中南置地3000億豪言背后的隱憂

謝澤鋒

創(chuàng)業(yè)31年，南通商人陳錦石所創(chuàng)立的中南集團(tuán)，已經(jīng)躋身中國企業(yè)500強(qiáng)第118位，中國民營企業(yè)第24位，ENR2018全球最大250家工程承包商第44名。24位，ENR2018全球最大250家工程承包商第44名。

從建筑商到中國第18大房企，中南置地聲名愈發(fā)顯赫，這位曾經(jīng)低調(diào)的包工頭也已成為富豪榜上的常客。

集團(tuán)旗下房地產(chǎn)板塊近年來增速驚人，根據(jù)克爾瑞的數(shù)據(jù)，2018年中南置地合同銷售金額1520.5億元，位居百強(qiáng)房企第18位，提前三年完成千億目標(biāo)。

業(yè)績?cè)鲩L可圈可點(diǎn)， 但相比過去幾年的增長速度已經(jīng)開始放緩。

要知道，2015年其銷售金額才僅有229億元，也就是說中南置地三年間銷售額增長五倍之多，排名躍升24位。

這家低調(diào)而又略顯神秘的蘇南房企，如何實(shí)現(xiàn)躍進(jìn)式跳升？面對(duì)如今高企的融資成本，上半年規(guī)模房企銷售額增速放緩，中南置地又如何實(shí)現(xiàn)3000億元的豪言？

躍升

靠建筑施工打下基業(yè)，憑借房地產(chǎn)做大規(guī)模。陳錦石為公司奠定了基礎(chǔ)，而他的女兒，1985年生的陳昱含則將中南置地從百億帶到了千億規(guī)模。

2018年，中南置地已經(jīng)在全國100座城市，開發(fā)了300座樓盤，擁有80萬名業(yè)主，年銷售額超過1500億。

而這位年輕的80后掌門人，野心要遠(yuǎn)大于上一輩人。陳昱含在2017年初喊出“中南置地要在3年內(nèi)進(jìn)入行業(yè)前十，劍指3000億元目標(biāo)“的口號(hào)。對(duì)此，陳昱含曾表示，未來幾年3000億銷售額就是進(jìn)入房企前10強(qiáng)的門票，對(duì)于中南置地來說，進(jìn)入前十強(qiáng)還來得及。

與此同時(shí)，明星職業(yè)經(jīng)理人陳凱也被中南建設(shè)招致麾下，陳昱含將中南置地董事長位置讓與陳凱，自己擔(dān)任CEO。此后，中南置地的規(guī)模就如火箭般躥升。

陳昱含喜歡將公司所在各區(qū)域稱為“戰(zhàn)區(qū)”，比如江蘇戰(zhàn)區(qū)，北京戰(zhàn)區(qū)，成都戰(zhàn)區(qū)、武漢戰(zhàn)區(qū)……

戰(zhàn)區(qū)有兩個(gè)玩法：“競(jìng)爭(zhēng)游戲”和“裂變游戲”。在競(jìng)爭(zhēng)的游戲中，誰強(qiáng)誰成長。打破相鄰戰(zhàn)區(qū)的屬地限制與保護(hù)，鼓勵(lì)幾個(gè)相鄰戰(zhàn)區(qū)間互相競(jìng)爭(zhēng)，互搶資源?？偛棵鞔_規(guī)則，除了公開招投標(biāo)拿地之外，可以跨區(qū)域甚至跨省份拿地和開發(fā)、銷售。

裂變的游戲中，某個(gè)站區(qū)項(xiàng)目數(shù)量超過一定量后，又或項(xiàng)目群管理成熟后，一個(gè)戰(zhàn)區(qū)可以裂變幾個(gè)新的戰(zhàn)區(qū)。

在這樣的狼性競(jìng)爭(zhēng)中，中南早就吹響了劍指3000億的沖鋒號(hào)。

起初中南置地以開發(fā)長周期大盤為主，而在陳昱含上任后，高周轉(zhuǎn)成為公司追求的目標(biāo)。內(nèi)部要求三、四線城市項(xiàng)目4個(gè)月開盤，7個(gè)月現(xiàn)金流回正，而一線城市現(xiàn)金流回正時(shí)間為12個(gè)月，二線城市9個(gè)月。

根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，今年上半年中南置地斥資277億元拿地472萬平方米?？藸柸饠?shù)據(jù)顯示，上半年公司新增貨值達(dá)854.5億元，位居行業(yè)第16位。

其中最大的一筆要數(shù)杭州牛田單元地塊。3月4日，杭州以總價(jià)60.16億元的價(jià)碼成功出讓7宗地塊。其中，中南建設(shè)子公司杭州鵬元投資管理有限公司以41.69億元的價(jià)格，拿下位于江干區(qū)的牛田單元R21-07住宅地塊。

據(jù)悉，該地塊起拍價(jià)為29.19億元，在經(jīng)過百余輪舉牌競(jìng)價(jià)后，中南建設(shè)以溢價(jià)42.8%的價(jià)格拿下。

土地儲(chǔ)備是房企發(fā)展的“糧草”，“積極補(bǔ)倉”則是中南置地近兩年不變的策略。根據(jù)公告顯示，2018年，中南建設(shè)共新增項(xiàng)目112個(gè)，總規(guī)劃建筑面積約為1603.32萬平方米。而千億陣營里的陽光城去年新增項(xiàng)目為85個(gè)，金地去年新增項(xiàng)目為83個(gè)。

3000億的雄心壯志確實(shí)鼓舞人心，但企業(yè)發(fā)展也得符合行情大勢(shì)。今年上半年，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)行業(yè)整體增速較2018年顯著放緩。1-6月，TOPl00房企累計(jì)權(quán)益銷售規(guī)模近3.9萬億元，同比僅微增4%。

中南置地房地產(chǎn)業(yè)務(wù)也不例外，上半年累計(jì)合同銷售金額約811.9億元，比上年同期增長24%;累計(jì)銷售面積約646.0萬平方米，比上年同期增長24%。

其業(yè)績?cè)鲩L可圈可點(diǎn)，但相比過去幾年的增長速度已經(jīng)開始放緩。早在2017年初提出的三年后完成3000億的目標(biāo)，恐怕并不那么容易實(shí)現(xiàn)。

2018年末公司資產(chǎn)負(fù)債率已高達(dá)91.69%

隱憂

在高速發(fā)展的同時(shí)，中南建設(shè)也出現(xiàn)了不少隱憂。

首當(dāng)其中的就是負(fù)債率問題，伴隨著規(guī)模的擴(kuò)張，中南建設(shè)負(fù)債率持續(xù)攀升。2018年末公司資產(chǎn)負(fù)債率已高達(dá)91.69%，衡量房地產(chǎn)企業(yè)綜合債務(wù)指標(biāo)的凈負(fù)債率也不容樂觀。

wind金融數(shù)據(jù)顯示，2019年一季度，中南建設(shè)凈負(fù)債率為167.05%，雖然較2018年底的191.52%大幅下降24個(gè)百分點(diǎn)，但仍舊處于行業(yè)高位。

不過，從還債能力來看，中南建設(shè)安全邊際較強(qiáng)。2019年—季報(bào)顯示，公司有息負(fù)債582.6億元，其中短期借款和一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債132.0億元。

一季度，經(jīng)營性現(xiàn)金流入276億元，與此同時(shí)，公司持有貨幣資金244.2億元，遠(yuǎn)高于一年以內(nèi)要償還的全部有息負(fù)債，償債能力較強(qiáng)。

而中南建設(shè)凈負(fù)債率如此之高，究其原因則是因?yàn)槠涔蓶|權(quán)益占比過低，根據(jù)公司一季報(bào)，其所有者權(quán)益僅為202.6億元，占總資產(chǎn)比例僅為8.44%。過低的所有者權(quán)益導(dǎo)致公司凈負(fù)債率長期處于高位。

其次，公司還需在規(guī)模擴(kuò)張的同時(shí)兼顧盈利能力的提升。根據(jù)公司財(cái)報(bào)顯示，中南建設(shè)2016、2017、2018、2019年一季度銷售毛利率分別為16.41%、16.31%、19.56%、24.34%;銷售凈利率分別為1.24%、1.76%、5.77%、6.19%。隨著前期房地產(chǎn)銷售的逐漸結(jié)算，公司盈利能力已有所好轉(zhuǎn)，但仍舊需要進(jìn)—步提升。

同樣是近年來十分激進(jìn)的陽光城，其盈利能力也強(qiáng)于中南建設(shè)。根據(jù)公告顯示，陽光城2016、2017、2018、2019年一季度銷售毛利率分別為23.31%、25.08%、26.06%、27.38%;銷售凈利率分別為Z30%、622%、6.92%、4.99%。

另外，雖然公司一直強(qiáng)調(diào)“高周轉(zhuǎn)”。但據(jù)同花順數(shù)據(jù)顯示，公司一季度存貨周轉(zhuǎn)率僅為0.05，而上年同期為0.08。