在英國購房是一種什么體驗

安光系

一個月前，我回湖北老家，一個老同事不解地問我：前段時間國內(nèi)有一個爭論房子被洪水沖走了，還該不該還銀行貸款？

三年前，我在倫敦市郊區(qū)買了一處房，最近恰好想要換房子。在看房買房的過程中，我有了許多感觸。

一

在英國買房，中介僅僅充當(dāng)真正的發(fā)布信息的作用。買房雙方有意向并談好價格后，都會找各自的律師。律師與律師之間的交易則安全得多。因為雙方各為其主，都在法律的框架下進行買賣。

如果雙方依賴于某個中介，情況則會危險得多。盡管每個中介都宣稱自己如何講信譽，如何安全，但誰也無法保證他不會為了促成交易而故意掩蓋房屋的某些缺點。而英國在房產(chǎn)交易方面，因為律師的參與和這種各為其主的設(shè)計，從制度上就防范了一定的風(fēng)險。

英國的律師會為你檢查所有與交易房屋相關(guān)的情況，并提示你可能存在的風(fēng)險。比如，我此前買房時，律師曾提醒我說，我家后面的陽光房在很多年前搭建時，是沒有經(jīng)過政府批準(zhǔn)的。盡管按照新修改的政策，目前是合法的，但仍需向政府申請相關(guān)證件。申請費用大約是250英鎊，律師指出來后，對方主動把這筆錢扣除了。再如，我前同事買房時，家里的Boiler供熱水和暖氣的小鍋爐，每家都有）當(dāng)年未經(jīng)過燃氣部門的安全檢查，對方必須把這個程序進行完后才有可能成交。

買房的款項也并非直接打給賣方。我需轉(zhuǎn)給對方律師，在此之后，對方律師再把款項打給賣方。我則在當(dāng)天從中介手上拿到鑰匙。所有的錢款都在當(dāng)天進行，因而不會出現(xiàn)房東拿了錢后又生出其它變故的情況。

經(jīng)過這么多道程序，會不會有律師把我的錢卷走？他們要是見錢眼開，把這么大一筆款項拿走，我可怎么辦？中介見我提出這樣的問題，跟我解釋說：不會出現(xiàn)那些情況，這里每家公司都是有信譽的。中介說這話的時候，我心里冷笑著：這話我聽得太多了。他接著說，不用擔(dān)心，英國有個律師協(xié)會，如果出現(xiàn)這種情況，會賠償你全部損失，買房者不會出現(xiàn)任何損失。

那如果買新房呢？開發(fā)商會不會卷款逃走？朋友說，這樣的事情也不可能發(fā)生。因為即便你交了預(yù)付款或定金，這筆錢也不在開發(fā)商手里。它先由第三方保管，在新房建成后，購買者拿到鑰匙的當(dāng)天，開發(fā)商才能拿到那筆錢。這樣的設(shè)計，在制度上讓開發(fā)商無空可鉆。

律師和中介作用這么大，律師費會貴嗎？中介費價格又如何？在英國買房，買主是不需要支付任何中介費用的，賣方的中介費占房屋總價的1%～1.5%（另外加稅）。三年前，我買房花了37萬英鎊，律師費用為700英鎊左右（1英鎊約為8.68元人民幣，6月底數(shù)據(jù)——筆者注）。

除了有律師這道程序來防范風(fēng)險，在購買房屋時，銀行還需要購房者做兩個強制性檢查。一是房屋本身的檢查，包括電線和墻體等是否安全，都會被專業(yè)機構(gòu)檢測出來；二是房屋之外的檢查，包括周邊環(huán)境、周邊建設(shè)對房屋的影響等。這樣，兩個檢查從內(nèi)到外確保了房屋本身的安全?！扒f別以為這些公司會收點錢糊弄你。它們都是要負法律責(zé)任的，如果馬虎應(yīng)對，是要破產(chǎn)的?！币晃辉谟嗄甑呐笥堰@樣跟我解釋。

二

如果進一步了解英國政府的房屋管理運作方式，我們也許會對英國的房屋安全有更多的理解。一個在英國給別人建房子和裝修房屋的中國師傅跟我說：房子盡管是你買的，但房屋內(nèi)的重要裝修或改造都必須經(jīng)過當(dāng)?shù)卣鷾?zhǔn)。能具體到什么地步呢？如果你要打掉一面墻，政府不光要批，批完后還得讓人來看每個重要節(jié)點的施工情況，達到要求后，才能進行下一步。這位中國師傅也跟我抱怨說：擴建一個房子，哪有那么精準(zhǔn)，誤差兩三厘米不是很正常么？但這里就是死板，不讓你通過檢查，非得要達到他們的要求。

政府在監(jiān)督房屋裝修和擴建方面的要求近乎苛刻，但這也確保了英國房屋得以比較安全地保存。也許因為如此，我家周邊能交易的房屋都是幾十年甚至上百年的老房子，你根本不需要擔(dān)心房屋質(zhì)量。幾年前，我曾在一個地方看房，房屋中介跟我解釋說：很對不起，這里的房子比較新，都是二戰(zhàn)以后才建起來的，只有60多年。同樣是上面那位中國師傅，在給我家裝修時說，英國的房屋質(zhì)量的確是不錯的?！斑@兒的房屋，電線都是幾十年甚至上百年前的，一直用到今天?！彼f。

還有其它保護方式。比如我的鄰居安迪想在后院擴建一個廚房，他就需要到當(dāng)?shù)卣ド暾?。?dāng)?shù)卣髸o我來一封信，征求我的意見，問他擴建會否會對我家產(chǎn)生影響。根據(jù)英國法律，會有一些施工監(jiān)測機構(gòu)給我寫信，希望我來挑選他們充當(dāng)我的監(jiān)測方，以便在對方施工時，保護我家墻體或其它方面不因施工而產(chǎn)生負面影響。

更有意思的是，我可以隨便挑選監(jiān)測方，而這筆費用則由我的鄰居支付，我是零成本的。也許正因有這樣的監(jiān)測方，施工方就不敢為所欲為，因而監(jiān)測方能和當(dāng)?shù)卣块T一起監(jiān)督，從而保障施工質(zhì)量，最終確保建筑安全。

銀行還有一個要求，就是需要購房者買保險。保險中有一項是強制購買，即房屋受損保險。比如，遇到了災(zāi)害房屋倒塌，保險公司會賠付蓋房子的錢（房價包括地價和房屋造價），從而確保房主的生活安全，當(dāng)然也保證了銀行的貸款安全。

另一個需要自愿購買的是人身保險。如果購房者在這期間遭遇意外傷亡，保險公司會把他所欠的銀行貸款全部還清。這意味著，除了銀行的貸款是安全的，夫妻中健在的一方也是安全的。

如果我做生意失敗了，欠了債或有未還完的貸款，銀行會不會收走我的房子？我曾就這個問題咨詢過英國銀行負責(zé)貸款的業(yè)務(wù)員。他當(dāng)時告訴了我“借錢”和“貸款”的區(qū)別所在：你如果是從銀行借錢（Borrowing），萬一還不上了，只是會喪失信譽，銀行拿你一點辦法都沒有。而如果你選擇了貸款（Mortgage），還不上款的話，房子是會被收走拍賣的。

這意味著，如果對方是生意上的欠款，法院是無法收走他的自住房屋的；但如果對方是因為還不上貸款，而法院要進行強制拍賣的話，由于交房與交款在同一天進行，風(fēng)險也會降至最低。

三

在英國生活，只允許有一處房屋自住。第二處或更多的房屋則屬于投資出租的房屋，購買時所交的稅額不一樣。如果有獲益，則需要交上一筆約占總利潤20%左右（具體比例比較復(fù)雜，要減掉一定的減免額。應(yīng)繳的得利稅，數(shù)額小的是減免之后的18%，數(shù)字大的是28%，海外投資者屬后者）的得利稅。當(dāng)然，如果購房者在這些房屋中有投入，那么，投入是可以折抵成本的。交得利稅的前提是獲益了。

如果虧損了呢？如果投資的這處房子虧損了，買賣其它投資房賺了，那么，這處房屋的虧損是可以和賺錢的那處房子相抵的。比如，此處虧損了100萬，另一處賺了100萬。這意味著不用交任何得利稅。值得一提的是，在英國買房，如果是用來自住的普通房屋，是不用交稅的。

如果我炒股虧損了呢？能不能拿來折抵虧損？在英國可以。如果炒股虧損了100萬，炒房賺了100萬，同樣意味著不用交稅。

不過，在英國買的房子，確實是沒有一個像樣的房產(chǎn)證。因為房產(chǎn)的所有信息都能在房產(chǎn)網(wǎng)站上找到。這個房子什么時候交易的，賣了多少錢，周邊鄰居房屋的成交價是多少，一目了然。任何人，任何時候，只要愿意花上兩三英鎊在政府網(wǎng)站上注冊一下，就可以查到每處房屋的相關(guān)信息，包括房屋所有者的名字及交易的時間和價格。如果還想知道更多，可以再花上兩英鎊，把地理位置和房型圖都下載下來。再把電子版本存下來，打印一份——這就是房產(chǎn)證。夸張地說，除了你自己，這世界上的任何人，只要花上兩三英鎊，就可以查看你的房屋信息，不需經(jīng)過任何人同意。

各種各樣的做法，目的只有一個：讓購房者的權(quán)益得到最大限度的保護。它也許并不完美，但相對而言，可以讓人們感到安全。

在英國買房讓我感受到私有產(chǎn)權(quán)受到保護。它同時也讓我懂得，良善的制度是如此重要。要求人們有好的道德是一方面，但更重要的是，法律制度得好。最近，一個在英國生活了16年的朋友和我聊天，聊他對英國法律制定準(zhǔn)則的理解：它假設(shè)每個人都是惡人。只有這樣，制定出來的法律才能防止各種各樣的人或公司為非作歹；也只有如此，百姓的利益才能在最大程度上得到保護。得不到保護，人們就會有怨言，這就不太容易安定。

現(xiàn)在讓我來回答文章開頭的問題。在英國，如果房子被洪水沖走了，貸款該怎么辦？第一，已經(jīng)買了的強制性保險會讓保險公司賠付建房子的錢。第二，銀行與百姓之間的貸款關(guān)系，屬于生意關(guān)系。房子是貸款的抵押物，房子不在了，不用再還貸款。銀行做生意，享受利潤的同時，也得承擔(dān)相應(yīng)的風(fēng)險。它作為企業(yè)可以再去買保險來化解風(fēng)險。如果讓一個在洪災(zāi)中失去房產(chǎn)的人再接著還銀行房貸，肯定是不合公理的。不合公理的規(guī)定，當(dāng)然不應(yīng)存在。

（作者系旅英學(xué)者）