對(duì)房屋中介公司在房屋租賃深化改革中作用的研究

郎瀟 李紫騫

摘要：住房租賃市場(chǎng)是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要組成部分。隨著住房深化改革，住房“租售同權(quán)” 將在全國(guó)城市中推進(jìn)的新形勢(shì)，本文以昆明市為樣本，通過(guò)抽樣調(diào)查，對(duì)房屋中介公司如何提升自身素質(zhì)，如何承擔(dān)好中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)改革中所賦予它的“經(jīng)世濟(jì)民”的責(zé)任，進(jìn)行了前瞻性的研究。

關(guān)鍵詞：房屋中介;租售同權(quán);房地產(chǎn)改革;昆明市

中國(guó)改革開(kāi)放以來(lái)，尤其是近30年，大量農(nóng)村勞動(dòng)力人口進(jìn)城務(wù)工，他們一時(shí)無(wú)力購(gòu)房，需先租屋而居，房屋中介公司應(yīng)運(yùn)而生。近些年城市面積擴(kuò)大，有經(jīng)濟(jì)能力的國(guó)人擇地安居，加上一些城市人為了子女上學(xué)也求租“學(xué)區(qū)房”，使房屋中介公司業(yè)務(wù)頓增。2007年以來(lái)，隨著房地產(chǎn)改革的深入，北京、廣州等城市相繼推出住房“租售同權(quán)”的規(guī)定，房屋中介公司如何順應(yīng)住房租賃市場(chǎng)的變化并發(fā)揮其應(yīng)有的作用，這是一個(gè)值得研究的課題。

一、昆明市房屋租賃市場(chǎng)的現(xiàn)狀調(diào)查和發(fā)展前瞻

昆明市常住居民人口619.33萬(wàn)，隨著城市化進(jìn)程，預(yù)測(cè)2013年左右全市常住人口將達(dá)1000萬(wàn)，昆明市的房屋租賃市場(chǎng)前景廣闊。[1]筆者對(duì)昆明市的公租房進(jìn)行抽樣調(diào)查。五華區(qū)、官渡區(qū)內(nèi)的普惠園、吉惠園、頤惠園、幸福鄰里、盛惠園、俊?；ǔ?、高新鄰里、怡香天苑、普照興園、康惠馨苑、頤惠園和銘惠園等11小區(qū)內(nèi)共有公租房9740套?！胺菍W(xué)區(qū)房”的月租金從2014年平均18.4元/M 2，到2018年已上漲至24.5元/M 2，“學(xué)區(qū)房”的租金還更高。調(diào)查還發(fā)現(xiàn)，初入職場(chǎng)的年輕人、工作流動(dòng)性較大的及收入不穩(wěn)定的人群、外來(lái)人口中一些低收入家庭和農(nóng)民工多選擇租房居住。專(zhuān)家預(yù)測(cè)，未來(lái)5～10年中國(guó)房屋租賃市場(chǎng)將進(jìn)入快速發(fā)展階段。[2]2007年北京、廣州等城市相繼推出住房“租售同權(quán)”的規(guī)定，[3]可以預(yù)測(cè)昆明市也會(huì)逐步推廣。房屋中介公司也要順應(yīng)形勢(shì)發(fā)展，與時(shí)俱進(jìn)提升公司素質(zhì)，拓展公司業(yè)務(wù)。

二、昆明市房屋中介公司開(kāi)展業(yè)務(wù)的現(xiàn)狀

目前昆明市有房屋中介公司338個(gè)。它們現(xiàn)行的主要業(yè)務(wù)是在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與消費(fèi)的供求市場(chǎng)中，為賣(mài)房者與買(mǎi)房者、房主人與租房人提供推薦、咨詢、代理交易等服務(wù)。待雙方認(rèn)可后，在房屋中介公司的監(jiān)督下，供求雙方簽訂由房屋中介公司草擬的合同，之后房屋中介公司的工作即告結(jié)束。

三、房屋租賃實(shí)行“租售同權(quán)” 在中國(guó)房地產(chǎn)改革中是大勢(shì)所趨

（一）目前昆明市房屋租賃市場(chǎng)如實(shí)施“租售同權(quán)”尚存在的問(wèn)題

北京市在2007年來(lái)推出“購(gòu)租并舉”并在房屋租賃市場(chǎng)推出“租售同權(quán)”的舉措。同年，廣州市政府也發(fā)布推行“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”?！白赓?gòu)?fù)瑱?quán)”即讓符合條件的承租人享有和購(gòu)房主一樣的權(quán)力，譬如承租人子女將享受所在地段的義務(wù)教育權(quán)等。[4]雖然目前昆明市的房屋租賃市場(chǎng)在政策、經(jīng)濟(jì)及社會(huì)各個(gè)方面，還暫無(wú)推行“租售同權(quán)”的條件，為了落實(shí)習(xí)總書(shū)記：“堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，讓全體人民住有所居” 的指示精神，[5]昆明市在房屋租賃中實(shí)行“租售同權(quán)”也勢(shì)在必行。[6]

（二）對(duì)昆明市政府推進(jìn)房屋租賃市場(chǎng)“租售同權(quán)”改革的建議

首先要立法，明確承租人和租賃方之間的權(quán)利和義務(wù)，維護(hù)雙方的合法權(quán)益。作出不允許租戶轉(zhuǎn)租房屋等相關(guān)規(guī)定，這是實(shí)現(xiàn)“租售同權(quán)”的基本保障。政府下設(shè)專(zhuān)門(mén)行政部門(mén)，履行對(duì)房屋中介資質(zhì)審查和監(jiān)督和掌控房屋租賃市場(chǎng)的調(diào)控和運(yùn)行的職責(zé)。要完善戶籍制度，嚴(yán)格按規(guī)定把控租賃人員的戶籍限制。要不斷完善租房公積金政策。對(duì)符合條件的進(jìn)城務(wù)工人員子女享受義務(wù)教育權(quán)利要予落實(shí)。政府還要下設(shè)相應(yīng)的服務(wù)中心，為廣大租房的市民提供信息服務(wù)。

四、房屋中介部門(mén)在推進(jìn)房屋租賃市場(chǎng)“租售同權(quán)” 改革中應(yīng)起的作用

（一）房屋中介要完善業(yè)務(wù)。 房屋中介不僅要在為房地產(chǎn)供需市場(chǎng)中為代理商和消費(fèi)者提供房地產(chǎn)估價(jià)、經(jīng)紀(jì)、代理交易、客戶咨詢等服務(wù)，還應(yīng)該加強(qiáng)售后服務(wù)。完善的房地產(chǎn)中介的業(yè)務(wù)應(yīng)該包括房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)和管理;供需市場(chǎng)中房地產(chǎn)交易、租賃;交易中的金融抵押、融資按揭以及相關(guān)的咨詢服務(wù)。在發(fā)達(dá)地區(qū)的房屋中介還包括房屋互換代理、房地產(chǎn)策劃、廣告推銷(xiāo)、樓宇按揭、融資貸款、物業(yè)評(píng)估、物業(yè)管理等方面的業(yè)務(wù)。房屋中介在上述領(lǐng)域中的主要作用，主要是為賣(mài)者與買(mǎi)者、房主與租房人提供合理、公正、公平的交易。

（二） “租售同權(quán)”政策施行后，房地產(chǎn)中介要與民政、公安、人力資源，社會(huì)保障及公共住房公積金等部門(mén)一起嚴(yán)格審核租售的房源是否取得同權(quán)許可證，申請(qǐng)租房者是否符合相關(guān)條件。

（三）要分析承租人是否具有承租能力。鑒于承租方具有流動(dòng)性，要核實(shí)承租人的資格和身份證明真實(shí)性。

（四） 雖然租賃業(yè)務(wù)的租金及支付方式通常在出租人和承租人雙方的談判中確定，房屋中介公司應(yīng)要求雙方在簽訂合同時(shí)，還應(yīng)讓雙方明確租賃期限及與延長(zhǎng)租賃期限的有關(guān)事項(xiàng)。交待雙方不僅簽訂合同，還須信守合同，不允許違約。如有一方違約，應(yīng)按合同協(xié)商解決。在合同期間如遇到有關(guān)房屋事宜，中介亦應(yīng)參與解決。

（五）如果買(mǎi)房方或承租方有孩子上學(xué)，房屋中介在合同中應(yīng)實(shí)事求是表述購(gòu)房或租房后，孩子可否在他們意向中的學(xué)校上學(xué)。

（六）房屋租賃機(jī)構(gòu)要鼓勵(lì)發(fā)展房屋租賃市場(chǎng)，要抑制房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)，對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行調(diào)控。在解決房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需矛盾中為社會(huì)作貢獻(xiàn)。

五、 房屋中介部門(mén)要不斷提升自身素質(zhì)，打造創(chuàng)新型房屋租賃企業(yè)

（一）房屋中介部門(mén)管理要規(guī)范化。[7]從業(yè)人員要持證上崗，要堅(jiān)持員工培訓(xùn)制度，提高從業(yè)人員的職業(yè)道德和行業(yè)操守。管理層應(yīng)要求員工自強(qiáng)、自律，講信用、潔身自愛(ài)，維護(hù)公司的形象。公司要吸納高素質(zhì)人才，提高企業(yè)的文化水平。要以高標(biāo)準(zhǔn)高效率為廣大客戶提供公平、公開(kāi)、完善、高效的優(yōu)質(zhì)服務(wù)。在服務(wù)中要對(duì)客戶增加信息透明度。

（二） 房屋中介部門(mén)要建立建全管理制度。要遵紀(jì)守法，杜絕投機(jī)取巧、欺詐牟利。要接受相關(guān)部門(mén)的審計(jì)。

（三）在中國(guó)房地產(chǎn)深化改革，推進(jìn)房地產(chǎn)“租購(gòu)并舉”和“租售同權(quán)”的過(guò)程中，房屋中介部門(mén)要組織員工學(xué)習(xí)、宣傳有關(guān)政策。房屋中介部門(mén)不能把自己僅僅當(dāng)作一個(gè)商業(yè)部門(mén)，應(yīng)看作是國(guó)家房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中不可缺少的一環(huán)，因此要以“經(jīng)世濟(jì)民”為宗旨。

六、結(jié)語(yǔ)：

住房問(wèn)題關(guān)系人民群眾切身利益，也是全社會(huì)廣泛關(guān)注的重大民生問(wèn)題。不容回避我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)迄今仍存在著諸多的矛盾和問(wèn)題。[8]近年來(lái)，我國(guó)城市化發(fā)展的步伐加快，北京、廣州等城市順民心、合民意，相繼推出“租購(gòu)并舉”和“租售同權(quán)”的舉措，這將成為一種趨勢(shì)在全國(guó)城市中推而廣之。房屋中介作為國(guó)家房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中的不可缺少的一環(huán)，要不斷提升自己的行業(yè)素質(zhì)，在為廣大民眾和為社會(huì)服務(wù)中作出應(yīng)有的貢獻(xiàn)。

參考文獻(xiàn)：

[1]李春華，王業(yè)強(qiáng)，等.中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展報(bào)告（2017）[M].北京：社會(huì)科學(xué)文獻(xiàn)出版社，2017.

[2]報(bào)告編號(hào)：R489270.2017-2022年昆明房地產(chǎn)市場(chǎng)前景預(yù)測(cè)及投資戰(zhàn)略研究報(bào)告智研咨詢[M]智研咨詢出版，2017.

[3]黃燕芬、張超.加快建立“多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉”的住房制度[J].2017，（11）：15-20.

[4]華夏，朱啟兵.“租售同權(quán)”影響幾何[J].中國(guó)經(jīng)濟(jì)報(bào)告雜志，2017，（10）：28-29.

[5]謝鴻飛.租售同權(quán)的法律意涵及其實(shí)現(xiàn)途徑[J].人民論壇網(wǎng)，2017-09-22.

[6]馮溢.新趨勢(shì)下房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)探討[J]. 財(cái)經(jīng)觀點(diǎn)雜志，2011，（4） ：105-107.