借鑒國(guó)際先進(jìn)經(jīng)驗(yàn) 構(gòu)建我國(guó)租售同權(quán)長(zhǎng)效機(jī)制

劇上銘 杜英娜 趙博遠(yuǎn) 劉豐偉

摘 要：如何使住宅回歸居住屬性成為房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的當(dāng)務(wù)之急。本文以租售同權(quán)視角，通過借鑒國(guó)外住房租賃管理體制的經(jīng)驗(yàn)，總結(jié)了我國(guó)租售同權(quán)制度發(fā)展?jié)摿薮蟛㈥U述了實(shí)施中存在的公共資源供給不足、政府缺乏政策引導(dǎo)和住房租賃市場(chǎng)發(fā)展不成熟等問題，最后從加大法規(guī)監(jiān)管、加強(qiáng)政策引導(dǎo)、提高公共服務(wù)承載能力和完善租賃市場(chǎng)等方面提出了一系列完善租售同權(quán)制度的可行性建議，以達(dá)到促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定和諧發(fā)展。

關(guān)鍵詞：租售同權(quán)；共有產(chǎn)權(quán)；REITs；長(zhǎng)效機(jī)制

“租售同權(quán)” 將提升租房需求對(duì)購(gòu)房需求的替代效應(yīng)，此舉旨在吸引人才和改善營(yíng)商環(huán)境，也有利于改善居住狀況和推進(jìn)戶籍改革?！白馐弁瑱?quán)” 的核心目標(biāo)是大力發(fā)展熱點(diǎn)城市的租房市場(chǎng)，降低勞動(dòng)力流轉(zhuǎn)成本，同時(shí)也會(huì)帶來城市人口年輕化，推動(dòng)產(chǎn)業(yè)升級(jí)。

1租售同權(quán)的實(shí)施及其優(yōu)勢(shì)

1.1分擔(dān)買方市場(chǎng)壓力，促進(jìn)民生保障

租售同權(quán)方案的出臺(tái)推動(dòng)了租賃市場(chǎng)的發(fā)展，使買房需求下降，有利于抑制房?jī)r(jià)快速上漲，引導(dǎo)市場(chǎng)，穩(wěn)定預(yù)期，促進(jìn)民生保障。租售同權(quán)是加快房地產(chǎn)市場(chǎng)供給側(cè)改革和建立購(gòu)租并舉住房制度的重要內(nèi)容，也是實(shí)現(xiàn)住房不炒，住有所居目標(biāo)的重大民生工程。

1.2穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格，遏制民眾炒房熱情

“租售同權(quán)”方案的實(shí)施，在一定程度上會(huì)削減部分居民買房炒房的緊迫性。一直以來，租售不同權(quán)致使人們熱衷于買房而不是租房。“學(xué)區(qū)房”屢次被炒，也在于產(chǎn)權(quán)房上附加的受教育權(quán)?！白馐弁瑱?quán)”實(shí)施后，將在一定程度上緩解因子女教育而產(chǎn)生的買房需求。

1.3轉(zhuǎn)變樓市管理方式，推動(dòng)租賃市場(chǎng)發(fā)展

我國(guó)房屋租賃市場(chǎng)還存在較大的發(fā)展空間。在北京市住房租賃市場(chǎng)中，機(jī)構(gòu)化、專業(yè)化、規(guī)模化租賃市場(chǎng)占比不到20%。美國(guó)專業(yè)化租賃機(jī)構(gòu)在租賃市場(chǎng)的占比為30%左右，日本則高達(dá)83%。由此看來，企業(yè)持有經(jīng)營(yíng)租賃住房在北京市有廣闊的發(fā)展前景。

1.4增加人才吸納力度，共享優(yōu)質(zhì)教育資源

近幾年，由于一線城市房?jī)r(jià)過高，工作壓力大，競(jìng)爭(zhēng)激烈等因素，迫使近6成白領(lǐng)及8成研究生有逃離北上廣的意愿[3]。一線城市未來將重點(diǎn)發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，未來將產(chǎn)生大量的租賃房源。

2我國(guó)租售同權(quán)機(jī)制存在的問題

2.1租房戶難享優(yōu)質(zhì)資源，增加人才引進(jìn)難度

近年來，為了吸引人才，多個(gè)省市先后出臺(tái)戶口遷移、人才落戶、購(gòu)房?jī)?yōu)惠等政策。在中國(guó)經(jīng)濟(jì)整體轉(zhuǎn)型的大背景下，熱點(diǎn)二線城市有望承接部分產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移和培育一些新經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)彎道超車，因此對(duì)人才非?？是蟆５覈?guó)實(shí)行的是以房產(chǎn)證為依據(jù)就近入學(xué)原則，租房戶難以享受到優(yōu)質(zhì)的教育資源，無疑增加了人才引進(jìn)的難度。

2.2公共資源供給不足，刺激房租惡性上漲

在經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)，人口較為集中的一、二線城市，包括教育和醫(yī)療等在內(nèi)的公共資源已經(jīng)在超負(fù)荷運(yùn)營(yíng)，本就處在飽和狀態(tài)的公共資源，現(xiàn)如今再加上大量租房大軍的涌入，使得公共資源的供需缺口愈發(fā)嚴(yán)重，不僅使得公共服務(wù)機(jī)構(gòu)難以承受，而且最終導(dǎo)致熱點(diǎn)地區(qū)和黃金地塊的房租大幅度上漲，進(jìn)而增加了租房戶的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。

2.3政府機(jī)構(gòu)不作為，導(dǎo)致高房?jī)r(jià)高房租

租售同權(quán)制度的推出還會(huì)帶來大量購(gòu)房戶的反對(duì)，因?yàn)樵撝贫纫唤?jīng)實(shí)施，租房戶將會(huì)享有與購(gòu)房戶同等的權(quán)利，不僅會(huì)擠占本已緊張的教育、醫(yī)療等公共資源，購(gòu)房戶還會(huì)承擔(dān)心理和經(jīng)濟(jì)上的不平衡，因?yàn)樵绞枪操Y源優(yōu)質(zhì)的地段，房屋的附加價(jià)值越高，購(gòu)房者需要負(fù)擔(dān)高房?jī)r(jià)，必然也會(huì)伴隨著高房租，增加租房戶的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，有悖于租售同權(quán)制度的初衷。

2.4住房租賃市場(chǎng)不成熟，導(dǎo)致亂象叢生

租售同權(quán)制度主要針對(duì)的是市場(chǎng)化租賃住房。市場(chǎng)化租賃住房對(duì)租賃雙方都沒有限制，主要由個(gè)人出租的城市私有住房、農(nóng)村私有住房和主要由機(jī)構(gòu)出租者出租的酒店式公寓。目前，我國(guó)住房租賃市場(chǎng)還不成熟，中介機(jī)構(gòu)以威脅恐嚇等暴力手段驅(qū)逐承租人、惡意克扣保證金和預(yù)訂金，哄抬租金擾亂市場(chǎng)及不按規(guī)定實(shí)行租賃登記備案的行為普遍存在。

3構(gòu)建我國(guó)租售同權(quán)的長(zhǎng)效機(jī)制

在租售同權(quán)這一政策的運(yùn)行中，政府、房企與公眾個(gè)人組成了一個(gè)“有機(jī)的生態(tài)圈”。一方面，政府通過法律法規(guī)向房企進(jìn)行依法監(jiān)管，以及通過相關(guān)政策的扶持來支持房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。另一方面，政府有關(guān)部門引導(dǎo)公共資源建設(shè)，使得公共資源建設(shè)服務(wù)保障予公眾個(gè)人，以及通過政府力量聯(lián)系媒體向公眾個(gè)人宣傳，三方不可分割，共同發(fā)力去更好地實(shí)現(xiàn)租售同權(quán)。

4構(gòu)建我國(guó)租售同權(quán)長(zhǎng)效機(jī)制的配套措施

4.1加強(qiáng)政府立法監(jiān)督，兼顧公平效率

規(guī)范租賃市場(chǎng)秩序，需要建立健全住房租賃法律法規(guī)。德國(guó)有包括《住房扶持法》在內(nèi)的多項(xiàng)法案切實(shí)保護(hù)租賃雙方權(quán)益。目前，我國(guó)必須從廉租房的性質(zhì)、建設(shè)資金來源、承租人條件、租金標(biāo)準(zhǔn)、住房取得、退出機(jī)制、法律責(zé)任等方面進(jìn)行規(guī)范，建議各地區(qū)盡早出臺(tái)《住房保障條例》，待條件成熟的時(shí)候，再?gòu)膰?guó)家層面出臺(tái)《住房保障法》，才能保障有法可依、執(zhí)法必嚴(yán)、違法必究。

4.2加強(qiáng)政策引導(dǎo)，繁榮住房租賃市場(chǎng)

當(dāng)前已有多家房企司介入住房租賃市場(chǎng)。國(guó)內(nèi)首單央企租賃住房REITs （房地產(chǎn)信托投資基金）——保利租賃住房REITs獲上交所審議通過；中信銀行與碧桂園在北京舉行300億元長(zhǎng)租住宅保障性基金戰(zhàn)略合作簽約儀式；萬(wàn)科提出新定位，計(jì)劃成為租賃行業(yè)的龍頭企業(yè)；碧桂園旗下的首家長(zhǎng)租公寓也于近期亮相，此前碧桂園集團(tuán)圍繞一線城市區(qū)域，在組織架構(gòu)里設(shè)立了長(zhǎng)租事業(yè)部。

4.3注重多措并舉，增加市場(chǎng)供給

無論是共有產(chǎn)權(quán)房還是租售同權(quán)，二者的實(shí)施都是為了使住房最大限度地回歸居住屬性，促進(jìn)地產(chǎn)市場(chǎng)的健康平穩(wěn)運(yùn)行。共有產(chǎn)權(quán)實(shí)施了有效分割機(jī)制，地方政府讓渡部分土地出讓收益，然后低價(jià)配售給符合條件的保障對(duì)象家庭，保障對(duì)象與地方政府簽訂合同，因此房?jī)r(jià)可能會(huì)降下來，促進(jìn)房屋回歸居住屬性。

4.4加大公共資源投入，完善配套機(jī)制

租售同權(quán)，不僅僅是要解決住房一項(xiàng)任務(wù)，而是要解決入學(xué)、醫(yī)療、就業(yè)、養(yǎng)老等一系列問題，入學(xué)問題需要教育部門的配合，醫(yī)療問題需要醫(yī)療衛(wèi)生部門的配合，就業(yè)、養(yǎng)老需要民政部門的配合。為了租售同權(quán)制度深入落實(shí)，需要多部門共同配合，共同解決公共資源稀缺的問題。因此，各地方政府需要加大教育、醫(yī)療等資源的投資建設(shè)力度，逐步實(shí)現(xiàn)公共資源平衡優(yōu)化。

5結(jié)束語(yǔ)

租售同權(quán)制度在以政府為核心的大力支持下，加上法律法規(guī)的依法保障，公共資源建設(shè)的資金投入以及對(duì)房企的政策扶持和公眾個(gè)人的輿論宣傳，各方面相互配合，協(xié)調(diào)發(fā)展，租售同權(quán)機(jī)制會(huì)更完善，實(shí)施效果會(huì)更有利，以此促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康平穩(wěn)發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

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[2] 王優(yōu)玲.住建部將立法明確“租售同權(quán)”：租房與買房居民享同等待遇[OB/EL].東方財(cái)富網(wǎng)www.eastmoney.com.2017.07.26

[3] 徐光木.八成研究生放棄北上廣是個(gè)好現(xiàn)象[J].觀察與思考.2010.12（1）：6-7

[4] 李忠東.國(guó)外公租房發(fā)展現(xiàn)狀與前景.價(jià)格與市場(chǎng)[J].2011.04.10

作者簡(jiǎn)介：

劇上銘（1996-），女，河北石家莊人，在讀本科生，研究方向?yàn)榻鹑趯W(xué) .

通訊作者：

杜英娜（1977-），女，河北保定人，副教授，碩士，主要從事經(jīng)濟(jì)理論研究及教學(xué)工作.

基金項(xiàng)目：

2018年度河北省高等學(xué)校人文社會(huì)科學(xué)研究項(xiàng)目（編號(hào)：SQ181092）