新就業(yè)大學生居住需求考量:以南京市為例①

賈春梅，劉 金，周 萌

一、問題提出

從1999年開始，我國高等院校擴招力度逐年加大，高等教育已從精英教育發(fā)展成為大眾化教育，大學畢業(yè)生已由擴招前(1998年入學，2002年畢業(yè))290萬增至2018年的820萬。每年大學畢業(yè)生中有數(shù)以百萬計的畢業(yè)生留在城市(尤其是一線或新一線城市)工作和生活，ofo小黃車聯(lián)合“城市數(shù)據團”經過抽樣調查識別出2017年大學畢業(yè)生中接近三成流向一線或新一線城市就業(yè)。南京是我國僅次于北京、上海的高等教育中心，是長江三角洲經濟發(fā)展圈內的重要城市，2016年被定位為特大城市，因而成為多數(shù)新就業(yè)人員除北上廣深之外優(yōu)先選擇的城市之一。江蘇省教育廳提供的數(shù)據顯示，2018年江蘇高校畢業(yè)生就業(yè)仍屬于“凈流入”，留在江蘇就業(yè)的人數(shù)占實際就業(yè)人數(shù)的78.3%。留在南京和蘇州的人數(shù)是江蘇省就業(yè)人數(shù)的50.72%，超過半數(shù)。

然而，目前城市房價居高不下，新就業(yè)畢業(yè)生(即畢業(yè)五年內大學生)的經濟基礎薄弱、資金積累較少、收入偏低，難以在短時間內自食其力地購買商品房。雖然不少城市紛紛將這一群體納入公共租賃住房體系，但保障效果欠佳。然而，政府推出的與住房相關的人才政策主要針對“頂尖人才”，惠及面尚待擴大，絕大多數(shù)新就業(yè)大學生無法享受。由此可見，新就業(yè)大學生與城市融合過程中處于尷尬的住房夾心層，很大比例的新就業(yè)大學生處于城市住房體系中較低水平的“蝸居”層面。青年人只有安居才能樂業(yè)，只有解決好居住問題才能實現(xiàn)聚集人才的目標。因而，如何化解新就業(yè)大學生住房難題及提高其居住質量成為專家、學者與公眾日益關注的問題。

國內目前針對新就業(yè)大學生住房需求影響因素問題展開研究的文獻尚不多見，少數(shù)學者以典型城市或典型國家為例分析新就業(yè)大學生的住房現(xiàn)狀。趙衛(wèi)華(2018)基于北京外地戶籍大學畢業(yè)生調研數(shù)據分析居住壓力與居留意愿。部分學者研究了青年大學生的居住貧困根源問題。比如，曾明星，郭艷琴(2017)關注了上海青年知識群體居住成本增長過快引致的“居住貧困”問題；王先柱，王敏(2018)基于2010～2013年的中國綜合社會調查(CGSS)數(shù)據，分析對比“先賦”與“后致”兩因素對青年群體住房獲得的貢獻度。

上述研究為本研究奠定了良好的研究基礎。然而，相關定量分析新就業(yè)大學生居住需求影響因素的研究較為缺乏，微觀視角分析仍顯單薄。本文以南京市為例，使用滾雪球抽樣法獲得畢業(yè)五年內大學生這一群體的住房選擇特征與居住需求相關數(shù)據，并結合AHP(層次分析法)對租購房影響因素進行指標體系構建，以考量新就業(yè)大學生的居住需求。

二、南京市租房市場分析

目前房地產市場已經步入存量房時代，培育和發(fā)展住房租賃市場是實現(xiàn)新就業(yè)大學生住有所居的重要途徑。畢業(yè)五年內的大學生購房者所占比例較小，絕大多數(shù)在租房市場上租房居住。因而，我們考量租房市場存在的問題以及租房價格情況。

(一)租房市場發(fā)展滯后

2018年1月30日，南京市政府在政府網站上指出南京市住房租賃市場存在三大突出問題:政策法規(guī)相對滯后且操作性低、市場主體單一、支持政策欠缺。與住房銷售市場相比，住房租賃市場發(fā)展嚴重滯后?！赌暇┙y(tǒng)計年鑒(2018)》提供的數(shù)據顯示，2017年南京市住宅出租面積為4369平方米，商品住宅銷售面積為14062893平方米，住宅出租面積僅為住宅銷售面積的房屋面積的0.036%。

(二)租房市場供給狀況考量

1.多房家庭寧愿空置、不愿出租的現(xiàn)象

租房市場尚不規(guī)范，租房的法律制度不健全，住房交易平臺不佳，租賃關系不穩(wěn)定帶來的煩瑣手續(xù)，租賃中介機構不完善可能導致的住房設施破壞，目前尚未對住房空置進行稅收約束，空置住房幾乎不存在稅收成本，致使許多家庭寧愿空置也不愿出租。

2.長租公寓供給尚待完善

近年來，長租公寓是主要針對年輕白領的租住公寓，因其房源真實、租金透明、合同清晰、裝修較好等深受不少90后上班族的歡迎。但是，房租偏高，讓一些年輕白領望而卻步。此外，一些長租公寓吸引年輕白領的生活自由化、社交群體化體驗等承諾難以實現(xiàn)，也影響了長租公寓的需求。

三、南京新就業(yè)大學生居住現(xiàn)狀調查

(一)調查樣本基本情況

為了了解新大學生的住房現(xiàn)狀和預期，我們于2017年12月至2018年2月對畢業(yè)5年內的大學生租房情況展開為期3個月問卷調查，調查點包括三種類型:城鄉(xiāng)接合部(馬群)、主城邊緣居住區(qū)(中華門)、長租公寓(魔方公寓)。本研究采用滾雪球抽樣法(做法是先對隨機選擇的一些被調查者進行訪問，然后再請他們推薦屬于研究目標總體特征的調查對象，這種方法用于低發(fā)生率或少見的總體中進行抽樣)進行調查。本次問卷調查通過線上、線下兩種渠道共發(fā)放600份問卷，有效回收553分，有效回收率為92.2%。

接受調查的對象中男性占比為54.8%，女性為45.2%，男女比例接近1∶1。已婚占比為11%，未婚占比為89%。南京戶籍與非南京戶籍人數(shù)比例接近4∶6。工作1年以內的占比43.2%，工作2～3年的占比36.5%，已工作4～5年的占比20.3%，工作1年以內的大學畢業(yè)生在本次調查中占較大比重。樣本能夠基本反映南京市大學畢業(yè)生總體的結構，具有一定代表性。

(二)調查結果

1.居住方式:合租為主

根據調查，南京市畢業(yè)大學生由于經濟實力欠缺和南京住房政策等諸多問題，解決住房的途徑主要有租房、所在工作單位提供職工宿舍、自有一套房、家里提供資金買房。其中租房包括合租和自租兩種方式。在回收的553份調查問卷中，選擇租房方式的占大多數(shù)，高達62.5%，合租方式占其中的87.1%，自租僅占租房的12.9%，而合租的對象多為同學、同事、朋友，少數(shù)人因為經濟壓力不得不放棄個人空間選擇與陌生人合租。

2.人均住房面積低

由于畢業(yè)五年內大學生絕大多數(shù)選擇合租方式，一定程度上導致被調查者的人均住房面積較低。2017年南京市居民人均住房面積為 36.7m2，全國居民人均住房面積為40.8m2，而參與調查的畢業(yè)五年內大學生的人均住房面積遠遠低于該數(shù)據，人均住房面積30m2以上的僅占0.5%，人均住房面積22～30m2的占62.7%，人均住房面積12～22m2的占36.8%。由此可見，調查者所代表的低收入大學畢業(yè)生仍然存在很大程度上的住房困難。

3.政府住房補貼普及低

在本次調研的有效回收問卷中，僅有8.3%的被調查者享受到公租房補貼，其余91.7%的大學生暫時與補貼政策無緣。造成這一現(xiàn)象的原因有二:新就業(yè)大學畢業(yè)生不僅在補貼制度上所能夠領取的額度極低，他們能夠申請到補貼額度的程序也極其煩瑣嚴苛，無法惠及大多數(shù)薪水不高但急需住房補貼的畢業(yè)生。

4.住房支出壓力大

問卷調查結果顯示，就業(yè)時間較短的大學生的月薪大多集中在2000～6000元，而有一定工作經驗的大學生的月薪則較分散(高薪者仍是少數(shù))，因此對于住房支出比較慎重。根據調查得知，由于租住環(huán)境的不同，南京市租房價格差別較大，低至500元/月以下，高則3000元/月以上，但是高價格租房在市場中占比較少，只有3.9%；大多數(shù)仍為500元/月以下和500～1000元/月的廉價住房，占比高達51.6%。

5.居住滿意度低

在本次調查中，問卷結果顯示受訪者對于居住滿意度普遍較低。其中，對于現(xiàn)在的住房非常滿意的占4.9%，比較滿意的占12.3%，一般滿意的占56.4%，認為比較糟糕的占24.9%，非常糟糕想馬上換房子的有1.5%。

6.對定居南京的規(guī)劃度低

本次調查我們收集了目標人群對于未來定居南京的規(guī)劃度。調查顯示，超過半數(shù)的人不打算定居南京買房，可能原因是南京經濟較為發(fā)達，物價高、消費高、薪資低、生活壓力大。近三成的人想定居南京并且家里提供首付，此類大學生有一定的經濟基礎，具備定居的主觀意愿和客觀經濟支撐。有一成的大學生有買房意愿但是沒有具體進行規(guī)劃或者不具備執(zhí)行力。

四、基于AHP層次分析法的指標體系構建及評價結果分析

(一)評價方法的選擇與指標體系的確立

1.評價方法的選擇

對于結構復雜、決策準則多的問題來說，AHP層次分析法最大限度地調動了人的邏輯和思維分析判斷能力，對評價對象依據總評價目標(由評價目的確定)進行連續(xù)分解，得到各層級評價目標，并以最下層指標作為評價指標，然后根據這些指標計算出綜合評分指數(shù)進行對象評價。

2.指標體系的確立

對上文所調查樣本，基于AHP(層次分析法)對畢業(yè)五年內大學生的居住需求的影響因素進行分析。為使指標體系能全面反映畢業(yè)五年內大學生居住需求的影響因素，選取研究對象基本情況變量、居住現(xiàn)狀變量、未來住房預期變量、廣義偏好屬性變量等4大類15種指標建立指標體系。

(二)判別矩陣構建及權重的求解

根據指標體系，利用上述標度法，通過專家咨詢法問卷調查，選取本領域8位專家，分別對指標的重要程度進行打分，然后對打分結果又進行了內部的討論和歸納，得到兩兩判別矩陣。然后，進行特征根、特征向量與一致性檢驗。接著，計算出廣義偏好因素下的各二級因素影響權重。最后，計算出組合權重，見表1。

表1 組合權重

(三)評價結果分析

通過以上比較研究得知，影響畢業(yè)五年內大學生居住需求因素中，基本情況(性別、是否本地、是否單身、工作年數(shù)、工資薪金)影響最大，居住現(xiàn)狀(居住方式、住房面積、是否享受公租房補貼、租房費用、居住情況滿意度)影響次之，廣義偏好(住房外部條件要求、住房內部設施要求)第三，未來住房預期(對租房市場關注度、對住房的預期、定居南京規(guī)劃度)影響最小。

在二級指標中，按其影響重要程度排名如下:是否本地＞住房內部設施要求＞工資薪金＞是否單身＞租房費用＞住房外部條件要求＞工作年數(shù)＞是否享受公租房補貼＞對租房市場關注度＞居住方式＞對住房的預期＞性別＞住房面積＞定居南京規(guī)劃度＞居住情況滿意度。

綜合以上分析，是否是本地人很大程度上決定了畢業(yè)五年內大學生住房選擇。可以想到，本地人在尋求工作時必定會優(yōu)先尋求離家近的工作崗位，若離家不是特別近，南京市發(fā)達的公共交通足以讓新畢業(yè)大學生們跨越大半個城市下班回家休息，可以住在自己的家里意味著節(jié)省了一大筆開支，還能住得安心；在年輕的租客心中，住房內部設施也成了選“家”的一項重要考評標準:擁有日常家電，如洗衣機、空調、冰箱等將會在租房市場中受到青睞；排名第三的二級指標——“工資薪金”儼然也是制約著新就業(yè)大學生住房選擇的一大要素。經濟基礎決定上層建筑——有經濟能力才能在住房選擇中有更大的選擇面和自由度。

五、政策建議

青年大學生居住條件改善需要政府、市場、家庭及其自身的努力，不僅要從宏觀層面尋找解決措施，而且要從微觀層面探討優(yōu)化方案。

(一)適當放寬住房補貼政策，提高普惠力度

譬如建立新畢業(yè)大學生住房補貼申請數(shù)據庫，要求新畢業(yè)大學生定期提供企業(yè)證明，對工作優(yōu)秀者加大補貼額度或延長期限，對在工作崗位上消極怠工者縮小補貼額度或縮短期限；降低最低申請門檻，實行梯度金額和期限補貼，使更多人受益。

(二)促進長租公寓發(fā)展，增加小戶型住房供給

目前來看，我國住房市場上大戶型住房供給大于需求，而小戶型住房卻供不應求。目前長租公寓越來越成為受年輕白領青睞的租住對象。因此，政府應鼓勵開發(fā)商開發(fā)小戶型或經濟型公寓，引導長租公寓市場的健康快速發(fā)展。

(三)落實“租購同權”，引導居住消費觀念轉變

隨著“租購同權”政策試點和不斷推行，無論租房還是買房都能獲得相同的落戶資格、公共教育資源等基本公共服務，青年人就可以逐步樹立良好的居住消費觀念，購房居住觀念就會逐步向租房居住觀念轉變。