房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部控制問題及策略探析

摘要：在國內(nèi)城市規(guī)模快速擴張的過程中，房地產(chǎn)行業(yè)也隨著城市的經(jīng)濟提高在不斷的發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)與政府、銀行形成相互依賴、相互依存的關(guān)系。房地產(chǎn)發(fā)展積極地促進國民消費，但是當前房價過高問題，已經(jīng)引起黨中央的高度重視，政府出臺一系列嚴格的限價限購房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策，遏制國內(nèi)的房地產(chǎn)行業(yè)快速增長的勢頭。地產(chǎn)公司需要加強公司內(nèi)控控制，以此提高公司的穩(wěn)健經(jīng)營能力，來應對外界不確定的政策風險和市場風險。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè);內(nèi)部控制問題;策略

一、開展內(nèi)控工作的意義

隨著國內(nèi)地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，許多國有地產(chǎn)公司和民營地產(chǎn)公司均加入地產(chǎn)市場中的競爭中。房地產(chǎn)公司為提升企業(yè)的凈利潤以及企業(yè)在市場中的地位，需要提高自身的內(nèi)部管理能力，建立完善的內(nèi)部控制體系。同時，房地產(chǎn)公司還需要培養(yǎng)專業(yè)的內(nèi)控管理人員，來推動公司內(nèi)控工作的開展，為公司建立一個穩(wěn)定高效的環(huán)境。

房地產(chǎn)公司主要是為社會提供住宅、商業(yè)寫字樓等建筑產(chǎn)品，但是在房地產(chǎn)公司的經(jīng)營過程中，由于項目開發(fā)時間長，前期的投入資金量大，并且項目建設過程中會受到外界市場政策等多個因素的影響。因此，外界因素會給房地產(chǎn)公司帶來較大的經(jīng)營風險。由于房地產(chǎn)公司前期項目資金的投入量大、回收周期長，容易在房地產(chǎn)公司內(nèi)部產(chǎn)生資金鏈斷裂的風險。房地產(chǎn)公司的經(jīng)營需要穩(wěn)健的資金流來供公司開展項目建設。在公司面臨大量外部經(jīng)營風險，以及內(nèi)部經(jīng)營管理不斷涌現(xiàn)財務風險的背景下，公司需要積極地完善內(nèi)部控制體系，來提升公司的資金管控能力和業(yè)務管控能力，為公司的穩(wěn)健經(jīng)營提供可靠的保障。同時，高效的內(nèi)控管理體系也可以促進公司重大決策方向的合理性，有效地幫助房產(chǎn)公司規(guī)避金融風險，提高公司的經(jīng)營質(zhì)量。

二、內(nèi)控管理工作存在的問題

（一）預算管理體系不科學

房地產(chǎn)公司在開展項目建設時，需要財務部門為項目設計、項目開發(fā)建設以及建筑材料的采購、建筑設備租賃購置等各個工作環(huán)節(jié)提供預算資金。但是國內(nèi)的中小型房地產(chǎn)公司由于內(nèi)部管理不夠科學，導致其預算管理工作無法提升業(yè)務的經(jīng)營質(zhì)量。預算部門不能夠給各個業(yè)務環(huán)節(jié)制定科學的預算目標，導致預算工作無法指導業(yè)務。在實際的項目建設過程中，造成成本過高，壓縮房地產(chǎn)公司的利潤空間，同時，也給房的經(jīng)營帶來較大的風險。在國內(nèi)多數(shù)的房地產(chǎn)公司內(nèi)部沒有建立預算管理體系，其中預算工作是由財務部門的會計人員來兼職完成，很少有房地產(chǎn)公司會綜合地考慮項目建設的全過程，來制定滾動預算編制方案。

（二）風險管理意識薄弱

房地產(chǎn)公司的高層領導不注重在公司內(nèi)部建立系統(tǒng)的風險管理體系，財務部門的工作人員也不注重在財務工作中的風險分析、風險管控，導致公司的業(yè)務經(jīng)營中存在較大的經(jīng)營風險。國內(nèi)中小型地產(chǎn)公司內(nèi)部沒有建立風險管理體系，并且對內(nèi)控工作中的風險防控工作認知不足。在公司在經(jīng)營過程中，由于不重視風險管理工作，導致業(yè)務經(jīng)營經(jīng)常被外界因素干擾，項目建設進度被拖延，也增加額外的項目成本。一線的業(yè)務工作人員將風險管理視為形式，不注重在項目建設過程中發(fā)現(xiàn)風險問題，這樣就極大地增加地產(chǎn)項目開發(fā)中的風險，給公司帶來較大的損失。

（三）員工能力不足

在房地產(chǎn)公司內(nèi)缺少專業(yè)的內(nèi)部管理人員，導致公司內(nèi)控能力不強。國內(nèi)的房地產(chǎn)公司在項目開發(fā)建設作業(yè)中，一線的施工人員普遍為農(nóng)民工，他們文化素質(zhì)不高，對專業(yè)現(xiàn)代化項目建設管理知識掌握不足，會直接影響到項目的質(zhì)量。房地產(chǎn)公司內(nèi)部員工思想境界不高，會阻礙內(nèi)控工作的順利開展。在國內(nèi)的部分中小型房地產(chǎn)公司，內(nèi)部員工對企業(yè)發(fā)展的內(nèi)控體系建設不夠關(guān)注，進而導致其在落實內(nèi)控制度工作方面，積極性不高。員工能力不足導致公司無法順利的推動內(nèi)控體系建設，給公司的經(jīng)營帶來較多的風險。

三、應對策略

（一）建立預算管理體系

地產(chǎn)公司經(jīng)營過程中需要結(jié)合項目開展以及項目運作過程中的特征，來制定科學的預算體系。地產(chǎn)行業(yè)具有高負債、高投資、高風險的特點，因而公司高層領導需要著重加強預算方案編制工作，要求財務部門需要在每年度為各個業(yè)務以及各個項目的開展，提供科學的預算方案和預算目標，以此來實現(xiàn)通過預算管理公司和業(yè)務，預算管理人員需要實時地監(jiān)督業(yè)務部門執(zhí)行預算的具體情況。給各個部門制訂詳細的業(yè)務預算計劃，部門有效地落實預算方案，以最大程度上降低公司的項目建設成本，為公司提供更多的經(jīng)濟利潤，提高公司資金穩(wěn)定運行的能力。在一線業(yè)務部門項目建設完成后，預算管理人員需要對項目建設過程中的各個成本進行系統(tǒng)的分析，檢查項目成本與實際預算的偏差。不僅在項目結(jié)束之時，預算管理人員要檢查項目成本的偏差情況，同時還需要在項目建設過程中，預算人員加強對預算成本的實時監(jiān)督、監(jiān)控，以保證施工成本在合理的預算范圍內(nèi)。預算人員通過制定預算目標，為后期的項目建設開展提供科學的財務數(shù)據(jù)支持。例如，萬科地產(chǎn)公司就通過在公司內(nèi)部建立科學的預算管理體系以及建立預算的獎懲機制，來督促業(yè)務部門執(zhí)行預算方案，預算人員通過考核業(yè)務部門在開展項目建設過程中產(chǎn)生的成本與預算目標的偏離情況，對于已經(jīng)超過預算目標的業(yè)務部門給予一定的懲罰。反之，在預算目標之內(nèi)，會適當給予一定的獎勵，推動一線業(yè)務部門執(zhí)行預算方案。

（二）建立風險管理機制

在地產(chǎn)公司內(nèi)部需要組建風險管理部門，以此來為地產(chǎn)公司的項目建設、項目開發(fā)、項目設計等工作，制定風險防范措施，盡量避免風險給地產(chǎn)公司的項目開發(fā)建設帶來較大的損失。當前國內(nèi)的信貸政策正在逐步收緊，地產(chǎn)公司未來的發(fā)展速度會逐步降低，同時政策的收緊會給地產(chǎn)公司帶來較大的經(jīng)營風險。因此，公司需要業(yè)務部門系統(tǒng)分析國家的房地產(chǎn)政策，研究政策給公司帶來的經(jīng)營風險。另外，公司還需要提高一些業(yè)務操作人員、財務融資管理、投資管理等關(guān)鍵性崗位人員的風險防范意識。在地產(chǎn)公司制定長期的發(fā)展戰(zhàn)略過程中，需要著重地將風險管理機制融入戰(zhàn)略規(guī)劃方案中，以此來提高風險管理在公司經(jīng)營中的地位。

公司的風險管理部門需要應用新型的管理方法，對公司內(nèi)控管理機制進行創(chuàng)新。結(jié)合公司項目建設施工、原材料采購、倉儲等各個作業(yè)環(huán)節(jié)中的工作內(nèi)容，來梳理工作環(huán)境中的風險，以此來為公司建立：適合業(yè)務經(jīng)營的風險管理機制，推動企業(yè)實現(xiàn)穩(wěn)健經(jīng)營，提高地產(chǎn)公司的風險防控能力。

（三）建立內(nèi)控體系

地產(chǎn)公司需要在內(nèi)部管理部門組織開展內(nèi)控體系的建設工作，通過給內(nèi)控部門的員工賦予一定的管理權(quán)限，讓其深入到一線的業(yè)務部門，來系統(tǒng)地梳理業(yè)務存在的問題。內(nèi)控人員與業(yè)務人員進行溝通交流，探討如何解決業(yè)務部門以及項目建設過程中的問題，以此來優(yōu)化公司的內(nèi)控制度體系。地產(chǎn)公司的內(nèi)控管理部門需要應用swot的分析方法，來對公司內(nèi)外部環(huán)境進行系統(tǒng)分析，并且研究行業(yè)政策以及競爭對手的具體情況。因此，根據(jù)公司業(yè)務發(fā)展過程中存在的不足以及企業(yè)潛在的發(fā)展機會，來為公司制定科學的內(nèi)控體系。地產(chǎn)公司需要結(jié)合地產(chǎn)項目建設的具體情況，來設置業(yè)務發(fā)展流程和項目建設施工流程，為一線的業(yè)務部門提供科學的業(yè)務流程，以規(guī)范項目施工人員的施工作業(yè)行為。加強公司內(nèi)部各個部門之間的交流，為業(yè)務部門的溝通建立信息溝通平臺，以實現(xiàn)公司信息資源的科學流動。

四、結(jié)束語

地產(chǎn)公司開展內(nèi)控體系建設工作對公司的項目設計、項目開發(fā)和施工管理工作具有關(guān)鍵性的作用，通過提升公司的內(nèi)控管理能力，可以提高項目建設質(zhì)量和施工進度。公司需要組建獨立的內(nèi)控管理部門，以提高員工的內(nèi)控管理能力，并著重通過建立完善的內(nèi)控機制來有效地預防公司項目建設、融資、財務管理等方面的風險，以促進公司高質(zhì)量的發(fā)展，避免外部市場和政策風險給公司內(nèi)部經(jīng)營帶來的影響，通過加強內(nèi)部控制管理，以提高公司的經(jīng)營管理能力，實現(xiàn)地產(chǎn)公司的高質(zhì)量發(fā)展。

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作者簡介：

葉守金，南京龍州房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，江蘇南京。