房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)前期的成本控制

王曉飛

摘 要：在全國(guó)大部分地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入“五限時(shí)代”的背景下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利潤(rùn)空間越來越有限，有效的成本控制是實(shí)現(xiàn)利益最大化至關(guān)重要的手段。成本控制貫穿整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)周期，而最為關(guān)鍵的是房地產(chǎn)開發(fā)前期的成本控制。本文主要結(jié)合北京海淀翠湖地塊項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)展情況，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)前期各階段成本管控的注意事項(xiàng)和控制措施進(jìn)行簡(jiǎn)要論述。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);開發(fā)前期;成本控制

過去的暴利掩蓋了成本管控的不足，現(xiàn)如今環(huán)境下如何有效控制成本造價(jià)，增強(qiáng)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)創(chuàng)利能力是每一個(gè)房地產(chǎn)商面臨的重要課題。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要想保持足夠的競(jìng)爭(zhēng)力，必須加強(qiáng)對(duì)成本管控的力度，推進(jìn)成本控制的前置。目前許多房地產(chǎn)公司只重視事中成本控制，不重視前期成本控制，使得成本控制的效果不理想，實(shí)踐證明，在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中做好前期成本控制是項(xiàng)目成功的關(guān)鍵。

本文以北京海淀翠湖地塊項(xiàng)目為例，地上規(guī)劃建筑面積13.9萬平米（企業(yè)自持36%），經(jīng)營(yíng)性樓面價(jià)41784元/平米，限價(jià)銷售均價(jià)不超過53000元/平米，只給企業(yè)留下每平米11216元的開發(fā)操作空間，如何保證企業(yè)經(jīng)營(yíng)的利潤(rùn)空間，對(duì)企業(yè)來說是個(gè)極大的挑戰(zhàn)。

在策劃階段進(jìn)行充分市場(chǎng)調(diào)研，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行精準(zhǔn)定位。實(shí)事求是的做好可行性研究，在保證經(jīng)濟(jì)效益的基礎(chǔ)上認(rèn)真編制成本預(yù)算，并對(duì)其銷售預(yù)測(cè)做出經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)度合理計(jì)劃。其合理的定位、科學(xué)的投資估算、最佳的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案基本確定了項(xiàng)目開發(fā)的方向和投資的金額，其控制程度直接影響整個(gè)開發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益，為整個(gè)開發(fā)項(xiàng)目達(dá)到預(yù)定的目標(biāo)成本做好事前控制，把投資風(fēng)險(xiǎn)降到最低，使企業(yè)達(dá)到“低成本、高利潤(rùn)”的經(jīng)營(yíng)效果。

一、策劃定位階段的成本控制

項(xiàng)目策劃的內(nèi)容包括市場(chǎng)調(diào)研和項(xiàng)目定位。

（一）市場(chǎng)調(diào)研首先對(duì)項(xiàng)目周邊的自然環(huán)境條件，項(xiàng)目開發(fā)時(shí)期的市場(chǎng)環(huán)境，經(jīng)濟(jì)環(huán)境和政策環(huán)境等資料進(jìn)行收集和客觀的調(diào)查。分析解決現(xiàn)實(shí)中出現(xiàn)的各種問題和矛盾，在適應(yīng)市場(chǎng)條件下進(jìn)行策劃。策劃以低成本，高利潤(rùn)為目的，圍繞著這個(gè)主題來展開有序的工作，為實(shí)現(xiàn)這個(gè)工作目標(biāo)而解決各種困難，這是項(xiàng)目策劃的第一步，也是最基礎(chǔ)的一環(huán)。收集好資料后，對(duì)這些資料進(jìn)行分類進(jìn)行研究分析，找出影響項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的主要因素，為今后的項(xiàng)目定位提供良好的基礎(chǔ)。

（二）項(xiàng)目定位是把市場(chǎng)調(diào)研的結(jié)果和初步構(gòu)思轉(zhuǎn)化為可執(zhí)行的方案，這是策劃的重要一環(huán)，它關(guān)系到項(xiàng)目開發(fā)能否達(dá)到目標(biāo)成本。其功能的定位，確定了項(xiàng)目發(fā)展的方向，其定義的好壞，直接影響了整個(gè)項(xiàng)目計(jì)劃的成敗。首先對(duì)收集的資料和用戶需求進(jìn)行分析，做出項(xiàng)目定義，確定項(xiàng)目實(shí)施的總體構(gòu)思，對(duì)項(xiàng)目功能、建設(shè)的內(nèi)容、規(guī)模有一個(gè)建設(shè)思路，對(duì)項(xiàng)目投資、進(jìn)度、質(zhì)量三個(gè)方面設(shè)置目標(biāo)。在此基礎(chǔ)上，制定出適合客戶需求、滿足項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)利潤(rùn)需要的項(xiàng)目定位。

在項(xiàng)目策劃階段，有許多種方法，其中最主要的方法是全面的、深入的調(diào)查和分析。海淀翠湖項(xiàng)目通過招標(biāo)確定專業(yè)的策劃定位顧問公司，對(duì)地塊所在區(qū)位的景觀資源、交通配套、生活配套、區(qū)域經(jīng)濟(jì)、市場(chǎng)供需、周圍競(jìng)品、客戶來源、發(fā)展規(guī)劃、政策支持等進(jìn)行深入調(diào)研，通過項(xiàng)目SWOT分析，借助大數(shù)據(jù)對(duì)產(chǎn)品、價(jià)格、客群進(jìn)行精準(zhǔn)定位。通過聘用專業(yè)的顧問公司，提高了項(xiàng)目策劃定位的準(zhǔn)確度和科學(xué)性，提高了項(xiàng)目的可行性，降低了潛在的投資風(fēng)險(xiǎn)。

二、投資決策階段的成本控制

在投資決策階段把事前控制做好，關(guān)鍵從工程的可行性研究與投資估算兩個(gè)方面實(shí)施成本控制，確定科學(xué)的成本控制目標(biāo)。此階段對(duì)成本控制的關(guān)鍵環(huán)節(jié)為：項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模的選取和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的確定。

（一）建筑規(guī)模的大小直接影響項(xiàng)目投資成本，也是吸引消費(fèi)者購買的第一感觀，在消費(fèi)者和投資成本之間尋找一個(gè)平衡點(diǎn)，既要保證企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利益，又要得到客戶的滿意而成本又得到合理的控制，資源得到有效配置，是投資者一個(gè)重要的課題，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目合理的選取建筑規(guī)模顯得尤其重要。

（二）建設(shè)規(guī)模合理確定以后，就要確定建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，它主要包括的內(nèi)容有占地面積、建筑和結(jié)構(gòu)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、配套工程、工藝設(shè)備等方面，建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)能否達(dá)到對(duì)成本的控制，關(guān)鍵在于這幾項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)的合理確定。不同的地區(qū)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)不同，不能設(shè)定統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)當(dāng)?shù)禺?dāng)時(shí)的經(jīng)濟(jì)技術(shù)水平和確定建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，定性定量的制定出標(biāo)準(zhǔn)和指標(biāo)，最終達(dá)到成本控制的目的。

在可行性研究階段進(jìn)行成本控制的方法很多，一般應(yīng)用投資估算法、經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)法和增量?jī)粜б娣ǖ?。海淀翠湖?xiàng)目根據(jù)集團(tuán)公司投資預(yù)算評(píng)估體系，以項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)率、自有資金回報(bào)率、自有資金回正周期為核心指標(biāo)，同時(shí)結(jié)合各項(xiàng)輔助指標(biāo)，對(duì)項(xiàng)目的可行性和盈利能力進(jìn)行科學(xué)的論證。首先根據(jù)市場(chǎng)定位和政策環(huán)境，合理確定產(chǎn)品業(yè)態(tài)、項(xiàng)目體量、開發(fā)進(jìn)度、銷售計(jì)劃、資金籌措方案等，同時(shí)根據(jù)集團(tuán)定額，充分分析對(duì)標(biāo)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的前提下，確定項(xiàng)目建造標(biāo)準(zhǔn)，力求經(jīng)濟(jì)效益最大化。例如摒棄了最初的純小高層方案，選擇了小高層加疊拼的業(yè)態(tài)組合形式;摒棄了最初的地下四層倉儲(chǔ)，選擇了地下三層的結(jié)構(gòu)。不僅提高了產(chǎn)品品質(zhì)，提高了溢價(jià)率，同時(shí)降低了工程造價(jià)，大大增強(qiáng)了項(xiàng)目的盈利能力。

三、規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的成本控制

設(shè)計(jì)階段包括初步設(shè)計(jì)、技術(shù)設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)階段，通過三階段設(shè)計(jì)，在建筑標(biāo)準(zhǔn)、經(jīng)濟(jì)要求、建筑結(jié)構(gòu)上完成整體設(shè)計(jì)，達(dá)到安全可靠性、適用性、經(jīng)濟(jì)性三大目標(biāo)，項(xiàng)目建好以后，是否能達(dá)到滿意的經(jīng)濟(jì)效果，設(shè)計(jì)質(zhì)量和成本限額是關(guān)鍵因素，它在全過程項(xiàng)目管理的成本控制中，起著決定性作用。

（一）優(yōu)化設(shè)計(jì)方案，有效控制工程造價(jià)。在設(shè)計(jì)階段引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制使用設(shè)計(jì)招標(biāo)和設(shè)計(jì)方案競(jìng)選的形式，對(duì)設(shè)計(jì)方案實(shí)施技術(shù)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)和分析，擇優(yōu)選用最好設(shè)計(jì)周期，運(yùn)用現(xiàn)代數(shù)學(xué)最優(yōu)化技術(shù)與依靠計(jì)算機(jī)技術(shù)，對(duì)項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案、設(shè)備選型、參數(shù)匹配、效益分析、工程可行性等方面實(shí)施最優(yōu)化的設(shè)計(jì)，把設(shè)計(jì)投資概算控制在規(guī)定的投資區(qū)域內(nèi)，達(dá)到控制建設(shè)項(xiàng)目造價(jià)的目的。設(shè)計(jì)質(zhì)量是不是達(dá)到國(guó)家和行業(yè)規(guī)定、功能是不是滿足應(yīng)用要求，不但關(guān)系到建設(shè)工程一次性投資的多少，還影響到建成交付應(yīng)用后工程的經(jīng)濟(jì)效益。

（二）初步設(shè)計(jì)關(guān)鍵確定工程的建設(shè)規(guī)模、構(gòu)造方式、外觀設(shè)計(jì)、平面布局和裝修規(guī)范等關(guān)鍵技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，在這階段對(duì)工程投資達(dá)到35%～75%的影響。使用限額設(shè)計(jì)是設(shè)計(jì)階段中投資控制的有力方法。依據(jù)限定的額度實(shí)施方案篩選與設(shè)計(jì)，而且嚴(yán)格掌控技術(shù)設(shè)計(jì)與施工圖設(shè)計(jì)的不合理變更，以確?？偼顿Y不被突破。限額設(shè)計(jì)是依照投資或造價(jià)的限額實(shí)施滿足技術(shù)要求的設(shè)計(jì)，從節(jié)省的方面出發(fā)，把技術(shù)和經(jīng)濟(jì)有機(jī)的聯(lián)合起來，是建設(shè)工程投資控制體系中的一項(xiàng)重要方法。在整個(gè)設(shè)計(jì)經(jīng)過中，設(shè)計(jì)人員和經(jīng)濟(jì)管理人員要嚴(yán)密配合，做到技術(shù)和經(jīng)濟(jì)的統(tǒng)一。所以，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要積極推行限額設(shè)計(jì)。

（三）施工圖設(shè)計(jì)階段增強(qiáng)設(shè)計(jì)出圖前的審核工作，細(xì)化與明確設(shè)計(jì)區(qū)域，把各專業(yè)圖紙的校合工作安排好，以防止細(xì)部設(shè)計(jì)每一個(gè)專業(yè)不吻合情況。在設(shè)計(jì)圖紙出圖前增強(qiáng)對(duì)設(shè)計(jì)圖紙根據(jù)文件、規(guī)范等的審核管理工作，力求提升設(shè)計(jì)質(zhì)量，嚴(yán)格審核階段設(shè)計(jì)成果，防止過分設(shè)計(jì)、超過設(shè)計(jì)，以讓不必要的項(xiàng)目投入減少。增強(qiáng)設(shè)計(jì)變更管理，實(shí)施事前控制，把項(xiàng)目變更的產(chǎn)生盡量控制在施工以前。對(duì)于無法防止的設(shè)計(jì)變更，要盡量提前，以讓項(xiàng)目的損失減少;對(duì)影響項(xiàng)目造價(jià)的重大設(shè)計(jì)變更，需要使用先算帳后變更的方法處理，便于對(duì)項(xiàng)目成本進(jìn)行有效控制。

盡管設(shè)計(jì)費(fèi)占項(xiàng)目總投資的2%不到，但它對(duì)工程造價(jià)的影響程度達(dá)75%以上，做好項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的造價(jià)控制是有效控制工程造價(jià)的重點(diǎn)，重施工、輕設(shè)計(jì)的觀念一定要克服，控制項(xiàng)目費(fèi)用要從設(shè)計(jì)抓起。海淀翠湖項(xiàng)目積極引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制使用設(shè)計(jì)招標(biāo)和設(shè)計(jì)方案比選的形式，確定規(guī)劃設(shè)計(jì)以及綠建咨詢服務(wù)合作單位;積極推行限額設(shè)計(jì)，做到技術(shù)與經(jīng)濟(jì)的和諧統(tǒng)一，嚴(yán)格控制投資總額。

四、結(jié)語：

作好項(xiàng)目建設(shè)施工前期的成本控制工作是房地產(chǎn)工程開發(fā)最關(guān)鍵的功課，在激烈的經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)當(dāng)中有著特別關(guān)鍵的作用。只有加強(qiáng)前期的成本控制工作，才可以達(dá)到控制成本的有效性，而且創(chuàng)作出經(jīng)更好的濟(jì)效益，推動(dòng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)得到長(zhǎng)久的發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]金梅.探析房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的前期成本控制[J].安徽電子信息職業(yè)技術(shù)學(xué)院學(xué)報(bào)，2015，（1）：101-103.