淺談房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)與規(guī)避

韓小玲

摘要：房地產(chǎn)行業(yè)在我國目前的國民經(jīng)濟(jì)中扮演著十分重要的角色，近十幾年來我國房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入了一個(gè)發(fā)展的黃金時(shí)期，隨著國家政策的大力鼓勵(lì)以及城市化進(jìn)程的加快，城市人口迅速增加，社會對城市的住房需求迅速增加，這也是目前我國房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)發(fā)展的一個(gè)重要原因。然而在發(fā)展中發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)的發(fā)展出現(xiàn)了種種問題及不盡人意的地方，本文在對房地產(chǎn)面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析的基礎(chǔ)上，對這些風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避提出一些具體可行的解決方案，促進(jìn)我國房地產(chǎn)行業(yè)的良性發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn);措施

目前我國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)依然面臨著很大的挑戰(zhàn)，一方面出現(xiàn)一線二線城市出現(xiàn)居高不下的高房價(jià)，另一方面三線城市卻是無人問津，房地產(chǎn)的發(fā)展出現(xiàn)了一種非理性的發(fā)展?fàn)顟B(tài)，這與我國提出的“去產(chǎn)能、去庫存、去杠桿、降成本、補(bǔ)短板”的號召大相徑庭。房地產(chǎn)行業(yè)由于資金過于密集以及其牽扯的因素過多，因此其面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的壓力也比較大。

1財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的類型

1.1融資風(fēng)險(xiǎn)

企業(yè)融資的途徑和方式都是多種多樣的，既可以通過現(xiàn)金也可以采用股票方式，然而，對于一個(gè)大型企業(yè)來說無論哪種融資的根本目的都是為了在一定的限度內(nèi)獲得一段時(shí)間足以支撐企業(yè)的運(yùn)轉(zhuǎn)的資金。對于一些融資不及時(shí)的企業(yè)，可能會面臨著破產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn);此外，企業(yè)融資不能僅僅局限于一種融資方式，單純的依靠貸款或者發(fā)行股票會使企業(yè)資金的來源產(chǎn)生依賴感，而且，一些企業(yè)不能根據(jù)企業(yè)自身實(shí)際的償債能力進(jìn)行債務(wù)舉借活動，最終導(dǎo)致長期債務(wù)與短期債務(wù)比例不協(xié)調(diào)。長期債務(wù)與短期債務(wù)的不協(xié)調(diào)容易引起企業(yè)償債能力的不平衡，公司可能會短期內(nèi)流動資金較多，但卻不能用于償還短期債務(wù);也可能在可預(yù)期的將來的收入比較可觀，但是由于公司更多的是短期債務(wù)，所以導(dǎo)致未來的收益無法償還現(xiàn)期的債務(wù)。

1.2投資風(fēng)險(xiǎn)

研究發(fā)現(xiàn)，以時(shí)間作為分辨的標(biāo)準(zhǔn)，可以將投資分為長期投資和短期投資。作為不動產(chǎn)的房地產(chǎn)，從計(jì)劃的開始到最后商品的售出往往需要數(shù)年的時(shí)間才能完成，如果以出租的形式收回成本則需要更長的周期。這種開發(fā)的長周期性使得資金循環(huán)的周期也比較長，當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)把錢投到一項(xiàng)開發(fā)中去時(shí)這筆資金就不能同時(shí)再投入到另一個(gè)項(xiàng)目中去，因此對待投資必須慎之又慎。房地產(chǎn)資金的投入規(guī)模往往是十幾億甚至幾十億的規(guī)模，同時(shí)其轉(zhuǎn)化為貨幣資本的過程也受到各種不確定因素的影響，如物價(jià)水平、行政機(jī)關(guān)的審批過程等等。較多的影響因素使得成本的回收的不確定性也較大，資金的周轉(zhuǎn)率低，加大了企業(yè)的投資風(fēng)險(xiǎn)。

1.3現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)

絕大多數(shù)的房地產(chǎn)行業(yè)的交易并不是一手交錢一手交貨的一次性買賣，而都是現(xiàn)金大量投資，然后通過一小部分的首付收回一些成本，并且在一個(gè)比較長的時(shí)期內(nèi)通過月供的形式慢慢收回余下的成本，這就產(chǎn)生了投資和收益的錯(cuò)位。一旦在這其中發(fā)生突然的變故，房地產(chǎn)企業(yè)無法及時(shí)收回應(yīng)得的收益或者在對現(xiàn)金急需的時(shí)候無法獲得足夠的現(xiàn)金流，就容易導(dǎo)致企業(yè)資金的斷鏈，這就會影響正常的企業(yè)經(jīng)營活動，甚至?xí)ζ髽I(yè)的生存產(chǎn)生致命威脅。

2房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的原因分析

2.1房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)

在當(dāng)前的社會經(jīng)濟(jì)條件下，企業(yè)必須要提高自身的競爭力，并提高對市場經(jīng)濟(jì)的適應(yīng)能力，以期在更加激烈的競爭中立于不敗之地，像萬科這種大型公司不僅僅會受到國內(nèi)同行的競爭和排擠，甚至于將來國外的一些房地產(chǎn)公司也會對其形成巨大的競爭壓力。2013年9月廣州南沙的一場土地拍賣可以說是出人意料，目前我國的房地產(chǎn)行業(yè)競爭比較激烈。

2.2房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營

我國房地產(chǎn)行業(yè)在開始發(fā)展的時(shí)候有國家的政策支持，同時(shí)由于剛成立時(shí)的高利潤性，使得我國的房地產(chǎn)行業(yè)對財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范意識薄弱，在制定政策和決策時(shí)往往將企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)放置一邊而不予考慮，或者只是單純地將風(fēng)險(xiǎn)管理掛在口邊，將風(fēng)險(xiǎn)管理流于形式。一些風(fēng)險(xiǎn)意識薄弱，處置不合理的房地產(chǎn)商會在毫無防范的情況下被淘汰出局。當(dāng)企業(yè)資金中的固有的資金與通過其他渠道從外部籌得的資金比例不合理時(shí)，就會對企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)造成一定程度的破壞，這一破壞也會對企業(yè)的財(cái)務(wù)造成沖擊。

2.3社會責(zé)任

就財(cái)務(wù)披露來說，企業(yè)應(yīng)當(dāng)認(rèn)識到自己的社會責(zé)任，將一些信息積極地向社會所公布，讓公眾更加了解自己;同時(shí)對于一些社會所需要的責(zé)任，如關(guān)愛殘疾人等弱勢群體，雖然從短期看會增加企業(yè)的財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)，但是就長遠(yuǎn)來看，承擔(dān)更多的社會責(zé)任可以為企業(yè)帶來更好的口碑。為了促進(jìn)和諧社會的建設(shè)，增強(qiáng)企業(yè)的內(nèi)在凝聚力，塑造并維護(hù)好企業(yè)的良好形象以及提高公司的綜合實(shí)力。

3財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避措施

3.1財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)要提前預(yù)警

相互依賴、相互制約是企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警體系的內(nèi)在要求，對于企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范要堅(jiān)持科學(xué)性、系統(tǒng)性、動態(tài)性的原則，從萬科現(xiàn)有的情況出發(fā)，采取合適的解決辦法。一套完整的財(cái)務(wù)預(yù)警系統(tǒng)因該從組織結(jié)構(gòu)、制度建設(shè)、信息建設(shè)等多方面出發(fā)考慮，做到多角度、全方位的觀察和分析。此外還要保持現(xiàn)金流量的滾動，做好其預(yù)算，將預(yù)算期與會計(jì)年度脫離，隨著預(yù)算的執(zhí)行不斷延伸補(bǔ)充預(yù)算，逐期向后滾動，使預(yù)算期永遠(yuǎn)保持為一個(gè)固定期間。

3.2房地產(chǎn)資本結(jié)構(gòu)要優(yōu)化

房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈條的持續(xù)運(yùn)轉(zhuǎn)是保證房地產(chǎn)企業(yè)能夠不斷發(fā)展的重要原因，然而房地產(chǎn)行業(yè)所需資金量巨大，一旦發(fā)生斷裂就會發(fā)生嚴(yán)重的財(cái)務(wù)危機(jī)并導(dǎo)致公司的破產(chǎn)，為此必須要強(qiáng)化企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)意識。政府應(yīng)當(dāng)對房地產(chǎn)行業(yè)不合理的融資進(jìn)行一定限制，無論是融資還是再融資都需要在證監(jiān)會的監(jiān)督與國土資源部審核下進(jìn)行;同時(shí)為了出于保障民生的目的對房地產(chǎn)的貸款業(yè)務(wù)進(jìn)行一定的限制，對于一些貸款數(shù)額巨大，負(fù)債過高的企業(yè)降低其信用等級，這也限制這部分房地產(chǎn)商從其他渠道獲得融資資金的能力，加大了財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的等級。

3.3房地產(chǎn)運(yùn)營中風(fēng)險(xiǎn)要降低

利潤表反映了在一段時(shí)間內(nèi)，企業(yè)的經(jīng)營成果，然而，由于經(jīng)營的不確定性，在經(jīng)營過程中極可能會盈利，但是也有可能會出現(xiàn)虧損的情況，所以利潤表也經(jīng)常被稱為損益表。企業(yè)高層的管理者和決策者以及公司的財(cái)務(wù)人員都應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范意識，提高其財(cái)務(wù)管理的基本能力。

3.4房地產(chǎn)前期充分開發(fā)

由于房地產(chǎn)行業(yè)的投入與收回成本之間有著大的時(shí)間差，在這期間，國家政策及需求情況等都是不斷變化的。因此針對目前我國房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)能過剩問題，“去庫存”應(yīng)該被提上了房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的重要地位。

參考文獻(xiàn)：

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[2]? 張世興，王琳.我國利潤表的實(shí)至名歸及要素框架體系的與時(shí)重構(gòu)[J].會計(jì)之友，2019（22）：52-56.

（作者單位：大連工業(yè)大學(xué)）