房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)項(xiàng)目成本控制及財(cái)稅核算的思考

朱慶祎

摘要：由于投資周期長(zhǎng)，產(chǎn)業(yè)鏈長(zhǎng)，風(fēng)險(xiǎn)高，房地產(chǎn)企業(yè)越發(fā)強(qiáng)調(diào)財(cái)務(wù)管理的重要性。在現(xiàn)代房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)項(xiàng)目管理中，成本控制以及財(cái)稅核算是影響企業(yè)健康發(fā)展的核心因素和重要因素。房地產(chǎn)企業(yè)有內(nèi)部管理需求和外部財(cái)務(wù)和稅務(wù)管理要求。為了滿足這些需求，唯有做好成本控制以及財(cái)稅核算的工作，才能確保業(yè)務(wù)的可持續(xù)發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā);企業(yè)項(xiàng)目;成本控制;財(cái)稅核算

成本控制以及財(cái)稅核算是現(xiàn)代企業(yè)管理中的一個(gè)重要環(huán)節(jié)，與企業(yè)管理效率和實(shí)現(xiàn)公司戰(zhàn)略的能力直接相關(guān)。對(duì)于日益激烈的房地產(chǎn)市場(chǎng)，成本控制以及財(cái)稅核算也成為房地產(chǎn)公司成功的關(guān)鍵。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)，其成本控制以及財(cái)稅核算主要體現(xiàn)在投資決策階段，技術(shù)設(shè)計(jì)階段和項(xiàng)目實(shí)施階段[1]?？刂祈?xiàng)目成本控制以及財(cái)稅核算的要求和關(guān)注點(diǎn)將在不同階段有所不同。合理的成本控制計(jì)劃已成為房地產(chǎn)公司關(guān)注的焦點(diǎn)。如何處理好房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)項(xiàng)目的成本控制以及財(cái)稅核算是本文的研究要點(diǎn)。

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)項(xiàng)目成本控制及財(cái)稅核算的現(xiàn)狀

（一）成本控制與財(cái)務(wù)核算機(jī)制薄弱

目前，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)成本控制與財(cái)務(wù)核算機(jī)制薄弱問(wèn)題顯著，表現(xiàn)如下：首先是缺少嚴(yán)格的成本控制以及財(cái)務(wù)核算的工作流程及監(jiān)控機(jī)制，同時(shí)，現(xiàn)有的機(jī)制形同虛設(shè)，大部分房地產(chǎn)企業(yè)只看重前期的成本預(yù)算管控而忽視了后續(xù)施工環(huán)節(jié)、驗(yàn)收環(huán)節(jié)等等的成本管控以及財(cái)務(wù)核算，導(dǎo)致后期的實(shí)際成本與預(yù)估偏差較大;然后是當(dāng)前大多數(shù)成本控制與財(cái)務(wù)核算的工作仍依靠傳統(tǒng)記賬以及編制財(cái)務(wù)報(bào)表的人工核算會(huì)計(jì)階段，財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)、制定決策、成本控制、開(kāi)銷分析等等管理職能基本處于空白，沒(méi)有形成系統(tǒng)的會(huì)計(jì)管理機(jī)制;最后就是資金的籌備以及開(kāi)銷均沒(méi)有制定詳細(xì)的計(jì)劃，企業(yè)缺少現(xiàn)金流管理意識(shí)，尤其在經(jīng)濟(jì)效益利好的形勢(shì)下，由于可選擇的投資機(jī)會(huì)增多，導(dǎo)致企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)控制的難度大幅度提高了[2]。

（二）成本控制與財(cái)務(wù)核算防控風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)不強(qiáng)

房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)范圍與建筑業(yè)或其他建筑單位不同。它們是整合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)、銷售、管理和服務(wù)的綜合行業(yè)，無(wú)論是在財(cái)務(wù)，會(huì)計(jì)核算還是財(cái)務(wù)管理機(jī)制中，都會(huì)出現(xiàn)成本控制以及財(cái)稅核算的問(wèn)題，例如建筑驗(yàn)收后期成本超出預(yù)算等等問(wèn)題，從而增加金融風(fēng)險(xiǎn)。這在當(dāng)前的房地產(chǎn)企業(yè)之中尤為明顯，大多數(shù)對(duì)于成本控制以及財(cái)稅核算的防控風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)非常薄弱。

（三）成本控制與財(cái)務(wù)核算不到位

房地產(chǎn)項(xiàng)目包括設(shè)計(jì)，土地使用權(quán)，項(xiàng)目招標(biāo)管理和建設(shè)[3]。目前，中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)成本控制以及財(cái)稅核算存在諸多問(wèn)題。例如，在選擇設(shè)計(jì)時(shí)，沒(méi)有綜合要素考慮，到購(gòu)買土地使用權(quán)時(shí)仍存在許多不合理的現(xiàn)象[4]，導(dǎo)致招標(biāo)價(jià)格與土地實(shí)際成本等之間存在嚴(yán)重偏差，并增加了管理成本，在施工階段由于沒(méi)有進(jìn)行嚴(yán)格的財(cái)務(wù)核算，導(dǎo)致資源浪費(fèi)現(xiàn)象嚴(yán)重，增加了企業(yè)的整體投入成本。

二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)項(xiàng)目成本控制及財(cái)稅核算的改善策略

（一）建立完善的成本控制與財(cái)務(wù)核算機(jī)制

房地產(chǎn)企業(yè)需要解決好上述問(wèn)題，首先，要科學(xué)地建立成本核算會(huì)計(jì)科目，嚴(yán)格按照制度規(guī)定成本控制以及財(cái)稅核算的整體流程和工作規(guī)范。然后是統(tǒng)一會(huì)計(jì)程序。將成本控制以及財(cái)稅核算更規(guī)范，嚴(yán)格管控才能使企業(yè)的整體效益提升。最后是加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理體系建設(shè)，遵循適當(dāng)?shù)脑瓌t，運(yùn)作和執(zhí)行的能力，建立一套適合企業(yè)實(shí)際情況的成本控制以及財(cái)稅核算制度，并嚴(yán)格貫徹落實(shí)。

（二）提升成本控制與財(cái)務(wù)核算防控風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警

加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)成本控制以及財(cái)稅核算風(fēng)險(xiǎn)的防范。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)，要充分了解城市規(guī)劃信息，包括周邊土地的供應(yīng)狀況、使用狀況以及周邊房地產(chǎn)和市場(chǎng)需求信息等。避免盲目樂(lè)觀，降低投資風(fēng)險(xiǎn)，考慮利益和風(fēng)險(xiǎn)，找到最佳組合。此外，我們必須通過(guò)優(yōu)化企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)，改變財(cái)務(wù)模型和建立特殊的預(yù)算機(jī)制來(lái)預(yù)防和控制房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。特別是加強(qiáng)預(yù)算和管理現(xiàn)金流量，提高成本控制以及財(cái)稅核算風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警能力。

（三）強(qiáng)化成本控制與財(cái)務(wù)核算

房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本估算，預(yù)算和決算是幫助制定項(xiàng)目成本，方便后期財(cái)稅核算，降低開(kāi)發(fā)成本和管控項(xiàng)目驗(yàn)收結(jié)算的重要依據(jù)。它們也是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)項(xiàng)目中財(cái)務(wù)管理的重要組成部分。財(cái)務(wù)核算結(jié)合內(nèi)部和外部評(píng)估，以確保數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性[5]。因此，財(cái)務(wù)人員需要掌握成本控制以及財(cái)稅核算的相關(guān)要求，以提供準(zhǔn)確的會(huì)計(jì)信息。加強(qiáng)對(duì)成本控制以及財(cái)稅核算的控制和管理。

（四）強(qiáng)化項(xiàng)目控制與合理避稅

對(duì)于控制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)項(xiàng)目時(shí)，仍要考慮合理避稅方面的強(qiáng)效項(xiàng)目控制。房地產(chǎn)項(xiàng)目涉及稅種較多，包括企業(yè)所得稅、土地增值稅、增值稅、契稅、土地使用稅等。尤其以企業(yè)所得稅匯算清繳和土地增值稅的清算較為復(fù)雜。由于涉及的稅種較多也為企業(yè)稅收籌劃及合理避稅提供了操作空間。企業(yè)應(yīng)在房地產(chǎn)項(xiàng)目不同階段采取適當(dāng)?shù)姆绞竭M(jìn)行稅收籌劃達(dá)到合理避稅，最終達(dá)到強(qiáng)化項(xiàng)目控制的目的。比如在項(xiàng)目初期，利用不同的合作開(kāi)發(fā)模式及投資方式進(jìn)行避稅。在項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中利用“甲供材”的方式避稅，在項(xiàng)目銷售階段利用股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式進(jìn)行避稅。

三、結(jié)語(yǔ)：

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的成本控制以及財(cái)稅核算管理也需要精確處理成本，市場(chǎng)和技術(shù)質(zhì)量之間的關(guān)系。嚴(yán)格控制開(kāi)發(fā)成本和時(shí)間成本，做好財(cái)務(wù)核算工作，加快投資回報(bào)，降低企業(yè)的財(cái)務(wù)成本。

參考文獻(xiàn)：

[1]邵陸青.有關(guān)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)項(xiàng)目成本控制及財(cái)稅核算的幾點(diǎn)思考[J].中外企業(yè)家，2017（13）：94-94.

[2]徐敏.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算的財(cái)稅處理[J].中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)，2017（31）：206.

[3]崔偉.關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)以及土地使用權(quán)投資入股的財(cái)稅處理探討[J].中國(guó)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)會(huì)計(jì)，2017（6）：38.

[4]李繼明.新經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下房地產(chǎn)企業(yè)成本控制研究[J].中國(guó)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)會(huì)計(jì)，2017（3）：111-112.

[5]李妙娟.基于不同眾籌模式的房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)稅處理探討[J].財(cái)會(huì)通訊，2017（31）：67-69.