房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)所得稅納稅籌劃探析

摘要：如何做好納稅籌劃工作也成為房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展重點(diǎn)思考的問(wèn)題，應(yīng)認(rèn)真分析當(dāng)前納稅籌劃中的不足，如收入核算、成本核算、人員專(zhuān)業(yè)等方面的不足，在此基礎(chǔ)上，才能有針對(duì)性地提出改進(jìn)措施。再結(jié)合當(dāng)前稅務(wù)政策，不斷優(yōu)化納稅籌劃方案，依法納稅的基礎(chǔ)上降低企業(yè)納稅負(fù)擔(dān)。本文對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)所得稅納稅籌劃存在的問(wèn)題進(jìn)行分析，并依據(jù)納稅籌劃方法實(shí)施納稅，以此提升房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，減少稅負(fù)，提升財(cái)務(wù)管理水平。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);企業(yè)所得稅;納稅籌劃

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司是支撐我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展重要企業(yè)，隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈以及政府調(diào)控等問(wèn)題，導(dǎo)致我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)生存環(huán)境不宜樂(lè)觀。另外，房地產(chǎn)企業(yè)建造周期長(zhǎng)，投資數(shù)額較高，市場(chǎng)行情不確定等情況，使其具有復(fù)雜性與多樣性兼容的特點(diǎn)。當(dāng)前我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)置的稅收項(xiàng)目較多，導(dǎo)致企業(yè)所得稅的比重極大。為此，房地產(chǎn)企業(yè)要提升自身生存能力，就要采用行之有效的企業(yè)所得稅納稅籌劃方法，以促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的最大化和經(jīng)營(yíng)的安全，實(shí)現(xiàn)其長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。

一、房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)所得稅納稅籌劃存在的問(wèn)題

（一）收入核算不完整

許多房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)人員違背收入確認(rèn)原則，并在日常經(jīng)營(yíng)過(guò)程中使用客戶(hù)房屋預(yù)交款對(duì)企業(yè)進(jìn)行建設(shè)。然而，這種預(yù)交款項(xiàng)目不能當(dāng)作企業(yè)收入，且存在較大的交易風(fēng)險(xiǎn)。另外，有些房地產(chǎn)企業(yè)還在收入方面存在遺漏特殊形式的問(wèn)題。一些房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)將房地產(chǎn)建筑中的空閑之地當(dāng)作停車(chē)位等進(jìn)行租賃，并將這些收入當(dāng)成其他人付款，所得資金款項(xiàng)則被當(dāng)作小金庫(kù)，企圖減少地產(chǎn)企業(yè)所需要上交的企業(yè)所得稅。另外，在收入核算中，經(jīng)常存在會(huì)計(jì)準(zhǔn)則執(zhí)行力度不到位，甚至在工作中沒(méi)有充分考慮到相關(guān)的稅收政策，進(jìn)而影響到稅收工作的質(zhì)量，甚至?xí)霈F(xiàn)違法違規(guī)納稅的情況。

（二）成本核算不合規(guī)格

有些房地產(chǎn)企業(yè)在民房拆遷過(guò)程中，對(duì)拆遷補(bǔ)償款不能予以真實(shí)上報(bào)。在拆遷時(shí)有的房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)實(shí)施自行拆遷，由于拆遷戶(hù)屬于自然人，不能提供拆遷補(bǔ)償發(fā)票，導(dǎo)致拆遷費(fèi)用不能精準(zhǔn)核對(duì)，這時(shí)就會(huì)有房地產(chǎn)企業(yè)擅自調(diào)整補(bǔ)償拆遷費(fèi)用，從而降低企業(yè)成本。有些房地產(chǎn)企業(yè)在工程前期投入比較大，常常會(huì)在項(xiàng)目還沒(méi)有完工時(shí)，就會(huì)分給拆遷戶(hù)補(bǔ)償款，并支付基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等相關(guān)費(fèi)用，而不是采用分期支付的方式，從而無(wú)形中增加企業(yè)成本，提高企業(yè)稅前抵扣費(fèi)用。

（三）納稅籌劃人員不專(zhuān)業(yè)

在房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)運(yùn)行過(guò)程中，稅收籌劃屬于策劃活動(dòng)，需要較為專(zhuān)業(yè)的籌劃人員，并對(duì)國(guó)家制定稅收政策了如指掌。但是在實(shí)際操作過(guò)程中，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)并沒(méi)有充分意識(shí)到納稅籌劃的重要性，并沒(méi)有設(shè)置專(zhuān)門(mén)的納稅崗位與人員，通常都是企業(yè)財(cái)務(wù)人員進(jìn)行納稅籌劃工作，而財(cái)務(wù)人員根本不懂得把握企業(yè)所得稅相關(guān)籌劃細(xì)節(jié)，無(wú)法充分發(fā)揮納稅籌劃作用。一些納稅籌劃人員的專(zhuān)業(yè)水平不高，缺乏對(duì)現(xiàn)行稅務(wù)政策的分析，再加上企業(yè)所得稅對(duì)扣除項(xiàng)目的規(guī)定、對(duì)企業(yè)所得稅優(yōu)惠政策的使用和利用等方面不到位，會(huì)直接增加企業(yè)的納稅金額，增加企業(yè)的稅務(wù)負(fù)擔(dān)。

二、房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)所得稅納稅籌劃探析

（一）收入納稅籌劃

房地產(chǎn)企業(yè)在通常都是通過(guò)工程分期開(kāi)發(fā)與推遲完工時(shí)間等形式實(shí)現(xiàn)收入納稅籌劃。在房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開(kāi)放前期通常都屬于虧損狀態(tài)。這種情況下房地產(chǎn)企業(yè)不要繳納所得稅。項(xiàng)目工程中期房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)有大量的資金利潤(rùn)，這時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)就需要向國(guó)家繳納一定數(shù)額的所得稅。倘若房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目收入過(guò)于集中在某一月份，那么房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)繳納大量的企業(yè)所得稅，從而為房地產(chǎn)企業(yè)造成極大的資金壓力，以及無(wú)法彌補(bǔ)的精神損失。而推遲完工籌劃則是依照國(guó)家相關(guān)法律法中所提到的：房地產(chǎn)企業(yè)倘若沒(méi)有完工，就會(huì)計(jì)稅利率的方收取企業(yè)所得稅。但是房地產(chǎn)企業(yè)一旦竣工之后，國(guó)家就會(huì)依照預(yù)售或者是實(shí)售對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)征收相關(guān)稅收。為此，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過(guò)延遲完工的方式緩解資金壓力。

（二）準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目納稅籌劃

在房地產(chǎn)企業(yè)中固定資產(chǎn)占有極大的比例份額，企業(yè)需要縮減折舊年限，減少企業(yè)所得稅壓力。通常企業(yè)在實(shí)施相關(guān)的折舊年限時(shí)應(yīng)依照企業(yè)以往經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行折舊。為此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)依照國(guó)家稅法規(guī)定通過(guò)折舊年限納稅籌劃來(lái)實(shí)現(xiàn)縮短折舊年限。當(dāng)前我國(guó)稅法并沒(méi)有明確提出預(yù)計(jì)殘值的數(shù)額，為此，房地產(chǎn)企業(yè)在納稅籌劃中添加實(shí)施預(yù)計(jì)凈殘值。

房地產(chǎn)企業(yè)在融資過(guò)程中要進(jìn)行納稅籌劃，房地產(chǎn)企業(yè)首先要與金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行貸款，有效降低貸款信息。倘若企業(yè)真的資金周轉(zhuǎn)困難向非金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行借款，可以依照分散費(fèi)用項(xiàng)目在稅前予以扣除，而利息支出籌劃是通過(guò)當(dāng)前計(jì)稅時(shí)扣除法。

企業(yè)在當(dāng)年出現(xiàn)虧損以后，能夠向未來(lái)5年進(jìn)行結(jié)轉(zhuǎn)，但是結(jié)轉(zhuǎn)期限不能超過(guò)5年。這就需要房地產(chǎn)企業(yè)在未來(lái)5年時(shí)內(nèi)進(jìn)行科學(xué)合理的規(guī)劃，并對(duì)5年之內(nèi)的稅前利潤(rùn)予以合理預(yù)測(cè)。將當(dāng)年虧損金額擴(kuò)大到最大限度。只有這樣房地產(chǎn)企業(yè)才能擁有稅收收益。通常降低企業(yè)所得稅應(yīng)納稅所得額的主要方式：一是增加扣除;二是提高免稅收入;三是推遲收入確認(rèn)。

（三）利用稅收優(yōu)惠納稅籌劃

房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃人員必須明確在研發(fā)費(fèi)用過(guò)程中產(chǎn)生的資本化以及費(fèi)用化，懂得二者之間的差異和區(qū)別。倘若房地產(chǎn)企業(yè)構(gòu)成無(wú)形資產(chǎn)，就無(wú)法實(shí)施全額扣除，這就需要納稅籌劃人員依照無(wú)形資產(chǎn)攤銷(xiāo)進(jìn)行予以處理。通常房地產(chǎn)在初期都處于虧損狀態(tài)，企業(yè)要盡量將開(kāi)發(fā)費(fèi)用予以資本化。當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)處于盈利狀態(tài)時(shí)需要將開(kāi)發(fā)費(fèi)用轉(zhuǎn)變成費(fèi)用化，這樣就可以增加企業(yè)稅前扣除金額。此外，企業(yè)應(yīng)積極做好最新稅務(wù)政策的分析，在此基礎(chǔ)上做好納稅籌劃工作，充分利用稅務(wù)優(yōu)惠政策，進(jìn)而保證納稅籌劃的有效性、合理性，降低企業(yè)稅務(wù)負(fù)擔(dān)。

企業(yè)對(duì)環(huán)保、安全生產(chǎn)以及節(jié)能節(jié)水等設(shè)備購(gòu)買(mǎi)以后，企業(yè)可以免除當(dāng)年納稅額的10%，倘若當(dāng)年不足抵免的，應(yīng)在以后的5年內(nèi)進(jìn)行結(jié)轉(zhuǎn)抵免。一旦企業(yè)所購(gòu)買(mǎi)的環(huán)保專(zhuān)用設(shè)備在5年予以轉(zhuǎn)賣(mài)出租，該企業(yè)就要停止各項(xiàng)稅收優(yōu)惠。如果企業(yè)同時(shí)購(gòu)買(mǎi)三種類(lèi)型以上的環(huán)保設(shè)備就可以享受本年稅收最低值。

由于房地產(chǎn)企業(yè)在建筑初期需要投入較大的資金，這時(shí)企業(yè)會(huì)處于虧損狀態(tài)，應(yīng)得稅的數(shù)額就會(huì)比較少，倘若房地產(chǎn)企業(yè)想要享受?chē)?guó)家某項(xiàng)稅收政策時(shí)，其實(shí)房地產(chǎn)企業(yè)并沒(méi)有在優(yōu)惠稅收中得到實(shí)惠。倘若企業(yè)下半年開(kāi)始動(dòng)工，那么房地產(chǎn)企業(yè)就要延遲到下一年進(jìn)行確認(rèn)收入，這樣房地產(chǎn)企業(yè)就能在第二年享受完全稅收優(yōu)惠。

三、結(jié)語(yǔ)

房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施納稅籌劃的主要目的就是為了減稅務(wù)支出.加大企業(yè)資產(chǎn)流動(dòng)性.其主要前提就是必須依照國(guó)家相關(guān)法律予以有效實(shí)施。由于房地產(chǎn)企業(yè)所處的市場(chǎng)環(huán)境不同，企業(yè)自身發(fā)展情況也大不相同，房地產(chǎn)企業(yè)必須依照自身發(fā)展形勢(shì)，根據(jù)當(dāng)前國(guó)家相關(guān)政策，選擇合法的稅務(wù)處理方式，并根據(jù)市場(chǎng)當(dāng)前現(xiàn)狀予以修正，以此達(dá)到最佳納稅籌劃結(jié)果。房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)所得稅納稅籌劃過(guò)程中，應(yīng)嚴(yán)格按照相關(guān)稅務(wù)法律依法籌劃，同時(shí)應(yīng)發(fā)揮出稅收優(yōu)惠政策的優(yōu)勢(shì).切實(shí)降低稅務(wù)負(fù)擔(dān)。

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作者簡(jiǎn)介：

李光忠，河南仁和置業(yè)有限公司，河南安陽(yáng)。