共享房產(chǎn)的投資模式的市場分析

【摘要】從共享自行車到共享房產(chǎn)，共享經(jīng)濟(jì)在給人們帶來方便的同時(shí)，也創(chuàng)造了可觀的財(cái)富。本文就探討在共享經(jīng)濟(jì)的影響下產(chǎn)生的共享房產(chǎn)的投資模式的優(yōu)缺點(diǎn)及未來的發(fā)展趨勢。

【關(guān)鍵詞】共享;房產(chǎn);投資

1、引言

共享經(jīng)濟(jì)的本質(zhì)——整合線下的閑散物品或服務(wù)者，讓他們以較低的價(jià)格提供產(chǎn)品或服務(wù)。對于供給方來說，通過在特定時(shí)間內(nèi)讓渡物品的使用權(quán)或提供服務(wù)，來獲得一定的金錢回報(bào);對需求方而言，不直接擁有物品的所有權(quán)，而是通過租、借等共享的方式使用物品。共享房產(chǎn)即是購房者與政府共同出資購買房屋，但房屋的售價(jià)低于市場價(jià)，購房者按一定比例房屋價(jià)格購買房屋，占有該比例的房屋所有權(quán)且擁有居住權(quán)，在購買初期這個(gè)房子的費(fèi)用由購房人與政府、住房協(xié)會或其它社會非盈利機(jī)構(gòu)按出資份額共同享有產(chǎn)權(quán)，但隨著購房人收入的提高、財(cái)富的積累，可以逐步增購產(chǎn)權(quán)，直至最終完全占有產(chǎn)權(quán)。

2、現(xiàn)有房產(chǎn)投資模式

2.1直接購買住房

直接購買住房是目前為止大家最為接受，也是最為流行的一種方式，購房者可以直接以現(xiàn)金全額付款，同時(shí)也可以通過一定比例的首付，通過銀行貸款來實(shí)現(xiàn)房屋的購買。但就當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)情況以及房屋價(jià)格而言，全額付款所占比例極小，大部分采用的為貸款形式購買住房，但一線城市以及部分二線城市的房屋價(jià)格極高，貸款所給予的壓力不言而喻。且貸款買房的利息同樣較高，央行發(fā)布的貸款買房五年（含）以下是2.75%，五年以上是3.25%。貸款買房利息不容小覷。

2.2合建分成

合建分成就是尋找舊房，折舊建新，共售分成。這種投資的方式要求投資者對房產(chǎn)業(yè)務(wù)相當(dāng)精通。這種手法如果操作得當(dāng)，可以玩“空手道”。合建分成的投資方式多見于房地產(chǎn)開發(fā)商，對普通民眾來說，合建分成的投資方式并不符合大部分人并不想依靠房屋掙錢的想法。合建分成的初期投資高，且對投資人的專業(yè)素養(yǎng)要求較高，且具有一定的投資風(fēng)險(xiǎn)。合建分成的投資方應(yīng)當(dāng)具備專業(yè)的職業(yè)素養(yǎng)，同時(shí)擁有專業(yè)的投資眼光，這樣才能在房屋建成后將房屋順利賣出，達(dá)到投資收益的目的。

2.3以租養(yǎng)租

以租養(yǎng)租就是長期租賃低價(jià)樓宇，然后不斷提升租金標(biāo)準(zhǔn)的方式分期轉(zhuǎn)租，從中賺取租金差價(jià)。以租養(yǎng)租這種操作手法又叫當(dāng)“二房東”。有些投資人，將租來的房產(chǎn)轉(zhuǎn)租獲利相當(dāng)豐厚。如果投資者剛開始做房地產(chǎn)生意，資金嚴(yán)重不足，這種投資方式比較合適。

以租養(yǎng)租的投資模式同樣適用于購買首套住房的投資者，將已購入房屋進(jìn)行租賃，再租住一個(gè)租金較低的房屋，從中獲取差價(jià)。以租養(yǎng)租的模式與以舊翻新的模式較為相近，但與以舊翻新的投資模式不同的是，以租養(yǎng)租并不改變房屋原有的使用性質(zhì)以及原有的房屋結(jié)構(gòu)，僅僅是依靠長期租賃所帶來的房屋租賃低價(jià)來賺取轉(zhuǎn)租過程所產(chǎn)生的差價(jià)。

2.4到拍賣會上淘房

在拍賣會上淘房成為二手房市場的一項(xiàng)新潮流，近些年來，拍賣會上二手房的成交價(jià)格較市場同等二手房價(jià)格低10%-20%。但拍賣會上淘房的投資風(fēng)險(xiǎn)較二手房交易大。法院委托的強(qiáng)制執(zhí)行的拍賣不存在房產(chǎn)的糾紛，但個(gè)人或企業(yè)單位委托的拍賣在一定程度上存在著房產(chǎn)糾紛的風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，拍賣市場冷熱不均，部分拍賣過于火爆，但部分房屋的拍賣則較為冷清，這時(shí)，應(yīng)當(dāng)看清形勢，正確地進(jìn)行拍賣。

2.5伙同他人共同投資

現(xiàn)在也存在著另外一種新型的投資房產(chǎn)的方式，即多人合伙共同投資房產(chǎn)，投資人在投資房產(chǎn)之前，根據(jù)個(gè)人的投資金額簽訂協(xié)議書，該協(xié)議書包括的內(nèi)容為：1、個(gè)人所占房產(chǎn)比例，該比例根據(jù)個(gè)人投資金額占房產(chǎn)總金額的比例而定;2、房屋的使用方法，房屋出租之后租金的瓜分比例，以及業(yè)主居住時(shí)間等。

3、共享房產(chǎn)投資模式

3.1共享房產(chǎn)投資模式缺點(diǎn)

共享房產(chǎn)的申購手續(xù)較為漫長，申購手續(xù)總共分為五步：第一步，進(jìn)行項(xiàng)目公示，共享房產(chǎn)為政府指定建設(shè)的項(xiàng)目，建成后，政府都該項(xiàng)目進(jìn)行公示;第二步，網(wǎng)上申購，共享房產(chǎn)購買資格較為嚴(yán)苛，購買者需要對購買資格進(jìn)行仔細(xì)閱讀，與自身進(jìn)行分析，查看自身是否滿足購買資格;第三步，聯(lián)網(wǎng)審核，審核時(shí)間較長，第四步，公開搖號，是否能夠購買通過搖號決定，具有一定的巧合性與不確定性;第五步，選房簽約。共享房產(chǎn)的房屋布置為在某一地段開發(fā)一共享房產(chǎn)小區(qū)，但這些小區(qū)的設(shè)置大多較為偏僻且與購房者可能存在很大的地理差距。共享房產(chǎn)所處區(qū)域與購房者工作地區(qū)相距較遠(yuǎn)，這并不能惠及大部分人群。且共享房產(chǎn)目前開發(fā)地段并不多，人們無法選擇合適的地段進(jìn)行購房，這樣只能夠使得共享房產(chǎn)這一政策惠及部分低收入人群。

共享房產(chǎn)中，投資人并不能隨意將其進(jìn)行出售，同時(shí)，但你想要購買第二套房產(chǎn)時(shí)，需將共享房產(chǎn)交回。且共享房產(chǎn)具有較大的局限性，在共享房產(chǎn)進(jìn)行公開申請時(shí)，共享房產(chǎn)的地段以及面積都較為固定，且靠抽簽獲得，并不能自由選擇。

3.2共享房產(chǎn)投資模式的優(yōu)點(diǎn)

以北京市順義區(qū)為例，在北京市公布的2017年10月份的順義區(qū)共享房產(chǎn)項(xiàng)目中，銷售均價(jià)為19000元/m2，如在此地購買一套80平方木的住宅，在取得共享房產(chǎn)的購買資格后，首付需要支付至少20%，也即是首付需要支付至少30.4萬，剩余房產(chǎn)價(jià)值為121.6萬元。但之后從政府手中購買剩余房產(chǎn)所需金額并不會上漲，而可以根據(jù)自身情況進(jìn)行還款時(shí)間的選擇。

而直接購買房產(chǎn)時(shí)，房價(jià)較共享房產(chǎn)略高3%到5%，按照19760元/m2的價(jià)格進(jìn)行價(jià)格計(jì)算，在此地購買一套80平方米的房子，利用公積金進(jìn)行購房首付為20%，即為31.7萬，但進(jìn)行商業(yè)貸款的基準(zhǔn)利率為4.9%，且上浮10%，如購買首套房貸款100萬元、貸款期限25年，公積金貸款利率為3.25%，月均還款額為4900元;若使用商業(yè)貸款，執(zhí)行利率為5.39%，月均還款額升至6100元，月供高出了1200元，而在該80平方米的房子中，剩余的多年應(yīng)還貸款為146萬元。而二手房屋首付金額較高，為預(yù)估價(jià)格的70%，為112萬，剩余貸款還款金額為55萬元（等額本息法計(jì)算）。

另一種拍賣購房方式則需要全額付清房款，即158萬。而以租養(yǎng)租的方式居住環(huán)境較直接購買住房差，將自己的房產(chǎn)高價(jià)租出（下轉(zhuǎn)34頁）（上接32頁）而租住一個(gè)較小的房子，體驗(yàn)較差切房屋的購買價(jià)格并未減少。

從表1中我們可以看出，共享房產(chǎn)的初期支付價(jià)格較其他投資方式低，且總投資價(jià)格也較其他方式低。以租養(yǎng)租的方式應(yīng)當(dāng)支付的價(jià)格與直接購買住房或購買二手房的價(jià)格一致。共享房產(chǎn)的還款壓力較小，是否購買剩余房產(chǎn)為個(gè)人意愿。綜上所述，共享房產(chǎn)投資較少，比較適合急需住房的低收入人群，有著較高的投資價(jià)值與可行性。

結(jié)論：

共享房產(chǎn)作為一個(gè)新興的社會福利項(xiàng)目，需要不斷優(yōu)化共享房產(chǎn)的投資模式，簡化審批手續(xù)，設(shè)定退出機(jī)制。對于共享房產(chǎn)的投資對象需要多樣化，共享房產(chǎn)共享收益。

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作者簡介：

占征杰（1979.04-），女，漢，湖北隨州人，湖北工業(yè)大學(xué)工程技術(shù)學(xué)院講師，碩士，研究方向：工程項(xiàng)目管理、房地產(chǎn)投資、BIM技術(shù)運(yùn)用。