陸家嘴樓宇經(jīng)濟：97幢樓稅收超億元

張硯

近日，一篇題為《撤離上海之心，陸家嘴空置率超20%》的自媒體文章引了不少吃瓜群眾的關(guān)注。“江湖傳言”的數(shù)據(jù)和事實可信嗎？陸家嘴金融城，還是那個人頭攢動、首屈一指、日進斗金的陸家嘴金融城嗎？

真相可能會遲到，但永遠不會缺席。

記者從陸家嘴金融城樓宇發(fā)展服務(wù)辦公室了解到，經(jīng)翔實統(tǒng)計，在陸家嘴金融城范圍內(nèi)采樣的88幢樓宇中，上海國金中心、金茂大廈、東方金融廣場等55幢樓宇出租率超過90%，其中26幢樓宇接近滿租。

陸家嘴的地標之一金茂大廈，是坐落于上海打造國際金融中心核心承載區(qū)域的樓宇。金茂大廈辦公樓總經(jīng)理陸敏在接受采訪時表示，去年出租率出現(xiàn)過短期下降，但這主要是因為樓里有大客戶搬到自建的總部大樓，但退租釋放出的大部分面積早已經(jīng)被樓內(nèi)的需求給鎖定，再加上吸收了一些新的公司，目前金茂大廈租率已經(jīng)回升到93%水平。

浦東嘉里城，位于浦東花木核心地段，曾被譽為“全國私募最密集的一棟樓”。浦東嘉里城副總經(jīng)理高慧莉在接受采訪時表示，目前嘉里城辦公樓出租情況良好，今年上半年辦公樓整體出租率接近滿租。辦公樓外資客戶占65%左右，中資客戶占35%。在中資客戶中，有許多業(yè)內(nèi)知名的公募基金及私募基金。現(xiàn)在他們經(jīng)常會接到不少私募公司的慕名詢問。

第一太平戴維斯的報告則顯示，二季度陸家嘴區(qū)域辦公樓空置率為9.4%，由于采集樣本不同，仲量聯(lián)行和世邦魏理仕等機構(gòu)的數(shù)據(jù)略高于10%，但處于行業(yè)正常范圍內(nèi)，遠低于所謂“20%以上”的判斷，并且環(huán)比保持穩(wěn)定，沒有明顯變化趨勢。

上海國金中心稅收50億元

陸家嘴仍然是“金錢永不眠”的金融城。

陸家嘴金融城已經(jīng)成為全球樓宇經(jīng)濟密度最高的區(qū)域之一。陸家嘴金融城有250多幢商辦樓宇，陸家嘴的每一幢樓可謂是一條條垂直的“金融街”。

據(jù)統(tǒng)計，2018年陸家嘴金融城共有稅收億元樓97幢，并產(chǎn)生滬上首幢稅收50億元的樓宇——上海國金中心。

2019年，陸家嘴金融城將繼續(xù)推動樓宇經(jīng)濟提質(zhì)增效，力爭實現(xiàn)稅收億元樓突破100幢，其中10億元稅收樓達24幢左右。

陸家嘴金融城樓宇發(fā)展服務(wù)辦公室相關(guān)負責人在接受采訪時表示，下一步陸家嘴將從四方面提升樓宇經(jīng)濟的含量。

一是緊抓金融服務(wù)業(yè)新一輪擴大開放機遇，優(yōu)化金融科技生態(tài)圈，借助科創(chuàng)板契機，有效承接進博會溢出效應(yīng)，利用空置物業(yè)引進優(yōu)質(zhì)企業(yè)。

二是進一步強化與樓宇的聯(lián)動，解決樓宇招商中的實際困難，“政府服務(wù)+樓宇租賃服務(wù)”，兩者緊密銜接，為企業(yè)提供一條龍的增值服務(wù)。

三是為企業(yè)提供業(yè)界及跨界信息交流，利用自貿(mào)區(qū)平臺協(xié)助企業(yè)解決業(yè)務(wù)難題、助力企業(yè)拓展市場，集聚更多的優(yōu)質(zhì)企業(yè)入駐陸家嘴。

四是做好服務(wù)樓宇的“樓小二”，為在樓宇工作的機構(gòu)、白領(lǐng)營造更好的辦公和生活環(huán)境，例如，開通金融城樓宇間的巴士線路；推出物美價廉的白領(lǐng)餐廳；舉辦暑期親子工作室；在樓宇內(nèi)設(shè)置微醫(yī)院、云醫(yī)院，方便白領(lǐng)看病及配藥。金融城通過需求和項目結(jié)合的“雙向認領(lǐng)”機制，形成需求、資源和項目三項清單，涵蓋500多項服務(wù)內(nèi)容。

多樣化新需求涌現(xiàn)

仲量聯(lián)行中國區(qū)研究部總監(jiān)姚耀表示，近期政府出臺的一系列積極政策，包括金融開放、科技創(chuàng)新、稅收減免等措施，為各行業(yè)穩(wěn)健發(fā)展護航，自貿(mào)區(qū)的擴建以及科創(chuàng)板的上市，都將催生更多新興行業(yè)對辦公樓市場的需求。

上海正積極推進金融開放的政策，吸引更多外資優(yōu)質(zhì)金融企業(yè)。仲量聯(lián)行觀察到，這些企業(yè)在籌劃布局中國業(yè)務(wù)時，上海往往是此類企業(yè)入駐中國市場的首選地之一。而上海作為中國金融門戶城市也是他們在辦公選址上的主要考慮因素。據(jù)相關(guān)調(diào)查，截至2019年上半年，已有全球 56家國際資管機構(gòu)在陸家嘴設(shè)立，包括今年上半年新落戶的韓國未來資產(chǎn)、加拿大鮑爾太平、美國橡樹資本等。

目前，全國已獲得私募管理人資格的21家外商獨資資管公司，包括富敦投資、貝萊德、安本等在內(nèi)的19家均注冊在陸家嘴。

另外，由于中國將取消外資在金融領(lǐng)域持股比例限制的政策提前至2020年，目前眾多外資金融機構(gòu)正在申請牌照并積極籌備在華金融業(yè)務(wù)，新業(yè)務(wù)領(lǐng)域帶來的辦公面積需求也開始衍生。

展望未來，仲量聯(lián)行認為，隨著開放政策的推進，上海辦公樓尤其是陸家嘴等中央商務(wù)區(qū)樓宇將繼續(xù)吸引優(yōu)質(zhì)租戶新設(shè)立或擴張辦公面積。

仲量聯(lián)行認為，上海擁有眾多世界 500強公司及跨國公司的地區(qū)總部，近期，更新后的負面清單以及鼓勵外商投資的產(chǎn)業(yè)目錄有助于這些在華外資公司的業(yè)務(wù)拓展，帶動辦公樓的擴張需求。以保時捷為例，該公司從浦東軟件園升級搬遷至陸家嘴金融廣場，為其中國區(qū)總部承租約14000平方米。

科創(chuàng)板上市、科創(chuàng)中心建設(shè)、自貿(mào)區(qū)新片區(qū)擴建等一系列政策規(guī)劃，推動了尖端科技企業(yè)快速發(fā)展，帶動科技類行業(yè)對上海辦公樓以及產(chǎn)業(yè)園區(qū)市場的租賃需求。2016年科技類企業(yè)僅占全市甲級辦公樓租賃需求的10%，而過去12個月，科技新媒體行業(yè)的租賃占比已接近20%，僅次于金融服務(wù)業(yè)。包括5G、人工智能、互聯(lián)網(wǎng)、游戲等在內(nèi)的尖端科技類企業(yè)新設(shè)立或擴張的需求尤為顯著。