不動產(chǎn)登記與房屋交易管理

石少蔚

摘 要：自進入二十一世紀(jì)以來，我國的社會經(jīng)濟逐漸獲得了突飛猛進的發(fā)展，由此極大的改變了不動產(chǎn)登記和房屋交易管理等工作，原有的房屋登記、交易一體化管理模式到此結(jié)束。這項工作在新環(huán)境下必須有相關(guān)法律法規(guī)的保障，關(guān)于不動產(chǎn)登記的相關(guān)事項多在不動產(chǎn)結(jié)構(gòu)下開展，當(dāng)下多進行統(tǒng)一登記、房屋交易、產(chǎn)權(quán)管理等各項工作。

關(guān)鍵詞：不動產(chǎn)登記;房屋交易;管理

當(dāng)下，社會經(jīng)濟的發(fā)展為人們創(chuàng)造了更豐厚的物質(zhì)條件，且法律意識明顯增強，由此極大的增加了不動產(chǎn)的登記數(shù)量，注意事項也隨之增多。不動產(chǎn)具有多種多樣的種類，關(guān)于不動產(chǎn)的登記管理行政管理部門所投入的關(guān)注力較多，為權(quán)利人提供便利的同時也有助于服務(wù)質(zhì)量的提高，且能夠充分確保登記資料的安全、可靠[1]。

1 房屋登記與交易管理結(jié)構(gòu)的設(shè)置模式

當(dāng)下，主要設(shè)置了三種模式。其一，完全融合登記與交易管理，二者合并設(shè)置或合署辦公;其二，在一個部門融合登記與部分交易管理職能，分開設(shè)置部分職能;其三，完全分開設(shè)置登記、交易管理[2]。

2 與登記關(guān)聯(lián)性較強的相關(guān)交易事項

2.1 商品房樓盤表與商品房網(wǎng)簽合同備案

商品房樓盤表在建立和通過審核后，與登記相關(guān)的事項介紹如下：

第一，在建工程設(shè)定抵押權(quán)時根據(jù)未售商品房的標(biāo)準(zhǔn)。在登記在建工程的抵押權(quán)時，關(guān)于登記房屋樓盤表的建立工作一定要根據(jù)相關(guān)銷售樓盤表和房屋的屬性，過程中做好落地關(guān)聯(lián)工作，將與房屋代碼密切相關(guān)的商品房樓盤表建立起來，便于更好的傳達信息。一方面，登記時與商品房樓盤表相關(guān)的銷售信息可直接獲取，已經(jīng)銷售的房屋可以成功避開;另一方面，登記以后需及時向相關(guān)商品房樓盤表傳遞已經(jīng)抵押的信息，以此可有效控制被抵押的商品房[3]。

第二，預(yù)告登記。商品房在預(yù)購以后關(guān)于相關(guān)預(yù)告登記已經(jīng)提前設(shè)定好，為此需要建立落地，對已登記的備案信息進行調(diào)取，然后在預(yù)告登記或抵押商品房時可根據(jù)備案信息、合同，過程中向相關(guān)商品房樓盤表及時傳達預(yù)告登記信息，以此可注銷或變更已經(jīng)預(yù)告的房屋。

第三，預(yù)查封。即在尚未初始登記時就查封商品房，這項工作需建立落地且與商品房有關(guān)的樓盤表，便于更加合理的管理房屋，獲得準(zhǔn)確信息。

2.2 轉(zhuǎn)讓存量房與市場準(zhǔn)入

關(guān)于存量房的取得，因取得方式不同、房屋性質(zhì)也存在明顯差異，若房屋的取得與政策性因素有關(guān)，則在轉(zhuǎn)讓房屋時會緊密的聯(lián)系政策，且還會限制一些房屋。當(dāng)下，許多房屋的取得多與政府的住房優(yōu)惠政策有關(guān)，在登記時需明確記載房屋性質(zhì)，轉(zhuǎn)讓時必須經(jīng)過一定程序才能進行上市交易，在交易審批時需對相關(guān)資料進行調(diào)閱。在買賣網(wǎng)上掛牌銷售存量房時，交易管理部門必須嚴(yán)格審核相關(guān)交易資料與登記信息，審核的目的在于最大限度的確保房源的真實、有效，如此才能安全的開展交易。

2.3 建設(shè)個人住房信息系統(tǒng)

個人住房信息通常能夠有效集成交易、登記信息，如商品房的銷售備案與所有權(quán)登記信息、存量房的網(wǎng)簽信息，因此個人住房信息與房屋登記息息相關(guān)，在查詢個人住房信息時需認真記錄房屋交易、登記信息，記錄過程中確保信息準(zhǔn)確性，確定以后及時向個人住房信息系統(tǒng)傳遞，且需按照性質(zhì)來結(jié)合住房政策和個人住房信息資源[4]。

2.4 房屋租賃管理

在房屋租賃管理方面可有效體現(xiàn)登記、交易管理的緊密聯(lián)系，為此需對房屋所有權(quán)登記信息進行充分了解，在買賣申請轉(zhuǎn)移登記時按照《合同法》的相關(guān)規(guī)定，承租人具有優(yōu)先購買的權(quán)利。交易與登記在實現(xiàn)一體化時，受理登記需采用多種方式來嚴(yán)格審查房屋的租賃情況，如上門查看、申請人自行申報等，存在租賃關(guān)系的需及時向承租人告知權(quán)利，在征得書面同意后才能開展轉(zhuǎn)移登記。在分設(shè)登記、交易職能時，交易管理部門在辦理相關(guān)要件時需嚴(yán)格按照法律法規(guī)的規(guī)定，但是極易造成管理脫節(jié)。

2.5 房屋抵押

房屋抵押時需對這一行為屬性進行明確，要認識到這本身就是交易行為的一種，多安排在抵押權(quán)登記后，最終有助于實現(xiàn)司法效果。設(shè)定房屋所有權(quán)為抵押權(quán)時，被抵押房屋在權(quán)屬上必須明確、清晰，不存在任何的交易限制，在交易過程中需嚴(yán)格審核房屋權(quán)利的限制情況，從而能夠順利的開展整個環(huán)節(jié)。關(guān)于限制情況有很多種，如資產(chǎn)凍結(jié)、隱性共有權(quán)、查封與順位抵押等，登記時需理清交易限制，確保能夠安全的交易，致力于抵押風(fēng)險的有效減少[5]。

結(jié)束語

隨著我國社會經(jīng)濟的高速發(fā)展，各種經(jīng)濟糾紛層出不窮，保護登記者經(jīng)濟利益的重要手段在于現(xiàn)代社會不動產(chǎn)登記。在登記不動產(chǎn)時，關(guān)于登記和交易管理間的關(guān)系需避免割裂，在登記、交易管理中做好相關(guān)登記管理工作，側(cè)重于信息整合，然后按照各地情況盡可能的簡化各項工作，促進工作效率的提高，從而能夠更好的服務(wù)群眾。為此，在不動產(chǎn)登記與交易管理時需強化建設(shè)信息系統(tǒng)，確保信息庫的完整性，及時更新相關(guān)信息，同時認真管理信息檔案，確保信息安全，為順利開展現(xiàn)代不動產(chǎn)登記工作打下堅實的基礎(chǔ)。

參考文獻

[1]方雨虹.探究房屋交易管理與不動產(chǎn)登記有序銜接的難題[J].財經(jīng)界（學(xué)術(shù)版），2019（16）：254.

[2]汪洋.基于房地產(chǎn)交易管理與不動產(chǎn)登記淺談[J].中外企業(yè)家，2019（19）：104-105.

[3]肖水斌.房屋交易管理和不動產(chǎn)登記便民模式探索[J].住宅產(chǎn)業(yè)，2019（Z1）：76-80.

[4]趙曦.不動產(chǎn)登記與房屋交易管理信息共享的建議——以滄州市為例[J].中國房地產(chǎn)，2018（16）：76-78.

[5]崔艷麗，楊策.不動產(chǎn)登記與房屋交易產(chǎn)權(quán)管理剝離的分析[J].住宅與房地產(chǎn)，2017（21）：10.