房地產(chǎn)市場過度繁榮對金融膨脹的影響

胡梓女

摘 要：房地產(chǎn)市場以及金融市場均對于我國國民經(jīng)濟的發(fā)展具有重要影響，當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場過度繁榮以及金融市場的加劇膨脹，均為我國國民經(jīng)濟的長期健康穩(wěn)定可持續(xù)性發(fā)展帶來了安全隱患。本文首先對房地產(chǎn)市場繁榮促進(jìn)金融膨脹以及房地產(chǎn)市場特殊因素對金融膨脹的影響進(jìn)行了分析，在此基礎(chǔ)上探討了房地產(chǎn)市場過度繁榮加速金融膨脹以及基于房地產(chǎn)市場角度緩解金融膨脹政策建議。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)市場 金融膨脹 供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革

目前在我國經(jīng)濟發(fā)展中房價過快上漲以及金融的快速膨脹已經(jīng)成為兩個非常突出的問題。相關(guān)研究表明當(dāng)?shù)禺a(chǎn)市場的過度繁榮與寬松的貨幣政策具有密切的關(guān)系，美國以及日本的房地產(chǎn)泡沫的確與金融產(chǎn)品的過度發(fā)展存在關(guān)聯(lián)。因此從貨幣金融角度對房地產(chǎn)市場的過度繁榮進(jìn)行思考具有積極意義，但是在該過程中還應(yīng)該充分考慮房地產(chǎn)市場的發(fā)展對于金融膨脹的反向作用力。

一、房地產(chǎn)市場繁榮促進(jìn)金融膨脹

（一）房地產(chǎn)市場的交易和投資有助于金融總量的持續(xù)增長

房地產(chǎn)市場的各個環(huán)節(jié)均需要大量的資金投資，屬于資本密集型行業(yè)。因此房地產(chǎn)市場本身便具有天然的金融屬性。基于此已經(jīng)有很多國家將房地產(chǎn)納入了泛金融部門。特別是在房地產(chǎn)市場繁榮時期，住房信貸是商業(yè)銀行等金融機構(gòu)最為優(yōu)質(zhì)的金融產(chǎn)品。近些年我國房地產(chǎn)市場繁榮發(fā)展，產(chǎn)生了大量的融資需求，不斷派生新的貸款和存款，大大提高了商業(yè)銀行等金融機構(gòu)的放貸能力[1]。因此房地產(chǎn)市場已經(jīng)成為我國金融膨脹的主要推動力。

（二）房價上漲不斷提高銀行的放貸能力和居民的融資能力

房價上漲之后銀行資產(chǎn)負(fù)債表中以房地產(chǎn)為抵押的貸款信用風(fēng)險降低，有效提高了商業(yè)銀行的放貸能力以及資本充足率。同時對于企業(yè)和居民來說，房價上漲導(dǎo)致其凈資產(chǎn)不斷增加，有助于降低企業(yè)和居民的融資成本，提高融資能力。

（三）房地產(chǎn)抵押放大了貨幣創(chuàng)造效果

在我國當(dāng)前的資本市場中只有借款人提供合格的抵押品才能更好的從商業(yè)銀行等金融機構(gòu)獲得貸款。當(dāng)借款人把當(dāng)?shù)禺a(chǎn)作為抵押品時，隨著房價的不斷上漲，抵押品價值不斷增加，借款人更容易從商業(yè)銀行等金融機構(gòu)獲得貸款。而信貸的這種可獲得性又可以反過來作用于居民的投資和消費，進(jìn)一步促進(jìn)金融膨脹。

（四）房地產(chǎn)金融創(chuàng)新促進(jìn)金融膨脹

近些年隨著我國房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展，金融市場為了更好滿足房地產(chǎn)發(fā)展對于資金的需求不斷尋求創(chuàng)新，主要體現(xiàn)在影子銀行以及網(wǎng)絡(luò)借貸等方面。房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的快速發(fā)展一方面有助于規(guī)避房地產(chǎn)信貸政策的限制，另一方面可以不斷增加杠桿率用于博取更大的利潤。但是這種房地產(chǎn)金融的創(chuàng)新推動了金融的快速膨脹。

二、房地產(chǎn)市場特殊因素對金融膨脹的影響

（一）土地以及住房貨幣化推動金融膨脹

隨著我國房地產(chǎn)市場以及金融市場的不斷發(fā)展，土地和住房逐漸貨幣化，這在很大程度上增加了貨幣的需求量。在我國土地制度改革之后，我國土地可以進(jìn)行交易，隨著房價和低價的不斷升高，交易規(guī)模不斷擴大。土地和住房的貨幣化一方面導(dǎo)致社會對于貨幣的需求不斷擴張，促進(jìn)M2和金融總量越來越大，但是另一方面其不能引起GDP的增加，進(jìn)而導(dǎo)致我國信貸/GDP不斷攀升。

（二）房地產(chǎn)政策催生各類金融創(chuàng)新

隨著房價的不斷升高和房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)在我國經(jīng)濟總量中的比重越來越大，對于我國經(jīng)濟發(fā)展以及金融市場發(fā)展均具有重要的作用。因此國家出臺了一系列政策來對市場房價進(jìn)行有效調(diào)控。但是在國家宏觀調(diào)控的過程中，房價不僅沒有下降，反而越調(diào)越高，導(dǎo)致居民的購房熱情空前高漲[2]。在這種情況下為了有效規(guī)避國家宏觀調(diào)控政策，開發(fā)商以及居民采取非傳統(tǒng)的金融渠道有效推動了灰色地帶的金融創(chuàng)新，進(jìn)而導(dǎo)致金融過度擴張。

（三）土地財政加劇了基建、房地產(chǎn)以及金融之間的關(guān)系

世界金融危機之后我國經(jīng)濟發(fā)展面臨巨大的下行壓力，在這種情況下國家通過土地財政來積極推動基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。土地財政措施雖然幫助政府有效完成了經(jīng)濟增長和財政收入增加的發(fā)展目標(biāo)，但是也導(dǎo)致基建、房地產(chǎn)和金融三者之間的關(guān)系不斷強化。土地出讓金在地方財政收入中占比越高的地方，其銀行貸款在地方生產(chǎn)總值中的占比也越高，在很大程度上增加了財政風(fēng)險和金融風(fēng)險。

三、房地產(chǎn)市場過度繁榮加速金融膨脹

（一）房地產(chǎn)市場功能定位不明確

1998年發(fā)生了東南亞金融危機，對我國經(jīng)濟的發(fā)展產(chǎn)生了不良影響。為了有效應(yīng)對東南亞金融危機對于我國經(jīng)濟發(fā)展的不良影響，我國實施了住房市場化改革來積極拉動國內(nèi)經(jīng)濟增長。2003年我國正式將房地產(chǎn)明確為國民經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)。2007年黨的十七大報告中開始逐漸淡化房地產(chǎn)支柱產(chǎn)業(yè)的說法。但是在2008年世界金融危機發(fā)生之后，我國為了實現(xiàn)保增長和穩(wěn)市場的發(fā)展目標(biāo)，又出臺了一系列刺激房地產(chǎn)市場發(fā)展的政策，導(dǎo)致房價持續(xù)上漲。隨著房地產(chǎn)市場的過度繁榮為我國金融市場發(fā)展以及國民經(jīng)濟發(fā)展帶來的負(fù)面作用越來越大，提高了金融風(fēng)險的發(fā)生概率。

（二）實體經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整相對滯后

受到國際經(jīng)濟發(fā)展形勢的影響，我國經(jīng)濟發(fā)展面臨巨大的下行壓力。特別是隨著我國勞動力以及土地等生產(chǎn)要素成本的不斷提高，我國的制造業(yè)優(yōu)勢逐漸下降。同時由于居民的消費升級以及環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)提高，要求我國經(jīng)濟發(fā)展必須要轉(zhuǎn)型升級。但是由于多種原因，我國經(jīng)濟發(fā)展產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整滯后，出現(xiàn)了產(chǎn)能嚴(yán)重過剩的現(xiàn)象。在這種情況下，居民的消費升級需求沒有得到滿足，越來越多的人將房地產(chǎn)市場作為主要的投資領(lǐng)域，推動了房地產(chǎn)市場的過度繁榮以及金融膨脹。

（三）缺乏長效的房地產(chǎn)調(diào)控機制

雖然近些年國家為了抑制房價過快上漲，采取了一系列房地產(chǎn)調(diào)控措施，但是這些措施主要是臨時性、短期性以及行政性，不僅難以有效適應(yīng)快速變化的房地產(chǎn)市場行情，還為我國經(jīng)濟的發(fā)展帶來了一些負(fù)面影響。一是調(diào)控政策多為行政性指令，不符合房地產(chǎn)行業(yè)高度市場化特點，促使市場主體規(guī)避監(jiān)管限制，加劇金融創(chuàng)新;二是政策頻繁轉(zhuǎn)向，導(dǎo)致企業(yè)和居民對于政策的長期性和穩(wěn)定性存在質(zhì)疑，導(dǎo)致調(diào)控效果不理想[3]。

（四）土地財政問題逐漸突出

由于房地產(chǎn)市場的過度繁榮，土地消耗過快。為了有效解決該問題，國家實行了嚴(yán)格的土地計劃供應(yīng)制度，但是該制度導(dǎo)致土地壟斷以及供地價格單邊上漲的格局。由于土地的稀缺性，地方政府在土地交易中成為最大的利益獲得者，因此地方政府在執(zhí)行中央政府的調(diào)控政策過程中存在著利益沖突。地方政府往往會基于市場行情自行決定土地的供應(yīng)數(shù)量、供應(yīng)價格以及時間來獲取最大利益，因此對中央的調(diào)控政策難以貫徹落實。

四、基于房地產(chǎn)市場角度緩解金融膨脹政策建議

（一）加快實體經(jīng)濟轉(zhuǎn)型升級，培育新的經(jīng)濟增長點

首先應(yīng)該基于黨的十九大報告中提出了房子是用來住的，不是用來炒的房地產(chǎn)市場發(fā)展理念，為房地產(chǎn)業(yè)“松綁”。同時應(yīng)該正確認(rèn)識當(dāng)前我國GDP增長速度放緩的客觀事實，轉(zhuǎn)變唯GDP的政績考核觀念，不再通過刺激房地產(chǎn)市場的過度繁榮發(fā)展來促進(jìn)我國GDP的增長。其次要進(jìn)一步加大供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，優(yōu)化資源配置，逐漸形成“優(yōu)勝劣汰”的市場機制。具體來說可以加快產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，引導(dǎo)社會資本向節(jié)能環(huán)保以及知識技術(shù)密集型產(chǎn)業(yè)流動，同時還可以積極促進(jìn)消費升級，釋放我國國內(nèi)的消費潛力。

（二）出臺房地產(chǎn)市場長效調(diào)控機制

首先應(yīng)該形成穩(wěn)定、可預(yù)期的政策框架，有效避免房地產(chǎn)調(diào)控政策的頻繁變動，抑制灰色金融創(chuàng)新。在對房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)控的過程中應(yīng)該因城施策和因房施策，具體問題具體分析，嚴(yán)格控制社會資本流入投資性以及投機性房地產(chǎn)領(lǐng)域，防止企業(yè)和個人通過非正規(guī)的金融平臺加大杠桿率。其次應(yīng)該加快房產(chǎn)稅的出臺，基于國際發(fā)展經(jīng)驗，房產(chǎn)稅雖然并不是遏制房價上漲的充分條件，但是通過房產(chǎn)稅可以有效提高地方政策的財政來源，有助于降低地方政府對于土地財政的依賴，同時還可以提高投機性炒房者的炒房成本。建議可以在住房供需矛盾較為突出的重點城市開展房產(chǎn)稅試驗，然后逐步向全國范圍進(jìn)行推廣。再次應(yīng)該加大對住房租賃市場的發(fā)展力度，形成系統(tǒng)完善規(guī)范運營的住房租賃平臺;同時加大對保障性住房的建設(shè)力度，更好滿足廣大低收入社會群體的住房需求。

（三）建立市場化導(dǎo)向的土地供給制度

我國房地產(chǎn)市場經(jīng)過了二十多年的住房制度改革已經(jīng)高度市場化，但是我國的土地交易現(xiàn)階段依然處于政府的計劃管控狀態(tài)，房地產(chǎn)市場和土地市場之間的錯配導(dǎo)致房地產(chǎn)市場的發(fā)展問題越來越突出。因此為了保障我國房地產(chǎn)行業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展，應(yīng)該對我國當(dāng)前的土地供給制度進(jìn)行優(yōu)化和完善，形成市場化導(dǎo)向的土地供給制度。在中央政府“人地掛鉤”的發(fā)展思路的發(fā)展思路下，在確保不突破耕地紅線的前提下，構(gòu)建全國范圍內(nèi)統(tǒng)一的市場化導(dǎo)向的土地計價交易市場。對于人口凈流入較多的一二線城市應(yīng)該適當(dāng)增加土地供給，提高住宅用地占比;對于人口凈流出的三四線城市應(yīng)該適當(dāng)降低土地供給，重點對市場存量房進(jìn)行消化。

參考文獻(xiàn)

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