綠城中國為“沖業(yè)績”違規(guī)交房？全年銷售目標遭遇新挑戰(zhàn)

張哲

綠城中國于近期公布的半年報顯示，其上半年營業(yè)收入僅為186.58億元，同比下滑44.4%;凈利潤為20.6億元，同比下降11.9%。由于綠城上半年結(jié)轉(zhuǎn)的物業(yè)收入基本發(fā)生在2016年與2017年。而從綠城中國2016年及2017年的預(yù)售情況來看，其合同銷售額分別為1139億元和1463億元，銷售額同比增長率分別高達58%和28.4%。由此可見，綠城2019年營業(yè)收入的“基礎(chǔ)”并不差。

對營業(yè)收入大幅下滑的情況，綠城中國董事會主席張亞東解釋稱，主要原因是上半年的竣工節(jié)奏出現(xiàn)了問題。據(jù)《紅周刊》記者了解，綠城除了因竣工節(jié)奏差于預(yù)期導(dǎo)致營業(yè)收入增速下滑之外，還存在疑似為“沖業(yè)績”違規(guī)交房的現(xiàn)象。綠城真實的業(yè)績表現(xiàn)，或許比年終業(yè)績報告中所呈現(xiàn)的下滑幅度更大。從全年業(yè)績目標來看，在多個樓盤遭遇業(yè)主維權(quán)的情況下，綠城中國要實現(xiàn)其全年業(yè)績目標也面臨較大的挑戰(zhàn)。

為“沖業(yè)績”違規(guī)交房？

雖然綠城中國上半年營收和凈利雙雙下挫，但毛利率和凈利率有較大改善，分別達到32%和16.5%。綠城方面表示，毛利率的顯著增長主要是因為報告期內(nèi)物業(yè)銷售占比居于前列的濟南玉蘭花園、海南藍灣小鎮(zhèn)、杭州桃源小鎮(zhèn)等項目市場接受度較高，銷售情況良好，銷售毛利率較高。

不過，在綠城上半年收入中占比較大的濟南玉蘭花園項目，卻存在疑因“沖業(yè)績”而違規(guī)強制業(yè)主交房，甚至工程質(zhì)量不合規(guī)等現(xiàn)象?！都t周刊》記者了解到，目前該項目因未通過綜合驗收即交房的行為已被濟南市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局房地產(chǎn)市場監(jiān)管處責(zé)令整改，但相關(guān)違規(guī)問題仍未解決，目前二期項目約有六棟樓的業(yè)主被強制交房。

上述項目全稱為濟南“高新綠城·玉蘭花園”，由綠城中國和濟南高新控股集團有限公司（下文簡稱“濟南高新”）合作開發(fā)，屬于綠城重要的商業(yè)代建項目之一，也是對其半年報業(yè)績貢獻較大的項目之一。該項目在報告期內(nèi)的收入為16.81億元，占綠城當期總營收的10.6%。據(jù)該項目業(yè)主介紹，小區(qū)部分業(yè)主的購房合同約定的交房時間為2019年5月底，另一部分則為2019年年底。如今第一批合同的交房日期早已過去，但工程建設(shè)卻未完工——小區(qū)內(nèi)到處堆砌著水泥磚塊，沒有正常行走的道路（9月10日開始鋪設(shè)瀝青，用時一周）;業(yè)主家中也未正常通水、電、燃氣，無法滿足日常生活的基本需求。

雖然部分業(yè)主出于學(xué)區(qū)落戶或居住需求等原因都被迫交房，但交房的業(yè)主僅收到了項目的分戶驗收備案表，未收到竣工驗收備案表。對此，北京市東元律師事務(wù)所合伙人李松表示，開發(fā)商在向業(yè)主交房的同時需交付行政主管部門審批的竣工驗收備案表及分戶驗收備案表。未通過綜合驗收的商品房不符合法律規(guī)定的交房條件，開發(fā)商構(gòu)成違約。

記者了解到，濟南市住建局房地產(chǎn)市場監(jiān)管處已經(jīng)于2019年5月29日就項目方的違規(guī)交房行為下發(fā)了責(zé)令整改通知書，通知書表示，上述項目存在的未經(jīng)綜合驗收備案交付的行為違反了《山東省城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》《山東省房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工驗收備案辦法》，并責(zé)令項目公司盡快完善手續(xù)并向業(yè)主做好解釋和安撫工作。不過，三個月過去了，項目方至今仍未完成相關(guān)綜合驗收手續(xù)。

有房地產(chǎn)企業(yè)資深財務(wù)人士向《紅周刊》記者分析稱，開發(fā)商未通過法定驗收程序便違規(guī)交房，或許是由于受到購房合同條款、年度業(yè)績結(jié)算及業(yè)績增長等方面的壓力。“開發(fā)商與業(yè)主的購房合同中一般都約定了房屋的交付時間，當前每家企業(yè)的施工壓力都很大，如果不能到期交房，一是面臨業(yè)主索賠，二是年度業(yè)績會受到影響。因此經(jīng)過衡量后，大多數(shù)企業(yè)都選擇如期交房再做好后續(xù)修繕。”

因此，從綠城上半年的銷售收入結(jié)轉(zhuǎn)情況來看，如果沒有綠城玉蘭花園項目的“違規(guī)交房”，綠城的業(yè)績下滑幅度或許還會更大。

值得一提的是，《城市商品房預(yù)售管理辦法》規(guī)定，由于開發(fā)企業(yè)的原因，承購人未能在房屋交付使用之日起90日內(nèi)取得房屋權(quán)屬證書的，除開發(fā)企業(yè)和承購人有特殊約定外，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當承擔(dān)違約責(zé)任。據(jù)綠城玉蘭花園項目業(yè)主介紹，5月底以來就陸續(xù)有業(yè)主在開發(fā)商施加的壓力下收了房，但由于房屋沒有通過綜合驗收，業(yè)主們無一能夠順利辦理產(chǎn)權(quán)證。按照以上《管理辦法》的規(guī)定，綠城及其合作方是否應(yīng)對此承擔(dān)違約責(zé)任？

代建項目遭質(zhì)疑業(yè)務(wù)模式存在諸多問題

張亞東在8月份的年中業(yè)績會上表示，綠城代建板塊目前正在準備基礎(chǔ)性工作，按上市規(guī)則穩(wěn)步推進。此前界面新聞曾報道，綠城已經(jīng)于7月下旬正式成立綠城管理集團上市領(lǐng)導(dǎo)小組和上市工作小組，分別負責(zé)上市工作的整體統(tǒng)籌協(xié)調(diào)與具體業(yè)務(wù)落實。盡管綠城的代建業(yè)務(wù)已經(jīng)進入上市預(yù)備期，其發(fā)展情況卻并不樂觀。

《紅周刊》記者注意到，雖然近年來代建業(yè)務(wù)在綠城中國銷售業(yè)績中的整體比重呈現(xiàn)上升趨勢，但其發(fā)展情況卻并不穩(wěn)定。2016年至2018年，綠城中國代建業(yè)務(wù)銷售額占總合同銷售額的比重分別為15.9%、29.4%、35.3%，截至2019年上半年，這一數(shù)據(jù)已經(jīng)高達50.4%。不過，代建業(yè)務(wù)近年來的增速下滑嚴重，2018年代建業(yè)務(wù)銷售額同比增長率為28.4%，較2017年同期下滑109.2個百分點。2019年上半年，綠城中國代建業(yè)務(wù)銷售額則較去年同期下滑11.1%至249億元。

具體到業(yè)務(wù)層面，據(jù)記者不完全統(tǒng)計，云南昆明綠城春江明月小區(qū)、山東青島即墨中航綠城理想城、山東濟南章丘中康綠城百合花園小區(qū)、濟南綠城玉蘭花園等多個代建項目均因工程質(zhì)量等問題存在不同程度的業(yè)主維權(quán)，其中中康綠城百合花園小區(qū)甚至有部分樓棟因違規(guī)施工被推倒重建。綠城房地產(chǎn)建設(shè)管理集團有限公司董事長李軍曾在2018年的博鰲房地產(chǎn)論壇上表示，形勢逼著開發(fā)商進行快周轉(zhuǎn)、控成本、降標準，房屋質(zhì)量也越來越差，明后年（2019年、2020年）可能迎來中國房地產(chǎn)行業(yè)投訴和維權(quán)高峰期，他還稱一直勸身邊的同事這兩年不要買房。如今一語成讖，綠城代建似乎也卷入了這場“維權(quán)高峰期”。

以上文中提到的濟南綠城玉蘭花園二期項目為例，該項目的一份驗房報告顯示，濟南綠城玉蘭花園項目二期的房屋質(zhì)量存在多處不合格，比如室內(nèi)墻面以及地面均存在多處起砂、空鼓開裂問題，墻面抹灰層強度低，外墻及樓板管道處滲漏水等。業(yè)主們曾與小區(qū)物業(yè)（綠城服務(wù)）溝通房屋工程與小區(qū)建設(shè)問題，但相關(guān)負責(zé)人卻向業(yè)主表示，“業(yè)主認為工程存在問題可以提，物業(yè)也會督促施工單位整改，但不可能做到讓業(yè)主們絕對滿意。”

記者還了解到，該項目三期工程處于在建在售狀態(tài)，四期工程（玉園）也進入了宣傳階段，但二期工程卻被曝存在虛假宣傳、嚴重減配等情況。據(jù)業(yè)主介紹，最初簽訂合同時項目方曾以一期項目的樣板間為宣傳樣本，并宣稱二期項目是一期項目的升級之作，二期的價格也比一期高很多。但二期項目的大門建設(shè)、兒童游樂設(shè)施、綠化等卻與項目方最初的承諾有著天壤之別，業(yè)主們雖然嘗試采取各種方式進行維權(quán)但均未成功。

對此，財經(jīng)評論員嚴躍進向記者表示，由于地產(chǎn)開發(fā)的周期較長，一期項目整體優(yōu)于二、三期項目的情況確實較為普遍。項目在分階段開發(fā)并出售的過程中，一期項目與二期項目的關(guān)系很重要，如果開發(fā)商沒有落實好“一房一價”制度，導(dǎo)致在相同的定價標準下二期項目嚴重減配或者與一期項目差異較大，進而引發(fā)業(yè)主維權(quán)的話，極有可能對后續(xù)項目的銷售形成一定的沖擊。

實際上，綠城的代建項目近年來一直頗受爭議。綠城的代建業(yè)務(wù)分為三種形式，政府安置房代建、商業(yè)代建和資本代建。雖然綠城的初衷是實現(xiàn)品牌輸出與輕資產(chǎn)運營，但從部分代建項目的維權(quán)情況來看，這一戰(zhàn)略決策似乎正在慢慢消耗“綠城標準”的“王牌”效應(yīng)。嚴躍進提到，由于代建項目中代建方與委托方的協(xié)調(diào)成本較大、工程監(jiān)理不到位，往往容易導(dǎo)致房屋質(zhì)量問題頻出但難以追責(zé)的困境。此外，也存在部分按約代建后卻仍是原開發(fā)商負責(zé)項目建設(shè)的情況，工程建設(shè)與物業(yè)管理自然難以滿足購房者的期望，也就不得不面臨由品牌輸出變?yōu)槠放葡牡膶擂翁幘场?/p>

對此，有業(yè)內(nèi)知情人士向記者分析稱，代建業(yè)務(wù)之所以存在工程質(zhì)量問題頻發(fā)、難以追責(zé)等現(xiàn)象，主要是該業(yè)務(wù)模式的內(nèi)在邏輯出了問題?！按I(yè)務(wù)存在的最大問題是商業(yè)模式不夠市場化，代建方在項目中幾乎是零風(fēng)險的，投資方與代建方達成合作關(guān)系后，所有的風(fēng)險都在投資方身上，代建方的工程進度與工程質(zhì)量情況對其自身幾乎沒有影響。在這種情況下，工程自然會存在很多瑕疵。同時，也正是由于代建業(yè)務(wù)模式不夠市場化，更易產(chǎn)生權(quán)責(zé)不分明的現(xiàn)象，激發(fā)責(zé)任主體間的爭議。”

談及代建業(yè)務(wù)模式的未來，上述業(yè)內(nèi)人士認為，由于目前全國城鎮(zhèn)化率有近60%，土地十分稀缺，加之房地產(chǎn)金融政策和調(diào)控政策日益收緊，日后拿地的將多數(shù)為龍頭房企，小房企拿地的概率在慢慢降低。而龍頭房企又擁有自己的品牌優(yōu)勢和開發(fā)模式，沒有小房企那么強烈的代建合作方面的需求，同時代建業(yè)務(wù)自身商業(yè)模式又存在一定弊端，發(fā)展空間十分有限。

品牌高溢價時代正過去？全年銷售目標料將承壓

“堅守產(chǎn)品質(zhì)量”與“絕不降價”作為綠城中國創(chuàng)始人宋衛(wèi)平一貫堅持的“綠城模式”，為綠城帶來了顯著的品牌溢價優(yōu)勢，也曾在危難時刻救綠城于水火。但如今，綠城的高溢價優(yōu)勢卻面臨來自內(nèi)部與外部的雙重挑戰(zhàn)。

張亞東曾坦言，由于受到限價政策等的限制，綠城的溢價能力體現(xiàn)不出來，這也是綠城目前面臨的一個巨大壓力。此外，越來越多的項目維權(quán)事件也讓綠城從昔日以產(chǎn)品質(zhì)量為王的寶座上跌落。

《紅周刊》記者注意到，在營收與凈利大幅下滑的同時，綠城中國2019年以來的合同預(yù)售情況也不算樂觀，上半年銷售增長幾乎陷入停滯。截至2019年6月30日，綠城中國總合同銷售金額較去年同期下滑1.5個百分點至743億元。

盡管綠城中國在2018年年報中表示公司2019年整體可售貨源超過2900億元，張亞東在年初的綠城內(nèi)部會議上卻將一季度銷售業(yè)績的下滑歸咎于“沒有貨賣”，并稱2019年一季度的綠城是最痛苦的。

然而，走出第一季度的綠城似乎并未擺脫銷售業(yè)績下滑的趨勢，從其前六個月未經(jīng)審核營運數(shù)據(jù)來看，除了3月份的合同銷售額與去年同期持平，并在6月份實現(xiàn)銷售增長以外，其他月份均處于下滑狀態(tài)，1月、2月、4月、5月分別同比下滑23%、5.6%、4.5%、2.3%。雖然至8月份，綠城合同銷售額已沖擊至1023億元，但與其年初立下的1800億元目標相比，完成率僅為43%。

值得注意的是，在銷售增速乏力的同時，綠城新增貨源的土地成本卻在漸漸走高。新增土地區(qū)域同位于杭州、寧波、溫州、武漢、天津、西安等核心城市，綠城中國2019年上半年新增土地平均樓面價卻高達1.28萬元/平方米左右，較去年同期的1.01萬元/平方米增長約27%。半年報顯示，長三角作為綠城中國的重要戰(zhàn)略區(qū)域，可售貨值占比高達66.3%。不過，該區(qū)域內(nèi)的杭州、寧波、溫州等重點城市同樣面臨較嚴格的限價政策，在土地成本上升、政策承壓的同時，綠城也同樣面臨較大的盈利壓力。

對此，有資深業(yè)內(nèi)人士分析稱，在經(jīng)歷今年上半年的土拍熱之后，杭州、蘇州、武漢等熱點城市加大了調(diào)控力度。當前各地樓市調(diào)控政策都沒有松動的跡象，確實會使產(chǎn)品力較強的項目無法釋放高溢價優(yōu)勢，壓縮利潤空間。而對于綠城這類品牌口碑較好的房企而言，項目質(zhì)量維權(quán)事件的爆發(fā)也確實會影響市場對其品牌價值的認可。

此外，隨著銀根的不斷收緊，房企下半年紛紛開啟“搶收計劃”，部分項目甚至面臨壓縮利潤降價銷售的處境。因此，對于上半年業(yè)績目標完成不佳的企業(yè)而言，下半年亦面臨著較大的競爭壓力，這對企業(yè)的業(yè)績增長與盈利提升而言都是不小的挑戰(zhàn)。