淺談關(guān)于棚戶區(qū)改造項目貸款期限的幾點思考

姚昆

摘要：棚戶區(qū)改造項目是黨中央國務(wù)院部署的重要民生工程，也是各大金融機構(gòu)重點支持的優(yōu)質(zhì)資源，對于棚改項目貸款尤其是政府購買服務(wù)模式的貸款期限，目前相關(guān)各方均有不同意見，本文通過分析棚戶區(qū)改造項目貸款的定義、模式、國家有關(guān)政策，結(jié)合實際情況，提出棚改項目貸款期限的一些思考，為金融機構(gòu)為支持棚改項目提供一些借鑒。

關(guān)鍵詞：棚戶區(qū)改造;模式;貸款期限

一、棚戶區(qū)的定義

棚戶區(qū)主要是指在國有土地上集中連片建設(shè)的、簡易結(jié)構(gòu)房屋較多、建筑密度較大、房屋使用年限較長、使用功能不全、基礎(chǔ)設(shè)施簡陋、建筑安全隱患多的區(qū)域，具體包括：城市棚戶區(qū)、國有工礦（含煤礦）棚戶區(qū)、國有林區(qū)棚戶區(qū)、國有墾區(qū)危房。大規(guī)模推進棚戶區(qū)改造，是完善住房保障制度的重要舉措，是重要的民生工程。

二、棚戶區(qū)改造項目的模式

近年來，棚戶區(qū)改造項目運作模式主要分為兩類，商業(yè)化棚改和政府購買服務(wù)模式的棚改項目。

（一）商業(yè)化棚改項目

商業(yè)棚改項目一般包括棚戶區(qū)的拆遷、安置房建設(shè)、商業(yè)開發(fā)等，其中拆遷、安置房建設(shè)屬于嚴格的棚戶區(qū)改造范疇，通過將土地集約利用后騰空的土地用于商業(yè)開發(fā)，以商業(yè)開發(fā)收入來彌補項目收益，從而整個項目形成一個閉環(huán)，即解決了拆遷居民的安置問題，義有較好的商業(yè)收益，從而能夠以項目從市場獲得融資。銀行支持此類項目的還款來源主要包括：定向安置房屋或商業(yè)開發(fā)的銷售收入、其他房屋的銷售收入、借款主體的其他經(jīng)營收入等。

（二）政府購買服務(wù)模式棚改項目

2015年開始，國務(wù)院、財政部紛紛出臺相關(guān)政策，推動政府購買棚改服務(wù)，各地政府也結(jié)合本區(qū)域棚改項目數(shù)量、投資額、財力情況，制定政府購買棚改服務(wù)辦法，公開擇優(yōu)選擇棚改實施主體，通過融資平臺公司等企業(yè)舉借政府債務(wù)成為融資禁區(qū)。銀行支持此類項目的還款來源主要為政府購買服務(wù)協(xié)議項下的分年度政府購買服務(wù)資金，且該資金能夠逐年納入財政預(yù)算。

三、棚戶區(qū)改造項目貸款期限

（一）商業(yè)化棚改項目

銀行支持商業(yè)化棚改項目，貸款專項必須用于棚戶區(qū)改造項目的拆遷、補償、安置、開發(fā)建設(shè)等，不得用于繳交土地出讓金等其他用途，根據(jù)項目實施的難度及工期不同，貸款期限應(yīng)差別化設(shè)置，如貸款如果不涉及房屋拆遷的，期限應(yīng)不超過3年：涉及房屋拆遷的，期限應(yīng)不超過5年，其中僅涉及房屋拆遷的，期限應(yīng)不超過2年。

（二）政府購買服務(wù)模式的棚改項目

對于政府購買服務(wù)模式的棚改項目貸款期限，無論是住建部門、財政部門或金融監(jiān)管部門都沒有明確要求，有的認為需嚴格限定在年度預(yù)算和中期財政規(guī)劃期限內(nèi)，有的認為可以突破中期財政規(guī)劃的3年期限。通過梳理近些年國務(wù)院及相關(guān)部委有關(guān)政策以及本人的實際工作經(jīng)驗，筆者認為政府購買服務(wù)模式的棚改項目貸款不僅可以突破中期財政規(guī)劃的3年期限，最長還可以做到25年。主要基于以下理由。

1.棚戶區(qū)改造項目具有特殊性

根據(jù)財預(yù)[ 2017] 87號，對于一般的政府購買服務(wù)，需要遵循“先有預(yù)算、后購買服務(wù)”以及期限在3年中期財政規(guī)劃內(nèi)，但棚戶區(qū)改造項目屬于政府購買服務(wù)的特殊領(lǐng)域，僅僅從該文件看，沒有明確提出棚戶區(qū)改造項目需要遵循“先有預(yù)算、后購買服務(wù)”以及期限在3年中期規(guī)劃內(nèi)。

2.省級棚改計劃的項目屬于黨中央國務(wù)院的統(tǒng)一部署

黨中央國務(wù)院布置的2015～ 2017年、2018～ 2020年棚改攻堅計劃都明確地分配到各省、自治區(qū)、直轄市，不能進入省級棚改計劃的項目，其項目屬性可能有問題，不能夠享受棚戶區(qū)改造項目的特殊性，能夠納入省級棚改計劃的項目，就能享受棚戶區(qū)改造項目的特殊性。

3.棚改項目貸款最長可以到25年

為推動金融機構(gòu)加強對保障性安居工程的金融服務(wù)，促進房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)發(fā)展，中國人民銀行、銀監(jiān)會于2014年9月下發(fā)了銀發(fā)（ 2014） 287號，明確提出“對公共租賃住房和棚戶區(qū)改造的貸款期限可延長至不超過25年”，這為棚戶區(qū)改造項目貸款最長可以到25年提供了有力的政策依據(jù)。

4.政府購買棚改服務(wù)資金是逐年列入財政預(yù)算

從國發(fā)[ 2015] 37號、財綜[2016] 11號等文件看，市、縣人民政府確定了棚戶區(qū)改造項目的運作主體后，再與運作主體簽訂購買服務(wù)協(xié)議，然后將購買服務(wù)資金逐年列入財政預(yù)算，地方政府需要根據(jù)購買服務(wù)協(xié)議約定的購買服務(wù)總金額、期限才能明確逐年納入預(yù)算的金額及期限。如某棚改項目政府購買服務(wù)協(xié)議中總的購買金額為5億元，購買服務(wù)協(xié)議約定的購買期限為10年，則政府連續(xù)10年每年列入預(yù)算的支出金額為5000萬元。

四、結(jié)論

對于商業(yè)化的棚改項目貸款，要根據(jù)項目內(nèi)容及實際情況，期限設(shè)計在2～5年不等：對于政府購買服務(wù)模式的棚改項目，可以突破中期財政規(guī)劃的3年期限，最長還可以做到25年。在實踐中，可根據(jù)作為政府購買棚改服務(wù)的政府層級、財力和信用狀況靈活設(shè)置期限，如省會城市和經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)，適當拉長期限，欠發(fā)達地區(qū)，適當縮短期限。

參考文獻：

[1]關(guān)于規(guī)范金融企業(yè)對地方政府和國有企業(yè)投融資行為有關(guān)問題的通知財金[2018] 23號[M].財政部，2018年3月28日.

[2]關(guān)于堅決制止地方以政府購買服務(wù)名義違法違規(guī)融資的通知（財預(yù)[2017] 87號）[M].財政部，2017年6月2日.

[3]《國務(wù)院關(guān)于進一步做好城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和城鄉(xiāng)危房改造及配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)有關(guān)工作的意見》（國發(fā)[ 2015]37號）[M].國務(wù)院，2015年6月25日.