我國REITs融資模式下稅收問題分析

郭麗華 張珈榕 牟春燕

[摘 要] 目前在我國境內(nèi)，REITs廣義來講是資產(chǎn)證券化的一種形式且目前仍處于起步階段。我國境內(nèi)相關(guān)稅種存在著信托存續(xù)期重復(fù)征稅問題，以及在信托設(shè)立和終止環(huán)節(jié)對信托財(cái)產(chǎn)的征稅問題。由于這些問題的存在，投資REITs的稅負(fù)高于直接投資房地產(chǎn)，這嚴(yán)重影響了REITs的發(fā)展。所以加快國內(nèi)REITs稅收法規(guī)的落實(shí)，勢在必行。鑒于我國境內(nèi)目前REITs的發(fā)行市場特點(diǎn)，從銀行間與投資者、交易所兩個(gè)市場基本點(diǎn)出發(fā)，簡析我國境內(nèi)REITs的稅收問題及其影響，提出合理化的建議。并從專項(xiàng)計(jì)劃設(shè)立時(shí)、存續(xù)期及退出計(jì)劃時(shí)的稅務(wù)處理分析境內(nèi)REITs相關(guān)稅務(wù)處理，以開拓中國化的REITs市場，使其真正落實(shí)到位。

[關(guān)鍵詞] REITs;稅務(wù)處理;問題及建議

[中圖分類號] F741[文獻(xiàn)標(biāo)識碼] A[文章編號] 1009-6043（2019）08-0072-02

目前REITs市場較發(fā)達(dá)的國家和地區(qū)都已經(jīng)根據(jù)“有條件優(yōu)惠”的立法原則，對REITs制定了較為專門的有關(guān)稅收法律法規(guī)，在滿足一定條件的基礎(chǔ)上對REITs實(shí)施了稅收的減免。但在我國境內(nèi)，REITs廣義來講是資產(chǎn)證券化的一種形式且目前仍處于起步階段，需要市場的引導(dǎo)和支持，政府可以從整體效益和長遠(yuǎn)利益出發(fā)，在完善稅收制度的同時(shí)有選擇地提供稅收優(yōu)惠，降低REITs的成本，提高這一新興金融工具在國內(nèi)的有效利用率和投資吸引力。

一、我國境內(nèi)REITs相關(guān)稅種

REITs（Real Estate Investment Trusts）即房地產(chǎn)投資信托基金，是一種通行的房地產(chǎn)金融投資工具，以證券化方式盤活存量不動(dòng)產(chǎn)，為廣大投資者提供房地產(chǎn)資產(chǎn)相關(guān)穩(wěn)定收益的一種新的投資機(jī)會(huì)。然而在我國發(fā)展了多年的REITs融資模式，到目前為止，國內(nèi)還沒有專門針對REITs制定專門的稅收法規(guī)。從設(shè)立、運(yùn)作到終止，面臨著種種稅收問題。依據(jù)實(shí)質(zhì)的交易行為過程中，目前我國相關(guān)的稅收主要有所得稅、土地增值稅、增值稅（原為營業(yè)稅）、契稅和印花稅等。所得稅（主要適用發(fā)起人、REITs、機(jī)構(gòu)投資者和相關(guān)服務(wù)機(jī)構(gòu)）顧名思義，原資產(chǎn)持有人轉(zhuǎn)讓金融資產(chǎn)的利潤、REITs的經(jīng)營收益、投資者的分得收益、管理公司和其他服務(wù)機(jī)構(gòu)取得的傭金、收益或手續(xù)費(fèi)等，都得繳納所得稅。增值稅這是REITs從設(shè)立、運(yùn)作到終止，所有相關(guān)方交易行為均涉及的稅種。土地增值稅（REITs和房地產(chǎn)的原始權(quán)益人），這是REITs和房地產(chǎn)的原始權(quán)益人進(jìn)行房地產(chǎn)投資、經(jīng)營和買賣均涉及的稅種。除了以上主要稅種之外，與REITs相關(guān)的稅種還有城市建設(shè)稅、城市教育費(fèi)附加稅和地方上的教育費(fèi)附加稅、水利建設(shè)基金稅費(fèi)等。這些稅種一般都根據(jù)繳納的增值稅按比例提取，由于涉及金額相對較小，我們在此不展開討論。具體REITs相關(guān)稅種如下表所示。

我國境內(nèi)REITs相關(guān)稅種一覽表

二、我國境內(nèi)REITs相關(guān)稅收問題

我國REITs融資模式當(dāng)然不管是何種組織形式，從名稱上我們便知道，REITs的本質(zhì)是一種信托，即房地產(chǎn)投資信托基金。簡單來講，我國信托形式的REITs從信托設(shè)立、信托存續(xù)到信托終止大致可以有三個(gè)環(huán)節(jié)。由于我國信托行業(yè)稅收政策的研究和制定一直沒有突破，延續(xù)至今沒有出臺(tái)針對信托行業(yè)的專門稅收法規(guī)。目前來看，REITs這種涉及房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓和經(jīng)營的信托形式在稅收方面仍存在著許多不合理的地方，稅負(fù)過重，嚴(yán)重阻礙發(fā)展。在REITs發(fā)展的三個(gè)基礎(chǔ)環(huán)節(jié)上，我國境內(nèi)目前的稅法明顯存在著兩個(gè)不合理之處：一個(gè)是信托存續(xù)期的重復(fù)征稅問題，另一個(gè)是在信托設(shè)立和終止環(huán)節(jié)對信托財(cái)產(chǎn)的征稅問題。此外，由于REITs的導(dǎo)管特性，同一收入通過信托進(jìn)行了多步驟的傳遞，導(dǎo)致了相關(guān)流轉(zhuǎn)稅的多次征收問題。同時(shí)業(yè)界認(rèn)為，由于REITs的導(dǎo)管特征，同一收入通過信托進(jìn)行了多步傳遞，導(dǎo)致了相關(guān)稅種的多次征收。由于這些問題的存在，投資REITs的稅負(fù)高于直接投資房地產(chǎn)，這嚴(yán)重影響了REITs的發(fā)展。所以加快國內(nèi)REITs稅收法規(guī)的落實(shí)，勢在必行。

三、我國REITs稅收的建議

在我國存在廣義的REITs有3種融資模式：公募REITs、私募REITs和準(zhǔn)REITs（或者稱類REITs）。鑒于我國境內(nèi)目前REITs（更準(zhǔn)確地說是類REITs）的發(fā)行市場特點(diǎn)，我們從銀行間與投資者、交易所兩個(gè)市場基本點(diǎn)出發(fā)，簡析我國境內(nèi)REITs的稅收問題及其影響，并提出合理化的建議。

（一）交易所REITs稅收問題及建議

根據(jù)不同結(jié)構(gòu)產(chǎn)品的REITs，且都會(huì)涉及稅收，具體而言可以分為兩個(gè)階段：設(shè)立環(huán)節(jié)涉及的稅種和REITs運(yùn)營環(huán)節(jié)涉及的稅種。在設(shè)立階段，遵照上述規(guī)定，可能在交易所設(shè)立環(huán)節(jié)出現(xiàn)在資產(chǎn)出資設(shè)立項(xiàng)目公司等交易時(shí)繳納30%-60%的高額土地增值稅。還有交易所REITs運(yùn)營環(huán)節(jié)中，按照國內(nèi)的現(xiàn)行所得稅法規(guī)，若在產(chǎn)品設(shè)計(jì)中安排項(xiàng)目公司，則項(xiàng)目公司取得的租金利潤在分派之前需要按照規(guī)定的繳納約25%的所得稅，此時(shí)派息利潤將大大降低至約20%左右。對于分紅派息收入部分，國內(nèi)在增值稅適用之前是免征營業(yè)稅的，以后是否還要繳納增值稅還不明朗。結(jié)合以上相關(guān)的問題及特點(diǎn)，我們應(yīng)該參照美國REITs做法，對REITs派息部分在底層項(xiàng)目公司和REITs層面免征所得稅的同時(shí)，建議有關(guān)部門秉承證券投資基金的精神，對REITs的投資者只征收一次所得稅，或由項(xiàng)目公司REITs代扣代繳約10%的所得稅，或者建議稅務(wù)主管部門借鑒境外REITs市場稅收優(yōu)惠政策，對設(shè)立運(yùn)營環(huán)節(jié)能夠制定更合理化的規(guī)定和政策。

（二）銀行間REITs與投資者的稅收問題及建議

銀行間REITs的設(shè)立與終止環(huán)節(jié)不涉及資產(chǎn)的真實(shí)交易與過戶。因此可以就流轉(zhuǎn)稅和所得稅出發(fā)，由于REITs在銀行間存續(xù)期時(shí)存在流轉(zhuǎn)稅，租金收入會(huì)使物業(yè)資產(chǎn)得到一定比例的效益分配，并根據(jù)現(xiàn)行的稅收法規(guī)對租金收入繳納增值稅、印花稅和房產(chǎn)稅等流轉(zhuǎn)稅。還有對于信托是否作為納稅主體繳納企業(yè)所得稅等等，稅法目前無明確規(guī)定。投資者的稅收規(guī)定對于國內(nèi)REITs的發(fā)展也有著直接影響，對于投資者和相關(guān)產(chǎn)品的稅收政策會(huì)直接影響投資者的收益率，從而影響REITs的吸引力和投資者的范圍。結(jié)合以上問題和特點(diǎn)，我們建議稅務(wù)主管部門根據(jù)信貸資產(chǎn)證券化的相關(guān)精神，明確銀行間REITs的所得稅政策。建議我國有關(guān)部門可以在外國投資者參與中國REITs的發(fā)行和投資等環(huán)節(jié)的稅收處理上進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整，吸引國外資本流入，配合我國整體金融政策的推行。

四、境內(nèi)REITs相關(guān)稅務(wù)處理

（一）專項(xiàng)計(jì)劃設(shè)立時(shí)的稅務(wù)處理

目前，稅法并未對專項(xiàng)計(jì)劃是否符合屬于印花稅納稅人出臺(tái)明確規(guī)定，專項(xiàng)計(jì)劃對私募基金追加認(rèn)繳資本時(shí)，是按照實(shí)收資本和資本公積的合計(jì)金額的萬分之五征收的，其他賬簿參照現(xiàn)行的印花稅暫行條例按每件5元征收。且目前稅法也并未對契約式私募基金是否屬于印花稅納稅人出臺(tái)明確規(guī)定，按照項(xiàng)目交易實(shí)質(zhì)，私募基金收購項(xiàng)目公司股權(quán)系融資業(yè)務(wù)，不涉及所得稅，在專項(xiàng)計(jì)劃設(shè)立時(shí)。

（二）專項(xiàng)計(jì)劃存續(xù)期的稅務(wù)處理

根據(jù)《證券投資基金法》，基金財(cái)產(chǎn)投資的相關(guān)稅種，由基金份額持有人承擔(dān)，按照國家有關(guān)稅收征收的規(guī)定代扣代繳。雖然在現(xiàn)行的稅收法規(guī)尚未針對專項(xiàng)計(jì)劃有明確稅收規(guī)定。但在實(shí)踐中，由于專項(xiàng)計(jì)劃面臨著不能辦理稅務(wù)登記的情況，所以其相關(guān)稅收可由專項(xiàng)計(jì)劃投資者繳納。

（三）投資者退出專項(xiàng)計(jì)劃時(shí)的稅務(wù)處理

按照項(xiàng)目交易實(shí)質(zhì)，這種歸還融資借款的業(yè)務(wù)，不涉及所得稅。專項(xiàng)計(jì)劃的投資者分得的股權(quán)轉(zhuǎn)讓收益應(yīng)與其他所得合并后按照25%或該機(jī)構(gòu)適用的稅率繳納企業(yè)所得稅。倘若這種轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)支持證券發(fā)生于2016年5月1日之后，其買賣差價(jià)控制在增值稅的6%左右。

五、總結(jié)

稅收政策也會(huì)對REITs的成本和效益產(chǎn)生直接影響，所以是推動(dòng)或者控制其發(fā)展的一個(gè)有效工具。我們需要結(jié)合國情，制定明確的、全面的和有針對性的稅收政策，結(jié)合產(chǎn)品方案、交易結(jié)構(gòu)和投資范圍等多方面多角度的金融創(chuàng)新，開拓中國化的REITs市場，充分發(fā)揮其獨(dú)特的優(yōu)勢和功能，使中國化的REITs稅收政策能夠真正落實(shí)到位。

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[責(zé)任編輯：潘洪志]