房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全過程成本控制

賈玉榮

摘 要：隨著我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)范化程度在不斷提高，其發(fā)展粗放的發(fā)展現(xiàn)狀得到了很大的改善，對(duì)于其精細(xì)化發(fā)展提出了更高的要求。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目需要投入大量的資金，成本控制是其不可或缺的重要組成部分，成本控制科學(xué)與否，對(duì)于整個(gè)項(xiàng)目的成敗具有直接的影響。鑒于此，本文對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全過程成本控制進(jìn)行了分析，以供參考。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);開發(fā)項(xiàng)目;全過程;成本控制

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，成本控制必須貫穿于房地產(chǎn)開發(fā)的全過程，成本的下降直接帶來企業(yè)利潤的增加;對(duì)于購房者而言，成本控制可直接體現(xiàn)在房屋單平方售價(jià)的優(yōu)惠上，而在房地產(chǎn)市場(chǎng)，價(jià)格的優(yōu)惠是購房者最為看重、最為在意，最能直接影響其購房決策的因素

一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本控制影響分析

房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)過程中的成本控制影響著房地產(chǎn)建設(shè)過程的方方面面，包括：對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量的影響、對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目工期的影響、對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目過程中資源消耗的影響、對(duì)房地產(chǎn)整體規(guī)劃的影響等。對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本控制能夠更好的對(duì)項(xiàng)目過程進(jìn)行一定的優(yōu)化，更好的對(duì)整個(gè)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行監(jiān)控，優(yōu)化各個(gè)步驟的流程等。

（一）房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量

對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本控制直接影響項(xiàng)目的質(zhì)量。房地產(chǎn)成本控制直接影響著房地產(chǎn)質(zhì)量的形成過程。房地產(chǎn)成本控制決定著在整個(gè)項(xiàng)目過程中材料的選擇、資源的消耗等關(guān)鍵因素，而這些因素直接決定著房地產(chǎn)項(xiàng)目的質(zhì)量。在房地產(chǎn)質(zhì)量上應(yīng)該首先滿足用戶的需求，在此基礎(chǔ)上，還應(yīng)該盡量做到安全、舒適、美觀、大方。

（二）房地產(chǎn)項(xiàng)目工期

對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本控制直接影響項(xiàng)目的工期。項(xiàng)目的工期和項(xiàng)目的投資之間有著直接的關(guān)系。時(shí)間成本在工程建設(shè)過程中的本質(zhì)為占用資源所支付的利息。時(shí)間成本在項(xiàng)目中能夠間接的影響很多相關(guān)的成本，工期發(fā)生改變，會(huì)帶來一系列成本核算過程的改變。因此，在進(jìn)行房地產(chǎn)成本控制的過程中，應(yīng)該注意到對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目工期的影響，避免為追求單一因素的變動(dòng)而增大投資。

（三）房地產(chǎn)項(xiàng)目過程中的資源消耗

房地產(chǎn)項(xiàng)目的質(zhì)量是在建設(shè)過程中逐漸形成的，在這個(gè)過程中伴隨著資源、材料的消耗，因此上，在房地產(chǎn)項(xiàng)目中的成本控制決定著項(xiàng)目過程中的資源、材料的消耗。在項(xiàng)目過程中，材料的占用和資源的消耗是同時(shí)進(jìn)行的，而且通常占房地產(chǎn)項(xiàng)目成本的較大部分，因此，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本控制對(duì)材料、資源的消耗有著顯著的影響。同時(shí)也要注意工程質(zhì)量的達(dá)標(biāo)，不能僅僅關(guān)注資源、材料的節(jié)省，而達(dá)不到相應(yīng)的工程質(zhì)量的標(biāo)準(zhǔn)。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制中存在的問題

在房地產(chǎn)企業(yè)的成本核算及成本控制過程中，還存在著許多需要改善的問題，其嚴(yán)重的影響了房地產(chǎn)企業(yè)成本控制過程的管理效果。

（一）部分房地產(chǎn)企業(yè)成本控制意識(shí)相對(duì)薄弱

在現(xiàn)階段的一些房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)成本核算過程中，通常由會(huì)計(jì)進(jìn)行計(jì)算，由于一些房地產(chǎn)企業(yè)缺乏成本控制意識(shí)，使得一些企業(yè)對(duì)于市場(chǎng)環(huán)境的變化不能夠引起足夠的重視，使得房地產(chǎn)企業(yè)在成本控制及核算過程中處于較為落后的地位，在項(xiàng)目實(shí)施過程中，如果不能及時(shí)的進(jìn)行成本核算及成本控制，將會(huì)對(duì)項(xiàng)目的開發(fā)帶來嚴(yán)重的影響。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)缺乏全面性及系統(tǒng)性成本控制體系

在一些房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目成本控制過程中，各個(gè)階段的項(xiàng)目控制成本不能夠與項(xiàng)目的建設(shè)周期結(jié)合起來，在開發(fā)成本核算和成本控制過程中，不能夠進(jìn)行動(dòng)態(tài)管理，使得房地產(chǎn)企業(yè)在成本管理和成本控制過程中缺乏全面的、系統(tǒng)的成本核算及成本管理，這也就導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)無法得到更為準(zhǔn)確的成本核算及成本控制結(jié)果。

三、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全過程成本控制措施分析

（一）投資決策的成本控制

投資決策是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期的一個(gè)重要環(huán)節(jié)，其主要作用在于確定房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)地址、標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)模，對(duì)于項(xiàng)目進(jìn)行定位，確定融資方式等。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資決策的科學(xué)性、準(zhǔn)確性直接決定著整個(gè)項(xiàng)目的成敗。因而，確保投資決策的準(zhǔn)確與合理，是確保成本控制取得預(yù)期效果的前提與基礎(chǔ)，是前期成本控制的要點(diǎn)之一。在該環(huán)節(jié)需要盡量減少投資決策的失誤，以避免后續(xù)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本失控，造成不可挽回的損失。根據(jù)項(xiàng)目的資金規(guī)模和市場(chǎng)需求，科學(xué)地確定項(xiàng)目的規(guī)模與定位，制定合理的項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)，才能夠?qū)⒊杀究s減至最低。

（二）設(shè)計(jì)的成本控制策略

對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目而言，設(shè)計(jì)階段是重中之重，也可以說，設(shè)計(jì)的節(jié)約是最大節(jié)約，它直接確定工程造價(jià)，而所謂的預(yù)結(jié)算只能計(jì)量而并無法改變工程造價(jià)本身。由此可見，成本控制一定要以設(shè)計(jì)階段為重點(diǎn)，這是最有效控制房地產(chǎn)投資的根本所在。往往一份優(yōu)秀的設(shè)計(jì)方案，不僅可以創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)效益，還可以取得良好社會(huì)效益，就像很多城市的地標(biāo)性建筑，往往能起到示范作用。為此，進(jìn)行項(xiàng)目投資控制，一定要從這一環(huán)節(jié)上高度重視，例如實(shí)行設(shè)計(jì)方案招投標(biāo)制度，通過專家評(píng)估達(dá)到設(shè)計(jì)方案的最優(yōu)化，保證設(shè)計(jì)的先進(jìn)性、合理性、準(zhǔn)確性，避免因此而產(chǎn)生的直接經(jīng)濟(jì)損失;實(shí)行限額設(shè)計(jì)，房地產(chǎn)項(xiàng)目的限額設(shè)計(jì)是建設(shè)過程中行之有效的控制方法，也是控制投資規(guī)模的有效措施;加強(qiáng)對(duì)設(shè)計(jì)圖紙的會(huì)審與審查工作。對(duì)圖紙質(zhì)量組成評(píng)審委員會(huì)認(rèn)真仔細(xì)復(fù)核，以免出現(xiàn)返工現(xiàn)象，造成不必要的資金浪費(fèi)。

（三）施工階段成本控制

施工階段是建設(shè)工程成本控制的重要階段，通過科學(xué)合理的材料、人員、機(jī)械等資源配置，對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)發(fā)生的所有涉及成本費(fèi)用變化的事項(xiàng)進(jìn)行有效控制，作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，項(xiàng)目施工階段的第一步就是選擇一個(gè)有實(shí)力、有經(jīng)驗(yàn)的施工單位，同時(shí)，組建自身的監(jiān)管團(tuán)隊(duì)，全程參與到項(xiàng)目建設(shè)過程中。一是制定行之有效的施工周期。合理的工期可以將人力、物力資源的閑置浪費(fèi)程度降到最低，將可同時(shí)跟進(jìn)的子項(xiàng)工程整理整合，將施工周期壓縮到最短。二是人工費(fèi)的控制。施工期間需要按勞動(dòng)定額合理使用勞動(dòng)力，減少非生產(chǎn)用工和無產(chǎn)值用工，同時(shí)，制定嚴(yán)格的外包隊(duì)工資結(jié)算制度，執(zhí)行各種工資實(shí)效，避免資金的流失。三是材料費(fèi)的控制。要加強(qiáng)施工材料購置、存放、使用的管理，材料購置要按照既定施工橫道圖，提前分析即將發(fā)生的材料使用需求，實(shí)行實(shí)效儲(chǔ)備，減少積壓損失;材料存放要專人管理，避免材料的遺失，及時(shí)維修、清點(diǎn)保管;租賃的要及時(shí)辦理退租手續(xù);材料的使用要按計(jì)劃進(jìn)行分配，各施工工種之間不得交叉借用、占用材料，避免使用混亂。四是要加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)的安全文明施工管理?，F(xiàn)場(chǎng)施工的安全文明施工既是對(duì)勞動(dòng)者的人身保障，也是對(duì)工程質(zhì)量的保證，須盡量杜絕施工中安全事故發(fā)生所帶來的停工整頓、罰款、賠償?shù)纫幌盗薪?jīng)濟(jì)損失。五是每個(gè)關(guān)鍵進(jìn)度節(jié)點(diǎn)都需要進(jìn)行成本分析，并與目標(biāo)任務(wù)相比較對(duì)照。如有偏差，立即組織研究找到原因，提出調(diào)整方案，進(jìn)行補(bǔ)救。

四、結(jié)束語

近幾年來，隨著我國房地產(chǎn)企業(yè)的快速發(fā)展，國家對(duì)于房地產(chǎn)采取了一系列的調(diào)控手段和長久機(jī)制，這就要求房地產(chǎn)企業(yè)必須根據(jù)相關(guān)的政策加大開發(fā)過程中的成本成本控制，改變以往的管理機(jī)制，健全成本核控制體制，使得房地產(chǎn)企業(yè)能夠得到長久發(fā)展，獲得更多的經(jīng)濟(jì)效益。

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