房地產開發(fā)企業(yè)財務預算管理的強化探討

摘要：市場經濟背景下，我國房地產開發(fā)企業(yè)的市場規(guī)模不斷擴大，其面臨的風險與挑戰(zhàn)也隨之增加，如財務管理質量偏低等。為維持房地產開發(fā)企業(yè)的良性發(fā)展，多數企業(yè)紛紛加強財務預算管理，并將預算績效管理與預算管理相結合，加強對企業(yè)財務收支的監(jiān)管，以期促進企業(yè)的健康發(fā)展。本文探析房地產開發(fā)企業(yè)財務預算管理缺陷，并提出財務預算與預算績效管理結合的對策。

關鍵詞：房地產開發(fā)企業(yè);勸務預算管理;預算績效管理

一、房地產開發(fā)企業(yè)財務預算管理相關概述

（一）財務預算管理定義

房地產開發(fā)企業(yè)的財務預算管理活動指企業(yè)對土地征用、工程施工、材料和設備購置等環(huán)節(jié)產生的費用進行估算。依據企業(yè)財務預算管理目的可將其分為資金預算和損益預算兩種。

資金預算的主要內容是企業(yè)日常運營中現(xiàn)金的收入與支出因此其又分為收入預算和支出預算?，F(xiàn)金收入包含房地產開發(fā)中企業(yè)通過銀行借貸、銷售及賬面資金等獲取的資金?，F(xiàn)金支出指房地產開發(fā)中企業(yè)支出的開發(fā)階段管理費用、施工階段資金投入、竣工環(huán)節(jié)管理費用和銷售費用及各項稅款等。

損益預算包括房地產開發(fā)企業(yè)的各項財務支出及財務成果，具體有項目開發(fā)前的成本估量、施工中的支出及收入、企業(yè)應繳稅款、竣工后的經濟效益、銷售環(huán)節(jié)的管理費用、銷售費用及財務利息費用等。

（二）預算管理與預算績效管理的相關性

為確保預算管理得以有效落實，生產經營活動中企業(yè)多制定預算績效考核管理機制，構建科學的考核指標。預算績效考核管理機制主要以企業(yè)預算管理制度為基礎制定考核計劃，且預算績效管理制度中的獎懲機制也需依據全面預算數據制定。同時，企業(yè)預算管理中多根據預算績效考核結果對部門或員工進行獎懲，考核結果也為下一期的預算編制提供數據參考。因此，預算績效管理是預算管理的重要組成部分。

二、房地產開發(fā)企業(yè)財務預算管理的缺陷

（一）會計預算信息不完整

當前房地產開發(fā)企業(yè)的財務預算對象主要是項目開發(fā)、施工與銷售環(huán)節(jié)形成的收支費用、財務狀況及運營成果等，使多數企業(yè)管理層認為財務預算是財務部門職責，制定的財務預算管理制度多傾向于財務部門，預算工作也由財務人員負責，組織機構、管理制度的不完善使其他部門及員工對財務預算管理產生錯誤認知，對財務預算工作的參與度與配合度均較低，財務部門無法及時獲取真實完整的預算數據，降低了企業(yè)的預算編制質量。

（二）流程預算編制不到位

由于房地產開發(fā)具有一定的周期性，項目從規(guī)劃、開發(fā)、施工到銷售往往需歷時兩年以上。企業(yè)要對這期間的各項收入與支出進行測算，圍繞項目全周期編制流程預算，對項目的預算管理實施指導，并深入分析預算執(zhí)行情況，確保財務預算管理的落實。但實際財務預算管理中多數企業(yè)未深入分析項目開發(fā)及銷售階段的預算工作，仍以年度預算為戰(zhàn)略方向，強調年度預算和年度報表方案的指導作用。由于其無法有效體現(xiàn)企業(yè)財務預算的階段性和全面性，無法對各流程預算工作進行指導，造成預算目標與實際運營結果存在較大偏差，制約了企業(yè)預期目標的達成。

（三）績效考核機制不完善

預算績效考核機制作為企業(yè)監(jiān)督部門及員工預算執(zhí)行情況的重要方式，房地產開發(fā)企業(yè)在實施財務預算管理時要充分利用績效考核機制，監(jiān)督員工作效率，提升企業(yè)的市場競爭力。但當前多數房地產開發(fā)企業(yè)忽視績效考核機制的制定與完善，預算考核僅針對財務部門，且未將預算編制質量、預算制度執(zhí)行結果等納入績效考核指標體系中，對績效考核結果應用不充分，員工培訓制度、獎懲機制等設置不完善，降低了員工的工作熱情，制約了企業(yè)財務預算管理水平的提升。

三、強化房地產開發(fā)企業(yè)財務預算管理的對策

新時期各房地產開發(fā)企業(yè)要提升市場競爭力，維持自身的持續(xù)發(fā)展，就要強化財務預算管理，并將預算管理與預算績效管理高度融合，充分落實財務預算管理。例如，S房地產開發(fā)有限公司作為全國知名房地產開發(fā)集團企業(yè)的下屬公司成立于2016年，在發(fā)展壯大的3年時間里公司組建了一批專業(yè)的銷售和技術團隊，并始終秉持著“為客戶提供好的產品、技術支持和健全售后服務”的經營理念，以優(yōu)質服務贏得客戶的贊譽。

（一）關注行業(yè)政策變動

房地產作為我國國民經濟的支柱產業(yè)，企業(yè)的項目成本支出和經濟利潤狀況等財務預算內容均受到行業(yè)政策和宏觀經濟的影響。對此，新時期S公司管理層要充分了解財務預算管理概念，正確認識預算管理與績效考核關聯(lián)性及財務預算管理的重要性，并明確國家政策對財務預算管理的影響，樹立正確的財務預算管理意識，完善財務預算管理制度和預算績效考核機制，構建系統(tǒng)的組織架構，并時刻關注國家政策的變動，從而及時分析市場環(huán)境，優(yōu)化財務預算管理項目，準確預測企業(yè)年度財務狀況，調整預算方案及控制范圍等，確保企業(yè)的生產運營。

（二）規(guī)范財務預算管理流程

S公司作為重資產型企業(yè)，在財務預算管理工作中要合理編制損益和現(xiàn)金預算，科學設置財務預算指標，提升財務預算管理水平。

1.編制損益預算與資金預算

當前房地產開發(fā)企業(yè)的財務預算主要包括項目開發(fā)前期研發(fā)和工程管理等多個部門，在實施資金預算和損益預算時企業(yè)要依據業(yè)務活動將預算內容下發(fā)至各部門。例如，資金預算編制中預算和營銷部門主要負責編制銷售費用及銷售回款預算等，土地支出與工程資金預算則由工程管理部與預算部門聯(lián)合編制;損益預算中工程建設部要保證計劃確認收入的土地能依照規(guī)定獲取預售許可證書，客服部要明確計劃確認收入的土地依照合同如期完成內部驗收工作，從而及時發(fā)現(xiàn)、分析并糾正預算編制中存在的問題，在規(guī)定時段收回客戶簽收憑據。此外，預算編制中企業(yè)還需依照年度預算、項目進程、業(yè)務需求等科學編制流程預算，從而在項目開發(fā)、施工及銷售中落實財務預算管理工作。

2.科學設置財務預算目標

財務預算編制及執(zhí)行中S公司要依據預算付款金額、工程進度等合理劃分企業(yè)預算總體構成的各科目，如依照項目開發(fā)周期將財務預算目標分解為年度、季度或月份預算指標，并明確界定各開發(fā)項目中各部門的預算權責，設置預算責任人，之后結合預算目標細分項目。例如，成本構成分解中公司以分項分部工程為依據分解成本預算中的配套成本、前期費用、建筑安裝工程費、基礎工程費等項目，并將其對應相關項目，測算匯總成本項目：收入項目分解中，其收入測算標準需與產品擬銷售均價、物業(yè)類型等匹配，之后分解、預測產品的銷售收入。

（三）優(yōu)化預算績效管理機制

預算績效考核管理中S公司依據行業(yè)特點、企業(yè)管理現(xiàn)狀等構建完善的預算績效考核指標，如圍繞項目全周期自有資金回報率、全周期凈利潤率、投資定價銷售均價與實際銷售均價考核、目標成本與實際成本考核、營銷費用管控、紅線管控等因素，考核項目的第一負責人及團隊業(yè)績。同時，公司針對各指標制訂相應的考核標準，如影響全周期白有資金回報率因素包括項目總投資（總投資越少，白有資金占用越少）、預售條件（預售條件越寬松越有利于回款）、資金監(jiān)管條件、銀行資源及銀行資金情況等;全周期凈利潤率是考核項目負責人及團隊的關鍵指標;投資定價銷售均價與實際銷售均價考核，售價的漲跌需考慮成本、費用的實際情況;目標成本與實際成本考核中實際成本不得偏離目標成本，對于超目標成本按偏離程度項目負責人及團隊要承擔相應責任;營銷費用管控中營銷費用采用整體打包形式，且劃分各階段，每個階段節(jié)點如果整體超支則不再給予額度：紅線管控中若部門出現(xiàn)安全事故、客戶批量投訴、媒體事件等其他重大事項造成不可挽回的損失，則績效為零。

四、結束語

綜上所述，當前我國房地產開發(fā)企業(yè)的財務預算管理仍存在一系列問題。新時期房地產開發(fā)企業(yè)要時刻關注行業(yè)政策，規(guī)范財務預算管理流程，深度融合預算績效管理，構建完善的績效考核機制，推動企業(yè)的健康發(fā)展。

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作者簡介：

麥振發(fā)，賀州市碧桂園房地產開發(fā)有限公司，廣西賀州。