增值稅改革對房地產(chǎn)行業(yè)稅收籌劃的影響

楊亞星

摘 要：2019年3月，政府工作報告將房地產(chǎn)行業(yè)的增值稅稅率從10%下調(diào)至9%，對于房地產(chǎn)行業(yè)的稅負(fù)有著重要影響。本文對房地產(chǎn)行業(yè)的增值稅稅負(fù)情況進行分析，進而提出改進措施，為該行業(yè)稅負(fù)健康發(fā)展提出意見。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)行業(yè);增值稅;稅收籌劃

隨著“營改增”的全面推行，我國的建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、生活服務(wù)等行業(yè)等相繼開始實施。而房地產(chǎn)行業(yè)作為拉動我國經(jīng)濟增長的“主力軍”，是國家稅收收入來源的中流砥柱，此次改革也讓房地產(chǎn)企業(yè)納稅情況成了社會重點關(guān)注的對象。在“營改增”的背景下，就需要通過納稅籌劃來控制企業(yè)稅負(fù)，從而提高企業(yè)的經(jīng)濟收益，保障其市場競爭力。

一、我國房地產(chǎn)行業(yè)增值稅改革歷程回顧

房地產(chǎn)行業(yè)以前屬于營業(yè)稅的征稅范圍，并不涉及增值稅。隨著我國稅制結(jié)構(gòu)的不斷優(yōu)化，到了2016年5 月，國家為避免對企業(yè)重復(fù)征稅，便將房地產(chǎn)業(yè)納入“營改增”試點范圍，由征收營業(yè)稅變?yōu)檎魇赵鲋刀?。為了推進供給側(cè)結(jié)構(gòu)改革，在2017年1月我國又進行了稅率調(diào)整，將增值稅四擋稅率（17%、13%、 11%、6%）簡化為三檔（17%、11%、6%），而房地產(chǎn)行業(yè)的稅率為11%這一檔;2018年5月1日，我國繼續(xù)深化對增值稅的改革力度，將房地產(chǎn)行業(yè)原來11%稅率下調(diào)至10%;在2019年3月的政府工作報告中，又再次將房地產(chǎn)行業(yè)的增值稅稅率也下調(diào)至9%。

從本次政府報告對增值稅改革的力度和決心來看，未來我國的增值稅改革將重點朝著簡化稅制、穩(wěn)定稅負(fù)和規(guī)范管理三大目標(biāo)前進。

二、增值稅企業(yè)稅收改革的內(nèi)容

增值稅納稅主體主要是一般納稅人和小規(guī)模納稅人。一般納稅人在計算增值時，主要采用的一般計稅方法（少數(shù)采用簡易計稅方法），即當(dāng)期應(yīng)納增值稅稅額=當(dāng)期銷項稅額-當(dāng)期進項稅額，而小規(guī)模納稅人則采用簡易計稅方法，即當(dāng)期應(yīng)納增值稅額=當(dāng)期銷售額（不含增值稅）×征收率。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)納增值稅稅額主要取決于三個因素：銷售收入、稅率選擇、進項稅額，所以房地產(chǎn)企業(yè)的增值稅納稅籌劃也主要是從上述三個方面著手。

（一）銷售收入

所謂銷售收入，就是房地產(chǎn)企業(yè)通過產(chǎn)品銷售獲得的貨幣收入，以及形成的應(yīng)收銷貨款。根據(jù)“營改增”中的規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)在計算銷售收入的時候，在銷售收入中可扣除一定的土地成本，所以房地產(chǎn)企業(yè)在銷售包含新項目、老項目的地塊樓盤時，就可充分利用這一條款，通過合理的方式分?jǐn)偼恋爻杀?，將土地成本合理的分?jǐn)傇诶享椖亢托马椖恐?。舉個例子，如果按照建筑面積和占地面積的分?jǐn)偡绞竭M行選擇，通過合理的選擇分?jǐn)偡椒?，就能夠在降低企業(yè)土地增值稅稅負(fù)的同時，降低增值稅稅負(fù)，這就為房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)造了可觀的經(jīng)濟利益。

（二）稅率選擇

“營改增”后，增值稅的納稅人可分為小規(guī)模納稅人、一般納稅人，這個政策就在增值稅銷項稅稅率方面為房地產(chǎn)企業(yè)留出了可供選擇的空間。房地產(chǎn)企業(yè)在決定采用繳稅方式之前，就可對項目進行計算以及調(diào)查，針對項目所在地的稅收政策進行靈活的調(diào)整，如確定無可供抵扣的稅額，可和規(guī)模較小的房地產(chǎn)開發(fā)商進行合作，利用小規(guī)模納稅人繳稅方式來繳稅，稅率在這種情況下就得到了有效地降低。

（三）進項稅額

“營改增”后房地產(chǎn)企業(yè)可抵扣的進項稅主要有：（1）建筑公司提供的進項稅額，如工程款、包工包料的分包工程款等;（2）購買材料的進項稅，如采購鋼材、水泥、預(yù)拌砂漿、預(yù)拌混凝土、木材、模板、腳手架管等;（3）購置設(shè)備的進項稅，如購買塔吊等起重吊裝設(shè)備、電梯等設(shè)備、運輸車輛及其他車輛等。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，不同的業(yè)務(wù)類型可選擇的抵扣稅率有著一定的差別。舉個簡單的例子，采購的工程材料，一般納稅人適用的增值稅稅率是16%，小規(guī)模納稅人適用的增值稅稅率是3%。這對房地產(chǎn)企業(yè)來說，就應(yīng)該積極轉(zhuǎn)變思路，在材料采購中選擇是一般納稅人的甲方供給材料、設(shè)備的數(shù)量。另外，在“營改增”中部分服務(wù)則不能用作于進項稅額抵扣比如非正常損失的購進貨物，那么在房地產(chǎn)企業(yè)購買此類服務(wù)的過程中，要盡量規(guī)避。

三、房地產(chǎn)行業(yè)增值稅稅收籌劃意見

（一）提高納稅意識，加強稅收籌劃技能

新的增值稅改革對企業(yè)有了更嚴(yán)格的要求，尤其是房地產(chǎn)行業(yè)，它對資金的需求更為緊迫。首先，企業(yè)的管理層應(yīng)當(dāng)提高納稅意識，掌握好相關(guān)策略，進而制定相應(yīng)的管理、內(nèi)部控制制度，對相關(guān)財務(wù)人工進行培訓(xùn)，積極學(xué)習(xí)相關(guān)稅收法規(guī)，提升員工的納稅意識。

同時，在熟知稅收制度的基礎(chǔ)上，企業(yè)在開展業(yè)務(wù)活動之前就做好相應(yīng)稅務(wù)籌劃工作，包括企業(yè)的管理層在內(nèi)，各部門應(yīng)加強溝通，以便于進行整體規(guī)劃。首先，工程部門與采購部門應(yīng)協(xié)調(diào)供應(yīng)商的選擇，盡量選取可獲得增值稅專用發(fā)票可抵扣的一般納稅人。其次，管理層與財務(wù)部門要協(xié)調(diào)有關(guān)其他不得開具增值稅專用發(fā)票的經(jīng)濟業(yè)務(wù)，比如拆遷補償款，根據(jù)相關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)支付的土地價款可作為銷售額的扣減部分，房地產(chǎn)企業(yè)可以對拆遷補償款進行籌劃，因為根據(jù)規(guī)定，補償款如果是付給政府的，就可以納入土地價款，而取得土地支付的價款是可以扣減的。如果房地產(chǎn)企業(yè)是在營改增之前取得土地憑證，簽訂了合同但沒有約定開具增值稅專用發(fā)票的且合同金額較小的，可選擇申請按5%稅率進行簡易方法征稅。

（二）加強戰(zhàn)略管理能力，精準(zhǔn)降低稅務(wù)風(fēng)險

稅務(wù)風(fēng)險一般可以簡單劃分為三類：稅收政策遵從風(fēng)險、納稅金額核算風(fēng)險、稅收籌劃風(fēng)險。第一類風(fēng)險主要是由于企業(yè)財務(wù)人員自身素質(zhì)的參差不齊，錯用或者濫用稅收政策，從而導(dǎo)致企業(yè)多交或者少交稅的風(fēng)險;第二類風(fēng)險主要是由于企業(yè)財務(wù)工作人員在稅收核算過程中因為不仔細(xì)而導(dǎo)致金額核算錯誤，亦或是對稅收政策理解存在偏差導(dǎo)致核算錯誤;第三類風(fēng)險主要是企業(yè)在稅務(wù)籌劃過程中，可能對政策把握不精準(zhǔn)，導(dǎo)致稅收籌劃失敗而可能付出的代價。那么在稅率下調(diào)的過渡期，筆者認(rèn)為最大的稅務(wù)風(fēng)險在于稅收政策的遵從風(fēng)險。比如：從2019年4月1日以后使用新的稅率，按照國家新的政策來看，原則上應(yīng)當(dāng)按照納稅義務(wù)時間進行劃分，凡納稅義務(wù)時間發(fā)生在4月1日以前，就應(yīng)該按照原稅率取得或者開具發(fā)票;若納稅義務(wù)發(fā)生在4月1日以后，就應(yīng)當(dāng)按照新稅率取得或者開具發(fā)票。如果企業(yè)對納稅義務(wù)發(fā)生時間的把握含混不清，就很可能使得稅務(wù)管理混亂，使企業(yè)蒙受巨大的經(jīng)濟損失。因此，企業(yè)要強化自身的戰(zhàn)略管理能力，在稅務(wù)方面要有明確的導(dǎo)向，精準(zhǔn)鎖定企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動中可能存在的稅務(wù)風(fēng)險，并找到相應(yīng)的解決辦法，從而引領(lǐng)企業(yè)在平穩(wěn)中渡過增值稅改革。

四、總結(jié)

增值稅改革房地產(chǎn)行業(yè)具有重要的意義，一方面有利于提升整個行業(yè)的規(guī)范性，提高征收的管理質(zhì)量，另一方面也有利于企業(yè)進行有效的內(nèi)部控制，同時在某些方面也對企業(yè)的稅負(fù)產(chǎn)生了影響。因此，企業(yè)應(yīng)該順勢，提高對稅制改革的重視程度，把握好“營改增”的契機，利用“營改增”的優(yōu)勢，做好轉(zhuǎn)型，進而提高市場占用率和競爭力。

參考文獻：

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