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    租賃型人才住房專營機構(gòu)融資渠道研究

    2019-09-12 12:19:44楊磊
    大經(jīng)貿(mào) 2019年7期
    關(guān)鍵詞:租賃融資渠道

    楊磊

    【摘 要】 當(dāng)今城市的競爭,已演變?yōu)槿瞬诺母偁帯榧哟笕瞬盼Χ?,并且能夠留住人才,各個城市大力推行人才租賃住房政策。為籌集到充足的人才住房,部分城市設(shè)立租賃型人才住房專營機構(gòu)。這些機構(gòu)均面臨融資的問題。政府注資、地方政府專項債、政策性銀行貸款和房地產(chǎn)投資信托基金是當(dāng)前的主要融資渠道,但在實際應(yīng)用中或多或少存在一定的局限性。如何拓寬融資渠道,建立多元化的融資體系是租賃型人才住房專營機構(gòu)亟待解決的問題。

    【關(guān)鍵詞】 租賃 人才住房 融資渠道

    當(dāng)前,國內(nèi)各大城市的人才爭奪戰(zhàn)正愈演愈烈。為吸引人才并留住人才,許多城市紛紛出臺各項優(yōu)惠政策,其中最具吸引力的政策之一是提供租賃型人才住房。為此,部分城市專門組建人才住房籌集、建設(shè)和運營管理公司。人才住房需求大、數(shù)量多,涉及資金量巨大,對于如何解決長遠發(fā)展的資金制約瓶頸問題,關(guān)乎人才住房專營機構(gòu)的可持續(xù)發(fā)展,關(guān)乎租賃型人才住房事業(yè)的可持續(xù)性。因此,加強對租賃型人才住房專營機構(gòu)融資渠道問題研究意義深遠和重大。

    一、租賃型人才住房融資現(xiàn)狀

    因提供租賃型人才住房是政府主導(dǎo)的一項工作,當(dāng)?shù)卣⑷胭Y本金到人才住房專營機構(gòu),從股權(quán)角度解決了部分資金問題。但是地方政府財力有限,不能承擔(dān)所有的人才房資金需求,因此需要補充其他的融資渠道,例如地方政府專項債、政策性銀行貸款和房地產(chǎn)投資信托基金等。

    地方政府專項債是以政府作為專項債券的發(fā)行主體,對項目要求為具有一定收益的公益性項目,且具有穩(wěn)定的預(yù)期償債資金來源。租賃型人才住房符合地方政府專項債的發(fā)行條件。作為一種低利率、長期限的由政府財政主導(dǎo)實施的融資方式,是租賃型人才住房專營機構(gòu)重要的債務(wù)融資渠道之一。

    國家開發(fā)銀行作為國內(nèi)主要的政策性銀行之一,長期致力于為與國計民生相關(guān)的重點項目提供融資支持,具有貸款期限長、利率水平相對較低、貸款發(fā)放保障能力強等多種優(yōu)勢。通過國家開發(fā)銀行發(fā)放項目貸款,保證人才房項目建設(shè)資金需求,是可行的融資渠道之一。

    房地產(chǎn)投資信托基金作為一種創(chuàng)新的金融工具,通過基金化運作實現(xiàn)租賃型人才住房資產(chǎn)的流通,打通資本市場運作平臺、提高存量項目資產(chǎn)的流動性,形成滾動開發(fā)模式,從而幫助租賃型人才住房專營機構(gòu)緩解資金壓力,形成穩(wěn)定的中長期融資機制。目前,廣東省深圳市、海南省??谑械南嚓P(guān)企業(yè)已有房地產(chǎn)投資基金產(chǎn)品順利發(fā)行,解決了存量人才房資產(chǎn)資金周轉(zhuǎn)的問題。

    二、存在的問題

    租賃型人才住房所需的資金量巨大,僅依靠政府投入資本金、地方政府專項債、政策性銀行貸款和房地產(chǎn)投資基金等渠道融資,遠遠不能滿足籌集、建設(shè)和管理過程中的資金需求?,F(xiàn)有的融資渠道存在一些局限性。由于租賃型人才住房項目存在投資回收期長、利潤率低甚至為負等特點,因此不能滿足一般的商業(yè)銀行貸款要求。

    從股權(quán)融資的角度看,政府的財力有限,不可能兜底承擔(dān)巨額的資金需求。股東投入資本金或注入一定規(guī)模的房屋資產(chǎn)后,往往要求租賃型人才住房專營機構(gòu)企業(yè)化管理、市場化運作。

    地方政府專項債額度有限、對項目有特定的要求,不是所有的人才住房項目都符合發(fā)行條件,僅能滿足部分項目的資金需求,例如在棚戶區(qū)改造工程中配建人才住房項目。

    國家開發(fā)銀行的項目貸款,不能用于支付通過招拍掛取得的“只租不售”土地地價款,不支持棚戶區(qū)改造項目,且受資金面政策影響較大,隨著政策調(diào)整而調(diào)整,不能始終保證享有優(yōu)惠利率。

    房地產(chǎn)投資基金在發(fā)行過程中,交易環(huán)節(jié)較多,涉及多種稅費,目前無相關(guān)的稅收優(yōu)惠政策,無形中增加了融資成本。

    三、 構(gòu)建多元化租賃型人才住房融資渠道

    租賃型人才住房,是推進供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的創(chuàng)新實踐,也是落實租購并舉政策的具體舉措。人才住房專營機構(gòu)在資金方面,需要使用的資金量巨大,且資金的使用呈現(xiàn)“前低后高”的特點。專營機構(gòu)成立初期,人才住房項目拓展、規(guī)劃設(shè)計等需要一定的時間,隨著項目的大規(guī)模推進,資金需求會急劇增加。人才住房資金流動性差,該類項目屬于政府的民生工程,項目投資金額巨大、周期較長,資金回報率很低。在租賃型人才住房專營機構(gòu)的快速發(fā)展中,提早規(guī)劃、構(gòu)建好多元化的融資渠道,對于保障項目資金需求,推進租賃型人才住房政策落地具有重大意義。

    基于目前的融資渠道已不能很好滿足人才住房資金需求的現(xiàn)狀,需要積極拓展其他資金渠道,構(gòu)建起股權(quán)、債券、綜合模式等融資體系。

    (一)股權(quán)融資

    在政府以貨幣資金形式注入資本金后,財力有限的情況下,再繼續(xù)增加貨幣資本金的可行性較小。政府擁有保障性住房的商業(yè)配套設(shè)施、商品房小區(qū)中的配建人才住房等實物房產(chǎn)資源,這些資產(chǎn)能帶來一定的現(xiàn)金流,可將這些實物房產(chǎn)以作價出資的方式分批注入人才住房專營機構(gòu),從股權(quán)角度,解決現(xiàn)金流不足的問題。

    (二)債務(wù)融資

    在用好政策性銀行項目貸款的同時,可以補充其他的債務(wù)融資渠道。非公開定向債務(wù)融資工具是銀行間債務(wù)市場以非公開定向發(fā)行方式發(fā)行的債務(wù)融資工具,是債券市場重要的創(chuàng)新工具之一,為人才住房融資提供新模式。中期票據(jù)期限短(最長不超過10年)、利率相對較高,但也是債務(wù)融資的重要方式之一。企業(yè)債券需滿足近三年連續(xù)盈利等,用于固定資產(chǎn)投資的債券發(fā)行額不得超過項目總投資60%,發(fā)行向國家發(fā)改委申報?;谌瞬抛》孔赓U業(yè)務(wù)期限長、收益率較低等特點,非公開定向債務(wù)融資工具、中期票據(jù)和企業(yè)債券等可作為債務(wù)融資工具,按照資金需求情況靈活使用。

    (三)綜合融資

    1. 推動設(shè)立住宅政策性金融機構(gòu),專項服務(wù)于住房租賃市場,以住宅政策性金融機構(gòu)為主體,利用政策性金融工具對商業(yè)性金融機構(gòu)無法或者不愿意參與的租賃住房行業(yè)提供資金支持。住宅政策性金融機構(gòu)可以通過政府信用背書籌集資金,為租賃住房的建設(shè)、收購和運營及時提供長期的低成本融資,解決制約人才住房專營機構(gòu)發(fā)展的核心問題。同時,住宅政策性金融機構(gòu)可以運用房地產(chǎn)投資信托基金等金融工具,有效盤活存量租賃住房資產(chǎn),實現(xiàn)資金循環(huán)利用和輕重資產(chǎn)分離,持續(xù)推動租賃型人才住房事業(yè)穩(wěn)定發(fā)展。

    2.資產(chǎn)證券化是人才住房的重要融資手段,而資產(chǎn)證券化的重要手段之一是房地產(chǎn)投資信托基金。探索以低回報的人才住房資產(chǎn)直接對接創(chuàng)新型房地產(chǎn)投資信托基金,將成熟運營的人才住房“上市”,回籠資金用于下一期人才住房的投資建設(shè),形成“開發(fā)-運營-房地產(chǎn)投資信托基金上市資金回籠-開發(fā)-運營”的投資閉環(huán)。

    3.積極嘗試引入保險資金。保險資金追求長期、穩(wěn)定的回報,且能提供的資金量大,契合人才住房籌集建設(shè)的資金需求,因此,人才住房專營機構(gòu)可積極嘗試通過長期戰(zhàn)略合作模式,引入保險資金,支持人才住房事業(yè)的可持續(xù)性發(fā)展。

    4.探索政府和社會資本合作模式融資。該模式能有效緩解政府財政壓力,拓寬融資渠道。租賃型人才住房專營機構(gòu)是政府投資背景的公司,需要一些優(yōu)惠政策吸引和鼓勵社會資本的廣泛參與,與市場其他主體雙向結(jié)合的機制能夠充分發(fā)揮各自的優(yōu)勢。

    四、結(jié)束語

    租賃型人才住房專營機構(gòu),作為一類新生機構(gòu),有利于促進房地產(chǎn)市場的良性健康發(fā)展。資金問題,是該類機構(gòu)遇到的棘手問題。本文對當(dāng)前人才住房融資現(xiàn)狀進行了分析并指出了存在的問題,在此基礎(chǔ)上提出了構(gòu)建多元化租賃型人才住房融資渠道的觀點。希望對今后越來越多的人才住房專營機構(gòu)提供融資借鑒和參考,不斷提高國內(nèi)租賃型人才住房籌集、建設(shè)和運營管理的資金融通水平。

    【參考文獻】

    [1] 張莉梅.保障性住房融資困境及對策研究[J] .財經(jīng)界,2015(30):110.

    [2] 徐潔,王鵬.基于土地財政轉(zhuǎn)型的上海保障性住房融資問題研究[J] .現(xiàn)代營銷,2018(5):28-29.

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