德國住房租賃管理經(jīng)驗及對我國的啟示

邱伶俐

摘要：黨的十九大報告中提出“建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”，通過總結(jié)、分析德國租賃市場管理的實踐經(jīng)驗，為培育和發(fā)展我國住房租賃市場、深化住房租賃市場管理制度改革提供借鑒。

關(guān)鍵詞：住房租賃；經(jīng)驗借鑒；啟示

中圖分類號：F293.33 文獻標(biāo)識碼：C

文章編號：1001-9138-（2018）04-0062-66 收稿日期：2018-02-22

近年來，我國住房銷售市場發(fā)展迅速，許多城市房價持續(xù)攀升，居民購房壓力日益增大，住房問題已經(jīng)成為影響居民生活品質(zhì)、影響社會經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展的突出問題。與之對比鮮明的是，我國住房租賃市場長期發(fā)展偏弱，政府監(jiān)管薄弱、法規(guī)制度不完善、市場秩序不規(guī)范等問題十分突出，使得市民在選擇居住形式時往往“重售輕租”，租房已成為購房資金不足時迫不得已的選擇。大力發(fā)展和規(guī)范住房租賃市場，有利于優(yōu)化住房供應(yīng)體系、優(yōu)化城鎮(zhèn)居民的住房消費行為，促進人才和人口流動，對解決居民住房問題，推動經(jīng)濟社會的持續(xù)健康發(fā)展有著十分重要的作用。黨的十九大報告中提出“建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”，可見住房租賃市場在我國未來住房制度中有著重要地位。在發(fā)達國家中，德國以居民偏好租房、住房租賃市場規(guī)范完善而為世人稱道。本文通過總結(jié)、分析德國租賃市場管理的實踐經(jīng)驗，為培育和發(fā)展我國住房租賃市場、深化住房租賃市場管理制度改革提供借鑒。

1德國住房租賃市場概述

德國是一個長期以租房為主的國家。德國總?cè)丝诩s8000萬，住房總量約4000萬套，平均每個家庭擁有一套住房，基本能夠滿足居民的住房需求。2013年，德國住房自有率約為42%，全國約有57%的人租房居住，同年，在住房自有率最低的城市柏林，約有68.6%的人居住在租賃房中。

與居民收入相比，德國是發(fā)達國家中房價最低的國家之一。德國成為“租房”國家，并不是因為房價高，而是因為有相對完善又長期穩(wěn)定的法律法規(guī)、政策條例，相對公平的住房租賃市場，被稱為德國住房政策“四大支柱”的《住房保障法》《住房補助金法》《住房租賃法》《私人住房補助金法》分別為社會保障性住房供給、中低收入家庭的房租補貼、住房租賃市場的規(guī)范和私有住房提供了重要法律依據(jù)，有力維護了住房租賃市場的穩(wěn)定，有效保障了承租人的權(quán)益，使租房者獲得了巨大的安全感，從而使得許多德國居民尤其是年輕人樂于租房生活。

2德國住房租賃市場管理的實踐經(jīng)驗

2.1嚴格保護承租人利益

2.1.1嚴格規(guī)范租金定價

德國實行房租指導(dǎo)價格制度，各個市鎮(zhèn)的房屋管理機構(gòu)、承租人協(xié)會及房屋中介協(xié)會等機構(gòu)共同對房屋情況進行綜合評估后制定《房屋租金參照表》，每兩年更新一次并公開發(fā)布。該表具有法律約束力，每套房屋的租金都要參考該表。對于新簽訂的合同，允許租賃雙方進行議價，租金不能超過已有同等質(zhì)量、同等區(qū)位房屋租金的20%，否則被視為“房租超高”，屬于違法行為；如果租金超過50%，則被視為“房租暴利”，屬于犯罪行為，出租人將面臨最高判處3年有期徒刑的處罰。

2.1.2嚴格控制租金調(diào)整

德國不僅嚴格規(guī)范新承租人的基礎(chǔ)租金，對同一承租人的租金調(diào)整也實行嚴格管制，以防止房租過快上漲。《住房租賃法》最初規(guī)定3年內(nèi)租金累積漲幅不得超過30%，后來修訂為不得超過20%，2013年5月出臺規(guī)定要求3年內(nèi)房租漲幅不得超過15%，否則視為“房租超高”，屬于違法行為。

2.1.3嚴格限制租賃解約

對房屋租賃合同解除權(quán)的嚴格限制是德國住房租賃法律控制的核心手段。在德國，房屋租賃合同一般是無限期的，“固定期限的租賃合同”只有在特殊情況下才被允許?！蹲》孔赓U法》規(guī)定，只有出租人對終止租賃合同有正當(dāng)利益時，比如承租人不按時繳納房租或者出租人能夠證明其本人或直系親屬需要居住該房屋等特殊情況時，出租人才能終止該合同。如果是為了提高租金，租賃合同是不能被終止的?！蹲》孔赓U法》同時規(guī)定，租賃合同的任意一方要終止合同，必須提前3個月通知對方。隨著租期的延長，解除合同的要求也更趨嚴苛。承租人居住期限在5年以上的，須提前6個月通知對方；租期超過8年的，則須提前9個月。

嚴格的租金和租約管控制度，使得德國住房租賃市場租金水平始終保持平穩(wěn)，也使得租賃關(guān)系得到長期、穩(wěn)定的維護，這些舉措有力地增強了承租人的安全感和穩(wěn)定感。此外，德國租房和買房享有同等的公共權(quán)益，只要居民合法納稅，就可以享受和購房者一樣的當(dāng)?shù)毓卜?wù)，因此許多德國居民一輩子租房居住，他們認為租賃住房與購買住房沒有太大的區(qū)別，同樣能體會到“家”的感覺。

2.2鼓勵擴大租賃住房供應(yīng)市場

2.2.1大力興建公共租賃房

二戰(zhàn)后，戰(zhàn)爭的毀壞以及大量的移民和難民造成了嚴重的住房短缺，為解決住房危機，德國政府在上世紀50-70年代采取了一系列措施，大力推進公共租賃房建設(shè)。但德國政府并不直接建設(shè)公租房，而是向投資企業(yè)提供長達30年至35年的無息住房建設(shè)貸款，由其開發(fā)建設(shè)，建成后在一定期限內(nèi)，由政府將該部分房屋以低于市場價格的租金出租，租金與市價的差額由政府補貼給投資企業(yè)。企業(yè)還清貸款后，可按市場價格對該部分房屋進行出租或者出售。

2.2.2鼓勵私人投資建設(shè)租賃住房

德國政府通過住房政策性金融工具刺激和鼓勵私人投資租賃住房。政府對投資者建設(shè)租賃住房予以免稅或者直接補貼，相較建設(shè)用于出售的房屋，建設(shè)用于出租的房屋會得到政府更多的稅收優(yōu)惠。此外，政府或其他非營利性機構(gòu)為租賃住房投資者提供長期的低息或無息貸款，這些措施都促進了租賃住房的大量建設(shè)，使得德國租賃房源充足。

2.2.3合理穩(wěn)定的出租住房投資回報率

德國住房租賃市場具有較為穩(wěn)定的長期投資回報率。例如，德國1年期的存款利率，2008年后不斷下跌，目前已不到1%。與此相比，德國以房租為主的租賃住房投資回報率基本穩(wěn)定在4%左右，這對于追求長期穩(wěn)定投資回報的投資者而言，具有較大的吸引力。

2.2.4強硬抑制投資炒房行為

德國法律規(guī)定，在住房交易中，需支付的稅費包括過戶費3%、評估費5%等，整體約占房屋交易額的10%。若未滿10年出售，則需繳納的應(yīng)稅資本利得為“房屋出售價格-取得房屋成本價格-可抵扣的修繕成本價格”，并嚴格按照個人所得稅累積稅率進行征稅。此外，德國法律還嚴格規(guī)定了房地產(chǎn)開發(fā)商的定價行為。根據(jù)《經(jīng)濟犯罪法》，如果開發(fā)商制定的房價超過合理房價的20%，購房者就可以向法院起訴。如果超過50%，就被定性為“獲取暴利”，開發(fā)商將面臨高額罰款和最高三年徒刑的嚴厲懲罰。嚴厲的稅收政策和嚴格的法律規(guī)定大大壓縮了房地產(chǎn)開發(fā)商和炒房者的盈利空間，使得住房投機炒作在德國無利可圖。

2.3對低收入家庭發(fā)放租房補助政策

根據(jù)德國的《住房保障法》和《私人住房補助金法》，德國政府根據(jù)不同家庭的收入和房租支出水平，來提供適度的房租補貼，確保低收入家庭能夠滿足住房租賃的需求?；诟采w全社會的個人征信和金融信息系統(tǒng)，德國政府可以相對準(zhǔn)確地根據(jù)居民家庭人口、稅后收入以及單親、多子女、殘疾人家庭等其他特殊情況，計算發(fā)放租房補貼，使補貼后家庭實際負擔(dān)的住房支出相當(dāng)于稅后收入的10%-30%左右。約有10%的承租家庭能夠獲得租房補貼，對于支付的租金補貼，聯(lián)邦政府和地方政府各承擔(dān)一半費用，每年用于補貼的款項是德國最大的財政支出之一。

3對我國發(fā)展規(guī)范住房租賃市場的啟示

3.1要進一步深化“房住不炒”理念

德國將為居民提供能夠負擔(dān)得起的住房作為制定住房政策的出發(fā)點，住房與醫(yī)療、教育一樣，被作為社會福利和保障體系的重要組成部分。政府通過立法、稅收、金融等方式，遏制和打擊房地產(chǎn)炒作和投資行為，使得住房市場長期處于理性、健康的發(fā)展軌道，未出現(xiàn)明顯的房價高漲現(xiàn)象。同時，德國為無房的低收入居民提供了合適的租賃住房，并通過租金管制、租金補貼等降低了租房者的成本，使人人住有所居。與德國對比，我國住房領(lǐng)域存在著過度市場化和政府住房保障作用發(fā)揮不足的問題。一方面高地價頻頻出現(xiàn)，炒房行為盛行，房價居高不下；另一方面公租房、廉租房等保障性住房供應(yīng)相對不足，租賃市場管理缺位，難以滿足大量中低收入群體的住房需求。黨的十九大報告中明確提出了“堅持房子是用來住的，不是用來炒”理念，但這些理念還需各級政府部門進一步落實，建議從國家立法層面明確住房的居住屬性，切實保障公民的基本居住權(quán)；并從財政、稅收、金融等方面綜合施策，改變對住房出售市場的過度依賴，并引導(dǎo)建立公共租賃住房體系，加快發(fā)展住房租賃市場。

3.2要完善住房租賃管理政策法規(guī)

德國租賃管理系列政策、法規(guī)對規(guī)范住房租賃市場，保障國民居住權(quán)益發(fā)揮了巨大作用，這些政策的有效執(zhí)行使得德國住房租賃市場真正成為廣大居民在購房之外的一種住房選擇。而我國住房租賃市場存在著法規(guī)制度不健全，政府監(jiān)管缺位，出租人隨意定價、隨意漲價、隨意退租等現(xiàn)象，使得承租人居住權(quán)無法得到保障，嚴重缺乏居住安全感和幸福感。為此，我們應(yīng)該充分汲取德國經(jīng)驗，從以下三方面入手，建立健全住房租賃管理政策法規(guī)體系。

3.2.1完善住房租賃政策法規(guī)

特別是對控制租金水平、規(guī)范租賃合同、限制租約解除、懲處違法行為等方面應(yīng)予以具體而嚴格的規(guī)定，以切實保障房屋承租人的合法權(quán)益，建立起安全、規(guī)范、穩(wěn)定的租賃關(guān)系。

3.2.2進一步完善住房租賃管理制度

各地方政府應(yīng)結(jié)合實際，加快住房租賃管理體制改革，理順住房租賃管理與城市建設(shè)管理、社區(qū)管理、人口與治安管理的關(guān)系，明確職責(zé)分工，建立分層分級管理體系。應(yīng)加快建立實施住房租賃合同登記備案制度，為政府實施住宅租賃管控、保護承租人利益提供基礎(chǔ)信息；加快建立經(jīng)紀機構(gòu)、住房租賃企業(yè)、出租人、承租人等各類住房租賃市場主體的信用管理體系，進行規(guī)范管理，形成聯(lián)合激勵懲戒機制；探索建立城市租金編制體系，借鑒德國租金編制經(jīng)驗，建立一套科學(xué)且具有實際指導(dǎo)意義的租金體系，發(fā)揮租賃價格的指導(dǎo)作用，為政府監(jiān)管執(zhí)法提供依據(jù)。

3.2.3完善鼓勵租賃住房的政策體系

應(yīng)完善保障承租人基本公共服務(wù)權(quán)益，探索實行積分管理辦法，對達到一定分值的承租家庭在教育、醫(yī)療、養(yǎng)老等方面逐步實現(xiàn)“租購?fù)瑱?quán)”；加大住房公積金對租賃住房的支持力度，逐步提高提取額度，支持住房公積金轉(zhuǎn)賬支付租金等；完善公共租賃住房的貨幣補貼制度，進一步擴大補貼保障范圍，并鼓勵用人單位發(fā)放租房補貼。

3.3要加快租賃住房建設(shè)和供應(yīng)力度

德國政府在住房供應(yīng)政策導(dǎo)向上，租賃住房供應(yīng)是主體，政府利用稅收、金融等優(yōu)惠政策，促進了租賃住房的大量建設(shè)，使德國租賃房源充足。在我國，房源供應(yīng)不足是目前住房租賃市場的一個突出問題，北京、上海等大城市尤為突出。我國應(yīng)該借鑒德國經(jīng)驗，從增加租賃住房供應(yīng)、扶持住房租賃企業(yè)、提供稅收金融政策支持等方面入手，加快租賃住房的建設(shè)和供應(yīng)。

3.3.1加大公共租賃住房供應(yīng)力度

結(jié)合地方實際，在商品房住宅項目用地中配建公共租賃住房，提高公共租賃住房的數(shù)量。同時在產(chǎn)業(yè)園區(qū)、科創(chuàng)園區(qū)、交通樞紐區(qū)等租房需求集中、生產(chǎn)生活便利的區(qū)域，配建一定數(shù)量的公共租賃住房。

3.3.2加大住房租賃企業(yè)扶持力度

培育支持一批國有企業(yè)開展住房租賃業(yè)務(wù)，以充分發(fā)揮國有企業(yè)在發(fā)展住房租賃市場的“壓艙石”作用。同時積極鼓勵支持已經(jīng)發(fā)展起來的民營住房租賃企業(yè)，推動其向規(guī)?；?、專業(yè)化發(fā)展；加強對住房租賃中介機構(gòu)的監(jiān)管，督促其依法規(guī)范經(jīng)營，并通過優(yōu)惠政策鼓勵個人出租住房。

3.3.3加大稅收金融政策支持力度

對落實配建租賃住房指標(biāo)的開發(fā)企業(yè)、住房租賃企業(yè)、出租房屋的個人，給予稅收優(yōu)惠政策支持；同時在風(fēng)險可控的前提下，對部分規(guī)模較大的品牌住房租賃企業(yè)給予金融支持，以培育發(fā)展優(yōu)勢企業(yè)；并適時啟動房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）的試點工作，多渠道籌措資金，共同推進住房租賃市場的發(fā)展。