資產(chǎn)證券化背景下居住型物業(yè)企業(yè)的020社區(qū)建設(shè)

周海倩　王忠平　孟慧文

摘要：隨著住區(qū)規(guī)劃和住區(qū)建設(shè)的落實(shí)，商品房成為絕大多數(shù)城市居民的居住選擇，相應(yīng)的居住區(qū)物業(yè)管理問(wèn)題應(yīng)運(yùn)而生：一方面是居住區(qū)商業(yè)資源沒(méi)有得到有效監(jiān)管和利用，居民居住質(zhì)量有待提高;另一方面，則是物業(yè)公司“收費(fèi)難”導(dǎo)致資金不足而無(wú)法提高管理能力、提供更多服務(wù)的問(wèn)題。本文認(rèn)為，在新常態(tài)的時(shí)代背景下，利用資產(chǎn)證券化，結(jié)合社區(qū)020，物業(yè)企業(yè)在解決資金、管理問(wèn)題的同時(shí)，有望獲得新的發(fā)展機(jī)遇。

“互聯(lián)網(wǎng)+社區(qū)”一度使得社區(qū)020風(fēng)靡，各類社區(qū)APP層出不窮，利用搭建的線上服務(wù)平臺(tái)將小區(qū)周邊資源整合，以便居民在社區(qū)范圍內(nèi)解決日常生活需要，在一段時(shí)期內(nèi)成為熱門的商業(yè)話題。但風(fēng)口過(guò)后，當(dāng)初勢(shì)頭強(qiáng)勁的眾多垂直社區(qū)020平臺(tái)紛紛敗下陣來(lái)，其中很大的原因在于線下資源的難以整合。為了獲得更多的客戶，垂直社區(qū)020平臺(tái)在開(kāi)發(fā)時(shí)一般最小也是基于單個(gè)城市，但面對(duì)城市中的大小住宅區(qū)，單平臺(tái)的能力有限，線下渠道鋪設(shè)時(shí)難免存在不全面和不規(guī)范的問(wèn)題，顧客體驗(yàn)無(wú)法保證，在具體的社區(qū)無(wú)法真正扎住根。同時(shí)，很多小區(qū)的管理并不是井然有序.周邊商鋪種類繁多、魚龍混雜，想要對(duì)其進(jìn)行有效整合難度也相當(dāng)大。而對(duì)住戶來(lái)說(shuō)，當(dāng)沒(méi)有補(bǔ)貼等活動(dòng)吸引時(shí)，一個(gè)無(wú)法為其提供全面便捷有保障服務(wù)的社區(qū)APP將很容易被棄用。如何做好社區(qū)020，什么是成功的社區(qū)020模式，目前仍處于探索發(fā)展階段。

1 現(xiàn)狀與問(wèn)題

綜上所述，社區(qū)020發(fā)展至今的困境，很大程度上在于沒(méi)有平臺(tái)能全面、規(guī)范地為小區(qū)居民提供其所居住地區(qū)周邊的商品和服務(wù)，資源供給缺乏力度。而與之相對(duì)應(yīng)的卻是小區(qū)周圍確實(shí)存在許多商家，卻不一定能謀得附近居民的關(guān)注和青睞，資源不能有效利用。物業(yè)公司恰好是解決二者矛盾的最佳選擇。首先，物業(yè)公司作為居住區(qū)的管理者，既聯(lián)系業(yè)主、又聯(lián)系著周邊商鋪，是社區(qū)020形成的良好紐帶。其次，物業(yè)公司有理由和能力對(duì)周邊店鋪進(jìn)行管理，在一定程度上保證了商品的多樣性及服務(wù)質(zhì)量的可靠性。最后，伴隨信息化潮流，物業(yè)自身也在不斷朝著智慧化轉(zhuǎn)型，許多物業(yè)已經(jīng)開(kāi)始利用手機(jī)APP進(jìn)行信息通知和業(yè)務(wù)辦理?？紤]到物業(yè)服務(wù)在業(yè)主這里是剛性需求，由小區(qū)物業(yè)主導(dǎo)的APP覆蓋率和使用率都將得到保證，能夠有效保證客戶黏性。

而對(duì)物業(yè)公司來(lái)講，親自操刀所在社區(qū)的020建設(shè)對(duì)自身也多有益處。雖然目前社區(qū)020市場(chǎng)前景尚不明朗，競(jìng)爭(zhēng)仍舊激烈，但在新常態(tài)時(shí)期及“互聯(lián)網(wǎng)+”不斷深化的背景下，其發(fā)展?jié)摿θ圆蝗菪∮U。物業(yè)公司如果能夠妥善運(yùn)用自身優(yōu)勢(shì)、有效把握業(yè)主資源，020建設(shè)將幫助其拓展業(yè)務(wù)范圍，形成新的盈利點(diǎn)。而從自身可持續(xù)經(jīng)營(yíng)發(fā)展的角度，對(duì)周邊商鋪的整合與管理也是物業(yè)公司在推行物業(yè)管理時(shí)所必須重視的因素。在物業(yè)管理水平的測(cè)量指標(biāo)中，居民體驗(yàn)占很大比重，井然有序、安全可靠的社區(qū)周邊商業(yè)環(huán)境為居民帶來(lái)切實(shí)方便，有效提高了居民的居住體驗(yàn)，也在一定程度上塑造了物業(yè)公司的口碑。退一步講，即使不為口碑塑造，出于規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的考慮，對(duì)周邊店鋪的管理也是必不可少。周邊店鋪安全隱患不容小覷，不出事則已，一旦出事物業(yè)公司很可能受到牽連，特別是如果商家沒(méi)有能力承擔(dān)責(zé)任，業(yè)主必定會(huì)向社區(qū)物業(yè)追責(zé)，給物業(yè)帶來(lái)不必要的麻煩和損失。

2 物業(yè)公司資產(chǎn)證券化

未來(lái)發(fā)展有提升空間，既有問(wèn)題也亟待解決，但目前擺在眼前的問(wèn)題是：物業(yè)公司的資金能否支持其構(gòu)建互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)、開(kāi)展社區(qū)020，能否滿足其管理、整合社區(qū)周邊資源的需要。

傳統(tǒng)模式下，物業(yè)公司主要通過(guò)向業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)收取物業(yè)管理費(fèi)來(lái)盈利，盈利模式簡(jiǎn)單、渠道單一。長(zhǎng)期以來(lái)，物業(yè)收費(fèi)存在定價(jià)難、收取難等問(wèn)題。雖然居住型物業(yè)已經(jīng)在國(guó)內(nèi)開(kāi)展了30多年，但作為物業(yè)消費(fèi)者，特別是普通小區(qū)的物業(yè)消費(fèi)者，習(xí)慣了低價(jià)消費(fèi)，最好是免費(fèi)（很多地產(chǎn)公司也以“物業(yè)低消費(fèi)”來(lái)?yè)Q取房屋高銷售）。在日益增長(zhǎng)的各項(xiàng)成本與經(jīng)年不變的低物業(yè)費(fèi)這對(duì)矛盾中，物業(yè)公司“微利保本”甚至虧損，成為行業(yè)常態(tài)。

面對(duì)低盈利的狀態(tài)，除了行業(yè)內(nèi)少數(shù)大型企業(yè)（其中多數(shù)依賴于房地產(chǎn)企業(yè)或有淵源），多數(shù)物業(yè)公司自身很難—下投入大量資金，在這樣的情況下，物業(yè)企業(yè)要想進(jìn)一步發(fā)展，很大程度上需要依賴融資。而物業(yè)管理市場(chǎng)分散、行業(yè)內(nèi)小企業(yè)眾多，作為輕資產(chǎn)模式的勞動(dòng)密集型企業(yè)，可供抵押的資產(chǎn)較少，加之近年傳統(tǒng)融資困難加劇，這些內(nèi)外部因素都使得物業(yè)公司很難順利通過(guò)傳統(tǒng)常規(guī)渠道融資，即便獲得融資，其規(guī)模、期限難以保證，融資用途也會(huì)受到諸多限制，并不能有效滿足物業(yè)企業(yè)開(kāi)展020建設(shè)及產(chǎn)業(yè)拓寬的需要。而物業(yè)服務(wù)費(fèi)作為長(zhǎng)期穩(wěn)定的現(xiàn)金流，可以作為合適的基礎(chǔ)資產(chǎn)發(fā)行資產(chǎn)支持證券，資產(chǎn)證券化無(wú)疑是物業(yè)公司當(dāng)前可以選擇的有效融資途徑。

資產(chǎn)證券化通過(guò)結(jié)構(gòu)性重組，將流動(dòng)性較弱但確定未來(lái)可以創(chuàng)造穩(wěn)定現(xiàn)金流的資產(chǎn)打包成證券，銷售給投資者。目前我國(guó)資產(chǎn)證券化市場(chǎng)開(kāi)發(fā)尚處于起步階段，品種較為單一，將物業(yè)費(fèi)納入資產(chǎn)證券化也是一種新的嘗試。2014年年底證監(jiān)會(huì)將資產(chǎn)證券化由審批制改為備案制，審批權(quán)的下放使得越來(lái)越多的證券公司開(kāi)始嘗試開(kāi)展這方面的業(yè)務(wù)。2015年7月，世茂房地產(chǎn)便推出了全國(guó)首個(gè)針對(duì)物業(yè)費(fèi)的資產(chǎn)證券化項(xiàng)目，由此可見(jiàn)物業(yè)費(fèi)的資產(chǎn)證券化具有操作可行性，后續(xù)發(fā)展空間大。物業(yè)公司通過(guò)資產(chǎn)證券化獲得融資，將使企業(yè)迅速獲得大量資本，用于信息化平臺(tái)及社區(qū)020具體項(xiàng)目的落實(shí)建設(shè)。

3 新發(fā)展模式探究

利用資產(chǎn)證券化解決了資金問(wèn)題，最重要的就是如何利用資金，以社區(qū)020為基礎(chǔ)進(jìn)行物業(yè)盈利模式的重塑。

3.1 合作自營(yíng)相結(jié)合

在物業(yè)服務(wù)企業(yè)建設(shè)社區(qū)020開(kāi)展社區(qū)經(jīng)營(yíng)的過(guò)程中，應(yīng)當(dāng)采取合作（甚至入股、注資）與自營(yíng)相結(jié)合的模式;在經(jīng)營(yíng)難度較大、行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)、進(jìn)入壁壘較高、自建渠道困難的領(lǐng)域（例如商超便利店、藥店、餐飲等），宜采取合作形式進(jìn)行招標(biāo)和目標(biāo)公司合作（甚至入股、注資）。在準(zhǔn)入門檻與前期投入成本低、經(jīng)營(yíng)難度不大的領(lǐng)域，例如房屋租賃、家政、洗衣、上門服務(wù)、快遞代收等領(lǐng)域則宜采取自營(yíng)模式。

對(duì)于商超和餐飲等領(lǐng)域，以商超為例，前有家樂(lè)福，沃爾瑪?shù)却笮瓦B鎖品牌，后有天貓超市、京東商城等線上電商，內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)激烈。在這些領(lǐng)域，從“零”開(kāi)始自建品牌難度較大，不但需要資金，后續(xù)經(jīng)營(yíng)管理也需要投入大量的人力資源，處理不善也很容易造成物業(yè)企業(yè)重心偏移，甚至本末倒置。當(dāng)然，自營(yíng)在承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)也意味著更高的利潤(rùn)，在這些建議合作的領(lǐng)域，我們也鼓勵(lì)物業(yè)公司根據(jù)實(shí)際情況，進(jìn)行自營(yíng)模式的試點(diǎn)，或者在其主導(dǎo)的社區(qū)020經(jīng)營(yíng)持續(xù)一段時(shí)間后再進(jìn)行改革嘗試。

對(duì)建議自營(yíng)的項(xiàng)目，房屋租賃是熱門選擇。越來(lái)越多的人群選擇離開(kāi)家鄉(xiāng)外出就業(yè)，而大城市房?jī)r(jià)居高不下，由此導(dǎo)致社會(huì)上有很大一部分的群體是在租房居住，這也是目前房屋租賃市場(chǎng)火爆的原因。房屋租賃市場(chǎng)上，現(xiàn)階段中介占據(jù)的份額較多，但傳統(tǒng)中介租賃過(guò)程中問(wèn)題眾多：一些中介機(jī)構(gòu)存在發(fā)布虛假房源、隱瞞房屋問(wèn)題信息、強(qiáng)制代辦收費(fèi)等問(wèn)題;而近年新型的自如、蛋殼等020租賃平臺(tái)也并非盡善盡美，房屋空氣質(zhì)量問(wèn)題、租戶財(cái)物安全問(wèn)題也層出不窮。而國(guó)家出面對(duì)房地產(chǎn)中介行業(yè)進(jìn)行的整治使行業(yè)內(nèi)部面臨洗牌，對(duì)物業(yè)公司來(lái)說(shuō)卻意味著機(jī)遇。物業(yè)公司可以自創(chuàng)品牌，在社區(qū)內(nèi)自行經(jīng)營(yíng)房屋租賃項(xiàng)目。作為住宅區(qū)管理者，物業(yè)公司掌握大量業(yè)主資源，可以與業(yè)主達(dá)成協(xié)議將房屋交由物業(yè)負(fù)責(zé)的中介進(jìn)行管理出租。物業(yè)對(duì)小區(qū)情況、住宅房屋情況較之其他中介更為了解，信息更加靈活、對(duì)房屋的管理也更為便捷，出現(xiàn)問(wèn)題時(shí)能及時(shí)與業(yè)主和租房者進(jìn)行溝通;較之市面上的房地產(chǎn)中介，物業(yè)對(duì)業(yè)主和租房者來(lái)說(shuō)也更有保障，因此更容易獲得資源和信任，有望迅速站穩(wěn)腳跟。除了房屋中介以外，其他推薦自營(yíng)的項(xiàng)目在小區(qū)物業(yè)的品牌效應(yīng)下也能建立相應(yīng)的消費(fèi)者信賴，加之依托于物業(yè)信息化平臺(tái)進(jìn)行信息發(fā)布的信息擴(kuò)散廣泛性和持續(xù)性，能夠有效建立競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，形成以物業(yè)信息化為主導(dǎo)的社區(qū)020新布局。

3.2 優(yōu)質(zhì)服務(wù)為核心

值得注意的是，物業(yè)在拓寬產(chǎn)業(yè)、鋪設(shè)社區(qū)020項(xiàng)目開(kāi)展社區(qū)經(jīng)營(yíng)時(shí)，不能背離自己服務(wù)企業(yè)的本質(zhì)，基礎(chǔ)服務(wù)是核心，也是各項(xiàng)業(yè)務(wù)開(kāi)展的基礎(chǔ)。物業(yè)公司以服務(wù)立足，無(wú)論是其本業(yè)即社區(qū)物業(yè)的管理，還是后續(xù)將拓展實(shí)施的020社區(qū)經(jīng)營(yíng)，都是建立在為住戶提供優(yōu)質(zhì)便捷的服務(wù)的基礎(chǔ)上，這也符合社區(qū)020倡導(dǎo)的“讓居民在社區(qū)就可以解決所有生活需要”的理念。也可以說(shuō)沒(méi)有服務(wù)這個(gè)“1”，后面再多的“0”也無(wú)用。

3.3 人力資源模式創(chuàng)新

對(duì)物業(yè)來(lái)說(shuō)，服務(wù)是基礎(chǔ)，卻不是唯一，特別是對(duì)于社區(qū)020經(jīng)營(yíng)過(guò)程。物業(yè)從事社區(qū)020經(jīng)營(yíng)的目的是盈利，而不是單純的為業(yè)主服務(wù)，這也反映了物業(yè)社區(qū)經(jīng)營(yíng)的一個(gè)矛盾之處：服務(wù)與經(jīng)營(yíng)的沖突。

物業(yè)要做好服務(wù)，必不可少的是人;要迅速的推廣社區(qū)經(jīng)營(yíng)，獲取較高利潤(rùn)，必須由專人去實(shí)現(xiàn)，這也需要占用大量人力資源。兼職推廣始終難以適應(yīng)大規(guī)模的推廣任務(wù)，而且會(huì)降低服務(wù)品質(zhì);然而專職人員也會(huì)帶來(lái)人力成本的巨大攀升。在試水社區(qū)020過(guò)程中，如何解決人的問(wèn)題，也是所有物業(yè)服務(wù)企業(yè)節(jié)流的重要發(fā)力點(diǎn)。這里也就體現(xiàn)了前文中提到的，資產(chǎn)證券化和自營(yíng)合作相結(jié)合模式的優(yōu)勢(shì)。

利用資產(chǎn)證券化融資而來(lái)的資金可以應(yīng)對(duì)社區(qū)020建設(shè)過(guò)程中增加的人力成本，而有選擇的自營(yíng)可以使人力成本的提高控制在一定程度以內(nèi)，避免過(guò)大的風(fēng)險(xiǎn)。首先，鼓勵(lì)員工兼職，特別是扎根于社區(qū)的小型服務(wù)經(jīng)營(yíng)領(lǐng)域。比如可以自營(yíng)的快遞代收業(yè)務(wù)，目前普遍的做法是與各大物流公司合作，以快遞柜的形式承包小區(qū)快遞代收業(yè)務(wù)。這個(gè)業(yè)務(wù)領(lǐng)域可以產(chǎn)生潮汐效應(yīng)，也就是說(shuō)快遞的送達(dá)、存入快遞柜的時(shí)間一般是固定的，意味著除了在快遞大量送達(dá)需要簽收入柜的某段時(shí)間需要大量人手之外，其他時(shí)間并不需要太多人員。這部分特定時(shí)間需要的人員可以由物業(yè)公司原有人員兼職。再比如維修崗，存有空閑時(shí)間的可能性，可以進(jìn)行兼職并給予工資的上調(diào)，有效利用內(nèi)部資源、消除冗余。除了內(nèi)部員工兼職以外，像物業(yè)自營(yíng)的社區(qū)洗衣店等商鋪，經(jīng)物業(yè)公司統(tǒng)一規(guī)劃后續(xù)經(jīng)營(yíng)較易，可以采用給予店內(nèi)員工股份的形式鼓勵(lì)其經(jīng)營(yíng)，在基礎(chǔ)工資之外，如果店鋪盈利好，經(jīng)營(yíng)的員工也將獲得一定比例的分紅獎(jiǎng)勵(lì)，從而調(diào)動(dòng)員工積極性、保證服務(wù)品質(zhì)。利用物業(yè)公司內(nèi)部已有員工兼職和聘請(qǐng)普通員工管理具體店鋪對(duì)人力的成本要求都不高，公司只需要再額外聘請(qǐng)少數(shù)管理者對(duì)自營(yíng)店鋪進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃，處理自營(yíng)店鋪和合作店鋪后續(xù)問(wèn)題即可，解決了服務(wù)與經(jīng)營(yíng)間的問(wèn)題。

4 結(jié)語(yǔ)

以上是對(duì)物業(yè)公司資產(chǎn)證券化和可實(shí)施的社區(qū)020項(xiàng)目的構(gòu)想。其中，物業(yè)的優(yōu)勢(shì)在于與業(yè)主的近距離接觸，物業(yè)與業(yè)主的互相信任是物業(yè)社區(qū)經(jīng)營(yíng)持續(xù)開(kāi)展最重要的因素，而這也是物業(yè)公司與其他服務(wù)提供商相比最大的優(yōu)勢(shì)。在資本的加持下，充分挖掘居民需要，物業(yè)公司在社區(qū)020建設(shè)中能發(fā)掘的盈利點(diǎn)還有很多。

新常態(tài)下，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)面臨調(diào)整，第三產(chǎn)業(yè)比重增加，物業(yè)管理行業(yè)被認(rèn)為是房地產(chǎn)行業(yè)式微之后經(jīng)濟(jì)的又一個(gè)增長(zhǎng)點(diǎn)，是公認(rèn)的朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)。在信息化遍及生活，“互聯(lián)網(wǎng)+”不斷發(fā)展的時(shí)期，物業(yè)管理公司主動(dòng)出擊，以物業(yè)費(fèi)資產(chǎn)證券化形式獲得資金，開(kāi)展社區(qū)020經(jīng)營(yíng)，探索新的盈利模式，既是當(dāng)前發(fā)展的需要，又是挑戰(zhàn)和機(jī)遇。