房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)成本核算與管控分析

沈自立

[摘 要]隨著房地產(chǎn)行業(yè)競爭日漸激烈，在環(huán)境因素影響下各企業(yè)需要控制成本，通過成本核算保證經(jīng)濟(jì)效益。文章以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會(huì)計(jì)成本核算作為研究對(duì)象，分析房地產(chǎn)開發(fā)成本的構(gòu)成以及會(huì)計(jì)核算中遇到的問題，結(jié)合實(shí)際情況闡述房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行會(huì)計(jì)成本核算與管控的有效對(duì)策。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)企業(yè);會(huì)計(jì)成本核算;管理與控制

[中圖分類號(hào)]F299.23

1 引 言

對(duì)于企業(yè)來說，成本管理水平將直接影響企業(yè)利潤效果，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營規(guī)模較大，建設(shè)周期比較長，這一背景下企業(yè)內(nèi)存在大量資金，各企業(yè)之間的競爭也進(jìn)入白熱化階段。隨著國家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的政策調(diào)整，企業(yè)生存環(huán)境面臨挑戰(zhàn)，促使各房地產(chǎn)企業(yè)更加重視成本管理，只有這樣企業(yè)才能夠保持競爭力，為未來的可持續(xù)發(fā)展奠定基礎(chǔ)。

2 房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)成本的構(gòu)成分析

分析房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)成本構(gòu)成，主要如下：①土地成本、前期工程與建筑安裝工程費(fèi)。該成本指的是房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)建設(shè)中產(chǎn)生的成本投入及費(fèi)用，是項(xiàng)目成本主體內(nèi)容，通常在項(xiàng)目整個(gè)開發(fā)成本中占據(jù)比例超過3/4。這一會(huì)計(jì)成本中，土地成本主要為取得土地開發(fā)使用權(quán)發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包含土地出讓金、土地拆遷與居民安置費(fèi)用等;前期工程費(fèi)用指的是工程消耗的測(cè)繪費(fèi)用或者規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)用;建筑安裝工程費(fèi)指的是建筑開發(fā)中產(chǎn)生的人工、設(shè)施以及材料費(fèi)用。②管理、籌資成本費(fèi)用。房地產(chǎn)企業(yè)中的管理費(fèi)用指的是企業(yè)在工程開發(fā)階段的費(fèi)用，包含監(jiān)理費(fèi)、預(yù)結(jié)算編審費(fèi)、工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、人工費(fèi)用以及維修費(fèi)用等?；I資成本費(fèi)用即企業(yè)在與銀行貸款中產(chǎn)生的費(fèi)用，籌資成本費(fèi)用也被稱為貸款利息費(fèi)用。③其他費(fèi)用。這部分費(fèi)用會(huì)在項(xiàng)目總成本中占據(jù)1/5以下的比例，包括基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和配套設(shè)施建設(shè)等。例如變電站、煤氣管道、停車場(chǎng)建設(shè)等。房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)這三種會(huì)計(jì)成本進(jìn)行精細(xì)化核算與管控，能夠?yàn)槠髽I(yè)降低項(xiàng)目開發(fā)成本，提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益。[1]

3 房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)成本核算與管控中遇到的問題

3.1 成本費(fèi)用歸集與分配上不合理

根據(jù)以上對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)成本構(gòu)成分析，了解成本構(gòu)成中主要包含了土地征用、土地拆遷補(bǔ)償、前期費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)以及配套設(shè)施建設(shè)成本等。房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)人員大多數(shù)并不了解工程管理，對(duì)于工程前期階段的項(xiàng)目開發(fā)、施工成本以及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)成本無法明確區(qū)分，甚至經(jīng)?；煜４送?，建設(shè)施工成本屬于直接成本，不需要分配處理，但其他幾項(xiàng)成本是間接成本，還需要?dú)w集與分配。但是在房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算體系中缺乏相應(yīng)的成本分配依據(jù)，也沒有明確的分配標(biāo)準(zhǔn)，導(dǎo)致會(huì)計(jì)人員無法遵循科學(xué)的分配原則進(jìn)行工作，會(huì)計(jì)成本核算難免失去真實(shí)性。[2]

3.2 規(guī)劃設(shè)計(jì)問題方面導(dǎo)致成本增加

一直以來，房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部缺乏專業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)人才，很多企業(yè)都將這項(xiàng)工作交給規(guī)劃設(shè)計(jì)院負(fù)責(zé)。但是規(guī)劃設(shè)計(jì)院的設(shè)計(jì)成果依然存在不合理的地方，房地產(chǎn)企業(yè)無法對(duì)其進(jìn)行審核，往往是施工中才發(fā)現(xiàn)這些失誤之處。一旦出現(xiàn)這種問題，企業(yè)不得不面臨著變更簽證現(xiàn)象，導(dǎo)致施工進(jìn)度被影響，無形中增加了原材料與設(shè)備租賃的費(fèi)用。

3.3 成本對(duì)象比較模糊

與其他行業(yè)相比，房地產(chǎn)企業(yè)存在特殊性，會(huì)計(jì)成本核算對(duì)象比較復(fù)雜，在確定核算對(duì)象時(shí)需要根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)地點(diǎn)與周期決定，通過該對(duì)象核算成本。當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)成本核算缺乏一定的核算規(guī)則，很多企業(yè)在這一階段工作混亂，有的項(xiàng)目是分批開發(fā)，但成本核算準(zhǔn)則中沒有對(duì)分批項(xiàng)目進(jìn)行詳細(xì)劃分，導(dǎo)致會(huì)計(jì)人員的核算工作過于隨意。如果項(xiàng)目開發(fā)周期比較長，建議房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)開發(fā)周期時(shí)間分批決定會(huì)計(jì)核算對(duì)象，但是企業(yè)將各個(gè)階段的核算對(duì)象歸納后，核算內(nèi)容復(fù)雜，成本分配不夠合理，工作量較大，核算工作過于繁瑣。

3.4 建筑安裝成本虛增問題

雖然當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制工作比較完善，但仍有部分企業(yè)在會(huì)計(jì)成本核算中存在著虛增安裝成本的問題。例如有的企業(yè)在配套設(shè)施中進(jìn)行會(huì)計(jì)成本核算，將沒有完成的項(xiàng)目成本分配在已經(jīng)完成的項(xiàng)目成本中，導(dǎo)致成本虛增而利潤下降，這樣做無法真實(shí)反映出房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目真實(shí)利潤，成本核算也不夠科學(xué)，不利于監(jiān)控。很多房地產(chǎn)企業(yè)需要按照施工進(jìn)度支付工程款，但是施工企業(yè)發(fā)票無法按照工程款開具，這樣會(huì)導(dǎo)致某一階段企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表無法反映真實(shí)成本。此外，企業(yè)為了進(jìn)行項(xiàng)目推廣銷售，會(huì)在各媒介中投入廣告費(fèi)用，但是實(shí)際預(yù)期效果無法衡量。企業(yè)只從銷售角度思考，沒有進(jìn)行成本管理核算，無形中增加了銷售費(fèi)用。

4 房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)成本核算與管控分析

4.1 合理確定成本費(fèi)用歸集與分配方法

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)按照國家相關(guān)法律規(guī)定進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)與建設(shè)，并結(jié)合自身實(shí)際情況制定企業(yè)內(nèi)部規(guī)章制度，實(shí)現(xiàn)企業(yè)會(huì)計(jì)成本核算。這樣做有利于使企業(yè)成本核算工作有制度可循，從而保證信息真實(shí)性，提高成本核算效率。當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者難以重視六大成本項(xiàng)目的會(huì)計(jì)核算，無法明確不同項(xiàng)目之間的關(guān)系。因此，從項(xiàng)目上來看，成本項(xiàng)目不應(yīng)過多，建議將發(fā)生的成本項(xiàng)目記錄在六大成本項(xiàng)目中，建筑安裝成本按照合同主體進(jìn)行核算，使項(xiàng)目施工進(jìn)度與付款更加明確，方便工程后期決算。

企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目時(shí)也會(huì)建造配套設(shè)施，以此補(bǔ)償給居民，這部分設(shè)施不會(huì)對(duì)外轉(zhuǎn)讓產(chǎn)權(quán)。針對(duì)這些建造的配套設(shè)施，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以有兩種處理方式：一是房地產(chǎn)企業(yè)自留產(chǎn)權(quán)，可以取得這部分資產(chǎn)的經(jīng)營收益;二是房地產(chǎn)企業(yè)不留產(chǎn)權(quán)，不能取得這部分資產(chǎn)的經(jīng)營收益。以上不同的處理方式，其會(huì)計(jì)核算方法也不盡相同。

房地產(chǎn)企業(yè)的成本費(fèi)用分?jǐn)偡矫?，建議企業(yè)尋找科學(xué)合理的分配方法，了解不同項(xiàng)目之間的必然聯(lián)系。建筑安裝成本直接歸集，其他成本歸集分配即可。如果是單一的項(xiàng)目，成本分配費(fèi)用較少，會(huì)計(jì)核算可以直接將其納入成本項(xiàng)目。如果項(xiàng)目比較復(fù)雜，建議房地產(chǎn)企業(yè)嚴(yán)格遵循實(shí)質(zhì)重于形式的原則，將成本融入六大成本項(xiàng)目中，如果遇到成本費(fèi)用不能分割的情況，建議企業(yè)根據(jù)月末成本費(fèi)用進(jìn)行歸集分配，以此保證企業(yè)財(cái)務(wù)部門的報(bào)表具有真實(shí)性。[3]