中國(guó)房地產(chǎn)融資現(xiàn)狀淺析

房地產(chǎn)行業(yè)是我國(guó)十分重要的產(chǎn)業(yè)，其對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展有著不容忽視的作用，但是房地產(chǎn)行業(yè)也是屬于資金密集型行業(yè)，其具備投資量大、周期長(zhǎng)、資金收益慢等特點(diǎn)，因此必須要保證良好的資金供給。由于房地產(chǎn)行業(yè)本身的特殊屬性， 資金鏈的安全與否成為了房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的重要因素。

而同時(shí)，與房地產(chǎn)業(yè)的重要地位和發(fā)展速度極不相稱的是，房地產(chǎn)速融融資市場(chǎng)的發(fā)展卻步履蹣跚。作為典型的資本密集型產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)業(yè)對(duì)金融市場(chǎng)具有天然的高度依賴，而發(fā)展有滯后的房地產(chǎn)融資市場(chǎng)必然滯會(huì)危及房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。當(dāng)前，如何加快房地產(chǎn)融資市場(chǎng)的發(fā)展已成為整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)所面臨的最緊迫課題。近年來(lái)，隨著國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)逐步實(shí)施了一系列房的宏觀調(diào)控政策，特別是日趨嚴(yán)格的土地和金融信貸政趨策使房地產(chǎn)業(yè)遭遇了前所未策有有的資金困境。為了因應(yīng)融資困局，房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)始探求資多元化的融資渠道，諸如信托、基金、上市以及私募融托資等形式開(kāi)始頻繁地出現(xiàn)在公眾視線當(dāng)中，而房地產(chǎn)融資也成為業(yè)內(nèi)最受關(guān)注的議題，房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的理論探討與實(shí)踐嘗試將成為今后一個(gè)時(shí)期房地產(chǎn)業(yè)的主旋律。

簡(jiǎn)言之，房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)一個(gè)國(guó)家占有十分重要的位置，房地產(chǎn)對(duì)資金的需求量很大且其對(duì)整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的連帶作用導(dǎo)致如何進(jìn)行融資安排對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)甚至是國(guó)家來(lái)說(shuō)都是至關(guān)重要的。因此對(duì)這個(gè)行業(yè)的融資模式的研究顯得十分重要。

由于該行業(yè)規(guī)模大、周期性長(zhǎng)，因此，房地產(chǎn)企業(yè)常常需要巨額資金以支持整個(gè)項(xiàng)目周期內(nèi)企業(yè)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。從我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的融資狀況分析，融資總量是相當(dāng)龐大的。巨額的房地產(chǎn)信貸一方面讓銀行獨(dú)自承擔(dān)了本應(yīng)由不同類型金融部門共擔(dān)的金融風(fēng)險(xiǎn)，另一方面也使我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)由傳統(tǒng)的融資模式獲取足夠資金的難度也日益增大。

同時(shí)，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)是在特殊的環(huán)境下成長(zhǎng)起來(lái)的，有其不同于其他國(guó)家其他行業(yè)的獨(dú)有風(fēng)采。在中國(guó)，房地產(chǎn)行業(yè)是處于政府調(diào)控下的半市場(chǎng)化產(chǎn)業(yè)，因此發(fā)展不平穩(wěn)，易受宏觀經(jīng)濟(jì)波動(dòng)、政府調(diào)控的影響是其一大特色。房地產(chǎn)行業(yè)與政府的密切關(guān)系，使其在發(fā)展的每一階段均受到國(guó)家或地方頒布的政策法令聯(lián)動(dòng)影響，土地政策、稅收改革、利率調(diào)整等在某種程度上甚至決定了房地產(chǎn)行業(yè)的走勢(shì)。房地產(chǎn)金融是政府調(diào)控整個(gè)行業(yè)的一^把利器，換句話說(shuō)，只要限制房住地產(chǎn)企業(yè)的資金融通，就可一定程度下控制房地產(chǎn)價(jià)格。

以目前情況來(lái)看，房地產(chǎn)企業(yè)融資難度越來(lái)越大，不僅僅是房地產(chǎn)行業(yè)資金來(lái)源難度更大，而且，上市融資實(shí)也不易，債券融資的方式也只能更多地惠及有實(shí)力的上市公司。同時(shí)，融資成本高、房企融資水平差異大。加之，政府調(diào)控的圍追堵截、百般阻撓，我國(guó)房地產(chǎn)融資必須在不斷探索和實(shí)踐中尋求高效的融資模式。因此，促進(jìn)房地產(chǎn)融資多元化，充分重視并分散相關(guān)金融鏈條的風(fēng)險(xiǎn)，是引導(dǎo)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展的必經(jīng)之路。

研究證明，為解決我國(guó)房地產(chǎn)融資問(wèn)題，在努力提升企業(yè)綜合能力的同時(shí)，走融資多元化道路是必經(jīng)之路，房地產(chǎn)企業(yè)需尋求新型創(chuàng)新融資模式，提高非信貸和直接融資比例，做好各種風(fēng)險(xiǎn)防范預(yù)警工作。

而目前中國(guó)房地產(chǎn)融資模式包括傳統(tǒng)融資模式和新型融資模式兩種，傳統(tǒng)融資模式主要包括自有資金、預(yù)收房款、建設(shè)單位墊資、銀行信貸、股權(quán)融資、債券融資六種。以上各種傳統(tǒng)融資方式都各具優(yōu)缺點(diǎn)，在我國(guó)當(dāng)今時(shí)代背景下，市場(chǎng)需求不斷擴(kuò)大以及城市化進(jìn)程的加速，使得單單依靠各種傳統(tǒng)融資方式已不能滿足我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)的需求，為了適應(yīng)新的環(huán)境，降低房地產(chǎn)行業(yè)固有壓力，需要對(duì)現(xiàn)有的制度進(jìn)行完善，創(chuàng)新房地產(chǎn)融資的模式和渠道，并且需要相關(guān)部門成立監(jiān)管機(jī)構(gòu)，對(duì)其定期檢查，在降低融資風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)完善房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)需求。

新型融資模式則包括房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)證券化、聯(lián)合開(kāi)發(fā)、開(kāi)發(fā)商貼息貸款、售后、海外融資、私募股權(quán)融資、夾層融資、項(xiàng)目融資等多種形式。以上新型融資模式各具特色，相比于單一的傳統(tǒng)模式而言，更能適應(yīng)時(shí)代發(fā)展的潮流，也更有利于房地產(chǎn)行業(yè)的融資的順利進(jìn)行；但同時(shí)，也有各自的缺點(diǎn)不足，僅僅依靠創(chuàng)新產(chǎn)物不能滿足融資需求。只有與傳統(tǒng)融資模式配合使用，走多元化融資模式，才能更好的促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)融資市場(chǎng)的健康持續(xù)發(fā)展。

縱觀整體，中國(guó)政府施行商品房改革以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)得到了迅猛的發(fā)展，一大批房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)運(yùn)而生，呈現(xiàn)出遍地開(kāi)花的局面。中國(guó)房?jī)r(jià)的快速上升，不僅讓房地產(chǎn)投資上賺得了豐厚的利潤(rùn)，也使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)迅速擴(kuò)大。但是，隨著國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的程度越來(lái)越嚴(yán)厲，房地產(chǎn)企業(yè)的融資問(wèn)題越來(lái)越突出。調(diào)控房地產(chǎn)企業(yè)，并不意味著逼迫房地產(chǎn)企業(yè)倒閉，而是促使房地產(chǎn)企業(yè)更加規(guī)范和良好的運(yùn)轉(zhuǎn)。因此，要想在國(guó)家宏觀調(diào)控的大背景下不被市場(chǎng)淘汰，房地產(chǎn)企業(yè)就必須改變過(guò)去粗放式的發(fā)展模式，提高資金的利用效率，優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，選擇合適的融資方式，從而提高企業(yè)的經(jīng)營(yíng)績(jī)效。綜合來(lái)看，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資模式仍有以下問(wèn)題：資金來(lái)源雖然逐漸多樣化，但根源上依舊以來(lái)銀行信貸；資金結(jié)構(gòu)不合理，財(cái)務(wù)杠桿過(guò)大導(dǎo)致財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)升高；房地產(chǎn)直接融資比例較低；房地產(chǎn)融資市場(chǎng)體系不健全等等。因此，只有政府、企業(yè)、社會(huì)各方面進(jìn)行協(xié)調(diào)配合，多種融資模式并用，才能實(shí)現(xiàn)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資的更好發(fā)展。

房地產(chǎn)融資問(wèn)題是一個(gè)難點(diǎn)問(wèn)題， 需要通過(guò)多方面、多行業(yè)的聯(lián)合行動(dòng)， 才能有效的解決， 在政府建立健全金融制度的同時(shí)，注重金融產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)和創(chuàng)新，加強(qiáng)房地產(chǎn)金融人才的培養(yǎng)至關(guān)重要。隨著信息技術(shù)和市場(chǎng)資本的發(fā)展， 房地產(chǎn)的融資模式的多元化對(duì)行業(yè)和社會(huì)各方面也有了更高要求，首先要不斷完善自身的綜合實(shí)力， 加強(qiáng)對(duì)企業(yè)內(nèi)部監(jiān)管， 其次要結(jié)合具體情況建立適合自身發(fā)展的金融體系， 最后政府需要出臺(tái)一些優(yōu)惠政策和幫扶政策， 這樣才能使房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定且持續(xù)的發(fā)展。

作者簡(jiǎn)介：

李雅琳，女（1999-），山東臨邑縣人，山西財(cái)經(jīng)大學(xué)本科生在讀，財(cái)務(wù)管理專業(yè)。