淺談購租并舉住房制度改革影響

盛夢嬌

摘要：房地產(chǎn)行業(yè)作為我國的支柱性產(chǎn)業(yè)，它的健康發(fā)展對于整個國民經(jīng)濟有著舉足輕重的影響，同時涉及的居民住房問題也是一個關(guān)系社會民生的重要問題。房地產(chǎn)上市公司作為行業(yè)中的佼佼者和代表者，受到政府決策者和證券市場投資者等多方的關(guān)注，它的情況對外界國民經(jīng)濟有著獨特的預示作用。

關(guān)鍵詞：購租并舉;改革影響;績效

房地產(chǎn)行業(yè)是受政府宏觀調(diào)控政策影響比較大的行業(yè)，房地產(chǎn)上市公司的經(jīng)營績效與政府的行為也有很大的關(guān)系。Dennis J.Mckenzie和Richard M.Betts通過對房地產(chǎn)市場與國民經(jīng)濟、地方政府的關(guān)系研究指出由于房地產(chǎn)市場失靈的存在政府有必要對其進行宏觀調(diào)控。政府調(diào)控的具體經(jīng)濟手段主要有土地政策、財稅政策以及貨幣政策等。芮明杰（2008年）認為土地出讓制度的改革與土地剛性供給促使土地價格的上升，使得房地產(chǎn)企業(yè)的平均盈利能力有所下降。趙鑫露（2013年）通過具體案例分析和對限購令前后三年EVA的比較，得出限購令在很大程度上還是抑制了企業(yè)的業(yè)績增長。劉莉（2015年）通過多元回歸的方法，分析得出房地產(chǎn)企業(yè)總體稅收負擔會削弱其經(jīng)營績效的提高。程正中（2015年）認為貨幣政策的傳導渠道主要包括貸款利率、存款準備金率與貨幣供應量，存款準備金率、貨幣供應量對房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)績具有負向影響，利率在短期內(nèi)對房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)績有負向影響，長期來看對企業(yè)的成長能力有正向影響。政府針對房地產(chǎn)的具體政策對房地產(chǎn)企業(yè)也有一定程度的影響。

那租賃市場的崛起對房地產(chǎn)市場的影響究竟有多大呢？這是近兩年各界討論的焦點問題。南于我國的特殊國情，房地產(chǎn)市場持續(xù)走高，“購房熱”問題普遍存在。而產(chǎn)生這些問題的原因，除了同有的購房觀念、獲取資產(chǎn)收益動機外，我國租賃市場不健全也是一項重要原因?，F(xiàn)在，住房回歸居住屬性，資產(chǎn)收益降低，規(guī)?；赓U逐漸代替私人散租，租賃的公共服務逐步完善，租賃市場秩序大為改觀。租房只是居民剛“落腳”城市時，或者收入較低時的住房消費選擇。國家購租并舉的住房政策主要是針對大部分無房者，確保新市民通過租賃，能夠低成本、體面地“安頓”下來，從而保障居民的基本住房需求。

研究好同家政策的出發(fā)點，才能更好地研究其對市場、經(jīng)濟活動參與者所帶來的影響。事實上，作為房地產(chǎn)長效機制的重要一環(huán)，租售并舉的核心目的并非是降房價，而是帶著穩(wěn)定市場.防范風險以及實現(xiàn)“居者有其屋”的大使命而來。客觀而言，租賃市場的培育和房價的漲跌并無直接關(guān)系，房價漲跌從根本上來說，還是取決于貨幣政策以及市場的供需關(guān)系。所以，租賃市場更好地建立，并不能降低購房的有效需求，南此也不能降低房價。但是可以肯定的是，多元化住房體系的建立，將促使市場回歸理性，穩(wěn)定預期，減少盲目恐慌入市，降低投資、投機帶來的風險。

國家推行購租并舉的住房制度，大力發(fā)展租賃市場，房地產(chǎn)企業(yè)對政策也做出及時反應。各大房地產(chǎn)企業(yè)尋求融資途徑，與銀行發(fā)展深入合作，進入房地產(chǎn)租賃市場。如碧桂同的長租公寓項目、萬科泊寓等項目，均是房企在積極響應國家政策號召。雖然房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務調(diào)整，租賃業(yè)務周期長，管理成本高，收益相對房地產(chǎn)買賣業(yè)務來說并不可觀，由此看來，對房地產(chǎn)企業(yè)的績效可能有負面影響。房地產(chǎn)租賃市場的發(fā)展，一定程度上使得房地產(chǎn)潛在的需求者減少，房價預期可能會下行。從短期來看，購租并舉的住房制度可能會影響房地產(chǎn)企業(yè)的盈利水平，對企業(yè)的績效帶來負面的影響。

國家鼓勵去庫存，鼓勵房地產(chǎn)租賃企業(yè)與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合作，鼓勵房地產(chǎn)租賃企業(yè)和有資本的個人購入房產(chǎn)，為房屋租賃提供房源。去庫存的政策可能帶來房產(chǎn)銷量的增加。從供需來看，可以將購房需求之外的剩余房源轉(zhuǎn)做出租之用，優(yōu)化房企業(yè)務結(jié)構(gòu)，同時促進房地產(chǎn)市場的供需穩(wěn)定。從長期來看，有利于提高企業(yè)的盈利能力、營運能力和發(fā)展能力，對企業(yè)的績效有正面的影響。購租并舉的住房制度改革有利于促進房地產(chǎn)企業(yè)的兼并與收購，從而促進房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。

參考文獻：

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[3]芮明杰，詹文靜.土地出讓制度改革對房地產(chǎn)上市公司的績效影響[J].中國房地產(chǎn)，2008（4）：53-56.

[4]趙鑫露.論限購令對房地產(chǎn)企業(yè)績效評價影響[D].西南財經(jīng)大學，2013.

[5]劉莉.稅收負擔對房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營績效的影響研究[D].浙江大學，2015.

[6]程正中，張緒通.貨幣政策對房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營績效影響研究[J].會計之友，2015（7）：69-73.