一線城市房產(chǎn)調(diào)控：新“三位一體”策略

張明

隨著“三位一體”調(diào)控策略的逐漸實(shí)施，一線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)，將逐漸由“香港模式”轉(zhuǎn)換至“新加坡模式”。

近期，有觀點(diǎn)認(rèn)為，為了穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長，房地產(chǎn)調(diào)控可能會(huì)再度放松，未來一段時(shí)間，一二線房地產(chǎn)市場(chǎng)可能重新趨于火爆。

的確，從歷史上看，每當(dāng)中國經(jīng)濟(jì)增長顯著放緩時(shí)，針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的緊箍咒就會(huì)放松，由此帶來新的一輪房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮。中國房地產(chǎn)市場(chǎng)每3年一次的短周期，大致就是調(diào)控放松與收緊的輪回所致。

然而，時(shí)移世易。經(jīng)過長達(dá)15年的房地產(chǎn)繁榮，中國經(jīng)濟(jì)過度依賴房地產(chǎn)的問題已經(jīng)變得越來越明顯：第一，中國經(jīng)濟(jì)增長高度依賴房地產(chǎn)行業(yè)與土地財(cái)政;第二，中國商業(yè)銀行資產(chǎn)負(fù)債表與中國房地產(chǎn)行業(yè)緊密綁定到一起;第三，房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲，是加劇中國城市居民收入與財(cái)產(chǎn)差距的最重要因素。因此，如果繼續(xù)回歸到依靠房地產(chǎn)發(fā)展來拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長的傳統(tǒng)模式，無異于飲鴆止渴。即使有助于穩(wěn)定短期增長，但中長期的成本與風(fēng)險(xiǎn)是毋庸置疑的。

基于上述考量，筆者認(rèn)為，即使未來一段時(shí)間內(nèi)中國宏觀經(jīng)濟(jì)增速有所下行，中央政府依然會(huì)保持政策定力，一線城市房地產(chǎn)調(diào)控顯著放松的概率很低。

眾所周知，一線城市由于面臨大規(guī)模的勞動(dòng)力凈流入，房地產(chǎn)的需求一直都很旺盛。而處于種種原因，一線城市地方政府加大土地供給的意愿始終不強(qiáng)，由此造成供給持續(xù)低于需求，這就使得一線城市房?jī)r(jià)處于易漲難跌的局面。從2016年“930”調(diào)控至今，中國政府主要是通過既限制需求（限購、限貸）又限制供給（壓縮開發(fā)商融資規(guī)模）、壓縮房地產(chǎn)市場(chǎng)交易的方式來抑制一線城市房?jī)r(jià)上漲。但這種調(diào)控模式實(shí)施的結(jié)果，可能會(huì)進(jìn)一步惡化供求失衡，從而導(dǎo)致一旦放松調(diào)控，房?jī)r(jià)就可能出現(xiàn)報(bào)復(fù)式反彈的局面。

不過，根據(jù)筆者的觀察，從2018年下半年起，中國政府針對(duì)一線城市房地產(chǎn)調(diào)控的思路，已經(jīng)發(fā)生了重大變化。這套新的調(diào)控思路可以用“三位一體”來形容。

調(diào)控思路之一，是要通過加大多種非商品房的住房供給，來分化掉原本打算購買商品房的潛在需求。

我們先以深圳市為例。深圳市在2018年8月出臺(tái)了《關(guān)于深化住房制度改革、加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房供應(yīng)與保障體系的意見》。該文件提出，深圳市將在2035年之前新增150萬套住房。其中商品房?jī)H占40%，而公租房、安居型商品房與人才房占到60%。在2019年4月，深圳市針對(duì)公租房、安居型商品房與人才房均出臺(tái)了管理辦法的征求意見稿。其中，公租房與安居型商品房主要針對(duì)具有深圳戶籍的中低收入家庭，而人才房主要針對(duì)深圳市政府認(rèn)定的各類人才，且人才房可租可購。試想，一旦上述管理辦法真正落地，那么未來在深圳，決定繼續(xù)購買商品房的人群，與之前相比可能出現(xiàn)明顯縮水。

我們?cè)僖员本┦袨槔Ｔ?018年，有好幾家很多年沒有集中分房的部委，開始較大規(guī)模地提供集資建房了。也有更多的高校獲得住建部的批準(zhǔn)，可以集資建房了。試想一種較為極端的情景，即如果北京所有的公務(wù)員與高校老師不再購買商品房的話，那么購買商品房的潛在人群是否會(huì)明顯縮水？此外，目前北京市似乎也在明顯加大對(duì)公租房與安居型商品房的供給。

調(diào)控思路之二，是要通過以房產(chǎn)稅為代表的政策組合，來將閑置的二手房逐漸逼入市場(chǎng)。

一線城市的房地產(chǎn)新增供給雖然一直很少，但各城市的閑置住房其實(shí)規(guī)模很大。從這一角度來講，房產(chǎn)稅遲早都會(huì)來的。房產(chǎn)稅及其他政策（例如未來可能出臺(tái)限制一個(gè)家庭能夠享受到政策性優(yōu)惠住房的套數(shù)的政策）出臺(tái)的目的，是增加持有多套住房的家庭的持有成本，從而最終使得這些家庭出售部分手頭囤積的住房，從而增加市場(chǎng)上的二手房供給。根據(jù)目前市場(chǎng)上傳聞的一些房產(chǎn)稅版本，針對(duì)多套住房的房產(chǎn)稅稅率是累進(jìn)的，因此房地產(chǎn)持有數(shù)量越多，房地產(chǎn)導(dǎo)致的持有成本將會(huì)顯著上升。

調(diào)控思路之三，是無論分化需求還是逼出供給都需要時(shí)間，因此在前兩項(xiàng)措施生效之前，核心的限購限貸指標(biāo)不會(huì)出現(xiàn)根本性的松動(dòng)。

在新的舉措產(chǎn)生效果之前，如果貿(mào)然放松限購限貸措施，在市場(chǎng)上供求失衡的背景下，房?jī)r(jià)很可能出現(xiàn)報(bào)復(fù)式上漲，這不僅會(huì)讓過去的調(diào)控努力功虧一簣，而且可能讓新的調(diào)控措施在出臺(tái)之初就面臨非常被動(dòng)的局面。因此，中國政府不會(huì)輕易放松現(xiàn)有的限購限貸政策，尤其是核心指標(biāo)。

房地產(chǎn)限購的核心指標(biāo)，就是非特定城市戶口不能買房，以及本地戶口家庭只能買兩套房。房地產(chǎn)限貸的核心指標(biāo)，是對(duì)購買多套房的首付限制。例如，目前在北京要購買二套房，首付比例高達(dá)60-70%，正是這個(gè)措施才真正鎖死了二手市場(chǎng)交易的流動(dòng)性。筆者認(rèn)為，短期內(nèi)一線城市房地產(chǎn)交易可能會(huì)適當(dāng)放松首套房首付比例以及首套房貸款利率上浮幅度，但上述核心限購限貸指標(biāo)，短期內(nèi)顯著放松的概率依然很低。

上述新“三位一體”舉措，具有較強(qiáng)的互補(bǔ)性。增加新增非商品房供給是為了降低購買商品房的潛在需求，通過稅收或其他政策來逼出二手房供給是增加商品房潛在供給，這兩個(gè)政策合起來就是為了緩解目前一線城市商品房市場(chǎng)上的供不應(yīng)求現(xiàn)象。而在這兩個(gè)政策生效之前，政府仍要通過限購限貸政策來壓縮交易、抑制房?jī)r(jià)上升。

隨著上述“三位一體”調(diào)控策略的逐漸實(shí)施，一線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)，將逐漸由“香港模式”轉(zhuǎn)換至“新加坡模式”。一方面，這意味著一線城市房?jī)r(jià)重現(xiàn)過去15年內(nèi)持續(xù)大幅上升現(xiàn)象的概率顯著下降;另一方面，即使一線城市房?jī)r(jià)未來不會(huì)出現(xiàn)明顯下跌，但房地產(chǎn)市場(chǎng)的流動(dòng)性可能顯著下降。換言之，房產(chǎn)的名義價(jià)值可能依然穩(wěn)定，但如果投資者想在短期內(nèi)把房產(chǎn)變現(xiàn)，那么可能不得不給出一定的折扣。

一旦這一情景成為現(xiàn)實(shí)，那么，我們大致可以做出以下判斷，即房地產(chǎn)在過去15年作為最重要造富手段的角色，可能已經(jīng)一去不復(fù)返了。對(duì)此，投資者應(yīng)該提前做好準(zhǔn)備。尤其是以高杠桿購房的剛需家庭，應(yīng)該做好一定的風(fēng)險(xiǎn)防范。