房地產(chǎn)估價機構(gòu)發(fā)展困局及應(yīng)對

王燦

摘 要：房地產(chǎn)估價行業(yè)經(jīng)過近三十年的快速發(fā)展目前遇到了瓶頸，傳統(tǒng)估價業(yè)務(wù)受到大數(shù)據(jù)的沖擊業(yè)務(wù)量急劇萎縮，各估價機構(gòu)為了獲取業(yè)務(wù)惡意競爭。本文針對當前房地產(chǎn)估價機構(gòu)面臨的困局，提出一些應(yīng)對方法。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)估價;困局;大數(shù)據(jù);復合型人才

一、房地產(chǎn)估價行業(yè)的發(fā)展歷程

隨著改革開放的推進，我國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)有償使用制度的誕生，房地產(chǎn)估價活動開始復興。我國人事部和建設(shè)部于1993年共同建立了中國房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格制度，當年經(jīng)過嚴格考核，認定了我國第一批140名房地產(chǎn)估價師。1994年頒布的《城市房地產(chǎn)管理法》法律規(guī)定國家實行房地產(chǎn)價格評估制度，明確賦予了房地產(chǎn)估價的法律地位，房地產(chǎn)估價行業(yè)逐漸發(fā)展起來。房地產(chǎn)估價機構(gòu)自2000年脫鉤改制以來，估價機構(gòu)數(shù)量，估價師人數(shù)和房地產(chǎn)估價從業(yè)人數(shù)得到迅猛發(fā)展。截至到目前為止，我國共有房地產(chǎn)估價機構(gòu)接近6萬家，注冊房地產(chǎn)估價師近6.4萬人，房地產(chǎn)估價從業(yè)人員逾30萬人。目前，絕大多數(shù)估價機構(gòu)依然從事著傳統(tǒng)的估價業(yè)務(wù)類型：房地產(chǎn)抵押評估、涉稅交易評估、司法評估、征收評估等。業(yè)務(wù)類型比較單一。

二、房地產(chǎn)估價機構(gòu)的發(fā)展困局

這些年，由于房地產(chǎn)估價機構(gòu)成立的門檻不高，大量新成立的房地產(chǎn)估價分支機構(gòu)和小估價機構(gòu)紛紛搶奪傳統(tǒng)評估業(yè)務(wù)，由于競爭的加劇，造成了估價收費逐年下降，估價收費過低的結(jié)果直接導致估價報告質(zhì)量的下降，給客戶的感覺就是估價工作技術(shù)含量低，估價機構(gòu)和估價人員專業(yè)化程度不高，造成了估價機構(gòu)和估價人員社會地位普遍較低。

隨著互聯(lián)網(wǎng)和信息技術(shù)的快速發(fā)展，人類步入了大數(shù)據(jù)時代。大數(shù)據(jù)是把雙刃劍，一方面方便了我們估價機構(gòu)對評估數(shù)據(jù)的收集同時也對我們估價業(yè)務(wù)造成嚴重的沖擊。在大數(shù)據(jù)的背景下，線上自動估價技術(shù)已經(jīng)快速應(yīng)用到銀行、稅務(wù)和法院等行業(yè)。（1）目前絕大多數(shù)的銀行采用線上系統(tǒng)評估住宅類押品。（2）稅務(wù)部門多年前已經(jīng)采用線上評估系統(tǒng)評估住宅類的納稅價格。隨著數(shù)據(jù)的積累和技術(shù)的成熟，商業(yè)和工業(yè)類的非住宅評估采用線上評估系統(tǒng)也將是大概率事件。（3）2018年8月28日我國最高人民法院發(fā)布《最高人民法院關(guān)于人民法院確定財產(chǎn)處置參考價若干問題的規(guī)定》，文件規(guī)定確定處置財產(chǎn)首先由涉訴雙方確定價格，涉訴雙方不確定價格的采用網(wǎng)絡(luò)詢價平臺詢價，無法詢價的才委托估價機構(gòu)進行評估。

最近幾年市場變化之快讓人始料不及，大數(shù)據(jù)的運用造成估價機構(gòu)的傳統(tǒng)業(yè)務(wù)急劇萎縮，經(jīng)粗略統(tǒng)計大概失去近70%的傳統(tǒng)估價業(yè)務(wù)。

三、房地產(chǎn)估價機構(gòu)的應(yīng)對

在房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)急劇萎縮，在數(shù)量龐大的房地產(chǎn)估價機構(gòu)為了生存持續(xù)打價格戰(zhàn)的情況下，房地產(chǎn)估價機構(gòu)如果不求改變?nèi)匀粓猿謧鹘y(tǒng)業(yè)務(wù)，將很難生存下去。估價機構(gòu)如要持續(xù)發(fā)展，需要做好如下幾點：1、培養(yǎng)高素質(zhì)的復合型人才。未來人們不是真的不需要專業(yè)估價了，也不是對專業(yè)估價的需求減少了，而是需要高品質(zhì)高質(zhì)量的估價服務(wù)。如何才能做好高質(zhì)量的估價服務(wù)，首當其沖的是要具備高素質(zhì)的復合型人才。目前估價機構(gòu)普遍重業(yè)務(wù)，輕人才培養(yǎng)，缺乏長遠的眼光造成估價機構(gòu)缺乏高素質(zhì)人才。接到一份稍微有點難度的估價業(yè)務(wù)，首先想到的是否有估價模板，沒有估價模板就不會做。這樣的估價機構(gòu)是走不遠，活不久的。估價機構(gòu)必須重視人才培養(yǎng)，可以在本機構(gòu)中選擇能夠靜下心，頭腦靈活的，熱愛學習的估價師重點培養(yǎng)，鼓勵其學習估價行業(yè)所涉及的法律法規(guī)，學習資產(chǎn)評估相關(guān)知識努力爭取取得資產(chǎn)評估師證書，學習一級造價工程師相關(guān)知識爭取取得一級造價工程師證書，鼓勵其積極參加協(xié)會組織的繼續(xù)教育，鼓勵其走出去積極參加同行交流會，了解市場的新動向，尋找市場新機遇。通過學習交流可以作為老師向其他估價人員進行業(yè)務(wù)培訓，從而提高公司估價人員的整體技術(shù)水平。2、開拓新的業(yè)務(wù)領(lǐng)域，別人的存量是我們的增量。（1）資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)領(lǐng)域 。2018年開始資產(chǎn)評估資質(zhì)的取得變得比較容易。在此之前取得資產(chǎn)評估資質(zhì)至少需要8名資產(chǎn)評估師，現(xiàn)在只需要兩名已備案的資產(chǎn)評估師（其中一名備案滿三年的資產(chǎn)評估師做為技術(shù)負責人并且在估價機構(gòu)中有一點股份），而且現(xiàn)在資產(chǎn)評估師的考試相比以前無論從報名條件和考試年限都寬松很多?！顿Y產(chǎn)評估法》出臺以后，地方國資委對國有資產(chǎn)的租金評估報告等都要求用資產(chǎn)評估報告出具。因此房地產(chǎn)估價機構(gòu)積極取得資產(chǎn)評估資質(zhì)也變得順理成章。（2）房地產(chǎn)測繪和不動產(chǎn)測繪業(yè)務(wù)。目前全站儀和GPS的市場價格比十年前相比價格便宜，因此對于估價機構(gòu)來說，增加測繪資質(zhì)的成本不高。房地產(chǎn)測繪和地籍測繪在征收評估，不動產(chǎn)權(quán)屬登記，司法評估等業(yè)務(wù)中都有涉及，市場前景廣泛。（3）房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務(wù)。房地產(chǎn)估價機構(gòu)利用對市場信息的了解，利用自己的專業(yè)知識，開展工業(yè)地產(chǎn)、商業(yè)店面、酒店、辦公樓等居間代理服務(wù)，由于房地產(chǎn)估價機構(gòu)對稅費，對銀行融資，對交易政策較為熟悉，因此居間代理成功率相對較高。除此之外，一些規(guī)模大的機構(gòu)開拓全過程造價咨詢服務(wù)，開展維穩(wěn)評估等業(yè)務(wù)。我認為估價機構(gòu)應(yīng)該以房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)作為公司核心業(yè)務(wù)，積極開拓與房地產(chǎn)估價相關(guān)度較高的業(yè)務(wù)，實現(xiàn)對客戶的“一條龍”服務(wù)。

四、結(jié)束語

房地產(chǎn)估價機構(gòu)如果能夠堅持依法執(zhí)業(yè)，遵循科學嚴謹?shù)脑u估工作程序，規(guī)避估價執(zhí)業(yè)風險，提高員工的綜合素質(zhì)，培養(yǎng)復合型的人才;拓寬新的業(yè)務(wù)領(lǐng)域，多元化發(fā)展;房地產(chǎn)估價機構(gòu)肯定可以長遠可持續(xù)發(fā)展。