房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目合同的風(fēng)險(xiǎn)管理

【摘要】隨著人們風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)的逐漸提高，合同管理得到了房地產(chǎn)企業(yè)的高度注重，希望通過(guò)優(yōu)化合同管理方式，完善合同管理體系的方式，防止各項(xiàng)合同風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)，在給房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)造更好效益的基礎(chǔ)上，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè);項(xiàng)目合同;風(fēng)險(xiǎn)管理

眾所周知，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)涉及的業(yè)務(wù)流程和環(huán)節(jié)多，開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，涉及交易金額大，對(duì)于專業(yè)要求和細(xì)節(jié)考量異常嚴(yán)格。在房地產(chǎn)項(xiàng)目施行的過(guò)程中，收入、成本的形成90%以上都是通過(guò)合同這種形式確認(rèn)的，想要控制和降低開(kāi)發(fā)成本，保證實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，必須正確簽訂合同，嚴(yán)格按照約定的事項(xiàng)執(zhí)行合同，重視業(yè)務(wù)過(guò)程中的合同管控。特別是在目前營(yíng)改增大背景情況下，企業(yè)必須審慎對(duì)待合同的招標(biāo)、簽訂、執(zhí)行、評(píng)估控制。

1、房地產(chǎn)企業(yè)合同管理中存在的主要風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題

1.1 合同管理意識(shí)比較淡薄

房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)展合同管理工作的過(guò)程中，沒(méi)有注重對(duì)自身財(cái)務(wù)情況的思考，缺少完善的處理體系，同時(shí)建立的合同管理意識(shí)比較滯后，在某種程度上給房地產(chǎn)企業(yè)合同管理工作的落實(shí)帶來(lái)了阻礙。合同管理工作人員在主觀方面，合同管理態(tài)度不嚴(yán)謹(jǐn)，職責(zé)意識(shí)不高，部分企業(yè)在落實(shí)管理工作時(shí)，往往過(guò)于重視自身效益的提升，甚至在簽署相應(yīng)的合同之后，合同管理意識(shí)不高，合同管理人員的監(jiān)管效力沒(méi)有得到全面發(fā)揮，進(jìn)而加劇了房地產(chǎn)企業(yè)合同風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)。

1.2 缺少完善的合同管理體系

當(dāng)前，房地產(chǎn)企業(yè)整理管理水平差強(qiáng)人意，尤其是部分小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)，通常把提升自身運(yùn)營(yíng)效力當(dāng)作主體標(biāo)準(zhǔn)，沒(méi)有注重企業(yè)內(nèi)部控制管理機(jī)制的構(gòu)建，使得在開(kāi)展管理工作時(shí)，頻頻出現(xiàn)問(wèn)題，無(wú)法對(duì)合同實(shí)現(xiàn)科學(xué)管理，導(dǎo)致合同風(fēng)險(xiǎn)頻頻出現(xiàn)。這種現(xiàn)象的出現(xiàn)，將會(huì)給企業(yè)資金帶來(lái)大量流程，加劇了房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)，進(jìn)而讓企業(yè)失去諸多大規(guī)模項(xiàng)目。

1.3 合同管理信息化水平偏低

當(dāng)前，房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)展合同管理工作時(shí)，往往不具備合理性、規(guī)范性和科學(xué)性。部分大規(guī)模房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作時(shí)，其中涉及了規(guī)劃合同、監(jiān)管合同、工程合同、設(shè)備合同以及采購(gòu)合同等。怎樣才能實(shí)現(xiàn)合同管理的簡(jiǎn)便性，同時(shí)還能不會(huì)破壞其完整度，是當(dāng)前諸多房地產(chǎn)企業(yè)首要處理的問(wèn)題。部分房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有構(gòu)建迎合自身經(jīng)濟(jì)活動(dòng)需求的合同，在對(duì)合同相關(guān)內(nèi)容加以確定的過(guò)程中，往往忽略了注意要求、處理方式以及職責(zé)權(quán)限。并且，沒(méi)有做好合同種類的合理分配，對(duì)已經(jīng)建立的合同，沒(méi)有建立對(duì)應(yīng)的編號(hào)，缺少科學(xué)的合同管理機(jī)制。在合同管理方面缺少規(guī)范性，合同進(jìn)度無(wú)法全面掌控，進(jìn)而給財(cái)務(wù)部門(mén)記錄相關(guān)數(shù)據(jù)增添難度，直接影響會(huì)計(jì)處理效率。

1.4 合同履行未跟蹤到位

當(dāng)合同簽好后，未對(duì)其進(jìn)行整理，將涉及到付款節(jié)點(diǎn)、收取發(fā)票節(jié)點(diǎn)、工程變更確認(rèn)、質(zhì)保金支付方式的確定、違約及違約責(zé)任條款等信息進(jìn)行整理，制定合同執(zhí)行情況的臺(tái)賬，致使合同執(zhí)行過(guò)程中缺乏跟蹤，企業(yè)管理層不能及時(shí)掌握到合同執(zhí)行動(dòng)態(tài)情況，整個(gè)合同的實(shí)際執(zhí)行情況將達(dá)不到最初設(shè)想。例如：應(yīng)取得的專票未及時(shí)取得而影響當(dāng)期進(jìn)項(xiàng)稅抵扣，造成當(dāng)期多繳增值稅;施工現(xiàn)場(chǎng)出現(xiàn)變更后，后續(xù)付款和取得發(fā)票脫離預(yù)計(jì)節(jié)點(diǎn);超額支付工程款，資金流偏離預(yù)算等等。若發(fā)生此類事項(xiàng)，將影響房地產(chǎn)企業(yè)銷售實(shí)現(xiàn)期的增值稅稅負(fù)的平穩(wěn)，進(jìn)而影響企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利益。

2、完善房地產(chǎn)企業(yè)合同管理體系的有效途徑

2.1 完善合同管理體系

因?yàn)楹贤芾碡灤┯诜康禺a(chǎn)建筑項(xiàng)目各個(gè)環(huán)節(jié)中，所以，要想保證各個(gè)流程的規(guī)范性和嚴(yán)謹(jǐn)性，給后續(xù)管控工作的開(kāi)展提供條件，這就需要在開(kāi)展施工工作時(shí)，對(duì)各個(gè)環(huán)節(jié)都構(gòu)建完善的管理體系，對(duì)介紹信出具、數(shù)據(jù)收集、合同擬定、合作協(xié)商、項(xiàng)目評(píng)估、職責(zé)分配、合同變更以及合同終止等內(nèi)容加以全面監(jiān)管，通過(guò)制定完善的管理體系對(duì)各個(gè)工作進(jìn)行分工和確定，相互合作，從而保證建筑項(xiàng)目的全面落實(shí)。

2.2 加強(qiáng)合同管理信息系統(tǒng)構(gòu)建

現(xiàn)階段，隨著科學(xué)技術(shù)的全面發(fā)展，這給房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目工作的開(kāi)展提供了條件，特別在信息化技術(shù)方面，實(shí)現(xiàn)了快速發(fā)展，將其運(yùn)用到房地產(chǎn)建筑合同管理以及信息公布等工作中，可以實(shí)現(xiàn)工作效率的全面提高。在開(kāi)展合同管理工作時(shí)，需要構(gòu)建完善的合同管理信息化系統(tǒng)，讓施工環(huán)節(jié)中各個(gè)資訊都能實(shí)現(xiàn)共享和傳遞，并且將合同變更、補(bǔ)充以及注意事項(xiàng)等內(nèi)容及時(shí)傳遞給相關(guān)部門(mén)，利用互聯(lián)網(wǎng)手段，提升合同管理的科學(xué)化和信息化。

2.3 加強(qiáng)合同履行環(huán)節(jié)的有效控制

在房地產(chǎn)企業(yè)，一個(gè)項(xiàng)目全過(guò)程需要簽訂幾十或上百份合同，在執(zhí)行過(guò)程中有變動(dòng)萬(wàn)千的可變因素，信息量如此之大，靠幾人的大腦是記不了的。合同履行過(guò)程中的任何變更、調(diào)整，都有可能影響到預(yù)算、現(xiàn)金流、稅額的變動(dòng)，因此，必須建立完整的、全面的信息管理系統(tǒng)，使全部合同執(zhí)行與管理的各種信息處于可控狀態(tài)，為管理者調(diào)整、修改、決策提供參考依據(jù)。由此可見(jiàn)，建立合同執(zhí)行與管理臺(tái)賬是十分必要的，也是十分重要的。合同執(zhí)行與管理臺(tái)賬的數(shù)據(jù)要與財(cái)務(wù)相關(guān)數(shù)據(jù)相吻合，并按月及時(shí)提報(bào)給相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)，以便于相關(guān)部門(mén)能根據(jù)合同的執(zhí)行情況制定相應(yīng)的管理措施，促進(jìn)合同的按時(shí)、順利執(zhí)行。合同管理臺(tái)賬一般應(yīng)包括簽約單位、合同內(nèi)容、合同金額、變更金額、結(jié)算金額、付款條件、已付款金額、已開(kāi)票金額等。

2.4 房地產(chǎn)合同人員素質(zhì)得加強(qiáng)和培養(yǎng)

在合理的房地產(chǎn)合同管理制度完善的過(guò)程中，更需要專業(yè)的人員來(lái)進(jìn)行合理的配合?？梢酝ㄟ^(guò)在外界招聘人才也可以在合同管理內(nèi)部工作人員中進(jìn)行培訓(xùn)，將培訓(xùn)號(hào)的各個(gè)人員分布在分公司，總公司以及各個(gè)管理部門(mén)當(dāng)中。分配在各個(gè)公司的工作人員，應(yīng)該定時(shí)召回，檢查他們是否對(duì)合同進(jìn)行了合理的管理，保證這些工作人員有足夠過(guò)硬的專業(yè)知識(shí)來(lái)從事管理合同這項(xiàng)工作。他們的培訓(xùn)方面一定要更加的廣泛，希望不只停留于合同管理方面，更需要拓展他們的知識(shí)層面。

結(jié)語(yǔ)：

房地產(chǎn)企業(yè)日常經(jīng)營(yíng)管理中合同管理發(fā)揮著重要作用，導(dǎo)致合同管理過(guò)程中存在一定的風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)為提高管理水平，增強(qiáng)自身的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，需要重視企業(yè)合同管理，通過(guò)建立完善的合同管理體系，并做好風(fēng)險(xiǎn)防范工作。

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作者簡(jiǎn)介：

劉選中，沭陽(yáng)縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局，江蘇宿遷。