商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策研究

摘要：在國(guó)家長(zhǎng)期宏觀調(diào)控政策的影響下，大多數(shù)企業(yè)開始進(jìn)行了業(yè)務(wù)拓展，商業(yè)地產(chǎn)成為各行業(yè)進(jìn)一步發(fā)展的一個(gè)重要經(jīng)濟(jì)來源，逐漸衍生出來商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)，并帶動(dòng)著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。本文主要針對(duì)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)融資過程中所面臨的問題進(jìn)行分析，結(jié)合商業(yè)地產(chǎn)融資的基本原則，提出相應(yīng)的融資風(fēng)險(xiǎn)防控對(duì)策，不斷優(yōu)化商業(yè)地產(chǎn)融資模式，降低商業(yè)地產(chǎn)融資風(fēng)險(xiǎn)，從而推動(dòng)企業(yè)的平穩(wěn)發(fā)展。

關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)：融資風(fēng)險(xiǎn)：風(fēng)險(xiǎn)防控對(duì)策

一、商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)融資所面臨的問題

（一）融資成本差異較大

在進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)融資時(shí)，資金是作為一種商品，由該資金的行為人進(jìn)行商品讓渡，從而滿足商業(yè)地產(chǎn)融資的需求。此過程中，企業(yè)也需要付出一定的條件，比如向銀行進(jìn)行融資時(shí)，企業(yè)需要出具自身的實(shí)際資產(chǎn)狀況，舉債進(jìn)行融資，這樣也會(huì)在一定程度上增加企業(yè)的債務(wù)壓力，并伴隨著相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)?，F(xiàn)階段，我國(guó)的資本市場(chǎng)還不夠完整，在不同融資的背景下，企業(yè)所承擔(dān)的融資成本之間存在巨大的差異，企業(yè)在進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)融資之前，銀行就會(huì)及時(shí)對(duì)企業(yè)的融資成本進(jìn)行分析，考慮到各方面的相關(guān)因素，才確定是否給予資金貸款，這是現(xiàn)階段商業(yè)地產(chǎn)融資所面臨的一個(gè)問題，

（二）企業(yè)實(shí)際經(jīng)營(yíng)狀況

企業(yè)的實(shí)際經(jīng)營(yíng)情況會(huì)直接影響到商業(yè)地產(chǎn)融資是否成功，并與商業(yè)地產(chǎn)融資風(fēng)險(xiǎn)密切聯(lián)系在一起，一旦商業(yè)地產(chǎn)融資出現(xiàn)大范圍的資金變動(dòng)，項(xiàng)目投資收益不穩(wěn)定，會(huì)增加企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，并影響著投資者的直接經(jīng)濟(jì)效益，降低社會(huì)群體對(duì)商業(yè)地產(chǎn)投資的興趣，不利于企業(yè)的發(fā)展。

（三）證券市場(chǎng)條件變化

證券市場(chǎng)也會(huì)直接影響到商業(yè)地產(chǎn)證券在市場(chǎng)的流動(dòng)性，一旦商業(yè)地產(chǎn)證券流動(dòng)性變差，會(huì)直接影響到投資者的收益，使得證券變現(xiàn)難度加大，無法有效保障投資者的經(jīng)濟(jì)收益。一旦投資者的證券購(gòu)買欲望不強(qiáng)，或者是考慮到其他因素，不愿意購(gòu)買證券，那么也會(huì)直接影響到商業(yè)地產(chǎn)融資工作，加大融資難度。

（四）市場(chǎng)環(huán)境變化影響

市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境很容易受到國(guó)家經(jīng)濟(jì)體系變化的影響，一旦市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制發(fā)生改變，那么整個(gè)體系下的市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)都需要進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整。如當(dāng)市場(chǎng)貨幣需求量增加，那么投資者的經(jīng)濟(jì)收益需求也會(huì)隨之增加，這樣就會(huì)使得房地產(chǎn)融資成本發(fā)生相應(yīng)的改變，融資成本也需要進(jìn)一步增加，會(huì)給企業(yè)正常運(yùn)營(yíng)帶來影響。

二、進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)融資需要堅(jiān)持的原則

（一）規(guī)模適度

商業(yè)地產(chǎn)融資規(guī)模越大，其所需資金需求量也會(huì)增大，企業(yè)需要開展相關(guān)的工作為商業(yè)地產(chǎn)融資提供更多的資金保障。但是，企業(yè)在實(shí)際的商業(yè)地產(chǎn)融資過程中，要充分考慮到企業(yè)自身的實(shí)際經(jīng)營(yíng)情況，融資規(guī)模大并不是最有效的融資形式，要根據(jù)自身融資優(yōu)勢(shì)，選擇合適的融資渠道，劃定最佳的融資范圍，要合理把控融資規(guī)模，不斷提升融資利用效率，降低融資成本，確保企業(yè)的良性發(fā)展。

（二）成本效益

成本效益成為企業(yè)進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)融資是必須要考慮的一個(gè)因素，商業(yè)地產(chǎn)融資存在風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)需要進(jìn)行項(xiàng)目資金籌措，本企業(yè)運(yùn)營(yíng)資金占用等，但其所獲得的經(jīng)濟(jì)收益是可觀的。為了實(shí)現(xiàn)最佳的成本效益，企業(yè)要及時(shí)明確商業(yè)地產(chǎn)投資的方向，根據(jù)自身資金的實(shí)際情況，有效調(diào)節(jié)企業(yè)內(nèi)部的融資投資工作，確保最大化的控制企業(yè)成本，降低融資風(fēng)險(xiǎn)，從而增加企業(yè)的經(jīng)濟(jì)收益。

（三）風(fēng)險(xiǎn)控制

企業(yè)在進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)融資時(shí)，財(cái)務(wù)杠桿是保障企業(yè)負(fù)債經(jīng)營(yíng)的一種有效手段，合理利用財(cái)務(wù)杠桿，不斷提升企業(yè)的資本收益率，確保企業(yè)其他各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的正常開展。同時(shí)，在進(jìn)行融資時(shí)，收益是與風(fēng)險(xiǎn)并存的，收益越高，風(fēng)險(xiǎn)越大，企業(yè)要重視融資環(huán)節(jié)的風(fēng)險(xiǎn)控制工作，根據(jù)企業(yè)自身發(fā)展實(shí)際情況，合理控制和規(guī)避財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)而提升企業(yè)的整體收益。

（四）恰當(dāng)時(shí)機(jī)

企業(yè)在進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)融資時(shí)，需要考慮到項(xiàng)目投資的最佳時(shí)機(jī)，并在項(xiàng)目投資時(shí)間確定的基礎(chǔ)上，選擇融資渠道，規(guī)定融資規(guī)模等，要將項(xiàng)目融資時(shí)間控制在最佳時(shí)間范圍內(nèi)，避免出現(xiàn)資金閑置等情況，影響資金的利用效率。

三、加強(qiáng)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)防控的具體對(duì)策

（一）提升企業(yè)信用等級(jí)

企業(yè)要想獲得良好的融資成效，就需要不斷提升本企業(yè)的信用等級(jí)，只有企業(yè)信用等級(jí)提升了，其所獲得的資金來源也就會(huì)廣泛。因此，企業(yè)要不斷完善現(xiàn)有的財(cái)務(wù)管理制度，制定相對(duì)應(yīng)的經(jīng)營(yíng)管理策略，尤其是企業(yè)高層一定要重視本企業(yè)的各個(gè)管理工作，制定出符合員工發(fā)展的規(guī)章制度，以有效促進(jìn)企業(yè)各項(xiàng)工作的順利開展，加快企業(yè)內(nèi)部各部門之間的協(xié)作，建立起透明化、公開化的財(cái)務(wù)管理機(jī)制，充分發(fā)揮出員工的監(jiān)督作用，不斷提升企業(yè)的財(cái)務(wù)管理水平。其次，企業(yè)在對(duì)經(jīng)營(yíng)管理時(shí)，要樹立一個(gè)良好的企業(yè)形象，堅(jiān)持誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)、以人為本等理念，加強(qiáng)合同管理，增強(qiáng)自身的自我約束力，逐步提升企業(yè)的信用等級(jí)，為企業(yè)商業(yè)地產(chǎn)融資獲取更多的資源。

（二）科學(xué)選擇融資方式

企業(yè)在進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)融資時(shí)，要結(jié)合融資優(yōu)序理念，選擇最佳的融資方式。根據(jù)融資優(yōu)序理論，當(dāng)企業(yè)需要進(jìn)行融資時(shí)，一定要先傾向于企業(yè)內(nèi)部融資，其次是根據(jù)企業(yè)債權(quán)等作為融資，最后是將權(quán)益作為融資的最后手段。企業(yè)要根據(jù)自身的實(shí)際情況，合理選擇有效的融資方式，不斷提升本企業(yè)的資產(chǎn)杠桿比率，隨著商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展，其所帶來的資產(chǎn)規(guī)模也在逐漸增加，資金融入率也會(huì)不斷提升。此外，還要理性對(duì)待提高資金效率，可以選擇聘請(qǐng)外部專業(yè)人員來企業(yè)內(nèi)部進(jìn)行資金運(yùn)作等方面的培訓(xùn)，不斷提升企業(yè)的資金運(yùn)作效率。

（三）制定完善財(cái)務(wù)規(guī)劃

科學(xué)有效的財(cái)務(wù)規(guī)劃是企業(yè)正常經(jīng)營(yíng)發(fā)展的基礎(chǔ)和前提，企業(yè)在進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)融資時(shí)，需要重視財(cái)務(wù)規(guī)劃工作，從財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)、控制等方面進(jìn)行綜合考慮，嚴(yán)格控制企業(yè)的盈虧，確保企業(yè)其他業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的正產(chǎn)開展。根據(jù)財(cái)務(wù)規(guī)劃，企業(yè)能準(zhǔn)確掌握自身的實(shí)際經(jīng)濟(jì)情況，避免出現(xiàn)資金短缺、資金鏈斷層等情況，保障企業(yè)各項(xiàng)資金的正常流轉(zhuǎn)，從而提升企業(yè)的經(jīng)營(yíng)運(yùn)作的效率?？茖W(xué)的財(cái)務(wù)規(guī)劃，能保障企業(yè)各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，提升企業(yè)的資金利用效率，從而降低企業(yè)商業(yè)地產(chǎn)融資的各項(xiàng)費(fèi)用支出，節(jié)約企業(yè)成本。

（四）完善內(nèi)部融資制度

由于商業(yè)地產(chǎn)融資取單非常單一，而企業(yè)內(nèi)部融資又無法滿足融資需求，就需要從外部進(jìn)行融資，企業(yè)需要進(jìn)一步提升自身的管理能力，強(qiáng)化貸款能力，逐步拓展企業(yè)的融資渠道，從而建立起有效的內(nèi)部融資制度，加強(qiáng)內(nèi)部資金管理，不斷提升企業(yè)的融資效率。同時(shí)，還可以將融資業(yè)務(wù)專門外包給相關(guān)專業(yè)的融資機(jī)構(gòu)，專門負(fù)責(zé)企業(yè)的項(xiàng)目融資，從而提升企業(yè)融資的效益。此外，企業(yè)還需要結(jié)合當(dāng)前市場(chǎng)情況，不斷優(yōu)化自身的企業(yè)組織機(jī)構(gòu)，深入挖掘企業(yè)潛在的利潤(rùn)點(diǎn)，改善自身組織結(jié)構(gòu)，從而獲得可觀的利潤(rùn)收益。

（五）加強(qiáng)融資風(fēng)險(xiǎn)管控

企業(yè)管理層要樹立正確的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，要知道利潤(rùn)與風(fēng)險(xiǎn)是相伴而生的，需要結(jié)合自身經(jīng)營(yíng)發(fā)展的實(shí)際情況，做好相應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)防控措施，對(duì)本企業(yè)的各項(xiàng)財(cái)務(wù)工作提前做好預(yù)測(cè)，科學(xué)合理安排各項(xiàng)資金，明確規(guī)定資金籌集總數(shù)和最佳時(shí)間點(diǎn)，有效控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，隨時(shí)監(jiān)控企業(yè)融資過程，一旦出現(xiàn)因利率變動(dòng)而導(dǎo)致的融資風(fēng)險(xiǎn)，要及時(shí)結(jié)合資金市場(chǎng)的供求關(guān)系，了解利率走向，具體問題具體問題分析，制定出最恰當(dāng)?shù)慕鉀Q方案，合理安排融資工作，幫助企業(yè)合理規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，確保企業(yè)的平穩(wěn)發(fā)展。

四、結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，企業(yè)在進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)融資時(shí)，需要不斷提升本企業(yè)的信用等級(jí)，選擇最佳的融資方式，制定完善的財(cái)務(wù)規(guī)劃，不斷完善企業(yè)現(xiàn)有的融資體系，進(jìn)而優(yōu)化企業(yè)的組織結(jié)構(gòu)，加大融資風(fēng)險(xiǎn)管控，全面提升企業(yè)商業(yè)地產(chǎn)融資的效率，為企業(yè)創(chuàng)造更多的經(jīng)濟(jì)效益，推動(dòng)企業(yè)的快速發(fā)展。

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作者簡(jiǎn)介：

高翠琴，上海奧爾嘉時(shí)裝有限公司，上海。