有關(guān)房地產(chǎn)工程造價(jià)成本控制管理的思考

張如昉

摘要：房地產(chǎn)工程造價(jià)成本的控制和管理，對(duì)降低工程造價(jià)成本，提高經(jīng)濟(jì)效益起到了重要的作用，同時(shí)也是房地產(chǎn)開發(fā)設(shè)計(jì)者所考慮的重要因素。本文從房地產(chǎn)工程決策、設(shè)計(jì)和施工三個(gè)階段分別對(duì)工程造價(jià)成本的控制和管理進(jìn)行了論述，并提出了合理的建議。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);工程造價(jià);成本控制;成本管理

隨著我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈，如何加強(qiáng)工程造價(jià)成本控制和管理，提升自身的競(jìng)爭(zhēng)力，是房地產(chǎn)商面臨的重要課題之一。這就要求房地產(chǎn)單位要整合優(yōu)化各方面資源，從而合理有效的控制和管理房地產(chǎn)工程造價(jià)成本。

一、決策階段工程造價(jià)成本的控制與管理

決策階段是房地產(chǎn)商計(jì)算工程造價(jià)成本最為重要的階段，因此，好的策劃設(shè)計(jì)書和準(zhǔn)確的成本價(jià)格預(yù)算是房地產(chǎn)工程能夠順利進(jìn)行的保證，開展一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目之前要做好房地產(chǎn)基礎(chǔ)資料的搜集和市場(chǎng)研究。房地產(chǎn)工程比較復(fù)雜，涉及很多門類和專業(yè)，容易受很多的因素干擾，需要搜集很多基礎(chǔ)材料和做好市場(chǎng)研究。在工程施工開始前，決策人員要組織人員對(duì)施工地點(diǎn)的地質(zhì)情況、大型設(shè)備以及建筑施工材料價(jià)格采購(gòu)等方面進(jìn)行全方位的了解，要對(duì)周邊的環(huán)境和經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平做一個(gè)可靠的分析和研究;從而為預(yù)算造價(jià)成本人員提供可靠的數(shù)據(jù)和豐富的資料，為設(shè)計(jì)單位設(shè)計(jì)出優(yōu)良的施工方案打下良好基礎(chǔ)。

市場(chǎng)研究主要是對(duì)即將建設(shè)的項(xiàng)目進(jìn)行可能性和可行性分析，相關(guān)部門要對(duì)此進(jìn)行論證，對(duì)市場(chǎng)占有率和房地產(chǎn)需求做一個(gè)合理的評(píng)估;要認(rèn)真分析研究國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)出臺(tái)的各項(xiàng)規(guī)定措施，預(yù)測(cè)未來(lái)發(fā)展的趨勢(shì)，為房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展提供很好的前提條件，為整個(gè)工程項(xiàng)目的建設(shè)提供可靠的依據(jù)。

另外，工程項(xiàng)目建設(shè)的決策應(yīng)多方面征求意見，要采取集體決策的手段，處理好當(dāng)前和長(zhǎng)遠(yuǎn)利益的關(guān)系，嚴(yán)格遵守各項(xiàng)制度條例，避免房地產(chǎn)投資的盲目性，從而實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益的最大化，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的良性發(fā)展。

二、設(shè)計(jì)階段工程造價(jià)成本的控制與管理

設(shè)計(jì)階段是整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行造價(jià)成本控制的關(guān)鍵，在這一時(shí)期需要建筑師和設(shè)計(jì)師采取盡可能多的方法和措施，爭(zhēng)取設(shè)計(jì)出最優(yōu)化最完美的方案。這就要求企業(yè)和設(shè)計(jì)人員做到以下幾個(gè)方面：第一，要嚴(yán)格設(shè)計(jì)方案的評(píng)審，包括基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)、平面設(shè)計(jì)、施工圖規(guī)劃以及計(jì)算過(guò)程等方面，鋼筋含量、混凝土含量、施工圖預(yù)算和變更費(fèi)用等要達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)。第二，在具體施工組織設(shè)計(jì)上，要設(shè)計(jì)優(yōu)化，避免出現(xiàn)錯(cuò)誤，否則就會(huì)有很大的麻煩，后果不堪設(shè)想。第三，在設(shè)計(jì)變更上要根據(jù)實(shí)際情況，要多從施工設(shè)計(jì)上考慮，設(shè)計(jì)的變更會(huì)帶來(lái)工程造價(jià)成本的增減，增加預(yù)算造價(jià)成本人員編制工程造價(jià)成本書的難度，并會(huì)影響施工工期和質(zhì)量;因此，設(shè)計(jì)變更要充分考慮技術(shù)、法律、經(jīng)濟(jì)和質(zhì)量等多方面因素，盡量不增加成本，把握好這個(gè)度，既不能太高也不能太低，這需要造價(jià)人員有很高的技術(shù)要求。第四，根據(jù)簽訂合同進(jìn)行限額設(shè)計(jì)，如果設(shè)計(jì)概算超出審定的工程造價(jià)或者發(fā)生其他一些錯(cuò)誤，就可以采取以下辦法：在設(shè)計(jì)過(guò)程中發(fā)現(xiàn)的錯(cuò)誤，就要在不改變?cè)瓉?lái)設(shè)計(jì)構(gòu)思、標(biāo)準(zhǔn)和進(jìn)度下進(jìn)行無(wú)償修改;在施工階段發(fā)現(xiàn)錯(cuò)誤，就要根據(jù)合同采取相應(yīng)的辦法修改，并對(duì)設(shè)計(jì)單位因此造成的損失進(jìn)行賠償。設(shè)計(jì)方案不僅要有很好的可行性，還要更加合理更加經(jīng)濟(jì)，這樣才能很好地控制和管理工程造價(jià)的成本。

三、施工階段工程造價(jià)成本的控制與管理

施工階段是房地產(chǎn)資金投入量比較大的階段，對(duì)這一階段造價(jià)成本的具體控制和管理就顯得尤為重要。

加強(qiáng)合同管理

合同在控制與管理工程造價(jià)成本中的重要性不言而喻，從計(jì)算到結(jié)算，從付款到索賠，合同是一個(gè)很重要的依據(jù)和保證。這就要求房地產(chǎn)企業(yè)要有明確的法律意識(shí)和責(zé)任意識(shí)，盡可能的分析和總結(jié)出各施工項(xiàng)目的特點(diǎn)，簽訂的合同條款要全面嚴(yán)密，不能出現(xiàn)一絲紕漏，不能產(chǎn)生歧義，引起不必要的糾紛和麻煩。要根據(jù)合同建立相應(yīng)的監(jiān)督機(jī)制，明確資金的流向，明確具體施工細(xì)則和責(zé)任分工，從成本管理上建立資金控制系統(tǒng)，按合同對(duì)工程進(jìn)度款進(jìn)行審核，防止腐敗現(xiàn)象發(fā)生，避免資金失控，減少工程投資風(fēng)險(xiǎn)和資金賠償糾紛，保證工程如期順利的進(jìn)行。

（二）對(duì)工程變更的控制和管理

工程變更是為了更好地實(shí)現(xiàn)工程項(xiàng)目如期完工，而在施工過(guò)程中進(jìn)行分析、評(píng)價(jià)和改進(jìn)，保證施工更安全合理。工程變更管理人員不得隨意對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行變更，在多方考慮的情況下，要與工程造價(jià)人員密切配合，做好詳細(xì)的技術(shù)鑒定和成本分析，充分發(fā)揮各自的優(yōu)勢(shì)，利用各方面資源，對(duì)工程變更造成的有利和不利影響做出明確評(píng)價(jià)，在綜合各方面意見后確定是否進(jìn)行變更。工程項(xiàng)目變更不能違反合同的各項(xiàng)條款規(guī)定，必須在合同要求范圍以內(nèi)。變更后的價(jià)格要根據(jù)原來(lái)規(guī)定執(zhí)行，如果沒有原來(lái)價(jià)格，就要按合同要求進(jìn)行合理估價(jià)，在經(jīng)過(guò)各方認(rèn)真分析研究后，工程項(xiàng)目才能按變更計(jì)劃進(jìn)行。

（三）對(duì)施工材料價(jià)格的控制和管理

施工材料投資在房地產(chǎn)施工中占有很大比重，控制好原材料價(jià)格可以很好的降低工程造價(jià)的成本，提高工程的經(jīng)濟(jì)效益。而影響施工原材料價(jià)格因素很多，比如運(yùn)送距離、天氣狀況、質(zhì)量品牌、原料產(chǎn)地、存放時(shí)間等，都會(huì)使材料價(jià)格的差距很大，這種價(jià)格的波動(dòng)會(huì)對(duì)工程造價(jià)的成本產(chǎn)生很大的影響。這就要求造價(jià)人員要有敏銳的觀察力和洞察力，對(duì)市場(chǎng)行情了若指掌，選擇價(jià)格合適質(zhì)量有保證的材料;要掌握市場(chǎng)最新動(dòng)態(tài)和信息，針對(duì)不同材料的基本情況進(jìn)行分類和分析，搜集生產(chǎn)商和銷售商的有關(guān)信息，選擇最優(yōu)的價(jià)格和材料;要有一些固定的供貨商和貨物來(lái)源地，保證在施工期間材料能夠源源不斷地供應(yīng)。只有選擇質(zhì)量可靠，價(jià)格合理的材料，才能有效控制和管理工程造價(jià)的成本，提高工程的經(jīng)濟(jì)效益和利潤(rùn)，保證工程施工的質(zhì)量。

（四）竣工審核階段工程造價(jià)的控制和管理

最后的竣工階段也不能忽視對(duì)工程造價(jià)的管理，如果收尾工作做不好，還是會(huì)對(duì)整個(gè)工程造成不良影響，要保證工程高質(zhì)量的完成，就要認(rèn)真對(duì)待竣工工作，不得隨便敷衍了事。主管部門要組織施工單位和設(shè)計(jì)單位等進(jìn)行工程質(zhì)量驗(yàn)收，造價(jià)人員要根據(jù)合同對(duì)整個(gè)工程的投資進(jìn)行決算，對(duì)財(cái)務(wù)進(jìn)行盤查清點(diǎn)，根據(jù)施工設(shè)計(jì)圖和變更的工程項(xiàng)目進(jìn)行總結(jié)，理清各方要承擔(dān)的責(zé)任和義務(wù)，調(diào)整工程預(yù)算和投資。還要重視竣工資料管理工作，按實(shí)際情況報(bào)告工程量和工程造價(jià)，不得隱瞞虛報(bào);要合理分配竣工中所需費(fèi)用，認(rèn)真如實(shí)地計(jì)算成本，同時(shí)要避免壞賬死賬現(xiàn)象，保證工程款按時(shí)收回;要加強(qiáng)工程收尾工作監(jiān)督力度，按時(shí)完成竣工，不得拖拖拉拉，避免人力物力財(cái)力的浪費(fèi);要積極發(fā)揮驗(yàn)收審核監(jiān)督作用，加強(qiáng)竣工時(shí)期各項(xiàng)資金管理，不斷總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，為以后的施工提供借鑒和幫助。

四、結(jié)語(yǔ)

綜上所述，房地產(chǎn)工程成本造價(jià)涉及到項(xiàng)目進(jìn)行的各個(gè)階段，要根據(jù)合同合理的進(jìn)行估價(jià)計(jì)算和研究，提高經(jīng)濟(jì)效益。在投資過(guò)程中，如果出現(xiàn)糾紛，要根據(jù)合同采取適當(dāng)?shù)姆珊徒?jīng)濟(jì)手段，維護(hù)合法權(quán)益。在房地產(chǎn)工程建設(shè)中，企業(yè)追求的是不斷降低成本，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化，這是增強(qiáng)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的重要方法和手段。因此，房地產(chǎn)企業(yè)要千方百計(jì)控制和管理好工程造價(jià)的成本，才能立于不敗之地，不斷發(fā)掘潛力，促進(jìn)企業(yè)又好又快地發(fā)展。

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[3] 鄭國(guó)暉，基于工程質(zhì)量的房地產(chǎn)工程造價(jià)控制對(duì)策探析，門窗，2013（7）

（作者單位：佛山市兆信工程項(xiàng)目管理有限公司）