地產(chǎn)圈反貪風(fēng)暴，萬達(dá)不幸“中彈”

孫春芳

最近，萬達(dá)董事長(zhǎng)王健林非常氣憤，因?yàn)槿f達(dá)最奢華的廣場(chǎng)之一——武漢漢街萬達(dá)廣場(chǎng)出了“手段非常低級(jí)、毫無技術(shù)含量”的貪腐案子。順藤摸瓜之后，黃岡、孝感等萬達(dá)廣場(chǎng)也被查出問題。一輪徹查之后，萬達(dá)集團(tuán)審計(jì)部門發(fā)現(xiàn)，這是一次下至單店，上至區(qū)域總的集體串謀腐敗。

與此同時(shí)，一場(chǎng)反腐風(fēng)暴正在地產(chǎn)圈掀起。長(zhǎng)三角地區(qū)是本輪地產(chǎn)反腐的重災(zāi)區(qū)，泰禾、正榮、中梁等多家房企的區(qū)域總、城市總，在營(yíng)銷、并購、銷售等領(lǐng)域，或瞞天過海，或吃里扒外，有的失聯(lián)多時(shí)，有的則被訴諸公堂。

房地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)自從誕生以來，就跟尋租、權(quán)色、暴利捆綁在一起，“如果徹查，恐怕沒有一個(gè)企業(yè)、一個(gè)部門可以幸免”。

“福爾摩審”也沒能止貪

王健林直管的審計(jì)部門又立了大功。

8月30日，王健林在萬達(dá)總部召開廉潔與遵章守紀(jì)教育大會(huì)，會(huì)上通報(bào)——商管集團(tuán)原總裁助理兼華南運(yùn)營(yíng)中心總經(jīng)理王焱斌、武漢區(qū)域原招商營(yíng)運(yùn)副總經(jīng)理密麗娜、黃岡萬達(dá)廣場(chǎng)原總經(jīng)理付斌、孝感萬達(dá)廣場(chǎng)原招商營(yíng)運(yùn)副總經(jīng)理張新亮嚴(yán)重違反集團(tuán)制度，向商戶、供應(yīng)商及員工索賄，金額巨大，已涉嫌犯罪。

一位萬達(dá)內(nèi)部員工透露，該案涉及總金額近億元，主要在華南運(yùn)營(yíng)中心總經(jīng)理王焱斌任職武漢期間發(fā)生。

據(jù)普華永道發(fā)布的《2018中國(guó)企業(yè)反舞弊聯(lián)盟現(xiàn)狀調(diào)查》報(bào)告，從業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)來看，銷售和采購環(huán)節(jié)發(fā)生舞弊的概率最高，分別占31%與26%。

萬達(dá)這起腐敗案也出現(xiàn)在商管條線。這一條線在建設(shè)階段存在建設(shè)單位的招投標(biāo)，運(yùn)營(yíng)階段要跟租戶租金直接打交道，歷來都是腐敗的溫床。上述萬達(dá)員工稱，此前萬達(dá)商管條線曾經(jīng)曝出貪腐案，涉及亂收租戶費(fèi)用、私設(shè)小金庫等。

萬達(dá)在地產(chǎn)圈向來以鐵腕審計(jì)著稱，王健林對(duì)內(nèi)部蠹蟲絕不手軟，饒是如此，萬達(dá)還是接連曝出大案，王健林的震怒可想而知。在此次廉潔大會(huì)上，這位軍人出身的商業(yè)大佬講了足足半個(gè)小時(shí)，說到此次作案手段之惡劣，他直斥這是“黑社會(huì)”的勾當(dāng)，并要求集團(tuán)“各部門無條件支持審計(jì)部門”。

在官微中，萬達(dá)稱審計(jì)部門為“福爾摩審”，“權(quán)威專業(yè)，讓人特別害怕”。這支審計(jì)隊(duì)伍成立于2001年，其成員由財(cái)務(wù)、工程、預(yù)算、土水電各專業(yè)人才組成。為了培訓(xùn)審計(jì)人才，萬達(dá)也下了一番功夫，除了具備專業(yè)知識(shí)外，還要求知識(shí)全面，請(qǐng)各個(gè)系統(tǒng)的總經(jīng)理來培訓(xùn)審計(jì)人員，課程涉及影視制作、演藝、院線、文化旅游、兒童業(yè)態(tài)、百貨等業(yè)務(wù)。除了請(qǐng)內(nèi)部的人來講課，每年還會(huì)專門請(qǐng)國(guó)家各部委專家前來培訓(xùn)。

根據(jù)萬達(dá)官微披露，萬達(dá)每年要審計(jì)一兩百次，涉及公司上千家，覆蓋所有業(yè)務(wù)領(lǐng)域。而每年一兩百份的審計(jì)指令，每份王健林都親筆簽署。這份文件上面會(huì)寫著“審計(jì)指令”四個(gè)大字，并寫明哪個(gè)公司委派什么人到公司進(jìn)行例行審計(jì)，請(qǐng)接待配合。落款人為王健林。

萬達(dá)審計(jì)的權(quán)威性并非空談。業(yè)內(nèi)流傳一種說法，當(dāng)審計(jì)人員經(jīng)王健林授權(quán)到地方公司查賬時(shí)，將審計(jì)指令往負(fù)責(zé)人桌子上一放，地方負(fù)責(zé)人就要立即交出賬本。審計(jì)到各地，都會(huì)舉行一個(gè)全員的審前會(huì)議，包括打掃的阿姨、司機(jī)都得參加。

在地產(chǎn)圈，很多業(yè)務(wù)端口的從業(yè)人員都直接和錢打交道，從上到下各級(jí)管理人員利用職務(wù)之便以權(quán)謀私可能性極大。截至2018年，萬達(dá)資產(chǎn)6257億元，收入2143億元，員工數(shù)量超過10萬，項(xiàng)目分布于上百個(gè)城市，業(yè)務(wù)部門多，管理鏈條長(zhǎng)。在任何一個(gè)環(huán)節(jié)都有可能出現(xiàn)貪腐。

2018年8月1日上午，在北京市朝陽區(qū)大望路萬達(dá)總部，兩名萬達(dá)高管被朝陽警方帶走。此案涉及二十多人，跟武漢商管案件一樣，同樣是一起群體作案，作案者上至在萬達(dá)任職17年的老臣——萬達(dá)集團(tuán)總裁助理高斌，中至萬達(dá)集團(tuán)中區(qū)營(yíng)銷總經(jīng)理、副總經(jīng)理金某、尹某，下至項(xiàng)目的具體操盤手。

據(jù)萬達(dá)員工透露，此案涉及的是萬達(dá)在安徽的一個(gè)商品房項(xiàng)目。具體作案手法則是——項(xiàng)目公司以銷售去化難為借口，串通集團(tuán)高管，要求放寬審批權(quán)，同意項(xiàng)目公司以極低折扣買房。倒手之后的差價(jià)，則被經(jīng)手此事的各級(jí)人員瓜分。

如此倒賣房子

利用內(nèi)部資源、權(quán)力和信息優(yōu)勢(shì)，以低價(jià)獲取稀缺房源，謀取不當(dāng)利益是房企內(nèi)部一種常見的作案手法。萬達(dá)并非孤案。

2019年7月31日，中國(guó)裁判文書網(wǎng)發(fā)布《原告南京正榮江濱投資發(fā)展有限公司與被告萬延軍房屋買賣合同糾紛一審民事裁定書》（下稱《裁定書》），描畫出一幅在樓市如火如荼時(shí)，房企高管如何上下其手的浮世繪。

萬延軍，2013年7月至2017年初，擔(dān)任南京區(qū)域總經(jīng)理，負(fù)責(zé)正榮南京區(qū)域的房地產(chǎn)開發(fā)和銷售事務(wù)?！翱陀^上講，萬這個(gè)人能力還比較強(qiáng)，為正榮在南京開疆拓土立下功勞，但他有點(diǎn)恃才傲物，個(gè)性有點(diǎn)強(qiáng)。”南京一位地產(chǎn)人士表示。

《裁定書》顯示，在擔(dān)任南京城市總經(jīng)理期間，萬延軍先后利用職務(wù)便利，采取控制銷售的形式先占有房產(chǎn)，后違反國(guó)家限貸政策規(guī)定，采取欺瞞方式騙取貸款，以大量囤積的方式購買7套正榮公司在南京開發(fā)的房產(chǎn)。這些房子以萬延軍本人、其妻子魏某和其岳父胡某名義購買。

萬延軍囤積的房子，其中5套屬于正榮在南京開發(fā)的頂級(jí)項(xiàng)目——潤(rùn)峯項(xiàng)目。在萬延軍上任南京總不久，正榮以31.2億元的總價(jià)、13419元/平方米的樓面價(jià)拿下該項(xiàng)目地塊，這些商品房樓面價(jià)當(dāng)時(shí)系南京河西（秦淮河以西板塊）的單價(jià)地王。

正榮潤(rùn)峯項(xiàng)目的開盤價(jià)水漲船高，從2015年1月首次開盤的26300元/平方米漲至2016年4月前后的35000元/平方米。此后，由于南京政府出臺(tái)限價(jià)政策，正榮潤(rùn)峯項(xiàng)目無法再漲，南京慢慢進(jìn)入搖號(hào)時(shí)代。

開發(fā)商針對(duì)限價(jià)自有對(duì)策。“一般而言，把即將開盤的項(xiàng)目分拆，這一部分定價(jià)高于政府限價(jià)，那一部分低于政府限價(jià)，平均下來正好在政府限定價(jià)格之上，如此則能順利拿到預(yù)售證?！蹦成虾７科髮徲?jì)主管王歡表示，“此后，高于政府限價(jià)的在市場(chǎng)上出售，低于政府限價(jià)的則在內(nèi)部銷售控制，或者通過代理公司全部吃下，然后再以二手房形式高價(jià)出售?！?/p>

在正榮潤(rùn)峯項(xiàng)目從首期開盤到隨后面臨限價(jià)的過程中，萬延軍一直在吃進(jìn)房子。2017年7月，萬延軍被撤職，正榮集團(tuán)總裁助理和營(yíng)銷總監(jiān)肖春和接任其位。

虧了公司肥了自己

與動(dòng)輒幾十億的地產(chǎn)并購江湖相比，萬延軍倒賣房子只能算“小伎倆”。今年8月，泰禾前南京公司總經(jīng)理朱兵站失聯(lián)，據(jù)泰禾內(nèi)部人士稱，很有可能事關(guān)泰禾在南京的“填坑式”并購。

2014年，朱兵站入職泰禾集團(tuán)南京公司擔(dān)任總經(jīng)理一職，2018年年底離職，隨后加盟孔雀城南京公司，入職沒多久就聯(lián)系不到了。

在朱兵站的治下，泰禾南京公司近幾年的發(fā)展十分坎坷，他主導(dǎo)拿下的幾幅地塊也都出現(xiàn)了比較大的問題。其中，標(biāo)桿項(xiàng)目南京院子在施工時(shí)，破壞了有著220年歷史的南京市級(jí)文保單位顏料坊老宅，被罰50萬，這起事故引起輿論關(guān)注，泰禾不得不公開道歉。

不僅如此，在朱兵站擔(dān)任泰禾南京公司總經(jīng)理時(shí)，南京青龍山和鹿山地塊還陷入官司之中。

2006年，南京青龍山生態(tài)園林開發(fā)有限公司、江蘇陽光紫金投資有限公司以3.5億聯(lián)合拿下青龍山地塊，并成立南京恒祥置業(yè)公司（下稱南京恒祥）作為開發(fā)主體。十年過去，該地塊寸土未動(dòng)，已經(jīng)升值近40億元。

2017年，泰禾風(fēng)頭正勁，董事長(zhǎng)黃其森春風(fēng)得意，放出2018年銷售額沖擊2000億元的衛(wèi)星。在土地并購市場(chǎng)，泰禾出手豪闊。這一年，泰禾全資下屬公司福建凱瑞特斥資3.41億元從三家股東南京榮邦貿(mào)易、南京龍潤(rùn)投資、江蘇匯金控股處受讓南京恒祥65%的股權(quán)。同時(shí)，福建凱瑞特同意代替江蘇匯金控股以約36.71億元，受讓南京恒祥應(yīng)付的約42.64億元的債務(wù)，債權(quán)人系永泰城建。合計(jì)下來，泰禾總交易對(duì)價(jià)約40億元。

沒成想，永泰城建自己還背著債務(wù)，最終連累到項(xiàng)目公司南京恒祥本身，被要求對(duì)債務(wù)承擔(dān)連帶清償責(zé)任?！疤┖淘谀嵌螘r(shí)間做并購都非常糙，很多盡職調(diào)查走走形式，根本沒深入細(xì)查?！碧┖虄?nèi)部人士表示。

泰禾內(nèi)部人士表示，公司管理存在問題，這幾年黃其森被底下高管坑得很慘，“像南京這種項(xiàng)目并購，在行業(yè)看來完全是失敗操作，不知為何就能順利讓老板（黃其森）通過。這種搞法，肥了自己，坑了公司”。

誰是下一個(gè)？?

此輪反腐還在繼續(xù)。據(jù)悉，2019年8月底，中梁滬蘇區(qū)域總裁王衛(wèi)祥失聯(lián)，可能涉及個(gè)人受賄。中梁滬蘇區(qū)域的主體公司系蘇州市宏邁置業(yè)有限公司，該公司旗下有76家項(xiàng)目公司，輻射南通、揚(yáng)州、濟(jì)南、徐州等地。

目前，蘇州市宏邁置業(yè)的負(fù)責(zé)人已由王衛(wèi)祥變成陳國(guó)棟。陳國(guó)棟此前任職湖北中梁地產(chǎn)有限公司總經(jīng)理。

地產(chǎn)職業(yè)經(jīng)理人薪酬，其實(shí)不低。尤其這幾年，地產(chǎn)人不斷跳槽，整體薪酬水平不斷上漲?！皬娜f科、萬達(dá)這種一線房企跳到二三線房企，擔(dān)任個(gè)副總裁，年薪能達(dá)到千萬以上。如果是區(qū)域總，還有獎(jiǎng)金、跟投激勵(lì)等?！蹦成虾７科髮徲?jì)部門主管王歡表示。在這種情況下，還出現(xiàn)大范圍、斷崖式的腐敗案子，只能說明兩個(gè)問題：一是這個(gè)行業(yè)太好賺錢，二是部分從業(yè)人士過分貪婪。

房地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)自從誕生以來，就跟尋租、權(quán)色、暴利捆綁在一起，在世人眼中，這是個(gè)罪惡的根源?！叭绻麖夭?，恐怕沒有一個(gè)企業(yè)、一個(gè)部門可以幸免。”王歡斷言。

地產(chǎn)行業(yè)在拿地、并購、銷售、供應(yīng)、建筑、推廣各個(gè)領(lǐng)域，都存在著盤根錯(cuò)節(jié)的利益糾葛，隨便哪個(gè)鏈條，都能產(chǎn)生灰色收入?！斑@個(gè)行業(yè)以前日子好過，躺著都能掙錢，大河有水小河滿，上面也就睜只眼閉只眼;而今世道艱難，房子不好賣，資金不好融，大家都勒緊褲腰帶節(jié)省開支，老板對(duì)底下的灰色操作自然容忍度小了。”某房企上海區(qū)域總對(duì)此輪房企反腐如是分析。

● 摘自微信公眾號(hào)棱鏡 ID：lengjing_qqfinance