地難供、海難填、利難分

在香港，職場新人的月工資都在1萬港元以上，如果是年輕人以個人名義申請，很難滿足公屋對收入的要求。

2003年“八萬五計劃”擱置后，香港增加土地供應計劃再無更大突破。

但就在填海計劃提出當年，香港明星劉德華為支持人工島填海拍攝了一部電視短片，結果遭到人身攻擊。

南方周末記者 黃金萍

發(fā)自香港

不到30平方米的房子，總價650萬港元，30年按揭，每個月還2萬多，每天通勤一個多小時。

“如果是你，能開心嗎？”香港人Henry剛從東南亞出差回來，聽說妹妹最近在新界買了房，讓他有些擔心，忍不住向南方周末記者傾訴。

香港有三大地理分區(qū)，即九龍半島、香港島和新界。人們習慣把港島、九龍等地稱作市區(qū)，新界則是香港北部面積最大的一個地理區(qū)域。

住房，已是多年來困擾香港的民生難題——公屋、居屋供應量有限，僧多粥少；私宅動輒二十多萬港元/平方米的單價已經(jīng)遠超普通居民的支付能力。政府試圖擴大房屋市場供應，卻又在土地財政、人工填海等選項上面臨多重博弈。

“政府會盡力揾更多土地，起多啲單位，重燃市民上車希望?！?019年9月16日晚11點半后，香港特首林鄭月娥在社交媒體發(fā)消息稱。當天她邀請房屋、土地相關部門人員出席《施政報告》咨詢會，原定半小時的會議，足足開了4個小時。

“中了六合彩”

“不要給我介紹什么大陸婆！”雷強夫婦的內(nèi)地親戚們試探著提議，給他們近30歲的兒子雷悅懌介紹內(nèi)地的女朋友，招來他的反感。

其實，雷悅懌的媽媽，也曾是他口中的“大陸婆”，結婚之后等待4年，才入了香港籍。親戚們無法理解，難道幼年和他一起在廣州長大、留學澳洲后回內(nèi)地發(fā)展的表姐，在他眼里也成了被鄙夷的“大陸婆”？

在一家三口位于香港九龍灣彩德村的公屋里，雷強沒能敲開兒子的房門。雷悅懌內(nèi)向寡言，每天下班后便把自己關進房間，他的主要社交是在手機上，近在身邊的父母并不知道兒子每天都在想些什么。

雷悅懌的工作是在連鎖化妝品店SASA做貨架陳列整理。雷強在位于尖沙咀的豪華購物商場K11當保安，他妻子原本在一家酒樓當服務員，最近因為腳背瘡疾在家休假。一家三口只有到晚上9點各自下班回到家后方能湊齊。

這個實用面積三十多平米的房子，擁有兩房一廳一廚一衛(wèi)。進門是作為全家公共空間的客廳，正對大門的墻壁上掛著一部液晶屏電視，為了不擋住兩人座木制沙發(fā)上的人看電視，凳子上的第三個人只能緊貼著墻坐在側面，一不留神，頭就會碰到墻上的壁柜。這也難怪，兒子更愿意在自己房間待著。

這套房子原本只有一個大房間，他們把它隔成了同樣大小的兩間。雷強夫婦的房間里，除了一張床，甚至沒有地方擺衣柜，只有一個簡易的掛衣架。盡管如此，能住進這套公屋，雷強說已經(jīng)像“中了六合彩”一樣。

1990年代，他們曾租住在深水埗的唐樓小隔間里。唐樓是香港在1950年代所建的私人住宅，一般為六七層高的樓梯房，一些業(yè)主將一套房間分隔為若干個幾平米的小單位出租，民間俗稱“劏房”。甚至還有一些僅隔出床位，叫做“籠屋”。

雷強對南方周末記者笑稱，劏房的木板墻，一拳就可以打穿。除了居住空間狹小，消防安全、環(huán)境衛(wèi)生等都不太好，但卻是香港人的無奈選擇。

2004年，雷強一家首次申請公屋成功，得以“上樓”，但當時所派的公屋位置在屯門，來一趟市區(qū)需要一個半小時以上。

公屋，全稱公營租住房屋，是由香港政府主導的廉租房，最早始于1950年代在石硤尾興建、用于安置火災災民的房屋?，F(xiàn)在的公屋是香港政府為基層及低收入家庭設立的安全網(wǎng)。以雷強一家目前所住公屋為例，每個月的租金2000港元左右，約為市面上同類私宅租金的1/4。

按照香港政府統(tǒng)計處的最新數(shù)據(jù)，目前香港約有公屋單位83萬個，在香港所有住房單位中占比29.1%。換言之，香港現(xiàn)有房屋中近三成為公屋。

公屋對申請人的家庭收入和資產(chǎn)有要求。2019年4月1日起實施的最新公屋申請入息（即收入）及資產(chǎn)限額是，1人家庭的月收入不能超過1.183萬港元，總資產(chǎn)不超過25.7萬港元；2人家庭月收入不超過1.869萬港元，總資產(chǎn)不超過34.8萬港元。更多人口家庭相應的限額也會累加。

在香港，職場新人的月工資都在1萬港元以上，如果是年輕人以個人名義申請，很難滿足公屋對收入的要求。Henry任職于一家跨國醫(yī)療器械公司，手下有一幫剛畢業(yè)的年輕同事們，他坦言，這個群體很尷尬，基本沒有可能申請。

香港政府曾在2011年提出“青年宿舍計劃”，主要針對18—30歲、月收入在2.1萬港元以下的香港青年。預計能提供約2302個宿舍單位，租金不超過周邊其他同類住宅的60%。但宿舍數(shù)量少不說，執(zhí)行效率也不高，最早一批單位直到2019年一季度才落成。

根據(jù)香港立法會的數(shù)據(jù)，2019年4—6月，香港每月就業(yè)人口的收入中位數(shù)為1.87萬港元。也就是說，如果夫妻兩人同時工作，也很難達到申請公屋的條件。

即使收入和資產(chǎn)均符合要求，想要住進公屋仍不容易。香港房屋委員會（下稱香港房委會）為公屋輪候設置的目標時間為3年，但是近年公屋申請人越來越多，輪候時間越來越長。香港運輸及房屋局的公開信息顯示，截至2019年6月，過去一年獲配公屋的一般申請者平均輪候時間為5.4年。

數(shù)據(jù)還顯示，公屋一般申請者（即家庭及長者一人申請者）數(shù)量接近14.8萬，此外還有10.8萬個非長者一人申請者。

2013年，雷強一家依照香港房委會的“天倫樂調遷計劃”，申請調遷位于九龍的彩德村，以便就近照顧家中老人，僅4個月后就獲得調遷，實屬幸運。彩德村2010年才開始陸續(xù)入伙，房屋較新，商業(yè)配套、公共設施一應俱全，位置優(yōu)越。

按照香港政府統(tǒng)計處的數(shù)據(jù)，2017年公屋租戶的人均居住面積（室內(nèi)樓面面積）為13.2平方米，相比過去人均面積在提升，但仍不算大。

盡管房子不大，但雷強夫妻二人還是養(yǎng)了一只兔子，取名“蝴蝶”，看電視的時候抱在腿上，時不時喂點面包。他們平時最喜歡的休閑消遣，是報團參加珠三角旅行團，通常是在深圳集合，三天兩晚。“床鋪很大，還可以品嘗各種美食?！崩讖娬f，這類旅行可以入住五星酒店。

不愿“上樓”的“包租公”

并非人人都像雷強那樣期待“上樓”。

49歲的雷潮輝，至今對香港深水埗的唐樓情有獨鐘。除了偶爾在岳母家的公屋里臨時過渡，他和太太大部分時候都租住在深水埗的唐樓里。

雷潮輝租住的房子有八房兩廳、一廚三衛(wèi)，聽起來數(shù)量驚人，但房屋套內(nèi)面積不過80平米。

沿著半米寬的樓道走上來，進門就可以看到他用淺灰色復合木板隔出來的8個小房間，每一間的門楣上都有一個阿拉伯數(shù)字。單個房間只有3—4平方米，擺下一張上下兩層的鐵架床和一個簡易置物架之后，僅能容一人通行。這就是一個典型的劏房單位。

香港立法會秘書處于2018年發(fā)布的《香港的分間樓宇單位》報告顯示，2016年，全香港仍有劏房9.27萬個，人均面積中位數(shù)僅為5.3平方米。

其中，深水埗是香港劏房最多的一個區(qū)域，大約有2.11萬個住戶，約占全香港劏房住戶總數(shù)的23%。深水埗交通方便，距離尖沙咀僅5個地鐵站。

雷潮輝頭腦靈活，8年前租下這套房子后，就開始一邊自住，一邊轉租。起初，他的租客是樓下深水埗基隆街、桂林街一帶鐵皮屋里的生意人，用來存放貨物；后來是來香港采購的“水客”；目前則主要是來香港自由行的旅客，250元/晚。

內(nèi)地把這類租下房屋后再轉租的人叫做“二房東”，在香港則被稱為“包租公”。過去港片中，“包租公”“包租婆”經(jīng)常給人吝嗇鬼的印象。雷潮輝辯稱自己不屬此列——他有自己的轉租原則，寧愿空著，也不愿把房子租給香港人。

因為根據(jù)香港的法律，即使房客欠租，房東也要給出半年的寬限期，半年之內(nèi)無法驅趕房客，而訪港客人則受簽證時間限制，不存在這樣的問題。

轉租之后，雷潮輝自己住房幾乎不用花錢，但也沒法從租房里賺多少錢。按照香港的租房慣例，每兩年要更換一次租約，所以房租緊貼最新市場價格，水漲船高。據(jù)上述《香港的分間樓宇單位》，2016年，香港劏房的月租金已經(jīng)高達4000港元，在過去十年里，劏房的租金漲幅甚至超過私宅，高達150%，同期私宅的漲幅約為82%。

雷潮輝慶幸自己遇到了一個友善的房東，房東不靠租金生活。以他8年前租下的這套房子為例，當時他和房東約定每年在上一年的基礎上漲租5%，目前租金只有市場價格的六成。

雷潮輝此前的營生，是在深水埗的鴨寮街做電子產(chǎn)品生意，由于售賣電視解碼器、Wi-Fi解碼器，幾次三番受到警察的盤查，一度被沒收貨物。5年前，他索性結束了生意，轉而應聘成為香港一家保安公司的保安人員。

這是雷潮輝平生第一次真正打工。憑借身形魁梧、處事靈活，做了8個月保安之后，他當上了保安隊長。這樣下來，除了每次出工的酬勞960港元，他每個月還可以拿到1.5萬港元的固定薪水——作為隊長，要負責統(tǒng)籌安排每一次安保任務的確切人員和現(xiàn)場站位。

雷潮輝說自己沒想過申請公屋，“我不想為了申請而去說謊，用一個謊言去掩蓋另一個謊言?！痹谒磥?，在香港，只要是四肢健全、身體健康的人，收入都會超過公屋申請限額。

他也曾經(jīng)動過在香港買房的心思。那是在2003年SARS期間，他的房東有意拋售房產(chǎn)，優(yōu)先問他是否愿意接盤。當時他提議，按照第三方機構評估價格的中間值加價10%交易，但最后房東覺得50萬港元評估價太便宜，決定留著繼續(xù)放租。

如今要買房，最適合雷潮輝的應該是香港政府推出的居屋（資助出售單位）——幫助那些超過公屋申請入息限額，又無法負擔起私宅的群體買房。這類房屋由政府或香港房屋協(xié)會興建，購買者擁有房屋產(chǎn)權，但是有轉讓限制。

根據(jù)香港政府統(tǒng)計處的數(shù)據(jù)，到2019年，香港的居屋共有41.9萬個，在全部房屋中占比約為14.7%。

居屋只有香港永久居民才可以申請，同樣有收入和資產(chǎn)限額。2019年6月香港房委會推出的新一期居屋項目，申請資格要求家庭每月收入扣除強積金后不超過5.8萬元，資產(chǎn)限額為201萬元；單身人士的每月收入不超過2.9萬元，資產(chǎn)限額為105.5萬元。

2018年6月林鄭月娥宣布六項房屋新政，其中一項是居屋同市場價格脫鉤，向合格申請人供應能夠負擔得起的居屋。在這之后推出的位于啟德、東涌的兩處居屋單位，售價為市場價格的六二折，按實用面積算約合7.8萬港元/平方米、5.36萬港元/平方米，申請人最多可以做到九成半按揭。

這類新定價模式的居屋目前共推出九千多套。然而，與公屋一樣，僧多粥少。以香港市建局推出的九龍馬頭圍道“首置”項目為例，450個單位，申請超額45倍。

雷潮輝至今認為，在香港買房“不值得”。他的兒子去了加拿大讀書，他計劃明年去加拿大買房，那里房子更大，也更便宜。

買私宅？又是要搶的！

“沒有2000萬，你在香港買不到房了！”當80后Kerry告知中介，自己的預算為1000萬買個兩居室時，中介的回復讓她驚呆了。Kerry在一家跨國公司任管理職位，從2018年開始看樓，自嘲為“可憐的小買家”。

在香港，無論新樓還是二手樓，買房通常要找中介。尤其是二手樓，因為多數(shù)有人住，需要預約房東、租客時間，才能看房。

香港的新盤很少現(xiàn)樓，多是樓花，樣板間多設在中環(huán)、尖沙咀一帶的商場內(nèi)，開發(fā)商為了保證買家的參觀體驗，也需要預約看房。2017年底，位于北角地區(qū)的新樓盤海璇甚至要求準買家持700萬港元銀行存款復印件，方能預約，直到2018年3月，才放寬至200萬港元。

Kerry出生在內(nèi)地，初中時去了美國留學，十年前，她回到香港工作，在北角附近買下一套三十多平米的二手私宅。想著一年要掏出十多萬的房租，不如供房，畢竟最后房產(chǎn)還是自己的。讓她難以理解的是，身邊有一群香港朋友更傾向于租房而非買房。

今天Kerry想換一套大些的住房，沒想到，買房竟然更加艱難了。

Kerry收到中介發(fā)來的最新訊息顯示，新鴻基地產(chǎn)開發(fā)的匯璽3期準備出售。這一打出“時光倒流價”口號的新盤，首批單位平均呎價為2.17萬港元，的確比2017年11月推出的2期首批單位要略低，但最便宜的一個單位折后總價為605萬港元，面積僅275平方呎（25.5平方米）。

這個樓盤位于西九龍，除了地鐵南昌站上蓋之外，沒什么特別的賣點，她將信息轉給好幾個朋友，大家都認為不值這個價錢。但是，按照行業(yè)現(xiàn)狀，在第一期之后的加推項目，肯定還會漲價。

“又是要搶的！”匯璽3期這一次只推出235個單位，Kerry向南方周末記者感嘆，“供應太少，沒得選擇。”

香港樓市的一個轉折點發(fā)生在1997年，香港回歸以后，首任特首董建華在《施政報告》中提出“八萬五計劃”：即每年供應不少于8.5萬個公營和私營住房單位，希望用十年時間實現(xiàn)香港七成的家庭可以自置居所，輪候租住公屋的平均時間由6.5年縮短到3年。

?下轉第8版

這本是改善香港民生的一大創(chuàng)舉。在1987—1996年十年間，香港私營房屋平均每年的供應量為2.99萬個，公營房屋（包括出租、出售）為4.18萬個。 但這一改善居住的舉措，不幸遇到1997金融危機以及2003年SARS公共衛(wèi)生危機，香港樓市開啟歷史上最大一輪暴跌。加之新政發(fā)揮作用，在2000—2002年三年時間內(nèi)，香港蓋成24.2萬套住房，推向市場之后，市場住房供應量大增。

當時，香港一些房屋的市場價格甚至比買房者的銀行借貸余額還要低，由于買家無法拿出更多現(xiàn)金來彌補抵押品的價值不足，最后不得不讓銀行收走房產(chǎn)拍賣。

香港市民上街抗議房價下跌，要求政府救市。作為應對，香港政府決定取消土地拍賣一年，停止公屋新建計劃。此后，私營房屋成為香港主要的市場供給來源，香港房價也開始穩(wěn)步上漲。

但私營房屋近幾年入市甚少。按照香港政府統(tǒng)計處的數(shù)據(jù)，2019年香港私人永久性屋宇單位共計160.4萬個，占比為56.2%。2013年這個數(shù)字是149萬個。換言之，過去6年，香港開發(fā)商平均每年推出的住房單位不到2萬個。

開發(fā)商亦可以按照商業(yè)目標，自行決定投入市場銷售的房屋數(shù)量以及交樓時間。捂盤惜售，一度是很多私營住宅開發(fā)商的策略。

2010年，香港政府陸續(xù)推出“辣招”，通過額外印花稅、雙倍印花稅、買家印花稅等方式打擊非香港永久居民、以公司名義買房的樓市投機行為。外來資本少了，但仍未能遏制樓市上漲的勢頭，因為市場始終處于供不應求的局面。

林鄭月娥于2018年公布的六項房屋政策新措施中，有兩項是針對開發(fā)商的，一項是改善“樓花”預售，防止開發(fā)商“擠牙膏”方式賣樓；另一項是建議收額外差餉，以促使一手私宅盡早推出市場。

2019年9月13日，關于“空置稅”的條例草案正式在《香港特區(qū)政府憲報》上刊登，并有望在刊憲之日起的3個月后實施。如果新政實施，占用許可證達12個月或以上的一手私宅仍不出售，開發(fā)商便要繳納額外差餉。

圍繞土地的博弈

開發(fā)商囤地、惜售，一度成為眾矢之的，而土地制度或許才是最大癥結所在。

土地是香港政府重要的財政來源。在香港政府的收入中，地價收入長期排名前三，每年為香港貢獻一千多億港元。2017—2018財政年度，土地收入甚至排到了第一，高達1648億港元，在政府整體收入中占比26.6%。

很多人認為，香港人多地少，其實，香港并不缺土地。

香港立法會秘書處在2018年4月發(fā)布的《香港的土地供應及用途》研究報告中披露，截至2016年底，香港已建設土地面積約為2.7萬公頃，僅占全港土地面積的24%；未開發(fā)的8.41萬公頃土地，主要是林地、灌叢、草地或濕地。未開發(fā)土地中，24個郊野公園和22個受法律保護的特別地區(qū)，面積為4.43萬公頃，約等于香港土地面積的40%。

1993—2000年這8年間，香港新增建設土地約9000公頃，但隨后香港土地開發(fā)建設速度大幅放緩。在2009—2016年的又一個8年，新增建設土地僅900公頃。

實際上，在前述2003年“八萬五計劃”被擱置后，香港增加土地供應計劃再無更大突破，主要就是通過市場化的方式拍賣土地。

香港政府曾在2011年展開優(yōu)化土地供應策略，提出土地供應的六項方案：重建、改劃土地用途、收回土地、填海、發(fā)展巖洞，以及重用石礦場用地，并邀請公眾參與探討，但大多沒有落地。

迄今為止，這些方案所取得的最大成績，可能是合計將30幅私營房屋用地改撥為公營房屋用途，這將增加約3.8萬個公營房屋單位。但對于住房需求來說，仍是杯水車薪。

2019年9月11日，香港最大政團民建聯(lián)在《東方日報》頭版刊登廣告，“收地建屋，刻不容緩”，強烈要求政府引用《收回土地條例》，大量興建公營房屋。“收地”，是指從私人以及開發(fā)商手里收回閑置土地。

因為擔心收回土地侵犯私有產(chǎn)權，香港政府對《收回土地條例》的使用十分謹慎，從1997年香港回歸至今的二十多年里，特區(qū)政府僅13次引用該條例收地建公營房屋。

此外，政府收回土地，需要根據(jù)收回時的市場價格，向土地持有者支付補償，這個數(shù)字不可小覷。

就在一個月前，香港市建局向中西區(qū)皇后大道西賢居里一處物業(yè)發(fā)起收購計劃，報價參照7年樓齡房屋的市場價格，最終定為2.4051萬港元/平方呎（折合25.89萬港元/平方米），創(chuàng)下有史以來最高收購價格。

也有人提議政府優(yōu)先利用棕地。棕地主要是指新界農(nóng)地、鄉(xiāng)郊土地中已改用作露天購物場、貨柜場、倉庫等的荒廢土地。同樣，收地、清拆和補償安置等挑戰(zhàn)不小。

香港政府還曾在2018年提出一項“明日大嶼愿景”，即在交椅洲附近填海造約1700公頃的人工島，可建設2.6萬至40萬個住宅單位，供70萬至110萬人口居住，其中七成為公營房屋，可解決香港1/8人口的居住問題。

填海造地也曾是香港增加土地供應的重要手段，最早從維多利亞港沿岸開始，陸續(xù)造出了7000公頃土地，在1985—2004年間，每5年約有500至700公頃土地填海，迪士尼樂園、港珠澳大橋人工島等，都是通過填海造地得來的。2000年以后，填海速度也在放緩，至今只填了約700公頃。

但就在填海計劃提出當年，香港明星劉德華為支持人工島填海拍攝了一部電視短片，結果遭到人身攻擊。

由于此前高鐵、三跑道等大型工程超支，工期延誤，加上環(huán)保等問題，“明日大嶼”項目受到質疑，目前這個項目仍在繼續(xù)征集民意，有待更多人支持。

很多香港人對“明日大嶼”并不積極。他們擔心的是，最后好處都去到了地產(chǎn)商和新移民頭上?！疤詈Ｔ斓厣w樓起碼需要20年，耗資可能去到1萬億港元，大量公帑綁在這里，又造福不到自己?！盚enry和周圍朋友交流時發(fā)現(xiàn)，很多人都持有這樣的想法。

從出租車司機到普通香港居民，亦有香港人向南方周末記者直言，每天150個內(nèi)地人入籍香港，以后房子蓋好了是不是都給他們??？

由于香港人與內(nèi)地人的跨境婚姻，港人內(nèi)地配偶和子女有赴港團聚的需求，1982年港英政府與中國政府達成協(xié)議，從內(nèi)地來港定居者須持內(nèi)地政府簽發(fā)的單程證，配額為每天75個，1993年增至105個，1995年增至150個，一直延續(xù)至今。

2019年3月，香港保安局局長李家超出席立法會回應議員質詢時透露，目前跨境婚姻占香港本地注冊婚姻的1/3，沒有下降趨勢。絕大部分持單程證來香港人士，來港是和近親團聚，包括父母、配偶及子女。過去兩年平均每天持單程證入境的內(nèi)地居民分別為129人及116人，并沒有150人那么多。

很多香港人在抗議這些新入籍者的時候，已經(jīng)忘記了自己當年是如何來到香港的。

香港立法會秘書處于2014年發(fā)布的《香港人口政策》報告指出，由于壽命延長、生育率低，香港社會面臨人口老齡化問題，而內(nèi)地新來港定居人士是香港人口增長的主要來源和勞動力補充。

（應受訪者要求，雷強、雷悅懌為化名）