從“市場化”到“房住不炒” 商品房回歸之路

1998年7月3日，是一個值得銘記的日子，我國實行了近40年的福利分房制度在這一天畫上了休止符?！巴Ｖ棺》繉嵨锓峙?，逐步實行住房分配貨幣化?！眹鴦?wù)院當(dāng)天發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》，明確廢止了福利分房制度，“市場化”成為住房建設(shè)的主題。正是基于此，商品化住房如雨后春筍般成長起來，房地產(chǎn)行業(yè)也成為我國經(jīng)濟(jì)的支柱。隨著房地產(chǎn)市場不斷成熟，一些潛在風(fēng)險漸漸浮出水面，房價虛高、投資性購房過多，這些都抑制了我國城市化的進(jìn)程，樓市調(diào)控“降溫”應(yīng)運(yùn)而生。展望未來，各地樓市調(diào)控手段不斷加碼，“房住不炒”、“租售并舉”成為房地產(chǎn)市場的新基調(diào)。

條件：土地改革先行

住房是老百姓最基本的需求之一，新中國成立初期，我國一直奉行“福利分房”，實施“統(tǒng)一管理，統(tǒng)一分配，以租養(yǎng)房”的公有住房實物分配制度，政府和職工單位承擔(dān)職工住房建設(shè)、管理和維修養(yǎng)護(hù)的全部責(zé)任;國有土地使用權(quán)行政劃撥，無償、無限期提供給用地者，不允許流轉(zhuǎn)。在那個時期，城鎮(zhèn)居民解決住房停留在“等、靠、要”上，等國家建房，靠組織分房，要單位給房。

盡管如此，由于政府把有限的資金用在生產(chǎn)上，沒有更多的財力建設(shè)更多的住宅。上世紀(jì)70年代末，城市人口快速增長，而國家在城市住房上的投入總額不到國民生產(chǎn)總值的1%，住房制度改革成為了亟待解決的問題。

“要考慮城市住宅分配的一系列政策，不但新房子可以出售，老房子也可以出售;可以一次付款，也可以分期付款;住宅出售以后，要聯(lián)系房價調(diào)整房租，使人們考慮到買房合算?！?980年4月初春里的一天，鄧小平登上北京前門附近的一座高樓，鳥瞰四周灰舊低矮的建筑物，發(fā)出的上述感嘆，被看作是中國房地產(chǎn)市場的“初春第一聲驚雷”，隨后中央發(fā)出“準(zhǔn)許私人建房、私人買房，準(zhǔn)許私人擁有自己的住房”的通知，由此揭開中國房改的序幕。

鄧小平提出關(guān)于房改的話題并非沒有前兆：我國自新中國成立以來實行的公房政策，雖然對于解決職工住房問題產(chǎn)生了一定的歷史作用，但隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，其諸多弊端逐步暴露：公房供應(yīng)與消費(fèi)的絕大部分支出都由政府和單位包攬，“一條腿走路”的制度難以長期維持，這最終導(dǎo)致新中國成立時的1949年，我國城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積為10.8平方米，到1978年反而降至6.7平方米，住房困難戶占城市居民的1/3。

就在鄧小平發(fā)表講話的同一年，時任深圳市房管局副局長的駱錦星便首次嘗試了房地產(chǎn)開發(fā)。“深圳的開發(fā)到處需要錢，香港的樓市啟發(fā)了我們，香港財政收益三成以上都來自土地拍賣。于是我們就想到了租地的方法，用土地?fù)Q資金。” 駱錦星回憶，當(dāng)時憲法明文規(guī)定不能侵占、出租、買賣土地等，賣地是犯法的事。“省委領(lǐng)導(dǎo)叫我們要走政策邊緣，我就想了一個變通的法子，叫補(bǔ)償貿(mào)易，我們出地，港商出錢合作建房，利潤雙方分成。”次年由駱錦星擔(dān)任總經(jīng)理的深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)公司成立，這也是我國有史以來第一家房地產(chǎn)公司，隨后新中國第一個準(zhǔn)商品房小區(qū)東湖麗苑開工建設(shè)。

1987年12月1日，深圳進(jìn)行了新中國成立后的第一宗土地公開拍賣，在全國敲響了拍賣出讓土地使用權(quán)的第一槌，土地終于開始作為一種商品進(jìn)入市場。當(dāng)時的《憲法》明確規(guī)定“任何組織或者個人不得侵占、買賣、出租或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地”。最終又是駱錦星以525萬元高價拍得特區(qū)這宗面積為8588平方米的土地使用權(quán)。

一個月后，也就是1988年1月，第一次全國住房制度改革工作會議召開，提出了我國房改的整體構(gòu)想，勾勒出我國政府新的城鎮(zhèn)住房政策的輪廓，宣布將房改正式納入中央和地方的改革計劃分期分批推行，中國住房制度改革的大幕徐徐拉開。隨后，七屆全國人大通過了《中華人民共和國憲法修正案》，把禁止出租土地的條款刪去，規(guī)定“土地的使用權(quán)可以按照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓”。

土地制度的破題給了房地產(chǎn)業(yè)商品化發(fā)展的基本條件，如果沒有土地有償使用，住房商品化就無從談起。

進(jìn)程：市場化起步即提速

就在外界普遍認(rèn)為土地有償使用的開閘，將帶動房地產(chǎn)業(yè)全面發(fā)展的時候，中國卻在這一年迎來了嚴(yán)重的通貨膨脹，通脹率一度高達(dá)18.5%。因此，中央啟動了國民經(jīng)濟(jì)的治理整頓，重新加碼計劃經(jīng)濟(jì)，這讓房改在此后三年時間內(nèi)基本陷于停頓狀態(tài)。

在經(jīng)歷了嚴(yán)重的通貨膨脹與持續(xù)低增長雙重夾擊后，中國的經(jīng)濟(jì)已經(jīng)到了必須要快速發(fā)展的階段，而能夠拉動數(shù)十個產(chǎn)業(yè)，兼顧投資與消費(fèi)的房地產(chǎn)業(yè)再度被提及。為此，1992年鄧小平南巡視察時一再強(qiáng)調(diào)的“改革開放的膽子要大一些，抓住時機(jī)，發(fā)展經(jīng)濟(jì)，發(fā)展才是硬道理”，隨后國務(wù)院發(fā)布了《關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》，正式開啟了城鎮(zhèn)住房制度的改革之路，投資熱由此產(chǎn)生。

王石、潘石屹、馮侖、王功權(quán)等絕大部分房企老板在那個時候積攢了自己的原始資本，但由于個人住房消費(fèi)尚未放開，70%左右的商品房是被企事業(yè)單位整棟或多層購買，監(jiān)管層和開發(fā)商們都明白，何時個人住房消費(fèi)真正啟動，房地產(chǎn)業(yè)的市場化改革才能算是真正開始。

中國人再一次在危機(jī)面前找尋到了自身發(fā)展的途徑。1997年亞洲金融危機(jī)后，前期投資熱急速降溫后出現(xiàn)了外商抽逃資金留下的“半拉子”工程，各級銀行無奈層層清欠連環(huán)債務(wù)，在外需全面停滯的情況下，發(fā)展內(nèi)需市場成了中國唯一的選擇。

當(dāng)年11月，時任國務(wù)院副總理和中國人民銀行行長的朱镕基在深圳與萬科集團(tuán)董事長王石會面時，后者給前者講了那個改變中國房地產(chǎn)業(yè)的段子：“一個美國老太太和一個中國老太太在天堂相遇。中國老太太說：‘我攢了30年錢，終于在死前買了一套大房子。美國老太太說：‘我住了30年的大房子，終于在死前還清全部貸款。”

1998年5月中國人民銀行頒布了《個人住房貸款管理辦法》，這是我國第一個關(guān)于個人住房貸款的相關(guān)政策。政策的出臺使大量的潛在購房需求釋放，促成了大量商品房成交，奠定了房地產(chǎn)市場化的基礎(chǔ)。

兩個月后，國務(wù)院發(fā)布了《國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》，宣布全國城鎮(zhèn)從1998年下半年開始停止住房實物分配，全面實行住房分配貨幣化，同時建立和完善以經(jīng)適房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系。以此為標(biāo)志，住房制度改革全面展開，老百姓開始進(jìn)入買房市場，這也意味著我國實行了近40年的福利分房制度從政策上退出歷史舞臺。

次年2月，中國人民銀行下發(fā)《關(guān)于開展個人消費(fèi)信貸的指導(dǎo)意見》，在“積極開展個人消費(fèi)信貸”的引導(dǎo)下，貸款買房、按揭等新概念開始登陸中國內(nèi)地。

在金融機(jī)構(gòu)從事會計工作的張慧玉是北京第一批用貸款購買商品房的“吃螃蟹者”。

“那個時候我就在銀行做信貸，近水樓臺，政策出來之后我就跟老公商量，用明天的錢改善今天的生活?！苯?jīng)過與愛人的商量，張慧玉湊齊了首付，并貸款10萬元，在方莊附近的一個小區(qū)買了一套商品房，三室一廳，整棟樓的設(shè)計是當(dāng)時剛剛興起的“蝶式”，一梯四戶?？蛷d較大，各房間采光都不錯。

沿著時代的脈絡(luò)，我國商品房市場真正起步在2001年之后，在此之前雖然也有商品房供給，但受購買能力等方面原因的制約一直處于“萌芽”狀態(tài)。

中國房地產(chǎn)及住宅研究會副會長顧云昌后來回憶，中國房地產(chǎn)這架巨型飛機(jī)之所以能一飛沖天，主要靠“兩架發(fā)動機(jī)、一個燃料庫”。其中一架“發(fā)動機(jī)”是房改。如果不是住房商品化，樓市就不會這么熱;另一架“發(fā)動機(jī)”是土改，將土地所有權(quán)與使用權(quán)分離，允許使用權(quán)上市出讓，意義巨大;“燃料庫”則是個人住房貸款，沒有金融支撐，老百姓就不能用明天的錢圓今天的住房夢。

規(guī)范：樓市調(diào)控“降溫”

如果說1988年通過的《中華人民共和國憲法修正案》，打破禁錮的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，標(biāo)志著中國的土地市場走上了有法可依的軌道，宣告了由土地改革開啟的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的話，那么2004年3月多部門下發(fā)的《關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng)營性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》，則宣告了中國土地使用權(quán)協(xié)議不透明的協(xié)議出讓制度終結(jié)，從2004年8月31日起，所有經(jīng)營性的土地一律都要公開競價出讓，業(yè)內(nèi)稱之為“8·31土地大限”，中國樓市由此走上調(diào)控十年。

當(dāng)時，在經(jīng)歷了七年的快速發(fā)展后，全國的房地產(chǎn)市場再次爆發(fā)了前所未有的“危機(jī)”。

“因為當(dāng)時整個行業(yè)發(fā)展得太好了，開發(fā)商買地就跟買白菜一樣，有錢沒錢先拍下來，再去借?！敝袊康禺a(chǎn)業(yè)協(xié)會原副會長朱中一回憶，由于眼見一線城市為代表的房地產(chǎn)市場處于高速發(fā)展階段，開發(fā)商紛紛開始空手套白狼的“圈地運(yùn)動”。

除了要求土地交易一律招拍掛進(jìn)行外，為了使已經(jīng)顯露出過快上漲跡象的房價進(jìn)一步降溫，2005年3月國務(wù)院出臺八條意見穩(wěn)定房價。在2006年5月，國務(wù)院再次出臺六項措施調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)，兩個月以后，針對外資投資房地產(chǎn)的“限外令”出臺，隨后，購房者全面進(jìn)入觀望期。

在隨后的兩年間，國內(nèi)房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺不斷，樓市也終于在2007年顯露出真正全面降溫的態(tài)勢：當(dāng)年12月24日，萬科董事長王石拋出拐點(diǎn)論。2008年1月上旬，京城規(guī)模最大的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司中大恒基連續(xù)關(guān)閉門店。6月開始，深圳市場出現(xiàn)大面積斷供。

就在大家都以為樓市真的會出現(xiàn)驚天巨變的時候，由次貸危機(jī)升級的金融危機(jī)卻波及全球，中國為實現(xiàn)快速走出危機(jī)的救市政策，成為樓市調(diào)控政策的分水嶺。

當(dāng)年11月5日，國務(wù)院常務(wù)會議明確提出促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長的10條具體措施，公布的4萬億元投資計劃中，有9000億元投向房地產(chǎn)以加快建設(shè)保障性安居工程。11月26日，央行宣布降息。 12月22日，國務(wù)院辦公廳正式出臺《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》。

在宏觀層面政府強(qiáng)力推動救市、房地產(chǎn)市場逆向調(diào)控下，2009年下半年開始，全國房地產(chǎn)市場價量齊升，房價迅速強(qiáng)力反彈，當(dāng)年全國房價同比增幅高達(dá)20%以上。

面對房價過快上漲的巨大社會輿論壓力，2010年元旦剛過， “國十一條”正式出爐，卻收效甚微，特別是在全國“兩會”后，多地頻出“地王”，為此僅隔了3個月，被稱為史上最嚴(yán)厲，以限購、限貸為核心的“新國十條”正式出爐，由于包括限制異地購房（限購令）、大幅提高二套房貸款標(biāo)準(zhǔn)和購買第三套房不予貸款等具體可執(zhí)行性的措施，并推出了五年內(nèi)新建3600萬套保障房的計劃。此時，涵蓋土地供給、信貸、稅收、保障房等各方面的差別化調(diào)控體系形成。

回歸：“房住不炒” 地產(chǎn)業(yè)回歸初心

十八大后，履新總書記的習(xí)近平將離京調(diào)研的首站選在改革先鋒省份廣東，并在那里對改革提出希望，“敢于啃硬骨頭、敢于涉險灘，既勇于沖破思想觀念的障礙，又勇于突破利益固化的藩籬”。唯有了解改革從哪里起步，方可明白改革要向何處去。

2016年底，中央政治局會議提出2017年要加快研究建立符合國情、適應(yīng)市場規(guī)律的房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展長效機(jī)制。隨后中央經(jīng)濟(jì)工作會議首次提出“房住不炒”的定位。同時，“租購并舉”的理念正式提出：2017年7月24日住建部等九部委聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》要求加快發(fā)展住房租賃市場，在廣州、深圳、南京等11個城市陸續(xù)展開住房租賃試點(diǎn)。

“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居?！秉h的十九大報告中繼2016年底中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出 “房住不炒” 之后再次鄭重強(qiáng)調(diào)，這意味著，這一指導(dǎo)思想將成為今后相當(dāng)長的一段時間內(nèi)黨和政府解決我國城鎮(zhèn)住房問題、建立房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展長效機(jī)制的核心指導(dǎo)思想，進(jìn)一步為住房回歸居住屬性打好基礎(chǔ)。

2018年6月，自然資源部宣布統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺已經(jīng)實現(xiàn)全國聯(lián)網(wǎng)，我國不動產(chǎn)登記系統(tǒng)進(jìn)入全面運(yùn)行階段，為構(gòu)建房地產(chǎn)市場長效發(fā)展機(jī)制構(gòu)建基礎(chǔ)性條件。（文章來源：北京商報）