房地產(chǎn)評估行業(yè)如何應(yīng)對當(dāng)前的信息化大潮

【摘要】大數(shù)據(jù)人工智能處理評估項(xiàng)目的優(yōu)缺點(diǎn)及應(yīng)對當(dāng)前信息化大潮我們評估公司需要采取的應(yīng)對措施

【關(guān)鍵詞】大數(shù)據(jù);人工智能;應(yīng)對措施

我們正處在一個從互聯(lián)網(wǎng)時代向大數(shù)據(jù)、人工智能時代的過渡時期。大數(shù)據(jù)的積累、算法的改變正加速這個時代的到來。大數(shù)據(jù)、計(jì)算機(jī)程序人工智能的發(fā)展沖擊了很多部門和行業(yè)。如電子商務(wù)的發(fā)展沖擊了實(shí)體商業(yè)的發(fā)展，如支付寶微信手機(jī)支付沖擊了實(shí)體銀行的發(fā)展，摩拜單車的出現(xiàn)沖擊了自行車產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)評估行業(yè)自然也不能獨(dú)善其身，必然也要受到這些自動化的沖擊。如何應(yīng)對這種沖擊，也是擺在我們業(yè)界人士當(dāng)前必須要面對的工作。本文作試著從大數(shù)據(jù)計(jì)算機(jī)程序的優(yōu)缺點(diǎn)及我們的應(yīng)對措施等方面進(jìn)行探討。

1、大數(shù)據(jù)、計(jì)算機(jī)程序處理評估工作的優(yōu)點(diǎn)

（1）速度快，幾十分種可以處理幾萬條交易數(shù)據(jù)，進(jìn)行幾萬條交易數(shù)據(jù)的比對。

（2）數(shù)據(jù)量大，普通評估人員只能進(jìn)行幾個，最多十幾個評估案例的比對，計(jì)算機(jī)可以同時進(jìn)行幾萬到幾十萬條數(shù)據(jù)的比對。

（3）可以進(jìn)行更加精細(xì)的評估。如果成本法時利用BIM軟件可以進(jìn)行更加詳細(xì)的建筑成本建模，從而更加精細(xì)地計(jì)算建筑物造價。

（4）成本相對較低。計(jì)算機(jī)程序不需要負(fù)擔(dān)評估專業(yè)人員的相關(guān)費(fèi)用，而評估行業(yè)主要成為為人力資本。在現(xiàn)在人力成本日益高昂的情況下，越發(fā)顯出成本差距。

2、大數(shù)據(jù)、計(jì)算機(jī)程序處理評估工作的缺點(diǎn)

（1）平時需要大量人工與物力進(jìn)行數(shù)據(jù)庫的維護(hù)與管理。

（2）計(jì)算機(jī)程序評估缺乏法律基礎(chǔ)?，F(xiàn)有的房地產(chǎn)管理法與中華人民共和國資產(chǎn)評估法，都是以評估專業(yè)人員為評估的實(shí)施主體。以計(jì)算機(jī)程序來實(shí)施，缺乏立法基礎(chǔ)。

（3）責(zé)任主體難以明確，評估報(bào)告的簽字估價專業(yè)人員對評估報(bào)告的結(jié)果負(fù)責(zé)，而計(jì)算機(jī)程序自動生成的評估報(bào)告，只能以程序所屬公司作為責(zé)任主體。

（4）計(jì)算機(jī)程序評估結(jié)果的準(zhǔn)確性高度依賴成交案例數(shù)據(jù)的數(shù)量，對于成交數(shù)量不大的評估對象，難以生成準(zhǔn)確的評估結(jié)果。如一些特殊用地的評估，特殊建筑的評估，一些偏遠(yuǎn)地帶商業(yè)門面的評估等都難以生成準(zhǔn)確的結(jié)果。

（5）目前計(jì)算機(jī)程序及計(jì)算機(jī)人工智能如何應(yīng)用于評估還是在探索階段，目前人工智能也處于弱人工智能階段，強(qiáng)人工智能的到來還需要50-100年。在強(qiáng)人工智能出現(xiàn)以前，計(jì)算機(jī)程序處理評估問題也只能處理簡單的評估工作或者是輔助性的評估工作。

3、我們房地產(chǎn)評估行業(yè)如何應(yīng)對當(dāng)前這種困境

（1）房地產(chǎn)評估從業(yè)人員要加強(qiáng)學(xué)習(xí)，學(xué)習(xí)應(yīng)對更加復(fù)雜的評估項(xiàng)目。低端甚至中端評估項(xiàng)目更易被計(jì)算機(jī)替代的情況下，我們評估專業(yè)人員要把業(yè)務(wù)向高端項(xiàng)目復(fù)雜項(xiàng)目開拓，向不容易被計(jì)算替代的復(fù)雜項(xiàng)目開拓。只有這樣，才能顯示出人類高級智能的作用。對于成交數(shù)量不大的評估對象，難以生成準(zhǔn)確的評估結(jié)果。如一些特殊用地的評估，特殊建筑的評估，一些偏遠(yuǎn)地帶商業(yè)門面的評估更能顯出評估師個人經(jīng)驗(yàn)的優(yōu)勢。

（2）房地產(chǎn)評估業(yè)務(wù)向房地產(chǎn)開發(fā)的全流程全產(chǎn)業(yè)鏈擴(kuò)展。如策劃、咨詢甚至房地產(chǎn)代理、房地產(chǎn)網(wǎng)站、房地產(chǎn)營銷等全產(chǎn)業(yè)鏈方面發(fā)展。利用我們的專業(yè)優(yōu)勢與專業(yè)素質(zhì)，做大做強(qiáng)評估公司的整體實(shí)力，形成穩(wěn)定現(xiàn)金流，應(yīng)對計(jì)算機(jī)，人工智能對評估行業(yè)可能的影響，東方不亮西方亮，至少做到企業(yè)可以活下去。深圳世聯(lián)就給了我們這方面很好的榜樣。房地產(chǎn)評估公司有自己的人才優(yōu)勢，只有向房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的全產(chǎn)業(yè)鏈去擴(kuò)展，才能把這種人才優(yōu)勢體現(xiàn)出來。

（3）加強(qiáng)公司的數(shù)據(jù)庫建設(shè)，加強(qiáng)公司計(jì)算機(jī)編程人員，計(jì)算機(jī)人工智能人才的培養(yǎng)，主動去迎接時代大潮的檢驗(yàn)。我們主動去學(xué)習(xí)和應(yīng)用計(jì)算大數(shù)據(jù)，人工智能技術(shù)，才能更好地去了解它，駕馭它，使之為我們評估人員的日常服務(wù)。與其由一些計(jì)算機(jī)公司去搶我們的評估市場，為什么我們不能主動去搶評估軟件市場呢？

（4）建立更加能留住骨干人材的股權(quán)及模擬股權(quán)分配體制

無論是向房地產(chǎn)全產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展還是主動應(yīng)用最新的計(jì)算機(jī)技術(shù)，都需要專門人才。如何留住人才，讓他們安心在企業(yè)工作，成為我們要研究的課題。筆者認(rèn)為評估企業(yè)當(dāng)務(wù)之急是要學(xué)習(xí)海底撈、華為等管理制度先進(jìn)的企業(yè)，學(xué)習(xí)他們的股權(quán)激勵，模擬股權(quán)激勵制度。馬云說過員工的離職原因林林總總，只有兩點(diǎn)最真實(shí)：1.錢，沒給到位;2.心，委屈了。讓員工有充足的收入，良好的工作環(huán)境工作氛圍。

（5）各級評估協(xié)會應(yīng)適應(yīng)當(dāng)前形勢，簡化現(xiàn)有報(bào)告審查規(guī)范，簡化現(xiàn)有報(bào)告抽檢制度，以應(yīng)對計(jì)算機(jī)評估的速度優(yōu)勢。目前協(xié)會的各項(xiàng)目報(bào)告質(zhì)量評審流程，確有其必要，但在應(yīng)對計(jì)算機(jī)評估的快速化的方面，顯示出其時間效率方面不足的毛病。報(bào)告繁瑣，重復(fù)的東西較多，一個報(bào)告做下來耗時太長。與計(jì)算機(jī)評估相比不占優(yōu)勢。有些房地產(chǎn)及土地評估規(guī)范中的一些規(guī)定過于僵化，一定規(guī)定缺乏理論論證，缺乏數(shù)理統(tǒng)計(jì)基礎(chǔ)，對一些評估方法規(guī)定過死。都是急需改變的現(xiàn)狀。定期組織協(xié)會相關(guān)課題的研討，對如何應(yīng)對群策群力。如有必要時可能組織起來，聯(lián)合開發(fā)全市性的大型數(shù)據(jù)庫，大型評估軟件，然后以成本價向會員單位分發(fā)，避免每個公司自行開發(fā)，重復(fù)投資。

結(jié)語：

面對轟轟烈烈的信息革命的大潮，我們評估從業(yè)人員只有求新求變，加強(qiáng)學(xué)習(xí)，留住骨干專業(yè)人才，主動去迎接信息化革命大潮的考驗(yàn)。

作者簡介：

高繼國，武漢漢信房地資產(chǎn)評估咨詢有限公司，湖北武漢。