創(chuàng)客空間的分享式經(jīng)營(yíng)租賃與產(chǎn)業(yè)化服務(wù)研究

趙雪梅

分享式經(jīng)營(yíng)租賃和綜合性產(chǎn)業(yè)化服務(wù)是創(chuàng)客空間主要盈利方式，也是創(chuàng)客空間未來(lái)發(fā)展方向。本文將在分析創(chuàng)客空間基本情況的基礎(chǔ)上，對(duì)當(dāng)前分享式經(jīng)營(yíng)租賃和綜合性產(chǎn)業(yè)化服務(wù)發(fā)展現(xiàn)狀、經(jīng)營(yíng)模式特征以及存在的問題進(jìn)行簡(jiǎn)要分析，闡述其低成本和高收益的經(jīng)濟(jì)屬性，通過(guò)案例論證在該經(jīng)營(yíng)模式下運(yùn)營(yíng)者和創(chuàng)客合作的重要意義。最后對(duì)創(chuàng)客空間的未來(lái)發(fā)展以及如何通過(guò)分享式經(jīng)營(yíng)租賃和綜合性產(chǎn)業(yè)化服務(wù)獲得高收益提幾點(diǎn)看法。

1 創(chuàng)客空間基本情況概述

1.1 創(chuàng)客空間基本含義

創(chuàng)客空間是為微小創(chuàng)新企業(yè)和個(gè)人創(chuàng)業(yè)提供低成本、便利化和開放式綜合服務(wù)的新興創(chuàng)業(yè)服務(wù)平臺(tái)，創(chuàng)客空間是新型的孵化模式，首先了創(chuàng)新和創(chuàng)業(yè)的結(jié)合、線上和線下的結(jié)合，孵化和投資的幾何，為創(chuàng)新船業(yè)這提供良好的工作空間、網(wǎng)絡(luò)空間、資源分享空間和社交空間。近年來(lái)隨著全面深化改革的推進(jìn)，創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)得到快速發(fā)展。為進(jìn)一步激發(fā)市場(chǎng)活力，政府也出臺(tái)了一系列政策來(lái)構(gòu)建以創(chuàng)客空間為載體的，能夠有效整合資源的服務(wù)模式，培育了創(chuàng)新文化，形成了大眾創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)的發(fā)展局面。

1.2 創(chuàng)客空間政策解析

為打造中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)新引擎，國(guó)務(wù)院出臺(tái)了一系列推進(jìn)大眾創(chuàng)業(yè)、萬(wàn)眾創(chuàng)新的政策，為各類創(chuàng)業(yè)者和其他各類服務(wù)的創(chuàng)客空間提供了便利的服務(wù)和平臺(tái)。在創(chuàng)客空間發(fā)展背后，創(chuàng)客空間的運(yùn)營(yíng)者和創(chuàng)客是如何通過(guò)合作來(lái)獲得盈利的，創(chuàng)客空間又能為創(chuàng)客提供怎樣的優(yōu)質(zhì)服務(wù)是很多研究者研究的重點(diǎn)。在經(jīng)濟(jì)新常態(tài)發(fā)展下，為開創(chuàng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展新局面，國(guó)務(wù)院通過(guò)這些扶持創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)的政策舉措，進(jìn)一步激發(fā)了創(chuàng)客們的創(chuàng)業(yè)激情，在創(chuàng)業(yè)浪潮中創(chuàng)客空間得到發(fā)展，但是不少項(xiàng)目也在盈利模式的選擇上遇到了問題，不少出現(xiàn)了盈利難、供應(yīng)多難題。

2 創(chuàng)客空間分享式經(jīng)營(yíng)租賃和綜合性產(chǎn)業(yè)化服務(wù)發(fā)展現(xiàn)狀

2.1 地產(chǎn)開發(fā)商差異化服務(wù)提高租賃率

地產(chǎn)開發(fā)商是創(chuàng)客空間主要運(yùn)營(yíng)者之一，在和創(chuàng)客的合作中，地產(chǎn)開發(fā)商為提高租賃率，采取差異化服務(wù)，通過(guò)轉(zhuǎn)型來(lái)獲得高估值。也就是房地產(chǎn)開發(fā)商通過(guò)另類去庫(kù)存的方式盤活現(xiàn)有存量，迎合政策和新時(shí)代市場(chǎng)的需求。近年來(lái)，商辦物業(yè)市場(chǎng)的租賃情況并不樂觀，在全國(guó)甲級(jí)寫字樓租金漲幅最大的北上廣三地為例，雖然供應(yīng)量驚人，總部物業(yè)體量極大，但是實(shí)際供應(yīng)量還是較往年縮小，近兩年市場(chǎng)空置率不斷提高。作為差異化服務(wù)出現(xiàn)的創(chuàng)客空間，市場(chǎng)辦公樓的出租率出現(xiàn)了兩極分化，企業(yè)數(shù)量在增長(zhǎng)，但是他們堆寫字樓的需求量有限，不少初創(chuàng)團(tuán)隊(duì)更加關(guān)注物業(yè)所在地的交通和居住情況，所以不少關(guān)外地區(qū)的創(chuàng)客空間對(duì)于創(chuàng)客的吸引力并不強(qiáng)。比如大部分創(chuàng)客在沒有拿到融資之前一般會(huì)找一些成本較低的辦公場(chǎng)地不會(huì)經(jīng)已進(jìn)入租金換股權(quán)的孵化器，而在拿到了融資以后就會(huì)重點(diǎn)考慮交通和內(nèi)部創(chuàng)業(yè)氛圍，不會(huì)考慮交通不利地區(qū)的創(chuàng)客空間。

2.2 運(yùn)營(yíng)者股權(quán)投資經(jīng)營(yíng)

國(guó)內(nèi)銀行存款也在通過(guò)各種新興互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)和創(chuàng)新產(chǎn)品等渠道來(lái)轉(zhuǎn)化為資產(chǎn)管理產(chǎn)品，中國(guó)資產(chǎn)管理市場(chǎng)規(guī)模不斷擴(kuò)大，這些資金需要投資渠道，所以創(chuàng)客融資相對(duì)容易。而創(chuàng)客空間的運(yùn)營(yíng)者可通過(guò)零傭金、產(chǎn)業(yè)聚集等方式來(lái)吸引創(chuàng)客，從而獲得股權(quán)。實(shí)質(zhì)上是將穿個(gè)看的項(xiàng)目變?yōu)橘Y產(chǎn)端來(lái)進(jìn)行股權(quán)投資。比如36氪床板的氪空間模式，和其他投資性孵化器直接投資模式不同，該投資模式不向入住的創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊(duì)收取費(fèi)用，也不進(jìn)行股權(quán)投資，而是通過(guò)舉辦線下活動(dòng)來(lái)為風(fēng)險(xiǎn)投資基金推薦優(yōu)秀的項(xiàng)目，所以該模式的風(fēng)險(xiǎn)也較小。不過(guò)近兩年創(chuàng)投投資數(shù)量雖然在增加，但是案例數(shù)量減少，金額下降，一些運(yùn)營(yíng)者想要將創(chuàng)客資源從股權(quán)投資標(biāo)的變成債權(quán)投資標(biāo)的，通過(guò)租金分期、分享式經(jīng)營(yíng)租賃、綜合性產(chǎn)業(yè)化服務(wù)來(lái)提高經(jīng)濟(jì)效益?，F(xiàn)階段房地產(chǎn)商的創(chuàng)客空間是一租金為主要收益來(lái)源，另外還有一部分通過(guò)物業(yè)銷售保證現(xiàn)金流。此外像萬(wàn)科的產(chǎn)品除了收取租金和物業(yè)費(fèi)外，還通過(guò)收取增值服務(wù)費(fèi)來(lái)提高租賃收益。

2.3 土地轉(zhuǎn)性的升值

近年來(lái)不少工業(yè)產(chǎn)房被改造成了創(chuàng)客空間，經(jīng)過(guò)屋內(nèi)裝修、建筑文化賦予后原有工業(yè)用地得到了升值，經(jīng)營(yíng)者可通過(guò)土地的轉(zhuǎn)性來(lái)獲得升值效益。改造以后，原本荒廢的產(chǎn)業(yè)園區(qū)盤活，一部分可用作招商地產(chǎn)總部基地，另一部分用來(lái)出租，從而在內(nèi)部聚集一批創(chuàng)意類的微小企業(yè)，該片區(qū)消費(fèi)氛圍被激活，提高該片區(qū)的住宅價(jià)格。當(dāng)然，土地轉(zhuǎn)性以后不僅獲得了增值，還能轉(zhuǎn)變政策風(fēng)口。比如上海地區(qū)工業(yè)用地原本占比較高，在政策要求下，工業(yè)用地得到控制，有超過(guò)300平方公里的工業(yè)用地需要改造。這時(shí)房地產(chǎn)開發(fā)商和創(chuàng)客團(tuán)隊(duì)簽署合作協(xié)議，不僅盤活了存量用地，還因?yàn)樽饨鹂們r(jià)低的優(yōu)勢(shì)吸引了大批創(chuàng)客的入駐。

2.4 WeWork盈利模式

WeWork的主要盈利模式是向創(chuàng)客收取租金，另外通過(guò)隱形回報(bào)來(lái)獲得收益，比如周邊地價(jià)溢價(jià)、對(duì)種子公司投資等。其商業(yè)模式的特點(diǎn)是地產(chǎn)開發(fā)到運(yùn)營(yíng)的輕資產(chǎn)創(chuàng)新、辦公樓宇產(chǎn)品形態(tài)創(chuàng)新、集約經(jīng)營(yíng)到共享經(jīng)濟(jì)的創(chuàng)新、空間硬件到服務(wù)的變革。

2.5 衍生服務(wù)

隨著創(chuàng)客空間規(guī)模的擴(kuò)大，以及創(chuàng)客數(shù)量的增大，為創(chuàng)客尋找合適的辦公空間、申請(qǐng)創(chuàng)業(yè)優(yōu)惠政策的中介服務(wù)得到發(fā)展。但是由于創(chuàng)業(yè)中介只收取擁擠，難以解決交易低頻和商業(yè)模式延展性不夠的問題。將線下業(yè)務(wù)搬到線上以后，能撮合的交易規(guī)模并不大。

2.6 項(xiàng)目風(fēng)控缺位

創(chuàng)客空間分享式經(jīng)營(yíng)租賃和綜合產(chǎn)業(yè)化服務(wù)是創(chuàng)客空間經(jīng)營(yíng)者主要盈利模式，但是在這些租賃和服務(wù)項(xiàng)目中，因?yàn)榉劭兹肝驳膯栴}導(dǎo)致不少項(xiàng)目出現(xiàn)了壞賬的問題，比如在資產(chǎn)端很多在P2P上高息融資的項(xiàng)目，在P2P出現(xiàn)問題后必定會(huì)給這些項(xiàng)目帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于風(fēng)控的要求應(yīng)該是落實(shí)到Udine優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的需求上，現(xiàn)階段市場(chǎng)上的項(xiàng)目模式是中介平臺(tái)，為創(chuàng)業(yè)過(guò)公司提供零傭金服務(wù)，可為資金做資產(chǎn)端、為P2P有借款需求的資金搭建應(yīng)用場(chǎng)景、。和收取傭金的中介服務(wù)網(wǎng)站不同，這些服務(wù)項(xiàng)目的核心業(yè)務(wù)不是為創(chuàng)客尋找辦公空間，而是重點(diǎn)提供租金分期和租金管理的服務(wù)。當(dāng)前多了金融公司為該模式提供租金貸款，創(chuàng)新公司可通過(guò)租金貸款的申請(qǐng)按月支付租金，而該項(xiàng)目則可以為這些創(chuàng)業(yè)公司全額付滿一季度的租金來(lái)獲得相應(yīng)的優(yōu)惠。當(dāng)然該項(xiàng)目模式的推廣效果在不同城市存在差異，如果租金優(yōu)惠無(wú)法抵扣租金分期的利息，而相關(guān)創(chuàng)業(yè)公司又沒有資金短缺的問題則該模式的推廣難度較大。

3 創(chuàng)客空間分享式經(jīng)營(yíng)租賃和綜合產(chǎn)業(yè)化服務(wù)發(fā)展前景

創(chuàng)客是一批處于興趣愛好努力將自己的想法和創(chuàng)意變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)的人，而創(chuàng)客空間是一個(gè)具有加工工廠車間功能的開放式實(shí)驗(yàn)室，創(chuàng)客們?cè)诶锩婀蚕碣Y源、經(jīng)驗(yàn)和知識(shí)，創(chuàng)客空間的理念是分享和開源。在大創(chuàng)創(chuàng)業(yè)、萬(wàn)眾創(chuàng)新的政策號(hào)召下，針對(duì)小微企業(yè)和個(gè)人的聯(lián)合罷工的創(chuàng)客空間出現(xiàn)，出現(xiàn)了專業(yè)的運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)，不少房地產(chǎn)也開始涉足該新興領(lǐng)域。近兩年來(lái)?？涂臻g發(fā)展速度極快，從而出現(xiàn)了創(chuàng)客空間多而創(chuàng)客少的不平衡問題，矛盾的是當(dāng)前能為創(chuàng)客提供優(yōu)質(zhì)經(jīng)營(yíng)租賃服務(wù)的創(chuàng)客空間卻不多。為提高創(chuàng)客空間的利用率，也為了給創(chuàng)客提供合適高效的創(chuàng)客空間，分享式經(jīng)營(yíng)租賃和為創(chuàng)客提供綜合性產(chǎn)業(yè)化服務(wù)的創(chuàng)客空間受到越來(lái)越多創(chuàng)客的歡迎，也成為創(chuàng)客空間經(jīng)營(yíng)者的主要盈利模式。

在當(dāng)前創(chuàng)業(yè)率只有10%不到的局面下，創(chuàng)客和創(chuàng)客空間經(jīng)營(yíng)者該如何失效有效合作是當(dāng)前需要重點(diǎn)考慮的問題。創(chuàng)客空間目前分成純粹的創(chuàng)客空間，這些主要為初創(chuàng)團(tuán)隊(duì)提供整體的運(yùn)營(yíng)服務(wù)，通過(guò)股權(quán)來(lái)獲得服務(wù)和租金。這類創(chuàng)客空間對(duì)于創(chuàng)客團(tuán)隊(duì)的入駐有一定標(biāo)準(zhǔn)，自身服務(wù)能力較高。另一類是WeWork模式，也就是通過(guò)收取創(chuàng)客的租金來(lái)獲得經(jīng)營(yíng)收益，這類創(chuàng)客空間更傾向于選擇已獲得A輪融資的初創(chuàng)企業(yè)，辦公環(huán)境較好，具有較濃的創(chuàng)業(yè)氛圍，適合創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊(duì)小、想要獲得獨(dú)立辦公環(huán)境的創(chuàng)客。創(chuàng)客模式市場(chǎng)空間和能量較大，尤其是WeWork模式的出現(xiàn)使得國(guó)內(nèi)創(chuàng)客空間得到了較快的發(fā)展，在政策鼓舞下，創(chuàng)客空間市場(chǎng)風(fēng)口來(lái)臨。

分享式經(jīng)營(yíng)租賃是創(chuàng)客空間經(jīng)營(yíng)者和創(chuàng)客實(shí)現(xiàn)雙贏的重要合作模式，也是分享經(jīng)濟(jì)下的新型租賃經(jīng)濟(jì)模式，提高了資源的利用率，有利于實(shí)現(xiàn)創(chuàng)客空間的可持續(xù)發(fā)展，滿足創(chuàng)客的不同需求。綜合性產(chǎn)業(yè)化服務(wù)更是為創(chuàng)客團(tuán)隊(duì)提供了便利的辦公環(huán)境，促進(jìn)創(chuàng)業(yè)空間科技成果的轉(zhuǎn)化，滿足產(chǎn)業(yè)化的需求。

4 結(jié)語(yǔ)

綜上所述，本文對(duì)創(chuàng)客空間的主要經(jīng)營(yíng)模式——分享式經(jīng)營(yíng)租賃和綜合產(chǎn)業(yè)化服務(wù)進(jìn)行了簡(jiǎn)單的介紹和分析，該經(jīng)營(yíng)模式一方面可以為創(chuàng)客空間運(yùn)營(yíng)者帶來(lái)不錯(cuò)的經(jīng)營(yíng)收益，另一方面也為創(chuàng)客提供了良好的創(chuàng)業(yè)空間和便利的辦公環(huán)境。不過(guò)在該模式下也出現(xiàn)了差異化服務(wù)、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)控制缺失等帶來(lái)的問題，在未來(lái)還需要多借鑒創(chuàng)客空間發(fā)展模式，結(jié)合市場(chǎng)的發(fā)展調(diào)整創(chuàng)客空間經(jīng)營(yíng)模式。

本文系2018年度吉林省經(jīng)濟(jì)管理干部學(xué)院教科研課題《創(chuàng)客空間發(fā)展現(xiàn)狀與運(yùn)營(yíng)模式研究》研究成果。