房地產(chǎn)企業(yè)會計成本核算與管控分析

沈自立

[摘 要]隨著房地產(chǎn)行業(yè)競爭日漸激烈，在環(huán)境因素影響下各企業(yè)需要控制成本，通過成本核算保證經(jīng)濟效益。文章以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會計成本核算作為研究對象，分析房地產(chǎn)開發(fā)成本的構(gòu)成以及會計核算中遇到的問題，結(jié)合實際情況闡述房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行會計成本核算與管控的有效對策。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)企業(yè);會計成本核算;管理與控制

[中圖分類號]F299.23

1 引 言

對于企業(yè)來說，成本管理水平將直接影響企業(yè)利潤效果，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營規(guī)模較大，建設(shè)周期比較長，這一背景下企業(yè)內(nèi)存在大量資金，各企業(yè)之間的競爭也進入白熱化階段。隨著國家對房地產(chǎn)行業(yè)的政策調(diào)整，企業(yè)生存環(huán)境面臨挑戰(zhàn)，促使各房地產(chǎn)企業(yè)更加重視成本管理，只有這樣企業(yè)才能夠保持競爭力，為未來的可持續(xù)發(fā)展奠定基礎(chǔ)。

2 房地產(chǎn)企業(yè)會計成本的構(gòu)成分析

分析房地產(chǎn)企業(yè)的會計成本構(gòu)成，主要如下：①土地成本、前期工程與建筑安裝工程費。該成本指的是房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)建設(shè)中產(chǎn)生的成本投入及費用，是項目成本主體內(nèi)容，通常在項目整個開發(fā)成本中占據(jù)比例超過3/4。這一會計成本中，土地成本主要為取得土地開發(fā)使用權(quán)發(fā)生的各項費用，包含土地出讓金、土地拆遷與居民安置費用等;前期工程費用指的是工程消耗的測繪費用或者規(guī)劃設(shè)計費用;建筑安裝工程費指的是建筑開發(fā)中產(chǎn)生的人工、設(shè)施以及材料費用。②管理、籌資成本費用。房地產(chǎn)企業(yè)中的管理費用指的是企業(yè)在工程開發(fā)階段的費用，包含監(jiān)理費、預(yù)結(jié)算編審費、工程質(zhì)量監(jiān)督費、人工費用以及維修費用等。籌資成本費用即企業(yè)在與銀行貸款中產(chǎn)生的費用，籌資成本費用也被稱為貸款利息費用。③其他費用。這部分費用會在項目總成本中占據(jù)1/5以下的比例，包括基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和配套設(shè)施建設(shè)等。例如變電站、煤氣管道、停車場建設(shè)等。房地產(chǎn)企業(yè)對這三種會計成本進行精細化核算與管控，能夠為企業(yè)降低項目開發(fā)成本，提高企業(yè)經(jīng)濟效益。[1]

3 房地產(chǎn)企業(yè)會計成本核算與管控中遇到的問題

3.1 成本費用歸集與分配上不合理

根據(jù)以上對房地產(chǎn)企業(yè)會計成本構(gòu)成分析，了解成本構(gòu)成中主要包含了土地征用、土地拆遷補償、前期費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)以及配套設(shè)施建設(shè)成本等。房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)人員大多數(shù)并不了解工程管理，對于工程前期階段的項目開發(fā)、施工成本以及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)成本無法明確區(qū)分，甚至經(jīng)?；煜?。此外，建設(shè)施工成本屬于直接成本，不需要分配處理，但其他幾項成本是間接成本，還需要歸集與分配。但是在房地產(chǎn)企業(yè)會計核算體系中缺乏相應(yīng)的成本分配依據(jù)，也沒有明確的分配標準，導(dǎo)致會計人員無法遵循科學(xué)的分配原則進行工作，會計成本核算難免失去真實性。[2]

3.2 規(guī)劃設(shè)計問題方面導(dǎo)致成本增加

一直以來，房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部缺乏專業(yè)規(guī)劃設(shè)計人才，很多企業(yè)都將這項工作交給規(guī)劃設(shè)計院負責。但是規(guī)劃設(shè)計院的設(shè)計成果依然存在不合理的地方，房地產(chǎn)企業(yè)無法對其進行審核，往往是施工中才發(fā)現(xiàn)這些失誤之處。一旦出現(xiàn)這種問題，企業(yè)不得不面臨著變更簽證現(xiàn)象，導(dǎo)致施工進度被影響，無形中增加了原材料與設(shè)備租賃的費用。

3.3 成本對象比較模糊

與其他行業(yè)相比，房地產(chǎn)企業(yè)存在特殊性，會計成本核算對象比較復(fù)雜，在確定核算對象時需要根據(jù)項目開發(fā)地點與周期決定，通過該對象核算成本。當前房地產(chǎn)企業(yè)會計成本核算缺乏一定的核算規(guī)則，很多企業(yè)在這一階段工作混亂，有的項目是分批開發(fā)，但成本核算準則中沒有對分批項目進行詳細劃分，導(dǎo)致會計人員的核算工作過于隨意。如果項目開發(fā)周期比較長，建議房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)開發(fā)周期時間分批決定會計核算對象，但是企業(yè)將各個階段的核算對象歸納后，核算內(nèi)容復(fù)雜，成本分配不夠合理，工作量較大，核算工作過于繁瑣。

3.4 建筑安裝成本虛增問題

雖然當前房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制工作比較完善，但仍有部分企業(yè)在會計成本核算中存在著虛增安裝成本的問題。例如有的企業(yè)在配套設(shè)施中進行會計成本核算，將沒有完成的項目成本分配在已經(jīng)完成的項目成本中，導(dǎo)致成本虛增而利潤下降，這樣做無法真實反映出房地產(chǎn)企業(yè)項目真實利潤，成本核算也不夠科學(xué)，不利于監(jiān)控。很多房地產(chǎn)企業(yè)需要按照施工進度支付工程款，但是施工企業(yè)發(fā)票無法按照工程款開具，這樣會導(dǎo)致某一階段企業(yè)資產(chǎn)負債表無法反映真實成本。此外，企業(yè)為了進行項目推廣銷售，會在各媒介中投入廣告費用，但是實際預(yù)期效果無法衡量。企業(yè)只從銷售角度思考，沒有進行成本管理核算，無形中增加了銷售費用。

4 房地產(chǎn)企業(yè)會計成本核算與管控分析

4.1 合理確定成本費用歸集與分配方法

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)按照國家相關(guān)法律規(guī)定進行項目開發(fā)與建設(shè)，并結(jié)合自身實際情況制定企業(yè)內(nèi)部規(guī)章制度，實現(xiàn)企業(yè)會計成本核算。這樣做有利于使企業(yè)成本核算工作有制度可循，從而保證信息真實性，提高成本核算效率。當前房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者難以重視六大成本項目的會計核算，無法明確不同項目之間的關(guān)系。因此，從項目上來看，成本項目不應(yīng)過多，建議將發(fā)生的成本項目記錄在六大成本項目中，建筑安裝成本按照合同主體進行核算，使項目施工進度與付款更加明確，方便工程后期決算。

企業(yè)開發(fā)項目時也會建造配套設(shè)施，以此補償給居民，這部分設(shè)施不會對外轉(zhuǎn)讓產(chǎn)權(quán)。針對這些建造的配套設(shè)施，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以有兩種處理方式：一是房地產(chǎn)企業(yè)自留產(chǎn)權(quán)，可以取得這部分資產(chǎn)的經(jīng)營收益;二是房地產(chǎn)企業(yè)不留產(chǎn)權(quán)，不能取得這部分資產(chǎn)的經(jīng)營收益。以上不同的處理方式，其會計核算方法也不盡相同。

房地產(chǎn)企業(yè)的成本費用分攤方面，建議企業(yè)尋找科學(xué)合理的分配方法，了解不同項目之間的必然聯(lián)系。建筑安裝成本直接歸集，其他成本歸集分配即可。如果是單一的項目，成本分配費用較少，會計核算可以直接將其納入成本項目。如果項目比較復(fù)雜，建議房地產(chǎn)企業(yè)嚴格遵循實質(zhì)重于形式的原則，將成本融入六大成本項目中，如果遇到成本費用不能分割的情況，建議企業(yè)根據(jù)月末成本費用進行歸集分配，以此保證企業(yè)財務(wù)部門的報表具有真實性。[3]