商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防控體系構(gòu)建思考

艾宇

摘要：在我國(guó)現(xiàn)今的經(jīng)濟(jì)環(huán)境之中，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)面臨著諸多的問(wèn)題，尤其是該行業(yè)中的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題尤為突出，所以本文根據(jù)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的當(dāng)前經(jīng)營(yíng)狀況，并根據(jù)當(dāng)下的經(jīng)濟(jì)背景，首先對(duì)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)存特點(diǎn)與缺陷進(jìn)行論述，并對(duì)其財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范提出相關(guān)合理的建議，從而構(gòu)建由外到內(nèi)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防控體系，從而希望能對(duì)商業(yè)地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理水平的提高有所幫助。

關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn)企業(yè);財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防控

伴隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)也受到了一定影響，并且由于國(guó)家關(guān)于土地與金融方面的政策趨緊，導(dǎo)致現(xiàn)今商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)走勢(shì)不明。而商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)本身屬于資金密集型行業(yè)，該類行業(yè)資金投量大，但是回轉(zhuǎn)速度也慢，這使得就現(xiàn)今商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)狀來(lái)說(shuō)，其本身存在償債能力就不強(qiáng)與抗風(fēng)險(xiǎn)能力不足的缺陷，使得商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較高。同時(shí)在外部政策環(huán)境中，我國(guó)政府依據(jù)當(dāng)今的后金融時(shí)代特征，隨之出臺(tái)的各種政策對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展在總體上來(lái)說(shuō)較為不利，所以說(shuō)從外部來(lái)說(shuō)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也在增加。所以本文將從各個(gè)方面對(duì)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)所面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行研究討論，并提出防控體系構(gòu)建的建議。

一、商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理特點(diǎn)以及存在的問(wèn)題

（一）資金回收期長(zhǎng)

當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的資金流轉(zhuǎn)速度較為緩慢，這是因?yàn)槠溟_(kāi)發(fā)過(guò)程過(guò)于較為漫長(zhǎng)，一個(gè)項(xiàng)目的主要流程主要有以下四個(gè)階段：第一階段是征地;第二階段是土地開(kāi)發(fā);第三階段是房屋開(kāi)發(fā);第四階段是竣工銷售以及物業(yè)。在以上四個(gè)階段之中，都需要公司投入大量的資金，而在現(xiàn)實(shí)情況之中商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)為了加快資金回籠速度，會(huì)在第三階段房屋開(kāi)發(fā)中進(jìn)行預(yù)售，讓部分資金提前回籠。，但資金正式回籠的時(shí)間仍為第四階段。所以我們可以看出本行業(yè)資金的回收期較長(zhǎng)，導(dǎo)致不可控因素增加。

（二）財(cái)務(wù)杠桿過(guò)度使用

因?yàn)榇蟛糠止静o(wú)足夠的現(xiàn)金，而本行業(yè)又需要大量資金，所以這些公司都選擇貸款這種財(cái)務(wù)杠桿方式進(jìn)行運(yùn)作。但這種財(cái)務(wù)杠桿方式好的影響是幫助公司的股東在持有少量資本的時(shí)候維持公司運(yùn)作，并提高稅盾效應(yīng);不好的影響則是這使得公司的資金具有高度的流動(dòng)性，公司一旦面臨危機(jī)，則會(huì)產(chǎn)生無(wú)錢還債的現(xiàn)象，造成巨大的債務(wù)壓力。

（三）變現(xiàn)能力不足

如上所述，現(xiàn)實(shí)中大部分商業(yè)地產(chǎn)公司的經(jīng)營(yíng)往往是通過(guò)舉債的方式進(jìn)行的，但這種方式需要企業(yè)擁有較高的變現(xiàn)能力，所以一旦在企業(yè)進(jìn)行借款時(shí)自身相應(yīng)的資產(chǎn)與借款不匹配，就會(huì)使得公司無(wú)法籌到資金，導(dǎo)致短期資金不足。而在商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)中，其主要流動(dòng)資產(chǎn)就是存貨。而按照商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品以及非開(kāi)發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行分類，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品包括己完工商品住宅、在建開(kāi)發(fā)產(chǎn)品、出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品和擬開(kāi)發(fā)土地;非開(kāi)發(fā)產(chǎn)品則包括原材料、庫(kù)存商品、低值易耗品。從上述的各類產(chǎn)品來(lái)看，都面臨著不易變現(xiàn)的困境，這導(dǎo)致公司資產(chǎn)的流動(dòng)性不高，最后增加一定的償債壓力。

（四）現(xiàn)金流不穩(wěn)定

現(xiàn)金流對(duì)任何公司來(lái)說(shuō)，都是幫助其正常運(yùn)轉(zhuǎn)的重要保障。但是當(dāng)今大部分商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流并不穩(wěn)定，存在一年高、一年低的現(xiàn)象。這其中之一的原因是商業(yè)地產(chǎn)公司面對(duì)項(xiàng)目流程時(shí)間較長(zhǎng)的困境，會(huì)采取提前收取資金的方式使資金盡快回籠，也就是使用預(yù)售的方法在項(xiàng)目進(jìn)行中就能把資金回籠。但是各個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的銷售期以及銷售期的匹配問(wèn)題往往會(huì)被忽略，從而產(chǎn)生現(xiàn)金流不穩(wěn)定的現(xiàn)象產(chǎn)生。而另外一個(gè)原因則是企業(yè)投入收益現(xiàn)金流也存在不均衡的問(wèn)題。所以現(xiàn)金流不穩(wěn)定這一問(wèn)題導(dǎo)致企業(yè)在現(xiàn)金流高的那年產(chǎn)生大量的現(xiàn)金冗余，而低的那一年企業(yè)則面臨償債風(fēng)險(xiǎn)，最后使得商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的正常運(yùn)行無(wú)法得到保障。

（五）項(xiàng)目調(diào)整能力較弱

由上述我們可以得知，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)，因此其管理周期也相對(duì)較長(zhǎng)。所以對(duì)項(xiàng)目的調(diào)整較為困難，另外，對(duì)項(xiàng)目轉(zhuǎn)手的要求也較高，因此資金被投入到一定的項(xiàng)目之中時(shí)，一旦一些不確定因素失控，就會(huì)使得項(xiàng)目面臨遲滯的狀態(tài)，現(xiàn)金鏈也會(huì)遭到斷裂的風(fēng)險(xiǎn)，給企業(yè)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)造成了一定的阻礙。

二、風(fēng)險(xiǎn)防控體系構(gòu)建

綜上所述，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)如果想要健康發(fā)展下去，就一定要構(gòu)建相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)防控體系，并以此為基礎(chǔ)對(duì)日常財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行針對(duì)性的管理，從而控制控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)并減少企業(yè)的相關(guān)的利益損失。

（一）償債風(fēng)險(xiǎn)控制

償債的風(fēng)險(xiǎn)屬于財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，是由于企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過(guò)程當(dāng)中由于某些因素導(dǎo)致其無(wú)法對(duì)一些債務(wù)進(jìn)行清償所導(dǎo)致的。通過(guò)上文分析我們可以得知，商業(yè)地產(chǎn)公司的負(fù)債率高是由于其自身相當(dāng)高的償債風(fēng)險(xiǎn)所導(dǎo)致的。所以，為避免償債風(fēng)險(xiǎn)的增加，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)有必要對(duì)自身的資金結(jié)構(gòu)進(jìn)行合理安排。所以在企業(yè)的運(yùn)行過(guò)程中，應(yīng)當(dāng)加大對(duì)籌款渠道的重視，從而選擇一個(gè)較為合理的渠道進(jìn)行籌集款項(xiàng)。而對(duì)于企業(yè)自身的負(fù)債率也應(yīng)當(dāng)有一個(gè)確定的值，那就是同該企業(yè)的償債能力能夠相互匹配。

（二）加強(qiáng)資金流動(dòng)性

對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的資金流動(dòng)性的風(fēng)險(xiǎn)，由于其固有特性，導(dǎo)致企業(yè)將會(huì)面臨流動(dòng)資金與負(fù)債不相匹配的困境，要想妥善的解決該問(wèn)題，就需要對(duì)資產(chǎn)負(fù)債進(jìn)行合理的拆分，從而有效整合未來(lái)的資金流與期限。另外一方面，對(duì)本企業(yè)的自身負(fù)債結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)整有助于商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的對(duì)于流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)的防范能力。所以在此情境中，商業(yè)地產(chǎn)公司利用對(duì)沖法進(jìn)行一定的融資，從而使得資金缺口得到不斷地縮減。

不過(guò)因?yàn)閭鶆?wù)償債口是固定不變的，而未來(lái)資金缺失相對(duì)不確定的，所以商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)不能達(dá)到完美的匹配，也就使得在現(xiàn)金流不穩(wěn)定的情況下面臨一定的財(cái)務(wù)危險(xiǎn)。所以想要降低這種風(fēng)險(xiǎn)，就要對(duì)現(xiàn)金流加強(qiáng)重視，不斷增加現(xiàn)金的流動(dòng)性，不過(guò)現(xiàn)金流動(dòng)性一旦增加就會(huì)導(dǎo)致企業(yè)的收益會(huì)在一定程度上降低，為了避免這一現(xiàn)象的出現(xiàn)，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行流動(dòng)性資產(chǎn)組合。這樣才能夠?qū)ι虡I(yè)地產(chǎn)公司資金需求進(jìn)行有效的保障。

（三）盈利風(fēng)險(xiǎn)控制

在商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)當(dāng)中，由于銷售的效果不好，使得企業(yè)的利潤(rùn)降低，進(jìn)而令企業(yè)很可能遭受到一定的風(fēng)險(xiǎn)。這是因?yàn)閷?dǎo)致盈利風(fēng)險(xiǎn)的因素是成本的上升、收入的減少。正因如此，企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)盈利風(fēng)險(xiǎn)的控制，第一方面應(yīng)當(dāng)科學(xué)定價(jià)，對(duì)于企業(yè)的變現(xiàn)能力和變現(xiàn)效率深深的受到價(jià)格變動(dòng)的影響，所以在商品房開(kāi)發(fā)之后，管理人員應(yīng)當(dāng)根據(jù)該商品房的所在地區(qū)的實(shí)際發(fā)展情況，對(duì)扣板的質(zhì)量、品質(zhì)、價(jià)格彈性以及競(jìng)爭(zhēng)樓盤進(jìn)行綜合分析，從而增強(qiáng)定價(jià)的科學(xué)性。另外一方面，促銷的方式也應(yīng)當(dāng)合理。開(kāi)展合理的宣傳活動(dòng)，有助于商業(yè)地產(chǎn)公司提高自身的銷量，譬如采取廣告、宣傳導(dǎo)報(bào)、人員推銷等方式進(jìn)行宣傳，將企業(yè)項(xiàng)目的信息通過(guò)不同的渠道傳遞到消費(fèi)者手中，從而讓消費(fèi)者對(duì)本企業(yè)的項(xiàng)目進(jìn)行全方位的了解。因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)行業(yè)這種特殊性，使得銷售變得十分關(guān)鍵，所以企業(yè)對(duì)于銷售一定要加強(qiáng)重視，從而擴(kuò)大資金流入。

（四）加強(qiáng)內(nèi)審

對(duì)于財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防控，不僅要從資金上著手，還應(yīng)當(dāng)對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部加強(qiáng)管控，加強(qiáng)內(nèi)部的控制對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范起著重要作用。所以，企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)內(nèi)審制度進(jìn)行一定的完善。在內(nèi)審制度的實(shí)施當(dāng)中，內(nèi)審部門為了能夠更加高效的運(yùn)作，應(yīng)當(dāng)獨(dú)立于其他部門之外，與此同時(shí)，還應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)內(nèi)審的力度，對(duì)企業(yè)內(nèi)部所存在的一定問(wèn)題及時(shí)發(fā)現(xiàn)并對(duì)相應(yīng)的系統(tǒng)進(jìn)行一定的改善，在辨別出一定的問(wèn)題之后，向領(lǐng)導(dǎo)層進(jìn)行匯報(bào)。

三、總結(jié)

綜上所述，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防控體系構(gòu)建對(duì)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展有著極為重要的意義，也對(duì)本行業(yè)的健康發(fā)展起著十分關(guān)鍵的作用。在當(dāng)今中國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展之中，由于商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展歷史不夠久遠(yuǎn)，所以對(duì)于財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理還不夠重視，在企業(yè)管理中存在的問(wèn)題還較多，因此本文根據(jù)當(dāng)今情況，通過(guò)償債風(fēng)險(xiǎn)控制、加強(qiáng)資金流動(dòng)性、盈利風(fēng)險(xiǎn)控制、強(qiáng)化企業(yè)內(nèi)審制度等策略的提出，構(gòu)建商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防控體系，希望能夠?qū)ι虡I(yè)地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理水平的提高有所幫助。

參考文獻(xiàn)：

[1]葉福清.淺析財(cái)務(wù)集中管理模式下的集團(tuán)公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制--以鼎力電力集團(tuán)股份有限公司為例[J].財(cái)經(jīng)界（學(xué)術(shù)版），2010，03： 162.

[2]夏智穎.我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題及其控制措施--以萬(wàn)科公司股份有限公司為例[J].中國(guó)鄉(xiāng)鎮(zhèn)公司會(huì)計(jì)，2016，06： 111-113.

[3]彭中文，李力，文磊.宏觀調(diào)控、公司治理與財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)——基于商業(yè)地產(chǎn)上市公司的面板數(shù)據(jù)[J].中央財(cái)經(jīng)大學(xué)學(xué)報(bào)，2014，05： 52-59.