

三、結(jié)論及政策建議

在住房供給上，我國應(yīng)繼續(xù)推進(jìn)供給側(cè)改革。居民用于其他商品的支出較少，生活滿意度受到限制的問題主要出現(xiàn)在中等收入或中等偏下收入人群。對此，各地政府應(yīng)積極推進(jìn)限價商品房，用于解決此類人群的住房問題，進(jìn)而提升其用于其他商品的消費支出，從而促進(jìn)其他產(chǎn)業(yè)發(fā)展，實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型，推動社會總體發(fā)展。

針對地方政府對土地出讓金依賴的問題，中央及地方政府應(yīng)盡早出臺相關(guān)政策，使地方政府有穩(wěn)定的收入來源。實施房地產(chǎn)稅可以在一定程度上解決這一問題，但如何處理土地出讓金制度與房地產(chǎn)稅中的“地稅”重疊問題還有待商榷。此外，平衡財權(quán)與事權(quán)關(guān)系、完善土地出讓制度，健全地方政府績效考核制度也有助于改變地方政府“賣地為生”的現(xiàn)狀。

改革開放以來，我國房地產(chǎn)業(yè)取得了長足的發(fā)展，為我國經(jīng)濟發(fā)展、人民生活水平提高做出了不可磨滅。但只有切實解決現(xiàn)有的問題，實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，才能在新時代經(jīng)濟發(fā)展中繼續(xù)扮演重要角色。

參考文獻(xiàn)：

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作者簡介：毛禹寧，中央財經(jīng)大學(xué)，管理科學(xué)與工程學(xué)，院研究方向：房地產(chǎn)投資。