個(gè)人住房抵押貸款抵押物風(fēng)險(xiǎn)探究

管瑩瑩

摘要：隨著近些年個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)在中國(guó)的飛速發(fā)展，住房抵押貸款業(yè)務(wù)也在中國(guó)發(fā)展的越來越快。住房的產(chǎn)權(quán)糾紛，抵押物的處置變現(xiàn)以及抵押物的毀損、滅失等問題都在加劇銀行的壞賬率。文章主要講解了住房抵押貸款的產(chǎn)權(quán)糾紛、重復(fù)抵押、處置風(fēng)險(xiǎn)、變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)、其他風(fēng)險(xiǎn)等，并站在當(dāng)今中國(guó)經(jīng)濟(jì)的角度上剖析了住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)的成因，最后為商業(yè)銀行如何防范此類風(fēng)險(xiǎn)提出了一些解決措施，如嚴(yán)格篩選抵押物，建立健全自己控制體系，建立抵押物保險(xiǎn)制度以及進(jìn)行抵押物證券化等措施。

關(guān)鍵詞：個(gè)人住房抵押貸款；抵押物風(fēng)險(xiǎn)；風(fēng)險(xiǎn)控制

一、個(gè)人住房抵押貸款抵押物的風(fēng)險(xiǎn)

這里主要介紹了住房抵押貸款的產(chǎn)權(quán)糾紛、重復(fù)抵押、處置風(fēng)險(xiǎn)、變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)、其他風(fēng)險(xiǎn)等等具體風(fēng)險(xiǎn)因素，以及探討一下風(fēng)險(xiǎn)的起因。

（一）抵押物產(chǎn)權(quán)糾紛及起因

個(gè)人住房抵押貸款是指房屋所有者以其自身合法擁有的住房向銀行抵押，以此獲得銀行貸款的一種融資方式。抵押物的產(chǎn)權(quán)糾紛則是因?yàn)榉课莸牡盅喝撕偷盅簷?quán)人在抵押物的權(quán)利與義務(wù)這一塊得不到統(tǒng)一而產(chǎn)生的爭(zhēng)議糾紛。

（二）抵押物重復(fù)抵押及起因

借款人在以自己的住房向銀行申請(qǐng)抵押貸款時(shí)，任何一家銀行都不會(huì)給他申請(qǐng)足額貸款，最多只能申請(qǐng)房屋價(jià)值的70%的金額。而我國(guó)法律規(guī)定了申請(qǐng)住房抵押貸款時(shí)只要貸款金額小于房屋本身的價(jià)值就可以重復(fù)抵押。

（三）抵押物處置風(fēng)險(xiǎn)及起因

根據(jù)央行最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，截止2016年底全國(guó)個(gè)人住房貸款余額達(dá)到18萬億，住房抵押貸款余額4.4萬億。隨著住房貸款的不斷發(fā)展，各大銀行住房抵押貸款的壞賬率也在不斷增加，抵押物變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)愈加嚴(yán)重。

（四）抵押物變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)及起因

借款人到期無法償還借款銀行就可以依據(jù)法律處理抵押物，但抵押物的變現(xiàn)往往時(shí)間長(zhǎng)、風(fēng)險(xiǎn)大。因?yàn)殂y行在出售抵押物時(shí)很難一下將其處理變現(xiàn)，抵押物作為不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值大、流動(dòng)性差，而中國(guó)的房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)發(fā)展不健全，變現(xiàn)時(shí)間長(zhǎng)手續(xù)復(fù)雜。在這期間，銀行還要面對(duì)抵押物貶值的風(fēng)險(xiǎn)，有些抵押物由于位置比較偏僻，交通不夠便利，往往難以變現(xiàn)。

二、個(gè)人住房抵押貸款抵押物風(fēng)險(xiǎn)的防范

（一）對(duì)抵押物嚴(yán)格選擇、嚴(yán)格管理

截止2016年第三季度個(gè)人住房貸款余額就達(dá)到了16.8萬億，在面對(duì)如此大量的抵押貸款時(shí)，各個(gè)銀行不約而同的放松了對(duì)抵押貸款的審核。根據(jù)相關(guān)資料整理，目前中國(guó)銀行業(yè)住房抵押貸款的壞賬率開始接近1%，為何一直被認(rèn)為是銀行優(yōu)質(zhì)資源的住房貸款壞賬率上升如此之快，其根本原因是因?yàn)殂y行在面對(duì)住房貸款時(shí)對(duì)抵押物的申請(qǐng)不夠嚴(yán)格，事后對(duì)抵押物的管理也疏于防范。

（二）規(guī)范自身行為，建立健全控制體系

商業(yè)銀行應(yīng)該考慮自身資金結(jié)構(gòu)，審慎發(fā)放住房抵押貸款，根據(jù)自身的經(jīng)濟(jì)實(shí)力合理選擇總量。對(duì)中國(guó)的銀行業(yè)來說，規(guī)模有大有小，自身的經(jīng)濟(jì)實(shí)力也千差萬別，對(duì)中、農(nóng)、工、建、交五大行來說，因?yàn)槠湟?guī)模較大自身經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚，因此其住房抵押貸款總量可以很大。而對(duì)于那些經(jīng)濟(jì)實(shí)力稍差點(diǎn)的銀行，一味擴(kuò)大住房抵押貸款額度則是不理智的。各個(gè)銀行可以綜合考慮自身的經(jīng)濟(jì)實(shí)力以及房產(chǎn)市場(chǎng)未來前景控制自身貸款規(guī)模。

（三）建立抵押物保險(xiǎn)制度

自2000年以來，中國(guó)重大自然災(zāi)害就發(fā)生過多起，包括2008年汶川地震，玉樹地震，舟曲泥石流，南方大雪，每年沿海地區(qū)的臺(tái)風(fēng)，2016年南方特大暴雨災(zāi)害等等，這些自然災(zāi)害造成了難以計(jì)數(shù)的損失。而在這些災(zāi)區(qū)的商業(yè)銀行會(huì)因?yàn)檫@些自然災(zāi)害造成抵押物損壞而產(chǎn)生重大損失，如果商業(yè)銀行在辦理住房抵押貸款時(shí)就為抵押物辦理了保險(xiǎn)，在抵押物發(fā)生損壞時(shí)，銀行會(huì)將損失裝移到保險(xiǎn)公司，從而規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。

（四）加快抵押物證券化進(jìn)程

將抵押貸款證券化有利于銀行籌集資金，有利于經(jīng)濟(jì)更好的發(fā)展。將抵押貸款轉(zhuǎn)化為證券，有利于銀行將風(fēng)險(xiǎn)高、流動(dòng)性低的債權(quán)轉(zhuǎn)化為風(fēng)險(xiǎn)小、流動(dòng)性大的債權(quán)，這對(duì)銀行是非常有利的。但是在此過程中，也要時(shí)刻警惕風(fēng)險(xiǎn)，避免房產(chǎn)市場(chǎng)泡沫。同時(shí)也需要國(guó)家完善相關(guān)法律，不斷健全房產(chǎn)二級(jí)交易市場(chǎng)，規(guī)范金融秩序，避免出現(xiàn)美國(guó)次貸危機(jī)那樣的風(fēng)險(xiǎn)。

三、結(jié)語

當(dāng)前我國(guó)住房抵押貸款法律方面仍不是很規(guī)范，仍然存在著很多的問題。商業(yè)銀行要不斷研究和完善的抵押物評(píng)估辦法和評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)，加強(qiáng)對(duì)抵押物的管理，建立健全內(nèi)部控制和外部控制體系，可以借助信息技術(shù)來提高風(fēng)險(xiǎn)防控能力。加強(qiáng)研究抵押物的處置措施，發(fā)展發(fā)達(dá)的抵押品二級(jí)市場(chǎng)，建立住房抵押貸款保險(xiǎn)制度。不斷加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的金融產(chǎn)品創(chuàng)新，實(shí)行住房抵押貸款證券化。完善個(gè)人信用制度，形成個(gè)人信用的外部約束力量，提高個(gè)人違約成本，加強(qiáng)個(gè)人守約意識(shí)，從而形成良好的市場(chǎng)秩序。完善住房抵押法律制度，圍繞個(gè)人住房抵押貸款的各個(gè)環(huán)境制定法律，通過法律來規(guī)范金融秩序，為防范和減少個(gè)人住房抵押貸款金融風(fēng)險(xiǎn)提供有力保障。

參考文獻(xiàn)：

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