城市土地盤活存量的幾點思考

肖倩

摘? ?要：城市化發(fā)展與土地資源極度短缺之間的矛盾越來越大，城市土地盤活存量就成為當前城市發(fā)展的必由之路，既有利于集約化利用土地，又有利于科學化開發(fā)土地資源，還有利于符合城市發(fā)展用地需求。本文首先分析了廣西南丹縣供地率及城市土地盤活存量情況，其次，針對城市存量土地利用亟待解決的問題，結合多年的經(jīng)驗，提出了一系列可提高城市土地盤活存量的相應途徑。

關鍵詞：城市土地? 盤活? 存量

中圖分類號：F293.2? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?文獻標識碼：A? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?文章編號：1674-098X（2019）05（b）-0243-02

城市的迅猛發(fā)展需要土地來作為支撐，必然會消耗大量的土地資源，而黨中央、國務院多次出臺相關政策來強調(diào)“堅決守住18億畝耕地的紅線不動搖”，這也使得城市用地的增量空間逐年減小，城市化發(fā)展與土地資源極度短缺之間的矛盾越來越大。所以，城市土地盤活存量就成為當前城市發(fā)展的必由之路，既有利于集約化利用土地，又有利于科學化開發(fā)土地資源，還有利于符合城市發(fā)展用地需求。本文以廣西南丹縣為例，就城市土地盤活存量進行思考和探索。

1? 廣西南丹縣供地率及城市土地盤活存量情況

2012年至2016年，南丹縣獲廣西壯族自治區(qū)人民政府批準征收及農(nóng)轉用項目（批次及單獨選址項目）用地共計475.4078公頃，截止2017年12月20日，已完成供地385.4085公頃，供地率為81.07%。按期且超額完成了上級下達的60%的供地任務。

2017年度上級下達全縣盤活存量土地任務35公頃，截止2017年12月20日已完成供地60.7743公頃，主要用于轄區(qū)內(nèi)民生工程及基礎設施項目，完成率為173.64%，提前且超額完成上級下達的任務數(shù)。

在閑置土地處置方面，截至2017年12月月底，南丹縣完成土地市場動態(tài)監(jiān)測監(jiān)管系統(tǒng)督辦預警項目1宗，已整改處置任務1宗，整改處置率達100%。落實專人負責供后監(jiān)管的巡查工作。

2? 城市存量土地利用亟待解決的問題

2.1 拆遷難度日益增大

部分被征地群眾認為征收土地補償標準低，不配合實施土地征收工作。同時，征地拆遷安置區(qū)“三通一平”建設時間較長，被征地群眾提出待安置區(qū)“三通一平”建設完工后，再配合實施征地，因土地未能按時交付，造成無法供地。此外，部分以劃撥方式提供土地的能源、交通、水利建設項目在取得農(nóng)轉用和征收批準文件后，項目建設單位不依法申請辦理供地手續(xù)。

2.2 土地市場疲軟

受全國土地市場疲軟的影響，部分地塊在拍賣過程中，無人參加競拍。同時，因市場環(huán)境發(fā)生變化，一些項目業(yè)主資金緊張，在國有土地掛牌過程中，不報名參加土地掛牌工作，造成地塊流掛。

2.3 難以及時按原方案供地

項目因城鄉(xiāng)規(guī)劃調(diào)整，無法及時按原方案供地。

3? 提高城市土地盤活存量的相應途徑

3.1 領導重視，落實責任

各地人民政府均要高度重視批而未供土地與閑置土地清理處置工作，組織相關部門召開專題會議討論研究當前存量土地供地率低的問題，提出解決的辦法和措施。同時，結合當?shù)貙嶋H情況來制定批而未供與閑置土地專項清理工作實施方案等政策措施，對批而未供土地專項清理工作進行部署，對存量土地交易市場進行規(guī)范化、科學化、合理化，最大限度地將存量土地潛力進行有效挖掘，加強領導，落實責任，確保工作順利開展。這樣一來，城市土地盤活存量就可由原來的粗放型發(fā)展轉向集約型發(fā)展。與此同時，全面徹查土地開發(fā)利用現(xiàn)狀、合同履約情況、土地閑置時間及原因等，建立閑置和低效用地清理臺賬，形成閑置和低效用地分布圖，做到臺賬、圖斑、實地“三統(tǒng)一”，確保全域覆蓋，不留盲區(qū)，清理結果全面、準確。

3.2 提高思想站位，開拓創(chuàng)新

要將提高思想站位作為做好土地管理、盤活閑置土地和閑置資產(chǎn)的邏輯關口，深層次剖析、梳理問題，找到少數(shù)干部職工在土地管理和違法用地整改中存在的“思想病”，并組織土地、規(guī)劃等相關部門，進行一場深刻的思想革命，徹底破除土地管理中存在的錯誤觀念，全面改變小視野、短視線、偏視覺，進一步端正了思想、提高了認識。

3.3 統(tǒng)籌規(guī)劃，有序供地

各地人民政府應該組織自然資源管理部門、城市規(guī)劃管理部門、鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）等單位來對城區(qū)內(nèi)的土地使用情況開展總體規(guī)劃，以自然資源管理部門為主，以便能夠更有效、更合理地開展土地規(guī)劃。務必要結合當前城市的發(fā)展情況來對年度土地供應計劃、年度土地儲備計劃來予以制定，若土地被納入到年度土地儲備計劃，那么任何人均不可私自開發(fā)、擴建、改建，國有土地使用權的出讓一定要嚴格執(zhí)行“四個統(tǒng)一”，分別是統(tǒng)一管理、統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一供應、統(tǒng)一儲備。而處于城市建設規(guī)劃區(qū)域內(nèi)的土地利用一定要體現(xiàn)出規(guī)劃的作用，符合城市的可持續(xù)性發(fā)展需要。以廣西南丹縣為例，提高供地率與閑置土地清理處置工作，該縣成立了工作領導小組，組長由分管的副縣長擔任，各相關鄉(xiāng)鎮(zhèn)，縣發(fā)改、財政、自然資源、住建等有關單位一名領導組成，明確部門職責，加強部門協(xié)作，確保工作有序推進。同時，抽調(diào)自然資源局有關股室人員組成三個土地供應工作小組，加強推進已完成批后實施地塊的供地工作，切實提高土地供地率。

3.4 量力而行，分級儲備

各地可基于土地的開發(fā)價值與自身資金儲備情況來靈活采用相應手段，或儲備方式，或收購方式，以儲備為主。儲備方式可分為三大類，分別是：（1）實物儲備，出資收購那些具有較大開發(fā)價值、收購成本較低的地塊，而后將其納入到國有土地儲備庫。（2）紅線儲備，一旦土地納入到紅線儲備，那么任何人均不可私自開發(fā)、擴建、改建，待完成拆遷工作之后則納入到國有土地儲備庫。（3）信息儲備，其范圍包括紅線儲備以外的土地資源，若條件適合之后，可將其轉為實物儲備或紅線儲備。與此同時，為了能夠促進城市土地市場實現(xiàn)規(guī)范化、有序化、科學化地運行，政府需要對土地流轉運行監(jiān)控體系進行建立健全，尤其是要執(zhí)行完善的土地市場交易規(guī)則、土地市場進入規(guī)則、土地市場競爭規(guī)則等，切實對各個交易主體的合法權益予以保護，若交易的土地價格大幅度低于現(xiàn)行的市場價格，那么政府要在第一時間內(nèi)予以干預，必要時還要堅決不移地施行優(yōu)先購買權，既有利于推動土地市場的有序發(fā)展，又有利于土地保值增值，還有利于避免出現(xiàn)土地投機行為。

3.5 全面排查，加強整改

全面開展批而未供排查力度，對排查出批而未供地塊制定了每宗地完成征地時間計劃和供地計劃，同時圍繞已排查批而未供地塊，要針對性的加大土地征收力度，確保項目順利實施。廣西南丹縣立足于五點措施來加強整改，一是加大力度，對未完成征收的批次（項目）用地在規(guī)定的時間內(nèi)要及時組織力量完成征收后及時供地;二是及時對規(guī)劃調(diào)整的相關項目用地作出調(diào)整規(guī)劃;三是對環(huán)評不通過的項目督促業(yè)主進行整改，整改通過后供地;四是以劃撥方式供地的項目需及時督促項目建設單位辦理供地手續(xù);五是加強對項目用地的供后監(jiān)管巡查工作力度，嚴格閑置土地處置制度，發(fā)現(xiàn)閑置行為的，立即分析原因、分類處理，確保做到及時有效節(jié)約集約用地。

參考文獻

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