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    探析房產(chǎn)稅

    2010-12-17 05:59:10黃前柏
    新理財(cái)·政府理財(cái) 2010年11期
    關(guān)鍵詞:稅種稅率房?jī)r(jià)

    黃前柏

    這是個(gè)有趣的故事。

    一個(gè)城市里有三個(gè)人,甲有5套房,不上班,靠收房租生活;乙有一套房,上班賺工資;丙租房,在菜場(chǎng)賣菜。

    忽然有天要收房產(chǎn)稅了,丙說:“太好了,我沒房,收那幫炒房人的稅,我全力支持,房?jī)r(jià)大跌了,我就可以買房了?!?;乙說:“沒關(guān)系,我只有一套,收那幫炒房人的稅,我支持,房?jī)r(jià)大跌了,我可以再買一套?!保患渍f:“哦,房產(chǎn)稅收多少?1%對(duì)吧,下個(gè)月房租漲5%?!?

    房租上漲了,丙很郁悶,想換個(gè)房子,發(fā)現(xiàn)大家房租都漲了,只好忍。不過也不能吃虧,明天菜價(jià)也漲5%,恩,就這么干。乙和甲去買菜,發(fā)現(xiàn)菜價(jià)漲了,很郁悶,想換個(gè)菜場(chǎng),發(fā)現(xiàn)菜價(jià)都漲了,只好少吃點(diǎn)了。

    于是乎,生活水平就這樣下降了,CPI就這樣升高了。

    ??

    這不是個(gè)簡(jiǎn)單的故事。關(guān)于房產(chǎn)稅出臺(tái)的猜測(cè)和博弈,究竟將會(huì)給我們帶來(lái)什么樣的影響?

    進(jìn)入11月,房產(chǎn)稅漸行漸遠(yuǎn)。財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長(zhǎng)賈康“房產(chǎn)稅出臺(tái)‘按月計(jì)算,離推出最終時(shí)間不會(huì)超過一年”的言論更是讓市場(chǎng)充滿了猜想。

    時(shí)機(jī)窗口

    “房產(chǎn)稅出臺(tái)腳步越來(lái)越快,但是我們首先要搞清楚它的大背景,房產(chǎn)稅出臺(tái)是我國(guó)稅制改革的基本趨勢(shì)?!敝?cái)稅專家、中央財(cái)經(jīng)大學(xué)稅務(wù)學(xué)院副院長(zhǎng)劉桓告訴記者。

    劉桓認(rèn)為,從各國(guó)稅制來(lái)看,主要由三個(gè)稅種支撐,包括流轉(zhuǎn)稅、所得稅和財(cái)產(chǎn)稅。從財(cái)產(chǎn)稅來(lái)看,主要包括遺產(chǎn)稅和房產(chǎn)稅,遺產(chǎn)稅開征目前條件不成熟,毫無(wú)疑問,房產(chǎn)稅將是“十二五”稅改的重點(diǎn)。

    從最近這些年的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控來(lái)看,存在著“越調(diào)控房?jī)r(jià)越漲”的怪現(xiàn)象。之前的調(diào)控也動(dòng)用過稅收工具,提高二手房轉(zhuǎn)售環(huán)節(jié)的營(yíng)業(yè)稅、契稅、所得稅等,但這些多增的稅收基本上都被轉(zhuǎn)嫁到了買家頭上。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,其中重要原因在于房地產(chǎn)稅制流通環(huán)節(jié)畸重、保有環(huán)節(jié)畸輕的現(xiàn)狀。

    今年4月份,號(hào)稱“史上最強(qiáng)”房地產(chǎn)調(diào)控的“新國(guó)十條”出臺(tái),多少還是讓亢奮的房地產(chǎn)市場(chǎng)有了稍許冷卻,部分一線城市出現(xiàn)“價(jià)量齊跌”的現(xiàn)象。

    但值得注意的是,9月份全國(guó)70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)同比上漲9.1%,環(huán)比上漲0.5%,停止了連續(xù)3個(gè)月的環(huán)比下降,開始轉(zhuǎn)漲。北京告別負(fù)增長(zhǎng),房?jī)r(jià)環(huán)比上漲0.2%,房?jī)r(jià)上漲壓力還在加大。

    “房產(chǎn)稅出臺(tái)時(shí)機(jī)主要看此次房地產(chǎn)調(diào)控的效果,如果房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲,管理層將不惜一切代價(jià)出重拳,不排除房產(chǎn)稅會(huì)提前出臺(tái)?!鄙虾R拙臃康禺a(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭認(rèn)為。

    這樣又回到一個(gè)問題:當(dāng)前出臺(tái)房產(chǎn)稅到底是調(diào)控房?jī)r(jià)還是為地方財(cái)政構(gòu)建穩(wěn)定的財(cái)源?

    “從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看,是讓地方政府有一個(gè)穩(wěn)定的主體稅種,逐步取代廣為詬病的土地財(cái)政,但從短期來(lái)看,調(diào)控房?jī)r(jià)的因素更多一些,而且我堅(jiān)信對(duì)房?jī)r(jià)調(diào)控一定有用,對(duì)投機(jī)者來(lái)說一定會(huì)帶來(lái)沖擊?!眲⒒刚f。

    然而,財(cái)科所副所長(zhǎng)劉尚希卻不這么認(rèn)為,“在房?jī)r(jià)上漲的情況下,房產(chǎn)稅百分之百都可以轉(zhuǎn)嫁,房產(chǎn)稅對(duì)住房消費(fèi)有一定的調(diào)節(jié)作用,但對(duì)住房投機(jī),幾乎沒有調(diào)節(jié)作用?!?/p>

    繞不過的立法

    對(duì)于房產(chǎn)稅的開征,普通百姓的第一感覺就是怎么又要征稅?

    一位專家告訴記者,“房產(chǎn)稅比較復(fù)雜,如果開征,相關(guān)部門首先要做的工作就是讓公眾慢慢熟悉它,接受它?,F(xiàn)在輿論天天熱炒房產(chǎn)稅,或許就是相關(guān)部門在有意識(shí)地做好輿論引導(dǎo)工作?!?/p>

    該專家解釋,房產(chǎn)稅是直接稅,而且是直接稅里面最直接的稅。個(gè)人所得稅還可以通過代扣代繳的形式,不是你自己從口袋里掏錢交稅,而直接交稅感覺是不太一樣的。

    據(jù)初步統(tǒng)計(jì),我國(guó)現(xiàn)階段涉及房地產(chǎn)的稅種有12項(xiàng),涉及房地產(chǎn)的收費(fèi)多大50項(xiàng),加起來(lái)就是60多項(xiàng)。另?yè)?jù)一位房地產(chǎn)人士算過的一筆賬,開發(fā)商所承擔(dān)的稅費(fèi)包括:土地費(fèi)用在內(nèi)的各種稅費(fèi),對(duì)住宅總體開發(fā)成本、銷售價(jià)格的影響較大的項(xiàng)目依次為土地費(fèi)用(約30%),稅收(約10%),其他各種合理和不合理費(fèi)用(約15%-20%),政府通過稅收、土地、各項(xiàng)收費(fèi)共拿走了房?jī)r(jià)的55%左右。

    而且,房產(chǎn)稅開征還存在重復(fù)征稅的問題。對(duì)于買房者來(lái)說,已經(jīng)攤了土地出讓金,相當(dāng)于攤了70年的租金,如果再付土地持有環(huán)節(jié)的房產(chǎn)稅,就存在二次征稅的嫌疑。

    從2010年開始,老百姓會(huì)發(fā)現(xiàn),“房產(chǎn)稅”這個(gè)詞出現(xiàn)得越來(lái)越多,漸漸取代了原來(lái)官方“物業(yè)稅”的提法。

    其實(shí)早在1986年,中國(guó)就已經(jīng)有了房產(chǎn)稅,1986年國(guó)務(wù)院出臺(tái)的《房產(chǎn)稅暫行條例》,征收范圍是城鎮(zhèn)經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)。1985年,全國(guó)人大授權(quán)國(guó)務(wù)院對(duì)于有關(guān)經(jīng)濟(jì)體制改革和對(duì)外開放方面的有關(guān)問題,必要時(shí)可以根據(jù)憲法制定暫行的規(guī)定或者條例,這是當(dāng)時(shí)《房產(chǎn)稅暫行條例》出臺(tái)的特殊背景。

    “既然中國(guó)已經(jīng)有了房產(chǎn)稅,就沒必要新開一個(gè)稅種,根據(jù)憲法,新開一個(gè)稅種需要人大審批?!鄙鲜鰧<艺J(rèn)為,官方現(xiàn)在頻繁提到房產(chǎn)稅,可能是管理層希望繞過復(fù)雜的立法程序,盡快推動(dòng)房產(chǎn)稅的出臺(tái)。

    但在一些業(yè)內(nèi)人士看來(lái),這樣的做法顯然不合適。劉桓認(rèn)為,房產(chǎn)稅要出臺(tái)根本上還是要立法,以法律作保障。但遺憾的是,在中國(guó)現(xiàn)有的二十余個(gè)主要稅種中,目前只有企業(yè)所得稅和個(gè)人所得稅是通過人大立法開始征收的。

    “據(jù)了解,房產(chǎn)稅方面的相關(guān)法律已經(jīng)‘上會(huì)到人大,年底就應(yīng)該會(huì)出臺(tái)一些意見”劉桓透露。

    合理邊界

    目前,包括上海、重慶、深圳等幾個(gè)城市已經(jīng)在著手準(zhǔn)備房產(chǎn)稅的試點(diǎn)。從這些城市流傳的版本來(lái)看,爭(zhēng)議比較大的地方還是稅率、稅基等幾個(gè)方面。

    首先就稅率來(lái)看。楊紅旭認(rèn)為,0.3%~0.8%是可以接受的范圍。從上海版本來(lái)看,房產(chǎn)稅試點(diǎn)征收稅率可能為0.3%-0.4%。照此計(jì)算,一套總價(jià)220萬(wàn)元的住宅,年繳房地產(chǎn)稅約8800元。

    有業(yè)內(nèi)人士分析稱,一些多套房產(chǎn)擁有者,預(yù)期房?jī)r(jià)上漲的得益,會(huì)遠(yuǎn)超放棄租金或征收房地產(chǎn)稅帶來(lái)的損失。假設(shè)房地產(chǎn)稅征收稅率小于1%,那么房?jī)r(jià)年漲幅超過1%就足以抵消其帶來(lái)的持有成本增加,而近幾年一線城市實(shí)際房?jī)r(jià)年漲幅均超過了兩位數(shù)。這樣的話,房產(chǎn)稅可能還不足以有動(dòng)力促使空置房投入流轉(zhuǎn)。

    另外,累進(jìn)稅率也被提及。據(jù)悉,重慶市可能采取“套數(shù)越多、面積越大”—稅率逐級(jí)提高的累進(jìn)稅率計(jì)算方式,其原理與個(gè)人所得稅的累進(jìn)稅率相同。

    在這種方式之下,個(gè)人被征收房地產(chǎn)稅的稅率,可能因個(gè)人名下?lián)碛凶》康奶讛?shù)、面積的不同而不同。對(duì)于別墅和面積超過200平方米以上的大戶型住宅物業(yè),將首先被直接征收房地產(chǎn)稅。同時(shí),對(duì)于評(píng)估價(jià)格超過重慶主城區(qū)平均價(jià)格三倍以上的住宅,亦將被開征房地產(chǎn)稅。在此過程中,依據(jù)面積,劃定檔次,而后依據(jù)已劃定的檔次,逐級(jí)調(diào)高稅率。

    除此之外,在重慶,如果一人或一戶擁有四套及以上住宅,將直接被征收房地產(chǎn)稅,并直接課以累進(jìn)稅率。以控制個(gè)人或者家庭,占有“過多的、非自住”的住房資源,從而實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)的“去投資化”目的。

    但也有專家認(rèn)為,如果采用累進(jìn)稅率,則其抑制投資性需求和奢侈性需求的作用都將增強(qiáng)。但累進(jìn)稅率存在累進(jìn)級(jí)距不易把握、計(jì)算較復(fù)雜、征稅成本相對(duì)較高、有可能打擊納稅人生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)積極性的缺點(diǎn),還需進(jìn)一步深入探討。

    第二就是稅基。楊旭紅分析,根據(jù)重慶房產(chǎn)稅方案的基本思路是,形成“低端有保障、中端有市場(chǎng)、高端有約束”的住房制度體系。重慶方案最有可能的選擇就是“面積+套數(shù)”的辦法。

    具體來(lái)說,超過免稅面積落在前兩套房的部分,稅率為1.5%;超過免稅面積落在第三套的部分,稅率為3%;超過免稅面積落在第四套的部分,稅率為5%;超過免稅面積落在第五套的部分,稅率為10%;超過免稅面積落在第六套或以上的部分,稅率為20%。此外,計(jì)稅時(shí)點(diǎn)定為上一年度12月31日,房產(chǎn)數(shù)據(jù)和申報(bào)的家庭成員,皆以此為準(zhǔn)。

    而從上海房產(chǎn)稅方案來(lái)看,據(jù)復(fù)旦大學(xué)金融資本市場(chǎng)研究中心主任謝百三介紹,上海房產(chǎn)稅可能最新出臺(tái)的第四套方案實(shí)施,即對(duì)原來(lái)(新稅出臺(tái)前)的存量舊房(無(wú)論幾套)均不征稅,對(duì)新稅出臺(tái)后的增量(新買的住房)征稅,而且如果新房未達(dá)到規(guī)定面積的也不征稅。

    謝百三介紹,第四套方案也是對(duì)原來(lái)第二套方案的再修改,只對(duì)新房超面積的部分征稅,但原來(lái)的存量舊房,也就是居民們?cè)瓉?lái)已買的住房和新買的二手房都不用再征房產(chǎn)稅。這種方法對(duì)普通居民的原有財(cái)產(chǎn)不會(huì)造成什么傷害,已買了房的人都不用擔(dān)心被征稅,估計(jì)實(shí)施起來(lái)社會(huì)阻力會(huì)小一些,但是對(duì)房?jī)r(jià)的調(diào)控效果將較為有限。

    這與賈康最近的“舊房舊辦法,新房新辦法”的觀點(diǎn)不謀而合。

    值得注意的是,此次房產(chǎn)稅改革,決策層傾向于以房地產(chǎn)的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)值為計(jì)稅依據(jù),而不是此前規(guī)定的房產(chǎn)原值。按照原值征收房產(chǎn)稅難以體現(xiàn)房?jī)r(jià)波動(dòng),但按市場(chǎng)評(píng)估值征稅,意味著房產(chǎn)稅稅負(fù)將隨房產(chǎn)價(jià)格的上升而“水漲船高”。

    另外,業(yè)內(nèi)認(rèn)為,房產(chǎn)稅遲遲不出臺(tái)還有一個(gè)重要的原因是相關(guān)技術(shù)不完善。劉桓介紹,這方面問題主要有:房產(chǎn)登記不完善、由于歷史原因產(chǎn)權(quán)混亂、數(shù)字不準(zhǔn)確、異地置業(yè)統(tǒng)計(jì)難、沒有公信力的評(píng)估機(jī)構(gòu)等等,現(xiàn)在各地的稅務(wù)部門也在加快推進(jìn),為房產(chǎn)稅出臺(tái)創(chuàng)造條件。

    “雖然房產(chǎn)稅出臺(tái)還面臨很多難題,但不代表不能推進(jìn),我個(gè)人一直很主張房產(chǎn)稅早日出臺(tái),但是一定要有步驟?!眲⒒刚J(rèn)為,首先是要先易后難。重點(diǎn)地區(qū)重點(diǎn)推進(jìn),不搞一刀切,也可以為其他地方積累經(jīng)驗(yàn);可以先征收豪宅然后向普通住宅推行;其次是逐步過渡。有步驟地推進(jìn)房產(chǎn)稅,不能讓老百姓突然感受到稅收帶來(lái)的壓力。

    “一定要保障老百姓住房的權(quán)利,我堅(jiān)決主張第一套基本住宅不征稅。”劉桓說。

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