淺談房地產(chǎn)發(fā)展中的保障性住房

龍平

摘要：自中國改革開放以來，我國居民的生活水平不斷提高，很多農(nóng)村居民都開始向城鎮(zhèn)遷移，在這過程中卻存在著很大的住房問題，很多落后地區(qū)貧困人口的住房得不到保障，與日益增長的房地產(chǎn)價格形成了鮮明的對比，導(dǎo)致很多居民住不起買不起的現(xiàn)狀。政府為之提出的保障性住房便是其中一個很好的解決辦法，但同時也是存在很多不利的方面。

Abstract： Since the reform and opening up， the living standard of Chinese residents has been continuously improved， and many rural residents began to move to cities and towns. However， there is a big housing problem in the process. Many poor people in poor areas have no guarantee of housing， which is in sharp contrast to rising real estate prices， leaving many residents unable to live. The affordable housing proposed by the government is a better solution， but it also has many disadvantages.

關(guān)鍵詞：保障性住房;房地產(chǎn);問題及解決措施

Key words： subsidized housing;the real estate;problems and solutions

中圖分類號：F293.3? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 文章編號：1006-4311（2019）25-0081-02

1? 我國房地產(chǎn)行業(yè)目前發(fā)展現(xiàn)狀

1.1 房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展如火如荼，吸引大批投資? 改革開放帶動了很大一批產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，其中就包含房地產(chǎn)業(yè)，人們收入增加了，生活水平也得到了很大的提高，住房需求的欲望越來越強烈，對于住房環(huán)境條件的要求也越來越高，這為房地產(chǎn)業(yè)帶來了很多的發(fā)展機(jī)會，各個企業(yè)放在房地產(chǎn)投資上的金額越來越多，極大地促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。據(jù)統(tǒng)計，我國在2018年的總投資額已經(jīng)達(dá)到了120264億元，與去年相比足足增加了百分之九點五，這已經(jīng)是一個相當(dāng)可觀的數(shù)據(jù)了。

1.2 居民住房需求擴(kuò)大，房地產(chǎn)業(yè)價格日趨上升? 隨著社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們對于衣食住行方面的要求愈來愈高，現(xiàn)在我們通常都有這么一種思想，男方必須有房子才能有資格談婚論嫁，很多男生就很難過岳父岳母那一關(guān)，覺得沒有房子就沒辦法給自己女兒一份可靠的保障。再看現(xiàn)在的男女比例結(jié)構(gòu)，男多女少，購房住房需求怎會不增加。還有一方面就是人們收入的增加以及家庭人口的增加導(dǎo)致居民的住房需求欲望越來越強烈，隨之，房地產(chǎn)業(yè)追隨這種欲望的加強順勢提高房價，這中間當(dāng)然也會涉及交通等各種因素。近年來我們可以看到周圍高樓住房如雨后春筍般出現(xiàn)，但是在這里面居住的人卻很少，就是因為房價過高使得很多工薪家庭的人望而卻步。

1.3 土地資源浪費現(xiàn)象嚴(yán)重? 很多房地產(chǎn)開發(fā)商只顧著追求利益最大化，盲目地購買大批土地來建造住房，再加上政府近年來要求加快城市化進(jìn)程，讓他們在房地產(chǎn)業(yè)這方面受到了很大的促進(jìn)作用，他們抓住這種機(jī)遇去搞房地產(chǎn)開發(fā)投資，但這卻對環(huán)境資源產(chǎn)生了很大的壓力，很多用來耕種的土地全都被占領(lǐng)用來建造住房，有的甚至不是為了建造住房，而是抓取現(xiàn)在房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展以及政府的相關(guān)政策，等到這塊土地的價格上漲到一定的程度再對其進(jìn)行開發(fā)利用，這就是自己有了低成本的優(yōu)勢，獲利也就更多，市場秩序變得更加混亂了，土地資源放置那便形成了浪費，沒有充分利用土地資源。

1.4 城鄉(xiāng)住房差距大，地段差距明顯? 眾所周知，城鎮(zhèn)和農(nóng)村在各個方面差距都很大，收入不均，農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施不完善，交通不便，導(dǎo)致很多信息資源無法覆蓋到農(nóng)村，發(fā)展也就慢慢追不上城鎮(zhèn)的發(fā)展速度。另外，交通對于修建住房來說是一個很重要的影響因素，如果沒有便利的交通，一些修建房屋的建材就無法順利進(jìn)入農(nóng)村，要想進(jìn)入農(nóng)村內(nèi)部，就得花費很多的人力和物力，這讓住房的成本增加很多，人們對于修建房屋又有所顧慮。再看城鎮(zhèn)，基礎(chǔ)設(shè)施完善，交通便利，但是城鎮(zhèn)的不同地段又會有不同的地價，處在商業(yè)中心的位置，交通十分便利，房價最高，普通家庭是沒辦法承擔(dān)的，再往外圍擴(kuò)展，這就涉及到我們學(xué)到過的“中心地理論”，處在城鎮(zhèn)邊界的房價算是最低的，遠(yuǎn)離市中心，經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)，交通不方便各種問題，通俗的來說就是“一分錢一分貨”。城鎮(zhèn)居民住房的差距也是來源于收入不均，二次分配不到位，政府補貼沒真正落實。我們還得繼續(xù)出臺有效政策解決這些問題，縮小差距，讓更多的居民也能擁有自己的住房。

2? 房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中實施保障性住房存在的問題

什么是保障性住房呢？保障性住房是指政府為中低收入住房困難家庭所提供的限定標(biāo)準(zhǔn)、限定價格或租金的住房，一般由廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、政策性租賃住房、定向安置房等構(gòu)成，這種類型的住房有別于完全由市場形成價格的商品房。這個對于低收入家庭來說是強有力的保障，但是由于很多不確定性因素使得這個保障性住房還存在很大的問題。

2.1 政府調(diào)控手段不足，法律制度不完善? 我們國家實行這個保障性住房的政策出臺時間不久，缺乏很多經(jīng)驗，法律上保障不夠，法制建設(shè)不健全，雖然是規(guī)范性文件，但是對于很多商人來說還是會鉆了政府的空子從而實現(xiàn)自己利益，這就會給那些低收入者再次構(gòu)成威脅。政府的政策有存在一定的問題，不夠周到，政策邊界不夠清晰、利益調(diào)節(jié)和退出機(jī)制不夠完善等問題。還有由于我們沒辦法對家庭的真正收入進(jìn)行準(zhǔn)確的調(diào)查核定，因為家庭的住房各類資產(chǎn)信息不夠完善，在政府機(jī)關(guān)那里的記載信息與實際差距有時候是很大的，有些人就會為了這個保障性住房申請弄虛作假、提供一些虛假的信息，申報不實，有的甚至買通相關(guān)的工作人員，不按照規(guī)范文件要求的步驟程序辦事，不正確履行自己的職責(zé)，導(dǎo)致人民群眾有很大的意見卻又無濟(jì)于事。

2.2 基礎(chǔ)設(shè)施不完善，質(zhì)量不過關(guān)? 在城市中心周圍的地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施比較完善，交通各個方面都比較發(fā)達(dá)先進(jìn)，而在比較遠(yuǎn)離城市中心的地區(qū)交通就相對閉塞，而且設(shè)施設(shè)備也比較落后，有些施工就無法順利進(jìn)行，難度很大，建造出來的房子必然存在很多質(zhì)量問題，更有甚者，有些工人還會偷工減料，做出來一些豆腐渣工程，房頂漏水、天花板掉皮、柱子水泥一戳就爛等等這些住房質(zhì)量問題嚴(yán)重影響了保障性住房的順利實施，這對于土地資源也是一種浪費，沒有充分合理的利用。再加上查房驗收方面不嚴(yán)謹(jǐn)不仔細(xì)，造成市面上有這樣的住房流通，進(jìn)而導(dǎo)致了房地產(chǎn)市場混亂的秩序。有的住房空間設(shè)計不夠完美合理，現(xiàn)在普遍存在一個問題就是很多住房的空間本身就很小，但是有些設(shè)計卻沒有很好的把每一平方利用到極致，反而看起來還浪費了很多空間。

2.3 資金不足、融資困難? 保障性住房是政府實施的政策行為，是一種保護(hù)弱者的方式，這就需要政府投入一定的建設(shè)資金，但是政府在這方面投入的資金是有限定額的，通常情況下，實際投入的資金是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，這其中包含了很多額外的花費，從市場經(jīng)濟(jì)的角度來說這是不太合理的，有些房地產(chǎn)開發(fā)商也會利用這個機(jī)會去構(gòu)建這類的住房，使得政府的保障性住房政策出現(xiàn)實施不到位的情況，低收入者分不清哪類是政府的哪類是市場的。在建造房屋的過程中我們還會遇到一些“釘子戶”，需要他們的搬遷，然后得給他們一些資金補償以及住房的提供，這給政府的資金壓力特別大，資金嚴(yán)重匱乏，有些地方融資尤為困難，資金不到位，建造時間就會不斷往后延長，低收入者得到保障性住房的周期也會同步延長，對于國家實現(xiàn)全面建成小康社會，實現(xiàn)公共同富裕也會造成一定的影響。

3? 解決保障性住房問題的建議

保障性住房存在的諸多問題還需要相應(yīng)的解決辦法，在這里，我提出幾點具有針對性的建議：

3.1 政府加大宏觀調(diào)控力度，完善法律制度建設(shè)? 保障性住房本身就是政府提出來的扶持弱者的一種行為方式，在這方方面加大宏觀調(diào)控力度就是自身的職責(zé)所在，那么如何加強宏觀調(diào)控呢？其實就是在法律行政方面發(fā)揮職能作用，完善住房保障體系，建立以“保障基本居住權(quán)”為核心的多層次住房保障體系，與市場相結(jié)合，不能脫離了市場，否則會引起市場秩序的混亂。房地產(chǎn)市場和政府實施的保障措施是我國土地住房資源配置的有效途徑，房地產(chǎn)住房保障市場化改革以后，市場在資源配置中起到了關(guān)鍵作用，政府則是起到保障性的作用，采取很多政策手段來對住房進(jìn)行保障。與之配套的法律制度政策也得切實實施，對于那些弄虛作假和申報不實的現(xiàn)象要嚴(yán)厲制止打擊，加強對相關(guān)工作人員的監(jiān)管監(jiān)督，獎懲分明，減少賄賂。

3.2 加強基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，加強質(zhì)量監(jiān)督管理? 建造保障性住是需要足夠的技術(shù)條件，光有資金是不夠的，對于偏遠(yuǎn)地區(qū)的交通這是個大難關(guān)，有技術(shù)進(jìn)不去也是無用的，因此首先得把交通打通，再對基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)行完善，提高人們的居住環(huán)境水平和生活質(zhì)量，特別是對于一些娛樂休閑活動場所得多建立，還有孩子們的教育，學(xué)校的各項教材設(shè)備需要進(jìn)行更新?lián)Q代，與時俱進(jìn)，及時為孩子們提供最新的信息。在一些小區(qū)也得要建設(shè)一些運動健身設(shè)施，廣場舞的流行，很多大爺大媽沒有專門的場所來活動，就喜歡專用各個廣場籃球場，引起諸多人的不滿，因而政府需要根據(jù)居民的這種需求建立老年人活動廣場中心等這類地方，解決居民用戶之間的矛盾。

保障性住房是帶有保護(hù)低收入者的性質(zhì)，因此在質(zhì)量這方面絕對不能含糊了事，質(zhì)量監(jiān)管人員切實履行自己的職責(zé)，進(jìn)行質(zhì)檢的這方面需要嚴(yán)格把關(guān)，否則對于低收入者來說在后期房子出現(xiàn)各種這樣那樣的質(zhì)量問題也是一種負(fù)擔(dān)，這樣政府的保障性住房政策也沒有真正起到幫助弱者的作用。因此加強質(zhì)量的監(jiān)督管理是不可缺的。

3.3 合理設(shè)計空間結(jié)構(gòu)，充分利用土地房屋資源? 國家的土地資源是有限的，人口密度大，低收入者的數(shù)量也是占全國人口相當(dāng)大比例的，因此在建造保障性住房之前需要進(jìn)行合理的房屋的選址，完成這一步之后就得對每間房間的空間結(jié)構(gòu)進(jìn)行充分的利用設(shè)計，如何在有限的空間里面，讓閑散物件有效擱置而又不影響美觀。

3.4 完善保障體系，擴(kuò)大融資渠道，籌措建設(shè)資金? 政府實施保障性住房為時不久，體系有待加強完善。另外一個重要的物質(zhì)基礎(chǔ)問題便是融資了，政府在這方面增加了財政投入，但實際上壓力是很大的，所以光有政府這一個資金來源是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，還需要結(jié)合房地產(chǎn)市場，給與他們相關(guān)優(yōu)惠政策、稅費減免等政策，讓一些房地產(chǎn)開發(fā)商參與到保障性住房建設(shè)中來，新建改建各類住房，但是還是要防止有些不良開發(fā)商借此機(jī)會濫用資源。除了結(jié)合開發(fā)商投資，還可以吸引其他外行的投資，個人私企都可以參與進(jìn)來以此擴(kuò)大融資渠道，積極籌措各類資金。

3.5 縮小城鄉(xiāng)發(fā)展差距，調(diào)節(jié)收入分配? 城鄉(xiāng)發(fā)展差距大是我國現(xiàn)階段存在的一個嚴(yán)重的問題，要想實現(xiàn)共同富裕，就必須要解決這一問題，但是這個問題產(chǎn)生的最根本的原因就是收入分配不公，一般來說，城市人口收入比農(nóng)村居民收入要高很多，在同一塊地方買地建房很明顯，城市居民能負(fù)擔(dān)得起。因此，在這方面我們要統(tǒng)籌城鄉(xiāng)空間布局，實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展一體化，促進(jìn)農(nóng)村產(chǎn)業(yè)發(fā)展。建立完善的教育機(jī)制體系，讓更多的孩子接受良好的教育，加大對失業(yè)人員的保障力度，同時完善社會再分配機(jī)制，調(diào)節(jié)收入分配不合理，縮小貧富差距，在住房問題上也會得到很好的解決，居民收入提高了，買房住房問題就會減少，政府的財政資金壓力也不會那么大。

4? 結(jié)語

在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過程中，住房保障性政策的實施是很有必要的，房價的持續(xù)升溫，“炒房熱”問題的現(xiàn)象使得中低收入者只能拼命工作，在儲蓄的這個過程中房價又還是不斷增長，收入?yún)s未提高，依舊如此。因此針對這些問題政府還需努力，落實科學(xué)發(fā)展觀，一步一步落實保障性住房，實現(xiàn)共同富裕共同發(fā)展的目標(biāo)。

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